1、2考试大纲要求：考试大纲要求：1.掌握：各税种的纳税人、征税范围（税目）、掌握：各税种的纳税人、征税范围（税目）、计税依据、应纳税额的计算；计税依据、应纳税额的计算；2.熟悉：各税种的税率、税收优惠熟悉：各税种的税率、税收优惠 3.了解：各税种的概念、纳税义务发生时间、地了解：各税种的概念、纳税义务发生时间、地点、期限。点、期限。3第一节关税法律制度第一节关税法律制度 关税是对进出国境或关境的货物、物品征收的一关税是对进出国境或关境的货物、物品征收的一种税。种税。4 一、纳税人一、纳税人 贸易性商品的纳税人是经营进出口货物的收、发贸易性商品的纳税人是经营进出口货物的收、发货人。物品的纳税人是个
2、人。货人。物品的纳税人是个人。二、课税对象和税目二、课税对象和税目 关税的课税对象是进出境的货物、物品。关税的课税对象是进出境的货物、物品。对从境外采购进口的原产于中国境内的货物，也对从境外采购进口的原产于中国境内的货物，也应按规定征收进口关税。应按规定征收进口关税。5三、税率（一）税率的种类（一）税率的种类 进口税率又分为进口税率又分为普通税率、最惠国税率、协定税普通税率、最惠国税率、协定税率、特惠税率、关税配额税率和暂定税率率、特惠税率、关税配额税率和暂定税率。进口货物适用何种关税税率是以进口货物的原产进口货物适用何种关税税率是以进口货物的原产地为标准的。地为标准的。（二）税率的确定（二）
3、税率的确定 一般应当按照收发货人或者他们的代理人申报进一般应当按照收发货人或者他们的代理人申报进口或者出口之日实施的税率征税。口或者出口之日实施的税率征税。6四、计税依据四、计税依据 1.进口货物的完税价格进口货物的完税价格:（1）一般进口货物的完税价格：海关审定的）一般进口货物的完税价格：海关审定的成交价格成交价格为为基础的到岸价格。基础的到岸价格。到岸价格到岸价格=货价货价+货物运抵我国关境内输入地点货物运抵我国关境内输入地点起卸前起卸前的的包装费、运费、保险费和其他劳务费等。包装费、运费、保险费和其他劳务费等。【提示提示1】关于佣金。另支付给关于佣金。另支付给卖方卖方的佣金，应计入成交的
4、佣金，应计入成交价格；而向境外采购代理人支付的买方佣金则不能列入，价格；而向境外采购代理人支付的买方佣金则不能列入，如已包括在成交价格中应予以扣除；卖方付给进口人的正如已包括在成交价格中应予以扣除；卖方付给进口人的正常回扣，应从成交价格中扣除。常回扣，应从成交价格中扣除。【提示提示2】关于专有技术、计算机软件和资料等费用。关于专有技术、计算机软件和资料等费用。7【例题例题多选题多选题】下列各项中，计入进口货物完税下列各项中，计入进口货物完税价格的有（）。价格的有（）。A.货价货价B.进口关税进口关税C.起卸前的运输费起卸前的运输费D.买方佣金买方佣金 正确答案正确答案AC答案解析答案解析向境外
5、采购代理人支付的买方佣金向境外采购代理人支付的买方佣金不能列入完税价格，如已包括在成交价格中应予不能列入完税价格，如已包括在成交价格中应予以扣除。以扣除。8（2）特殊贸易下进口货物的完税价格（了解）特殊贸易下进口货物的完税价格（了解）:运往境外加工的货物运往境外加工的货物:境外支付的工缴费加上运抵中国境外支付的工缴费加上运抵中国关境输入地点起卸前的包装费、运费、保险费和其他劳务关境输入地点起卸前的包装费、运费、保险费和其他劳务费费等作为完税价格。等作为完税价格。运往境外修理的机械器具、运输工具或者其他货物运往境外修理的机械器具、运输工具或者其他货物:海海关审定的关审定的修理费和料件费修理费和料
6、件费作为完税价格。作为完税价格。租借和租赁进口货物租借和租赁进口货物:租金租金。国内单位留购的进口货样、展览品和广告陈列品国内单位留购的进口货样、展览品和广告陈列品:留购留购价格价格。逾期未出境的暂进口货物：自第逾期未出境的暂进口货物：自第7个月起，按月征收进个月起，按月征收进口关税。口关税。转让出售进口减免税货物：完税价格转让出售进口减免税货物：完税价格=原入境到岸价格原入境到岸价格1实际使用月份实际使用月份/（管理年限（管理年限12）92.出口货物的完税价格出口货物的完税价格 出口货物应当以海关审定的货物售予境外的离岸出口货物应当以海关审定的货物售予境外的离岸价格，扣除出口关税后作为完税价
7、格。价格，扣除出口关税后作为完税价格。计算公式为：计算公式为：出口货物完税价格出口货物完税价格=离岸价格离岸价格（1出口税率）出口税率）10 五、应纳税额的计算五、应纳税额的计算 应纳税额应税进（出）口货物数量应纳税额应税进（出）口货物数量单位完税单位完税价格价格适用税率适用税率 六、税收优惠六、税收优惠 关税的减税、免税分为法定性减免税、政策性减关税的减税、免税分为法定性减免税、政策性减免税和临时性减免。免税和临时性减免。了解法定减免了解法定减免。11第二节房产税法律制度第二节房产税法律制度 房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收
8、入向房产所有人或经营管理人价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人征收的一种税。（属于财产税）征收的一种税。（属于财产税）12一、房产税的纳税人一、房产税的纳税人房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人。村）内拥有房屋产权的单位和个人。具体规定如下（注意多选题）：具体规定如下（注意多选题）：1.产权属于国家的，其产权属于国家的，其经营管理的单位经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个为纳税人；产权属于集体和个人的，人的，集体单位和个人集体单位和个人为纳税人；为纳税人；2.产权出典的，
9、产权出典的，承典人承典人为纳税人；为纳税人；3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人房产代管人或者使用人为纳税人；为纳税人；4.产权未确定或者租典纠纷未解决的，产权未确定或者租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人房产代管人或者使用人为纳税为纳税人；人；5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由产，由使用人使用人代为缴纳房产税。代为缴纳房产税。【提示提示1】纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用纳税人具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或
10、者使用【提示提示2】房产出租的，由房产产权所有人（出租人）为纳税人。房产出租的，由房产产权所有人（出租人）为纳税人。【提示提示3】房地产开发企业建造的商品房，在出售之前不征收房产税；房地产开发企业建造的商品房，在出售之前不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。房产税。13【考题考题单选题单选题】（2012年）关于房产税纳税人的年）关于房产税纳税人的下列表述中，不符合法律制度规定的是（）。下列表述中，不符合法律制度规定的是（）。A.房屋出租的，承租人为纳税人房屋出租的，承租人为纳税人B.房屋产权
11、所有人不在房产所在地的，房产代管房屋产权所有人不在房产所在地的，房产代管人为纳税人人为纳税人C.房屋产权属于国家的，其经营管理单位为纳税房屋产权属于国家的，其经营管理单位为纳税人人D.房屋产权未确定的，房产代管人为纳税人房屋产权未确定的，房产代管人为纳税人 正确答案正确答案A14【例题例题判断题判断题】张某将个人拥有产权的房屋出典张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。（）给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。（）正确答案正确答案 答案解析答案解析本题考核房产税的纳税人。房屋出本题考核房产税的纳税人。房屋出典的，承典人为房产税的纳税人。典的，承典人为房产税的纳税人。1
12、5二、房产税的征税范围二、房产税的征税范围 房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。区的房屋。【提示提示】不包括农村的房屋；不包括独立于房屋不包括农村的房屋；不包括独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）。之外的建筑物（如水塔、围墙等）。16三、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算三、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算 计税方法计税方法计税依据计税依据税率税率税额计算公式税额计算公式从从价价计征计征房产房产余值余值1.2%1.2%全年应纳税额应全年应纳税额应税房产原值税房产原值（1 1扣除比例）扣除比例）1.2%1.2%从从租租计征计
13、征房产房产租金租金12%12%全年应纳税额租全年应纳税额租金收入金收入12%12%（或（或4%4%）17【提示提示1】房产原值：会计制度账簿房产原值：会计制度账簿“固定资产固定资产”科目中科目中记载的房屋原值（或原价），纳税人对原有房屋进行改建、记载的房屋原值（或原价），纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。扩建的，要相应增加房屋的原值。【提示提示2】对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。产税。【提示提示3】投资联营的房产，在计征
14、房产税时应予以区别投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待：对待：以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照的，按照“房产余值房产余值”作为计税依据计征房产税。作为计税依据计征房产税。以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照租，按照“租金收入租金收入”为计税依据计征房产税。为计税依据计征房产税。【提示提示4】对融资租赁的房屋对融资租赁的房屋以以房产余值房产余值计征房产税。计征房产税。18【考题考题单选题单选题】（2012年）某企业年）某企业2011年度生产经营用年度
15、生产经营用房原值房原值12000万元；幼儿园用房原值万元；幼儿园用房原值400万元；出租房屋万元；出租房屋原值原值600万元，年租金万元，年租金80万元。已知房产原值减除比例为万元。已知房产原值减除比例为30%；房产税税率从价计征的为；房产税税率从价计征的为1.2%，从租计征的为，从租计征的为12%，该企业当年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确，该企业当年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（）。的是（）。A.12000（1-30%）1.2%=100.8万元万元B.12000（1-30%）1.2%+8012%=110.4万元万元C.（12000+400）（1-30%）1.2%+8012%=1
16、13.76 万元万元D.（12000+400+600）（1-30%）1.2%=109.2万元万元 正确答案正确答案B 19【考题考题判断题判断题】（2009年）凡以房屋为载体，不年）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（）计征房产税。（）正确答案正确答案答案解析答案解析本题考核房产税的计税依据。题目本题考核房产税的计税依据。题目中的表述是正确的中的表述是正确的20【例题例题单选题单选题】王某自有一处平房，共王某自有一处平房，共16
17、间，其中用于间，其中用于个人开餐馆的个人开餐馆的7间（房屋原值为间（房屋原值为20万元）。万元）。2011年年1月月1日，日，王某将王某将4间出典给李某，取得出典价款收入间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩万元，将剩余的余的5间出租给某公司，每月收取租金间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某后的余值计税，则王某2011年应纳房产税额为（）。年应纳房产税额为（）。A.1.652.万元万元B.0.816万元万元C.0.516万元万元D.1.632万元万元 正确答案正确答案D答案解析答案解析（1
18、）开餐馆的房产应纳房产税）开餐馆的房产应纳房产税20（120%）1.2%0.192（万元）；（万元）；（2）房屋产权出典）房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税；的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税；（3）出租房屋应纳房产税）出租房屋应纳房产税11212%1.44（万元）；（万元）；（4）合计应纳房产税）合计应纳房产税0.1921.441.632万元万元21四、房产税的税收优惠四、房产税的税收优惠 1.国家机关、人民团体、军队自用的房产国家机关、人民团体、军队自用的房产免征免征房产税。房产税。2.由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位由国家财政部门拨付
19、事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产房产免征免征房产税。房产税。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征免征房产税。房产税。4.个人所有非营业用的房产个人所有非营业用的房产免征免征房产税。对个人拥有的营房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，业用房或者出租的房产，不属于免税房产不属于免税房产，应照章征税。，应照章征税。22 5.经财政部批准免税的其他房产，经财政
20、部批准免税的其他房产，关注：关注：（1）毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关）毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在部门鉴定，在停止使用停止使用后，可免征房产税；后，可免征房产税；（2）纳税人因房屋大修导致连续停用）纳税人因房屋大修导致连续停用半年半年以上以上的，在房屋大修期间免征房产税；的，在房屋大修期间免征房产税；（3）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等房等临时性临时性房屋，施工期间一律免征房产税。但房屋，施工期间一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将
21、这种临时性房屋交还或工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价估价转让给基建单位转让给基建单位的，应从基建单位接收的的，应从基建单位接收的次次月月起，照章纳税；起，照章纳税；23【例题例题多选题多选题】下列各项中，免于征收房产税的有下列各项中，免于征收房产税的有（）。（）。A.企业内行政管理部门办公用房产企业内行政管理部门办公用房产B.个人所有非营业用的房产个人所有非营业用的房产C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房屋施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房屋D.公园内供公共参观游览的房屋公园内供公共参观游览的房屋 正确答案正确答案BCD答案解析答案解析企业内行政管理部门办公
22、用房需要征收房产企业内行政管理部门办公用房需要征收房产税，个人所有非营业用的房产免征房产税，在基建工地为税，个人所有非营业用的房产免征房产税，在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房产税，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税，产税，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税，选项选项BCD正确。正确。24五、纳税义务发生时间五、纳税义务发生时间 1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营纳税人将原有房产用于生产经
23、营，从生产经营之月之月起，缴纳房产税。起，缴纳房产税。2-8项：均为项：均为之次之次月月 25【考题考题单选题单选题】（2010年）甲公司委托某施工企年）甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于业建造一幢办公楼，工程于2009年年12月完工，月完工，2010年年1月办妥（竣工）验收手续，月办妥（竣工）验收手续，4月付清全部月付清全部价款。甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生价款。甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（）。时间是（）。A.2009年年12月月B.2010年年1月月C.2010年年2月月D.2010年年4月月 正确答案正确答案C26第三节契税法律制度第三节契税法律制度 契税
24、，是指国家在土地、房屋契税，是指国家在土地、房屋权属权属转移时，按照转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税格的一定比例，向权属承受人征收的一种税【提示提示】我国目前房地产类税收主要包括：耕地我国目前房地产类税收主要包括：耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、土地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税。增值税。27 一、契税的纳税人一、契税的纳税人权属的承受人权属的承受人 契税的纳税人，是指在我国境内契税的纳税人，是指在我国境内承受承受“土地、房屋权属土地、房屋权属”的单位和个人。的单位
25、和个人。不动产（土地、房屋）不动产（土地、房屋）所有权所有权转让转让 转让方转让方 承受承受 营业税营业税 城建税（教育费附加）契税城建税（教育费附加）契税 土地增值税土地增值税 印花税印花税印花税印花税 所得税（企业、个人）所得税（企业、个人）28【考题考题判断题判断题】（2008年）契税的纳税人是在我年）契税的纳税人是在我国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。（）国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。（）正确答案正确答案答案解析答案解析本题考核契税的纳税人。契税的纳本题考核契税的纳税人。契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人
26、，即由承受方缴纳契税，而不是转的单位和个人，即由承受方缴纳契税，而不是转让方缴纳契税。让方缴纳契税。29【例题例题多选题多选题】张某于张某于2010年以每套年以每套80万元的价格购入万元的价格购入两套房产作为投资。两套房产作为投资。2012年将其中一套以年将其中一套以100万元的价格万元的价格转让给谢某，从中获利转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售房产的行为应缴纳的税种有（）。规定，张某出售房产的行为应缴纳的税种有（）。A.个人所得税个人所得税B.营业税营业税C.契税契税D.土地增值税土地增值税 正确答案正确答案ABD答案解析答案解析本
27、题考核房屋转让环节涉及的税种。不动产本题考核房屋转让环节涉及的税种。不动产转让方需缴纳营业税、城建税（教育费附加）、土地增值转让方需缴纳营业税、城建税（教育费附加）、土地增值税、印花税税、印花税、所得税（企业、个人）。、所得税（企业、个人）。30二、契税的征税范围二、契税的征税范围 契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。征收契税。契税的征税范围具体包括：契税的征税范围具体包括：1.国有土地使用权出让国有土地使用权出让 2.土地使用权转让（包括出售、赠与、交
28、换）土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）【提示提示】土地使用权的转让不包括农村集体土地土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。承包经营权的转移。31 3.房屋买卖房屋买卖 4.赠与赠与 5.交换交换 6.特殊情况特殊情况视同转移：视同转移：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股）以土地、房屋权属作价投资、入股（2）以土地、房屋权属抵债）以土地、房屋权属抵债（3）以）以获奖方式获奖方式承受土地、房屋权属承受土地、房屋权属（4）以预购方式承受土地、房屋权属）以预购方式承受土地、房屋权属（5）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资
29、额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的与的土地使用权的（6）公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或）公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税作为出资投入企业的，征收契税（7）企业破产清算期间，对）企业破产清算期间，对非债权人非债权人承受破产企业土地、承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税房屋权属的，征收契税 32【提示提示1】企业破产清算期间，企业破产清算期间，债权人承受债权人承受破产破产企业土地、房屋权属的，企业土地、房屋权属的，免征契税免征契税。【提示提示2】土地、房屋权属的典当、
30、继承、分拆土地、房屋权属的典当、继承、分拆（分割）、出租、抵押，（分割）、出租、抵押，不属于不属于契税的征税范围契税的征税范围33【考题考题单选题单选题】（2009年）根据契税法律制度的规定，年）根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是（）。下列各项中，应缴纳契税的是（）。A.承包者获得农村集体土地承包经营权承包者获得农村集体土地承包经营权B.企业受让土地使用权企业受让土地使用权C.企业将厂房抵押给银行企业将厂房抵押给银行D.个人承租居民住宅个人承租居民住宅 正确答案正确答案B答案解析答案解析本题考核契税的征税范围。契税以在我国境本题考核契税的征税范围。契税以在我国境内转让土地、房屋
31、权属的行为作为征税对象。土地、房屋内转让土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。土地使用权转让中的农权属未发生转移的，不征收契税。土地使用权转让中的农村集体土地承包经营权的转移以及土地、房屋权属的典当、村集体土地承包经营权的转移以及土地、房屋权属的典当、继承、出租或者抵押等，均不属于契税的征收范围。继承、出租或者抵押等，均不属于契税的征收范围。34【例题例题多选题多选题】根据根据契税暂行条例契税暂行条例的规定，的规定，下列各项中，属于契税征税对象的有（）。下列各项中，属于契税征税对象的有（）。A.房屋买卖房屋买卖B.国有土地使用权出让国有土地使用权出让C.房屋
32、赠与房屋赠与D.获奖取得的房产获奖取得的房产 正确答案正确答案ABCD答案解析答案解析本题考核契税的征税对象。本题考核契税的征税对象。35三、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算三、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算（一）契税的计税依据（一）契税的计税依据 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖成交价格成交价格作为计税依据。作为计税依据。2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖权出售、房屋买卖市场价格市场价格确定。确定。3.土地使用权交换、房屋交换土地使用权交换、
33、房屋交换交换土地使用权、房屋交换土地使用权、房屋的的“价格差额价格差额”。【特别掌握特别掌握】交换价格不相等的，由交换价格不相等的，由多交多交付货币的一方付货币的一方缴纳契税；交换价格缴纳契税；交换价格相等的，免征契税相等的，免征契税。4.以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。36【考题考题多选题多选题】（2012年）关于契税计税依据的年）关于契税计税依据的下列表述中，符合法律制度规定的有（）。下列表述中，符合法律制度规定的有（）。A.受
34、让国有土地使用权的，以成交价格为计税依受让国有土地使用权的，以成交价格为计税依据据B.受赠房屋的，由征收机关参照房屋买卖的市场受赠房屋的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格规定计税依据价格规定计税依据C.购入土地使用权的，以评估价格为计税依据购入土地使用权的，以评估价格为计税依据D.交换土地使用权的，以交换土地使用权的价格交换土地使用权的，以交换土地使用权的价格差额为计税依据差额为计税依据 正确答案正确答案ABD答案解析答案解析本题考核契税的计税依据。根据规本题考核契税的计税依据。根据规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售，以定，国有土地使用权出让、土地使用权出售，以成交价格作为计税依据，因此
35、选项成交价格作为计税依据，因此选项C的说法错误。的说法错误。37（二）契税的税率（二）契税的税率比例税比例税（三）契税应纳税额的计算（三）契税应纳税额的计算 应纳税额计税依据应纳税额计税依据税率税率38【考题考题单选题单选题】（2012年）甲公司于年）甲公司于2012年年9月向乙公月向乙公司购买一处闲置厂房，合同注明的土地使用权价款司购买一处闲置厂房，合同注明的土地使用权价款2000万元，厂房及地上附着物价款万元，厂房及地上附着物价款500万元。已知当地规定的万元。已知当地规定的契税税率为契税税率为3%，甲公司应缴纳的契税税额为（）万元。，甲公司应缴纳的契税税额为（）万元。A.15B.45C.
36、60D.75 正确答案正确答案D答案解析答案解析房屋买卖的，以成交价格为计税依据，成交房屋买卖的，以成交价格为计税依据，成交价格中包括土地、房屋权属的转移合同确定的价格。应缴价格中包括土地、房屋权属的转移合同确定的价格。应缴纳契税（纳契税（2000+500）3%75（万元）（万元）39【考题考题单选题单选题】（2011年）周某向谢某借款年）周某向谢某借款80万元，后万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值因谢某急需资金，周某以一套价值90万元的房产抵偿所欠万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万元。已知契税税率为万元
37、。已知契税税率为3%。关于此次房屋交易缴纳契税。关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是（）。的下列表述中，正确的是（）。A.周某应缴纳契税周某应缴纳契税3万元万元B.周某应缴纳契税周某应缴纳契税2.4万元万元C.谢某应缴纳契税谢某应缴纳契税2.7万元万元D.谢某应缴纳契税谢某应缴纳契税0.3万元万元 正确答案正确答案C答案解析答案解析本题考核契税的计算。契税的纳税人，是指本题考核契税的计算。契税的纳税人，是指在我国境内在我国境内“承受承受”土地、房屋权属转移的单位和个人，土地、房屋权属转移的单位和个人，本题中承受房屋权属转移的为谢某，因此本题中承受房屋权属转移的为谢某，因此A、B选项不
38、正选项不正确；应纳税额确；应纳税额=903%=2.7（万元），选项（万元），选项C正确。正确。40四、契税的税收优惠：了解四、契税的税收优惠：了解 如：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位如：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。军事设施的，免征契税。五、征收管理五、征收管理 契税的纳税义务发生时间是纳税人契税的纳税义务发生时间是纳税人签订签订土地、土地、房房屋权属转移合同的当天屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。有土地
39、、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税期限是纳税义务发生之日起纳税期限是纳税义务发生之日起10日内日内。41第四节土地增值税法律制度第四节土地增值税法律制度 土地增值税是对土地增值税是对转让转让国有土地使用权、地国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。收的一种税。42一、纳税人一、纳税人 土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
40、【提示提示1】土地增值税的纳税义务人不论法人与土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。中国公民与外籍个人；不论部门。【提示提示2】土地使用权、不动产转让中：转让方土地使用权、不动产转让中：转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。43【例题例题单选题单选题】下列各项中下列各项中,不属于土地增值税不属于土地增值税纳税人的是（）。纳税人的是（）。A.以房抵债的某工
41、业企业以房抵债的某工业企业B.出租写字楼的某外资房地产开发公司出租写字楼的某外资房地产开发公司C.转让房产的某个人转让房产的某个人D.转让国有土地使用权的某高等学校转让国有土地使用权的某高等学校 正确答案正确答案B答案解析答案解析本题考核土地增值税纳税人。本题考核土地增值税纳税人。44二、征税范围（易出单选题、多选题）二、征税范围（易出单选题、多选题）征收土地增值税征收土地增值税不征收土地增值税不征收土地增值税（1 1）转让转让国有土地的行为国有土地的行为（2 2）凡所投资、联营的企业）凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商地产开发企业以其
42、建造的商品房进行投资和联营的品房进行投资和联营的（3 3）对投资、联营企业将上）对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收述房地产再转让的，应征收土地增值税土地增值税（4 4）以房地产与另一方的房）以房地产与另一方的房地产进行交换（单位之间）地产进行交换（单位之间）（5 5）合作建房）合作建房建成后转让建成后转让（6 6）以房地产）以房地产抵债抵债而发生房而发生房地产权属转让地产权属转让（7 7）土地使用者处置土地使）土地使用者处置土地使用权用权（1 1）出让出让国有土地的行为国有土地的行为（2 2）继承继承方式无偿转让的房地产方式无偿转让的房地产（3 3）将房屋产权、土地使用权赠与）将房屋
43、产权、土地使用权赠与直系亲直系亲属属或承担或承担直接赡养直接赡养义务人的行为义务人的行为（4 4）通过中国境内非营利的社会团体、国）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业民政和其他社会福利、公益事业（5 5）个人之间互换自有居住用房地产）个人之间互换自有居住用房地产（6 6）合作建房，建成后按比例分房自用的）合作建房，建成后按比例分房自用的（7 7）房地产的出租）房地产的出租（8 8）对房地产的）对房地产的抵押抵押，在抵押期间不征收，在抵押期间不征收土地增值税土地增值税（9 9）企业兼并转让房地产
44、；房地产的代建）企业兼并转让房地产；房地产的代建房行为；房地产的重新评估房行为；房地产的重新评估45【总结总结】土地增值税属于土地增值税属于收益性质收益性质的土地税，因的土地税，因此此只有在发生权属转移且有增值的情况下只有在发生权属转移且有增值的情况下才予征才予征收。同学们在理解的基础上，关注收。同学们在理解的基础上，关注出让与转让、出让与转让、企业改制企业改制。46【例题例题单选题单选题】下列各项中下列各项中,应当征收土地增值应当征收土地增值税的是（）。税的是（）。A.公司与公司之间互换房产公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并
45、企业取得房产兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房按比例分配房产后自用双方合作建房按比例分配房产后自用 正确答案正确答案A答案解析答案解析本题考核土地增值税的征收范围。本题考核土地增值税的征收范围。公司与公司之间互换房产缴纳土地增值税。公司与公司之间互换房产缴纳土地增值税。47 三、应纳税额计算三、应纳税额计算（一）计税公式（一）计税公式土地增值税土地增值税=增值额增值额税率扣除项目金额税率扣除项目金额速算速算扣除系数扣除系数增值额增值额=转让房地产取得的收入扣除项目金额转让房地产取得的收入扣除项目金额（二）不同项目的扣除内容（二）不同项目的扣除内容48（三）新建项目具体扣除标准（三）新
46、建项目具体扣除标准 49转让项目转让项目具体扣除项目具体扣除项目扣除标准扣除标准新建新建项目项目房房地地产产开开发发企企业业拿地拿地取得土地使取得土地使用权所支付的用权所支付的金额金额据实扣除（成本据实扣除（成本+契税）契税）建房建房房地产开发房地产开发成本成本据实扣除据实扣除房地产开发房地产开发费用费用利息明利息明确确利息（利息（+）5%5%利息不利息不明确明确（+）10%10%销售销售与转让房地与转让房地产有关的税金产有关的税金城、教城、教（不包括印花税）（不包括印花税）优惠优惠加计扣除额加计扣除额（）（）20%20%非非房房开开拿地拿地同同同同建房建房同同同同销售销售不同不同城、教、城、
47、教、印印50 理解：理解：房地产开发企业销售的新房房地产开发企业销售的新房属于期房属于期房，因，因此销售印花税与房屋开发费用属于同一会计期间，此销售印花税与房屋开发费用属于同一会计期间，印花税已在开发费用中扣除故不允许单独再扣除；印花税已在开发费用中扣除故不允许单独再扣除；非房地产企业销售新房非房地产企业销售新房属于现房属于现房，因此印花税虽，因此印花税虽然也计入管理费用当中但与房地产开发费用显然然也计入管理费用当中但与房地产开发费用显然不属于同一会计期间，故允许单独扣除。不属于同一会计期间，故允许单独扣除。记忆提示：记忆提示：请同学们按照企业建房的费用发生顺请同学们按照企业建房的费用发生顺序
48、记忆，同时注意房地产开发企业与非房地产开序记忆，同时注意房地产开发企业与非房地产开发企业的不同。发企业的不同。注意：注意：税收优惠：纳税人建造税收优惠：纳税人建造“普通标准住宅普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以的，予以免税。免税。51【例题例题单选题单选题】根据土地增值税法律制度的规定，根据土地增值税法律制度的规定，下列各项房地产销售环节中缴纳的税金中，属于下列各项房地产销售环节中缴纳的税金中，属于房地产开发企业在计算土地增值税时已在管理费房地产开发企业在计算土地增值税时已在管理费用中扣除，而不再单独扣除的是（）。用中扣除，而不再单独扣除的
49、是（）。A.增值税增值税B.城市维护建设税城市维护建设税C.教育费附加教育费附加D.印花税印花税 正确答案正确答案D答案解析答案解析房地产企业销售环节中可以扣除的房地产企业销售环节中可以扣除的有城建税和教育费附加，印花税是不可以再单独有城建税和教育费附加，印花税是不可以再单独扣除的。扣除的。52【例题例题多选题多选题】根据土地增值税法律制度根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于房地产开发企的规定，下列各项中，属于房地产开发企业在计算土地增值税时可以扣除的项目有业在计算土地增值税时可以扣除的项目有（）。（）。A.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本房地产
50、开发成本C.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金D.财政部确定的其他扣除项目财政部确定的其他扣除项目 正确答案正确答案ABCD答案解析答案解析本题本题ABCD四项均可以扣除。四项均可以扣除。53（四）计算步骤（四）计算步骤 1.确定收入确定收入题目给出题目给出 2.确定扣除项目金额确定扣除项目金额（1）取得土地使用权所支付的金额）取得土地使用权所支付的金额题目给出题目给出（2）房地产开发成本）房地产开发成本题目给出题目给出（3）房地产开发费用）房地产开发费用根据题目内容判定利息是否明确根据题目内容判定利息是否明确（4）与转让房地产有关的税金）与转让房地产有关的税金题目给出（注意印花税迷
