1、一、物业效劳管理费经营保本点核算一、物业效劳管理费经营保本点核算物业效劳费的测算应考虑的因素：物业效劳费的测算应考虑的因素：1 1、物业效劳费测算应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其、物业效劳费测算应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。实行的是政府指导价还是市场调节价。2 2、物业效劳费的测算应根据物业效劳的工程、内容和要求，科、物业效劳费的测算应根据物业效劳的工程、内容和要求，科学测算确定物业效劳本钱。学测算确定物业效劳本钱。物业效劳费的测算应考虑的因素：物业效劳费的测算应考虑的因素：3 3、物业管理企业为该工程管理投入的固定资产折旧和物业管理工程机、物业
2、管理企业为该工程管理投入的固定资产折旧和物业管理工程机构用物业效劳费购置的固定资产折旧，这两局部折旧均应入到物业效劳费构用物业效劳费购置的固定资产折旧，这两局部折旧均应入到物业效劳费的测算中。的测算中。4 4、物业管理属微利性效劳行业，物业效劳费的测算和物业管理运作应、物业管理属微利性效劳行业，物业效劳费的测算和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续开展。理的利润，使物业管理企业得以可持续开展。本钱的构成：本钱的构成：物业管理效劳本钱，主要有包括：人工费、办
3、公费、物业共用物业管理效劳本钱，主要有包括：人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁部位与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。经业主同意的其他费用。我国物业管理企业收取物业管理效劳费的方式：我国物业管理企业收取物业管理效劳费的方式：酬金制：是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数酬金制：是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业效劳合同约定额提取
4、酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承担。预收的物业管理效的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承担。预收的物业管理效劳资金包括物业管理效劳支出和物业管理企业的酬金。劳资金包括物业管理效劳支出和物业管理企业的酬金。我国物业管理企业收取物业管理效劳费的方式：我国物业管理企业收取物业管理效劳费的方式：包干制：是指由业主向物业管理企业支付固定物业效劳费用，包干制：是指由业主向物业管理企业支付固定物业效劳费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业效劳计费方式。盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业效劳计费方式。物业管理效劳费的构成包括
5、物业管理效劳本钱、法定税费和物业管物业管理效劳费的构成包括物业管理效劳本钱、法定税费和物业管理企业的利润；理企业的利润；物业管理费元物业管理费元/平方米平方米 =物业管理费用总额元可分摊费用建筑面积之和平方米物业管理费用总额元可分摊费用建筑面积之和平方米费用测算的根本公式费用测算的根本公式 假设采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，那么该工程单位物业效劳费标准为：假设采用包干制方式，如该工程法定税费和利润约12万元，那么该工程单位物业效劳费标准为：保本点测算的成果，既可以效劳于物业保本点测算的成果，既可以效劳于物业管理招投标阶段确定物业管理效劳费用报价，管理招投标阶段确定物业管理效劳
6、费用报价，更可以效劳于物业管理效劳实施过程中企业更可以效劳于物业管理效劳实施过程中企业内部的本钱管理工作。内部的本钱管理工作。二、劳动本钱和日用品损耗核算方式二、劳动本钱和日用品损耗核算方式本钱的核算依据包括：本钱的核算依据包括：1 1、管理方案及实施方案所需物业效劳本钱。管理方案主要是指常、管理方案及实施方案所需物业效劳本钱。管理方案主要是指常规物业管理效劳中的人员方案，物品使用方案、能源消耗方案、工程规物业管理效劳中的人员方案，物品使用方案、能源消耗方案、工程维护保养方案、清洁保洁与绿化保养方案等。在测算时，应根据实施维护保养方案、清洁保洁与绿化保养方案等。在测算时，应根据实施这些方案所需
7、人工本钱、物料本钱、能耗本钱、外包费用等进展测算。这些方案所需人工本钱、物料本钱、能耗本钱、外包费用等进展测算。2 2、物业正常维修和养护方案。可比照以往每年实际发生的或参考、物业正常维修和养护方案。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业效劳本钱。其它同类物业的物业效劳本钱。一、人工费的测算一、人工费的测算 1 1、基本工资（、基本工资（F1F1）(元元/月月)各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平均工资水平确定。平均工资水平确定。2 2、社会保险费（、社会保险费（F2F2）(元元/月月)社会保险费包括医疗、工伤保险
8、、养老保险、待业保险、住房基社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决定。金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决定。三、维修本钱和原材料损耗核算方式一、物业共用部位、共用设施、设备日常运行维修费测算一、物业共用部位、共用设施、设备日常运行维修费测算x1 本钱法：本钱法：F1公用部位及道路的土建零修与保养费；公用部位及道路的土建零修与保养费；F2给排水设备日常运行、维修及保养费；给排水设备日常运行、维修及保养费；F3、F4、F5电气系统、燃气系统、消防系统设备维修电气系统、燃气系统、消防系统设备维修保养费；保养费；F
9、6公共照明费；公共照明费；F7不可预见费；不可预见费；F8易损件更新准易损件更新准备金备金 S 总收费面积总收费面积SFxi811二、物业效劳企业固定资产折旧费二、物业效劳企业固定资产折旧费x7 F1交通工具；交通工具；F2通讯设备；通讯设备；F3 办公设备；办公设备；F4 工程维修设备；工程维修设备；F5其它设备；其它设备；S 总收费面积总收费面积5i17F/125 12xS固定资产总额（元 月 平方米）平均折旧年限月 总收费面积计取方式计取方式:1物业效劳企业自行出资或自带固定资产；物业效劳企业自行出资或自带固定资产；2物业效劳企业向业主方借款购置固定资产；物业效劳企业向业主方借款购置固定
10、资产；3业主方购置固定资产供物业效劳企业使用。业主方购置固定资产供物业效劳企业使用。注意其中的产权区别。注意其中的产权区别。三、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用三、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用x8 F物业效劳区域内总共交纳的共用部位、共用设施设备及公众责任物业效劳区域内总共交纳的共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；保险费用；S 总收费面积总收费面积8FxS法定的税费法定的税费1.营业税营业税F1 X1物业效劳本钱；物业效劳本钱；2.城市维护建立税城市维护建立税F23.教育附加费教育附加费F3合计：合计：%511 XF%712 FF%313 FF%5.5XFFX
11、13212 F总税费四、四、流动资金理财和调配流动资金理财和调配 流动资金流动资金是指可以在一年或者超过一年的是指可以在一年或者超过一年的一个一个营业周期营业周期内变现或者耗用的资金。主要包内变现或者耗用的资金。主要包括现金、银行存款、括现金、银行存款、短期投资短期投资、应收及预付款应收及预付款项项、待摊费用待摊费用、存货、存货。公司理财又称企业理财公司理财又称企业理财 从广义的角度讲，企业理财就是对企业的资产进展配置的过程；从广义的角度讲，企业理财就是对企业的资产进展配置的过程；狭义地讲，企业理财是要最大效能地利用闲置资金，公司理财的根狭义地讲，企业理财是要最大效能地利用闲置资金，公司理财的
12、根本目的是股东利益的最大化。首先要保证公司有正常运营和开展所本目的是股东利益的最大化。首先要保证公司有正常运营和开展所需的资金，其次才是如何处理好其闲置资金，以提升资金回报率，需的资金，其次才是如何处理好其闲置资金，以提升资金回报率，寻求稳定且理想的投资产品。寻求稳定且理想的投资产品。提升资金的总体收益率其具有三大特点：开放性、动态性、综合性。提升资金的总体收益率其具有三大特点：开放性、动态性、综合性。在今天，企业的财务经理总将“资金紧张挂在嘴边，并常常为筹资疲于奔命，认为企业的理财目标就是筹资，只要筹到资金便是见到了效益。但事实上，很多企业的资金并不缺乏，缺乏的是营运资金以及保值增值的能力。
13、这必然导致优质资产少，劣质资产多，资产流动性差，变现能力不强。一个企业应拥有多少资金，必须与其自身的经营规模、投资方向相适应，一味追求取得增量资金而盘活存量资产，往往是其经营失败的祸根。企业只要是手中有的现金，不管是储藏的流动资金，还是向银行贷款的资金，只要没有花出去，都可以当作“闲置资金拿来理财。在决定对外投资之前，企业要分析手头的富裕资金是否“自由，这笔钱的抽出会不会对公司运营和未来开展构成不利影响。现金调配需要量估算：现金调配需要量估算：工程流动资金中的现金是指货币资金，即企业生产运营工程流动资金中的现金是指货币资金，即企业生产运营活动中停留于货币形态的那一局部资金，包括企业存现金和银活
14、动中停留于货币形态的那一局部资金，包括企业存现金和银行存款。行存款。计算公式为：现金需要量计算公式为：现金需要量=年工资及福利费年工资及福利费+年其他费用年其他费用现金周转次数现金周转次数 年其他费用年其他费用=制造费用制造费用+管理费用管理费用+销售费用销售费用周转次数为周转次数为=360 最低周转天数最低周转天数 五、创收经营和财务运营五、创收经营和财务运营 物业管理企业要搞好经营创收，了解市场、把握市场是前题，找到经营创收的切入点是关键。充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力是手段，运用先进的经营管理方法，充分发挥物业管理企业在管理、信息、物业条件以及最贴近业主使用人的行业优势
15、，树立“严格的管理是标准，优质的效劳是手段，双赢的效益是目的的经营理念，在日常管理和效劳工作中将物业经营创收目标落到实处，以努力获取社会效益、经济效益最大化。一、把握好业主和使用人的需求动态。一、把握好业主和使用人的需求动态。1.随着人们生活水平的提高，收入的增多及房改政策实施后，屡次置随着人们生活水平的提高，收入的增多及房改政策实施后，屡次置业的人数不断增加，人们不再满足于一生只买一套房，购置房产的目的也业的人数不断增加，人们不再满足于一生只买一套房，购置房产的目的也不仅限于解决居所问题。现在，在投资理财的选择上，人们更将房产当做不仅限于解决居所问题。现在，在投资理财的选择上，人们更将房产当
16、做一条理财渠道，因而就十分关注房产物业的保值、增值、租赁和流通一条理财渠道，因而就十分关注房产物业的保值、增值、租赁和流通等收益问题。这样更加突出了物业管理的重要性，同时也彰显出业主对房等收益问题。这样更加突出了物业管理的重要性，同时也彰显出业主对房屋租赁、转让及价格、信息需求动态。屋租赁、转让及价格、信息需求动态。2.现在人们大都追求高品味的生活质量，需要多层次的相关效劳，对特约效劳的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理企业的经营创收提供了更广阔空间。如传统的家政、社区效劳，贴心效劳、护理效劳等，像会所经营管理、智能化信息效劳等新兴的内容也成为物业经营创收的新渠道。二、经营理念新定位二、经
17、营理念新定位 1.树立树立以人为本以人为本的效劳理念，正确认识和摆正自己的位置。要清的效劳理念，正确认识和摆正自己的位置。要清楚地意识到自己是效劳型企业，只有通过提供全面、及时、周到、平安、楚地意识到自己是效劳型企业，只有通过提供全面、及时、周到、平安、优质的效劳，得到业主认可，企业才能不断生存与开展。同时，公司要优质的效劳，得到业主认可，企业才能不断生存与开展。同时，公司要不断强化不断强化以人为本以人为本的效劳理念，加强人性化管理，深化效劳内涵，力的效劳理念，加强人性化管理，深化效劳内涵，力求到达效劳的最正确效果，才是扩大利润来源的根本出路。求到达效劳的最正确效果，才是扩大利润来源的根本出路
18、。2.以物业的经营、管理为依托，结合公司的优势，实现物业为主，多种经营的开展格局。不断研发新的效劳工程，拓展新的经营领域。介入与物业管理密切相关的行业，如房屋租赁、商业效劳、文化、餐饮、建材、装饰等，提高物业的增值潜力，增强公司的竞争能力和盈利能力，将经济效益视为公司的生命线。3.运用合资经营、合作经营、兼并、重组、收购承包等方式，对经营不善的工程实现生产要素的优化组合，通过输入管理模式、实施品牌化、规模化经营，实现资源共享和低本钱的市场开展。4.将技术优势转化为市场优势，走专业化开展之路。开展如清洁、绿化、消杀等根底效劳工程，通过成立专业公司的方式，实施专业化经营，参与市场竞争，以此作为新的
19、利润增长点，拓展公司的盈利空间。三、盈利点的规划设计三、盈利点的规划设计 1.利用自身资源，在为业主提供根本效劳的根底上充分开展增值效利用自身资源，在为业主提供根本效劳的根底上充分开展增值效劳，扩大劳务效劳费的来源，如家政效劳、汽车美容、装饰装修、绿劳，扩大劳务效劳费的来源，如家政效劳、汽车美容、装饰装修、绿化保养、房屋和家用设备的维修养护、礼仪效劳、洗衣、送奶送报化保养、房屋和家用设备的维修养护、礼仪效劳、洗衣、送奶送报等；等；2开展多种物业经营，如幼儿园、餐厅、超市、美容美发中心、停开展多种物业经营，如幼儿园、餐厅、超市、美容美发中心、停车场、会所、健身、棋牌、球场、书报阅览、衣物干洗、酒
20、吧等效劳车场、会所、健身、棋牌、球场、书报阅览、衣物干洗、酒吧等效劳工程及康体娱乐设施等；工程及康体娱乐设施等；三、盈利点的规划设计三、盈利点的规划设计 3.公共场地或建筑物共用部位的经营，如户外广告、公共场地出租等；公共场地或建筑物共用部位的经营，如户外广告、公共场地出租等；4.通过对经营性物业进展技术性改造或功能、环境的配套，提高物业的通过对经营性物业进展技术性改造或功能、环境的配套，提高物业的盈利能力，从而获得相应的利润；盈利能力，从而获得相应的利润；5.通过开展丰富的社区文化活动，营造良好的生活气氛，向业主提供通过开展丰富的社区文化活动，营造良好的生活气氛，向业主提供情情感感效劳。效劳
21、。6.对老人、孩子提供特殊陪护、相伴的计时收费。对老人、孩子提供特殊陪护、相伴的计时收费。财务运营管理财务运营管理 近几年来，我国物业行业开展很快，物业管理市场环境日趋成熟，物业管理行业面临着良好的开展机遇，但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点，因此财务运营管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性，如何加强和完善物业公司的财务管理，不仅关系着物业公司自身的开展，还涉及到社区的和谐稳定。一、物业管理公司财务管理的特点一、物业管理公司财务管理的特点1、物业公司的财务管理表达于综合性的管理随着市场经济的不断开展，物业管理与一般的效劳行业相比有其明显的个性，它提供的是全天候、不连续、多方位
22、、多层次的过程性效劳产品。其突出的一点是生产与消费同时开场、同时完毕。2、物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面物业管理效劳有别于社会公共效劳和个体效劳，物业公司财务管理涉及的面相当广泛，企业经营活动的各个方面根本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作，要兼顾到企业的各个部门、各个工程必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。3.物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息，因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。二、如何完善物业管理公司财务管理二、如
23、何完善物业管理公司财务管理1、强化本钱观念、强化本钱观念 建立财务本钱分析控制制度物业管理作为效劳性行业，财务建立财务本钱分析控制制度物业管理作为效劳性行业，财务管理的一个重要方面就是本钱管理，因为其最重要的本钱支出是管理的一个重要方面就是本钱管理，因为其最重要的本钱支出是人工本钱和管理费用的支出，因此物业管理公司应该树立全员本人工本钱和管理费用的支出，因此物业管理公司应该树立全员本钱控制观念。钱控制观念。2、要全面展开财务分析、要全面展开财务分析 保证资金合理运用物业企业在开展经营的过程中，经济收益保证资金合理运用物业企业在开展经营的过程中，经济收益主要来自于两个方面，一个是为客户提供物业管
24、理，收取管理费，主要来自于两个方面，一个是为客户提供物业管理，收取管理费，另一个就是开展多种经营，多元化、分散化投资。如果企业想从另一个就是开展多种经营，多元化、分散化投资。如果企业想从中获取利润，使得企业开展壮大，就要对企业进展有效的财务分中获取利润，使得企业开展壮大，就要对企业进展有效的财务分析，保持企业良性运行。物业管理的财务分析就是以物业企业的析，保持企业良性运行。物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析，从而为客户及投资者提供有用信息。报表为依据展开分析，从而为客户及投资者提供有用信息。3、加强物业管理资金运作、加强物业管理资金运作 除资本本金或者银行贷款外，其他物业管理
25、收入都是向除资本本金或者银行贷款外，其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用，所以资金的筹措必须注重社业主或使用人收取的管理费用，所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时，加强资金有方案及合会效益和经济效益的有机统一。同时，加强资金有方案及合理使用，把有限的资金用在必要的物业管理工程上，增加资理使用，把有限的资金用在必要的物业管理工程上，增加资金使用的透明度。金使用的透明度。4、建立和健全财务管理制度、建立和健全财务管理制度 结合本身的经营特点和内部管理要求，制定标准企业内部财务结合本身的经营特点和内部管理要求，制定标准企业内部财务活动的活动的?财务管理方法财务管理方法
26、?。同时，还要不断细化完善这项制度，配以。同时，还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理方法，制定小区管理者的考核指标和收与财务管理有关的分支管理方法，制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进展日常核对；费员考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进展日常核对；对小区的收入进展定期、不定期的检查监视。对小区的收入进展定期、不定期的检查监视。5、标准化科学化的财务管理、标准化科学化的财务管理1加强对原始记录的管理加强对原始记录的管理一、要统一标准各种原始记录的格式、内容和方法；一、要统一标准各种原始记录的格式、内容和方法；二、要明确签署、传递、
27、聚集、反响、保管原始记录的要求；二、要明确签署、传递、聚集、反响、保管原始记录的要求；三、要建立各环节的责任制，确保原始记录的真实、完整、正确、三、要建立各环节的责任制，确保原始记录的真实、完整、正确、及时，健全财务核算资料。及时，健全财务核算资料。5、标准化科学化的财务管理、标准化科学化的财务管理2加强对定额管理的管理，制定并严格执行企业内部的劳动定额、加强对定额管理的管理，制定并严格执行企业内部的劳动定额、物质定额、费用定额、人员定额、工时定额及考核方法。物质定额、费用定额、人员定额、工时定额及考核方法。3严格规定企业物资的购进、入库、领用、维修等各环节。计量严格规定企业物资的购进、入库、
28、领用、维修等各环节。计量验收管理工作，堵塞漏洞，增收节支。验收管理工作，堵塞漏洞，增收节支。5、标准化科学化的财务管理、标准化科学化的财务管理4加强对财务预算的管理。物业管理公司应当建立健全财务预算加强对财务预算的管理。物业管理公司应当建立健全财务预算制度，明确财务预算编制程序及方法，做好财务预算执行情况的检制度，明确财务预算编制程序及方法，做好财务预算执行情况的检查、考核工作，到达通过财务预算控制经营活动、确保各项经营目查、考核工作，到达通过财务预算控制经营活动、确保各项经营目标顺利实现的目的。标顺利实现的目的。5加强对财产清查的管理，定期做好财产清查工作。加强对财产清查的管理，定期做好财产清查工作。Thank You谢谢！
