1、共 29 页 1 房产中介公司房产中介公司 防范交易纠纷讲义 范钦 律师 主讲 陕 西 恒 达 律 师 事 务 所 共 29 页 2 廉洁从业之刑事法律风险 1、伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪 行为人明知自己无权制作上述单位的印章，但为了某种目的而进行伪造。犯本罪的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。2、伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪 犯本罪的，处3年以下有期徒刑、拘役管制或者剥夺政治权利;情节严重的，处3年以上l0年以下有期徒刑。共 29 页 3 廉洁从业之刑事法律风险 3、职务侵占罪（刑法第271条）指公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本
2、单位财务非法占为己有，数额较大的行为。注：“利用职务上的便利”，即经手、管理财物，或利用自己主管、管理、经手单位财物的便利条件。犯本罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。注：“数额较大”是指数额在五千元至一万元以上的，应予追诉；“数额巨大”是指数额在十万元以上的。注：非公司人员与公司人员勾结的，应以本罪共犯论处。共 29 页 4 廉洁从业之刑事法律风险 4、挪用资金罪（刑法第 384条）指公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未归还的，或者虽然未超过三个月，但数额较大、进行营
3、利活动的，或者进行非法活动的行为。注：“利用职务上的便利”是指公司、企业或者其他单位的工作人员，利用其所享有的主管、管理或者经手本单位资金的职权。注：行为人只要实施上述其中一种行为，即可构成本罪。犯本罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役；资金数额巨大或者数额较大不退还的，处三年以上十年以下有期徒刑。注：挪用金额在一万元至三万元以上，超过三个月未还的；挪用金额在一万元至三万元以上，进行营利活动的；挪用金额在五千元至二万元以上，进行非法活动的；应当追诉。共 29 页 5 廉洁从业之刑事法律风险 5、非国家工作人员受贿罪（刑法第163条）指公司、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或
4、者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的行为。注：“财物”既包括金钱和实物，也包括可以用金钱计算数额的财产性利益，如提供房屋装修、消费代金卡、旅游费用等。注：主动索取和被动收受他人财物，均构成本罪。犯本罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。注：“数额较大”是指数额在五千元以上；“数额巨大”是指数额在十万元以上。注：为他人谋取的利益是否已经实现，不影响本罪的成立。共 29 页 6 经营从业之刑事法律风险?非法经营罪（刑法225条）?损害商业信誉、商品声誉罪（刑法221条）?侵犯商业秘密罪（刑法219条）?
5、串通投标罪（刑法223条）?合同诈骗罪（刑法224条）?集资诈骗罪（刑法192条）?虚假广告罪（刑法222条）?提供虚假证明文件罪（刑法229条）?虚报注册资本罪（刑法158条）?虚假出资、抽逃出资罪（刑法159条）共 29 页 7 授课目的：授课目的：站在房产中介公司的角度?1、提示风险：A、人；B、物；C、证件；D合同；E、过程；?2、避免纠纷：A、提高收益；B、降低成本；C、促进交易；共 29 页 8 房产交易中，谁有风险？房产交易中，谁有风险？1、不懂交易规则的人；2、遇到失信者的人；3、背负太多责任的人；4、一味追求利益的人；5、被骗子盯上的人；?切实预见，防范风险，以不变应万变。切
6、实预见，防范风险，以不变应万变。共 29 页 9 房产买卖交易涉及主体?1、卖方（产权登记人）；?2、买方（新产权登记人）；?3、其他权利人：共有人、抵押权人、承租人、债权人、同住人、继承人、代理人、公司股东、国有资产管理人；?4、房产、土地、拆迁、财税、公安等行政管理部门；?5、银行（卖、买各方贷款银行）；?6、开发商；?7、物业公司；?8、供水、供电、供气、有线电视、电话、宽带部门。共 29 页 10 不安全的交易主体?1、交易人未到场，即假冒签名；?2、代理人授权过期、越权或无公证文书；?3、共有权人签约时未表态；?4、未成年人签署合同；?5、法定监护人代未成年子女签约，且未出示证件；?
7、6、炒家从中牟利，交易双方不直接交易；?7、继承人继承权存在争议；共 29 页 11 房产交易涉及法律关系?1、买卖关系；?2、借贷关系；?3、抵押关系；?4、承租关系；?5、居间（代理）关系；?6、债权让与关系；?7、其他民事法律关系（如婚姻、继承、赠予、监护权等）共 29 页 12 证件防伪：?1、身份证件：身份证、军官证、驾驶证、其他证明；?2、委托文书：公证委托书、无公证委托书；?3、权属证书：房屋所有权证、共有权证、他项权证；?4、待证凭证：备案证明、受理单、查询单；?5、证明文书：收入证明、收款收据、合同书等。共 29 页 13 识别措施：?1、眼看：印刷质量、水印、字体字号等；?
8、2、手摸：钢印、纸质、纹路等；?3、工具：验钞机、放大镜等；?4、复核：证对人、证对证、必要的查询少不了；?5、复印：资料复印留底，要求提供人签名确认；?始终质疑，处处留心！共 29 页 14 虚假证件的后果：?1、交易主体虚假：?2、证明事实虚假：共 29 页 15 标的房产风险标的房产风险:?1、存在违法建筑及改扩建部分；?2、过户中被查封或被划入拆迁范围；?3、抵押房产交易，未书面告知抵押事实的；?4、是否取得房产证的风险；?5、原证与新证面积有误差；?6、权属存在争议的；?7、其他法定的禁止情形；共 29 页 16 房产买卖合同约定问题:?1、双方签订真假合同后发生争议；?2、价格及计
9、价方式约定不明确；?3、付款方式不准确或风险不平衡；?4、各项税、费及中介费负担不明确；?5、验收标准和期限的约定；?6、附属设施物品约定不明确；?7、房产部分设施受损或交付标准不明确；?8、各方履行义务期限、方式不明确；?9、违约处理方式不明确或不公平；?10、对承租人续租权的侵害；共 29 页 17 当事人悔约表现:?1、悔约，拒绝继续履行，单方要求终止；?2、拖延，迟迟不配合履行合同义务；?3、变挂，在履约过程中不断提出新的条件；?A、猜疑，假想对方可能违约而暂不履行；?B、指责，将利益矛盾扩大至人身攻击；共 29 页 18 履行合同违约问题:一、卖方义务与违约一、卖方义务与违约?1、卖
10、方不配合办证；?2、卖方不配合办理物业水电等接交手续；?3、房产更名后水电、物业费拖欠问题；?4、原房主不配合迁出户口；?5、产权人更改名称，与原档案不一致，或身份证更改后与旧件不符；共 29 页 19 二、买方义务与违约:?1、买方拖欠购房余款；?2、买方贷款不到位，致使付款困难；共 29 页 20 三、双方违约三、双方违约?1、一方反悔拒不履约；?2、一方借口拖延履行相关义务；?3、合同未签订已付定金，一方拒不履行；?4、房产交接、验收、户口等受阻；?5、一方证件遗失或银行放贷受阻；?6、提供虚假证件；共 29 页 21 四、外因干扰不顺利四、外因干扰不顺利?1、公房原单位（第三人）干扰过
11、户或入住；?2、原承租人反悔，主张购房优先权或拒不迁出；?3、开发商借合同更名之际修改合同内容或增加更名费，新买受人拒绝接受；?4、房产证已完全过户，但土地使用权暂无法变更；?5、出售房产原存在不吉利事件，令新业主难以承受；?6、抵押权人、承租人、同住人异议；共 29 页 22 房产中介公司的地位房产中介公司的地位?1、买或卖方的受托人；?2、买卖的居间代理人；?3、卖方还贷的垫资人；?4、房款代转人；?5、信息发布人；共 29 页 23 五、中介公司的原因五、中介公司的原因?1、违约责任：期限、事项、费用?2、过错责任：尽职、忠实、诚信 共 29 页 24 居间与委托、行纪合同的区别一?居间
12、人：仅为委托人报告订约机会，或为订约媒介，并不参与委托人与第三人之间的关系；?受托人：可以代委托人与第三人订立合同，参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容；?行纪人：以自己的名义为委托人与第三人完成交易事务，与第三人发生直接的权利和义务。共 29 页 25 居间与委托、行纪合同的区别二?居间合同为有偿合同，但居间人只有在有居间结果时，才得请求报酬，并且在为订约媒介居间时可从委托人和其相对人双方取得报酬；?委托合同原则上为无偿合同，有偿合同受托人只能向委托人一方收取报酬，向其相对人收取报酬的行为是严重违反忠实义务的行为；?行纪合同为有偿合同，行纪人只能从委托人一方取得报酬。共 29 页 26
13、委托人在看楼记录上签名，是否可认定居间合同成立？?要素：看楼记录具备合同法规定的基本内容，应认定居间合同成立；请参阅合同法第12条。如何禁止私下交易？私下交易行为应承担的责任？?要求：禁止私下交易的约定，应当与违约责任条款一并出现。根据当事人意思自治和合同严守的原则，单方违反合同的，应依照双方的约定处理。限制私下交易的约定，应具备一定的时间限定，通常认定以3-6个月为限较为合理。但双方的约定，不能限制第三人的权益。共 29 页 27 由居间人参与的三方合同，与由交易双方签订的二方合同，之间的效力如何认定？?要素：应分清合同中的不同法律关系，按照合同严守的原则，根据合同相对性原理判断合同中的约定，是否符合公平、合理的原则。三方合同中往往混杂了居间合同关系与买卖合同关系，容易造成认识上的混乱。从有利于保护各方当事人权利的角度出发，引导当事人形成更合理和便于操作的交易习惯。以房屋买卖双方签订并在房管部门备案，作为完成交易文本，并收取居间报酬的依据。共 29 页 28 对于房屋存在权利瑕疵或不能满足委托人的特殊要求，居间人应否承担连带责任？?要素：忠实义务、保密义务、从业资格（知识）；?要素：隐瞒、欺骗、恶意串通等。共 29 页 29
