1、第七章建筑物区分所有权第一节 建筑物区分所有权概述一、一、建筑物区分所有权的界定建筑物区分所有权的界定建筑物区分所有权，民法典称之为业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权（民法典第271条）。第一节 建筑物区分所有权概述二、二、建筑物区分所有权的性质建筑物区分所有权的性质（一）权利构成的复合性（二）权利客体的特定性与观念性（三）专有权的主导性（四）权利存续与处分的整体性（五）人法的因素浓厚第一节 建筑物区分所有权概述三、三、建筑物区分所有权制度的必要性与必然性建筑物区分所有权制度的必要性与必然性当今世界，城
2、市人口急剧增长，住房及经营性用房的需求日益增大，然而土地资源有限。中国尤其如此。为了有效率地利用土地，解决住宅及经营性用房紧张的问题，建筑高层建筑物势所必然。为了解决用房人的资金有限、用房有限，开发的商品房易于销售，物尽其用等问题，也为了吸引小资本投入商品房市场，建筑物区分所有权制度不失为较为理想的选择。第二节 专有权一、一、专有权的概念专有权的概念专有权，全称为专有部分的所有权，还可称为专有所有权，德国法叫作特别所有权，是指区分所有权人对于建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利（民法典第272条前段）。就专有权的性质，理论上意见不一，通说认为是一种空间所有权
3、，一种不动产所有权。第二节 专有权二、二、专有权的客体专有权的客体1、必须具备构造上的独立性2、必须具备利用上的独立性3、能够登记成为特定业主所有权的客体第二节 专有权三、三、专有部分的范围专有部分的范围就专有部分的范围，理论上有不同观点，大致有四说。其一，中心说，又叫壁心说，认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心。其二，空间说，亦称全部属于共用部分说，认为专有部分的范围仅限于由墙壁（共同墙壁）、地板、天花板所围成的空间部分，而界限点上的分隔部分，如墙壁、地板、天花板等则为全体或部分区分所有权人共有。其三，最后粉刷表层说，认为专有部分包括墙壁、柱等境界部分表层所粉 刷
4、的部分，亦即境界与其他境界的本体属于共用部分，但境界壁上最后粉刷的表层则属于专有部分。其四，壁心和最后粉刷表层说，又称中央部分属于共用部分，表面属于专有部分说，认为专有部分的范围应分内部关系和外部关系而论。第二节 专有权四、四、专有部分的使用、专有部分的使用、修缮、修缮、管理、管理、维护维护专有部分的使用、修缮、管理、维护事关业主的利益，需要明确。第三节 共有权一、一、共有权的概念共有权的概念共有权，此处特指区分建筑物的共有部分的所有权，又叫共有部分的持分权，是指业主依照法律的规定或管理规约及业主大会的决定，对建筑物内住房或经营性用房的专有部分以外的共用部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利
5、（民法典第273条第1款前段）。第三节 共有权二、二、共有部分的构成与法律性质共有部分的构成与法律性质（一）共有部分的构成共有部分包括四种情形：一是法律、行政法规规定的共有部分；二是建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；三是其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施等（法释20097号第3条第1款第2 项）；四是建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，除非属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或城镇公共道路、绿地占地（法释20097号第3条第2款
6、）。第三节 共有权二、二、共有部分的构成与法律性质共有部分的构成与法律性质（二）共有部分的法律性质1、共有部分的从属性2、共有部分的不可分割性3、共有部分的客体较为广泛第三节 共有权三、三、共有部分的分类共有部分的分类（一）法定共有部分与约定共有部分（二）全体共有部分与一部共有部分第三节 共有权四、四、共有部分的考察共有部分的考察1、是否或能够被单独登记为一个独立之物。2、建筑物区分所有权的本质属性。3、法律、行政法规的强制性规定。4、有关当事人的约定。第三节 共有权五、五、共有权的内容共有权的内容（一）共有权人的权利1、共有部分的使用权2、共有部分的收益权3、共有部分的保存、修缮、改良的权利
7、4、物权请求权第三节 共有权五、五、共有权的内容共有权的内容（二）共有权人的义务1、遵守法律及管理规约，配合管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的义务2、按照共有部分的本来用途使用共有部分3、分担共同费用和负担4、征得同意的义务5、告知义务6、协助义务第三节 共有权五、五、共有权的内容共有权的内容（二）共有权人的义务7、恢复原状的义务8、业主不得以放弃权利为由不履行义务9、环保义务10、业主行为须守绿色原则11、救济义务第四节 共同管理权一、一、共同管理权的概念共同管理权的概念（一）共同管理权是基于业主间的共同关系而生的权利（二）共同管理权是独立于专有权和共有权以外的权利（三）共
8、同管理权是专属于业主的权利（四）共同管理权是与区分所有的建筑物相始终的权利第四节 共同管理权二、二、共同管理权的内容共同管理权的内容（一）制定和修改业主大会议事规则，由业主共同决定（二）制定和修改管理规约，由业主共同决定（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，由业主共同决定（四）选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，由业主共同决定（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金，由业主共同决定（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金，由业主共同决定（七）改建、重建建筑物及其附属设施，由业主共同决定（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，由业主共同决定（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也由业主共同决定第四节 共同管理权三、三、共同管理权的落实途径共同管理权的落实途径（）（一）业主大会（二）业主委员会（三）政府组织指导和协助业主大会、业主委员会的设立第四节 共同管理权四、四、共同管理权的落实途径共同管理权的落实途径（）委托制度的保障：物业服务企业或其他管理人
