1、万众财富连锁酒店选址标准万众财富连锁酒店选址标准 (定位中高档商务连锁酒店）定位中高档商务连锁酒店）酒店的选址包含地段和客源。一，酒店的地段是决定酒店经营的首要因素，一个好的物业位置，是决定我酒店成功经营的先决条件，也是实现我司连锁经营标准化、专业化的前提条件和基础。二，除了拥有好的位置，如果没有良好的客源，酒店也没办法正常经营下去，针对未来我国连锁酒店的发展趋势，其主要客源是国内差旅、商务、会务及旅游、休闲人员为主。所以酒店选址不仅要以便捷、舒适、经济为出发点，而且要综合考虑该地区长远发展。因此，选址的好坏会直接影响我酒店的经营成本及营业收入。万众财富连锁酒店的选址原则v城市选择v地理位置v
2、交通条件v市政规划v法律风险v建筑条件v酒店证照v债权债务v合同的签订城市位置v一，原则v二，直营店所在城市级别v三，直营店所在城市物业租金范围一 原则v1、商务活动频繁，拥有大量流动商旅客源城市。v2、和公司的发展阶段相匹配（根据公司市场部所在分公司城市定位）v3、直营店；占领中心城市、中心区域。加盟店可以作为战略布点的补充（现阶段不考虑）二 直营店所在城市级别v2014-2015年直营店重点选择城市，包括国内所有直辖市、副省级城市和部分省会城市及少数GDP靠前的地级市；上海、北京、深圳、广州、南京、武汉、天津、苏州、成都、西安、郑州、济南、沈阳、长沙、青岛、重庆、哈尔滨、无锡、宁波、厦门、
3、石家庄、合肥、福州、大连、南昌、佛山、南宁、昆明、长春。另外；我司现市场部主要分布在如下城市；上海、广州、深圳、重庆、福州、长沙、东莞、佛山、绍兴、江门、南宁等地，市场部所在城市优先考虑。三 直营店所在城市物业租金范围v根据不同城市不同定位（租金在如下范围内都可考虑）v1，市场最大房屋租金；va、特大城市；2.5-4.5元元/平方平方/天天 vb、一线城市；1.4-1.8元元/平方平方/天天 vc、二线城市；1.2元元/平方平方/天天 vd、县级城市；0.8元元/平方平方/天天 ve、乡镇城市；0.2-0.5元元/平方平方/天天 v2，市场实际房屋租金；va、特大城市；2.2-4.7元元/平方
4、平方/天天 vb、一线城市；0.9-1.2元元/平方平方/天天vc、二线城市；0.5-0.8元元/平方平方/天天 vd、县级城市；0.3-0.7元元/平方平方/天天 ve、乡镇城市；0.2-0.5元元/平方平方/天天直营店的地理位置v一、目标店所在区域v二、目标店周边2公里内环境v三、同档次酒店竞争对手一 目标店所在区域v1，位于城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物流中心、商品交易中心、交通中心、成熟开发区、大型游乐和旅游中心、邻近城市知名的大学或在校学生数量在2万人以上的教育区域、大学城附近。v2，到达目标店的便利性；va、邻近火车站、码头、长途汽车站、高速公路客运中心区域。vb、邻近地
5、铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。v3，良好的可视性；房屋展示面良好，最好是“金角银边”（十字路口），有较好的广告位。v4，邻近城市的标志性建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。v5，可停留性强；周边有比较完善的商业、商务配套设施，车辆可以临时停车；要尽量避免密封的快速干道和桥梁。二 目标店2公里内环境v目标店要靠近商务、商业、景点、会展、大型交通枢纽、大型游乐中心、成熟经济开发区等客源市场三 同档次酒店竞争对手v周边3公里内同档次成熟连锁酒店ADR（日平均价）备注；此竞争对手的ADR会直接影响到我目标店的定价标准，而
6、我司定价标准为；平均房价=单房租金/（15%-25%），单房租金是根据（客房面积+公摊面积）*（客房单日每平方租金），客房面积/公摊面积6.5/1，即单房面积客房面积*1.15，所以我们的ADR 单房面积*单房每平方每日租金/20%交通条件v一、地铁站v二、公交站线一 地铁站v交通条件是选址需要考虑的首要条件，一般以地铁附近为上侍条件，因为地铁的覆盖面广、客流量大。二 公交站线v在没有地铁的地区或城市中，在选址点的300平方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为佳，机场大巴站旁尤佳。市政规划v一，区域建筑规划v二，拆迁可能性v三，市政规划带来的优越性v四，高铁规划一 区域建
7、筑规划v在确定选址前，必须咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区分别规划为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。二 拆迁可能性v选址所在位置一定要在红线外，在合同经营期内，无动迁可能。三 市政规划带来的优越性v目标店所处区域的规划情况，是否有对酒店经营有利的市政规划（如未来的商业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设，未来是否成为临街店等）四 高铁规划v目标店所在城市的机场、高铁延伸方向都是一个城市商务商业发展的趋势。法律风险v一，房屋的土地和产权性质v二，产权/出租权一 房屋的土地和产权性质v1、土地有两种所有权形式；全民所有和集体所有。v2、土地用途类型（一级类）
8、，土地管理法将土地分为农用地、建设用地和未利用地；其中建设用地是指建造建筑物，构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，交能水利设施用地，旅游用地，军事设施用地等。v3、土地利用现壮分类国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。其中一级类包括；耕地、园林、林地、草地、商服用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其它土地。v4、符合酒店旅业的用地性质；va、规划部门根据城市规划所规定该宗土地的用地性质是用于商业用房屋，出让后用地的年限为40年。vb、综合用地中的不动产可以分割的，商业用地为40年，居民用地为70年，其使用者为不同单位及个人。二 产权/出租
9、权v1、出租方是否是房屋所有权人？va、若不是需要产权方开具同意转租证明vb、个人产权（委托出租人），需出示房屋所有人委托书v2、房屋是否存在抵押担保？va、银行开具同意转租函，并承诺实现抵押权时继续执行原租凭合同vc、军产；需要开具部队租凭许可证（不建议拿军产，因不确定因素很多）v3、租凭期限；va、新装修直营店一般要求15年以上vb、收购酒店一般要求8年以上vc、承包酒店一般要求5年以上建筑条件v一，项目属性v二，项目主入口v三，停车位v四，硬件设施v五，楼层层高及长宽要求v六，其它项目属性 v1，物业使用用途；商业、旅馆业、综合用途；或者业主承诺可申请牌照的老旧物业改造。v2，直营店出房
10、数；va、中高档商务酒店，60-600间，且单房使用面积在20平方以上。vb、青年情趣酒店；40-60间，且单房使用面积不低于12平方。vc、加盟店；不低于50间，主要为战略布局，加盟店风格定位根据市场情况定位。v3，酒店体量；一 项目属性 va、中高档商务酒店；（2500-30000）平方建筑面积vb、青年情趣酒店；（1500-2500）平方建筑面积vc、加盟店；1500平方建筑面积以上v4，外立面；适用于酒店行业的外立面，或可按酒店标准改造。v5，位置；距离机场、火车站、港口、汽车站等交通枢纽车程控制在30分钟内；步行10分钟内可达地铁站二 项目主入口v1，大堂门口；大堂入口有机动车落客区
11、域，尽可能安装雨篷。v2，其它入口；va、客入进出通道，员工进出通道 vb、货物/垃圾进出通道vc、各出入口尽量位于首层三 停车位v1，固定停车位为客房数30%v2，地面最少需5-10个零时停车位v3，酒店辅助行业停车位另计硬件设施v一，基础设施v二，冷水v三，电v四，煤气v五，电话v六，供暖v七，互联网连接硬件设施v八，排污v九，客梯v十，服务/员工电梯v十一，货梯v十二，热水产热设备、v十三，中央空调v十四，消防验收资料v十五，消防报警系统硬件设施v十六，喷淋系统v十七，消防栓系统v十八，防排烟系统v十九，监控系统v二十，备用发电机一 基础设施v根据目标地内设施情况而定二 冷水v300L/
12、间，主进水管径在100mm以上，满足消防及生活蓄水需求（最好在楼顶及地下设蓄水池，且容量为150立方以上），此主要针对中高档商务酒店而定，一般青年情趣酒店可不设。电v满足分体空调最少3KW/间，中央空调最少2KW/间，如有桑拿及沐足配套要增加计算，最好是市政环网两路高压接入，必要时要增加变压器。四 煤气v市政接入五 电话v市政接入六 供暖v市政接入（仅限北方地区）七 互联网连接vADSL或光缆八 排污v有合理的化粪池（较大型商务酒店，且周边无市政管道接口），管道与市政管网连接符合要求九 客梯v总体原则为客人等待时间平均为25-30秒，高峰时期不超过50秒，60间房间以内可只设1部电梯，60-1
13、20间房间需设2部电梯，120-200间房间需设三部电梯，200间房间以上需设4部电梯，现电梯造价约为(以酒店楼层计算，单位；万元），4-5层；15万，6-10层；20万，10层以上；30万 且牵引机速度为（1.6-2.5M/S)十 服务/员工电梯v超过80间客房的中高档商务酒店最少配备一部，服务电梯最好与客梯大堂分开十一 货梯v视后勤功能区域分布而定十二 热水产热设备v配备；如无，要有安装位置（热水生产量按150L/间计算，带浴缸的房间按200L/间计算，一般南方以空气能为主 以50间客房为例；需配备2台3吨空气能热水器，90间客房需配务2台3吨、一台5吨空气能热水器，一般有一台备用，长江以
14、北地区需单独设空气源机房，防止冰冻和正常启动时间，减少能耗，但北方地区现很多酒店还是以锅炉为主，因其能耗较低。十三 中央空调v配备；如无，要有安装位置，或者可以安装分体空调（配置冷量标准；大堂250W/平方米、中餐厅、会议室300W/平方米、公共区域200W/平方米、客房120W/平方米），建设80间客房以下设单体空调，80间客房以上设中央空调，考虑到能耗。十四 消防验收资料v建筑工程消防设计的审核意见书一份、建筑工程消防验收的意见书一份，一定要看清楚有没有加建状况没验收的。十五 消防报警系统v配备；可达到大堂、楼层走廊、客房布置有烟感头，v1，探测区域应按独立房间划分，在建筑楼内均应设计，除
15、卫生间、消毒间外。v2，电梯前室、楼梯前室及公共通道设探测器和手动按钮、声光报警器、事故广播等。v3，走廊安装探测器时，感温型每10m设一个、感烟型每15m设一个，且至墙端距离不大于探测器安装间距的一半。十六 喷淋系统 v配备；v1，楼层单、双房间设2-3个、套间设2-6个喷淋头。v2，走廊二端距离墙壁不大于180CM、喷头距离不大于360CM。v3，大堂距离墙壁不大于180CM、喷头距离长宽不大于360CM。v4，镀锌钢管DN25-安装1喷头、DN32管安装3个喷头、DN40管安装4个喷头、DN50管安装9个喷头、DN65安装12个喷头、DN80管安装32个喷头、DN100管安装64个喷头。
16、十七 消防栓系统v配备；v1、消防栓一般设计在公共区域走廊、电梯前室、大堂、餐厅、大会议室，距离不操过25米。v2、镀锌钢管DN65安装1个栓头、DN80安装2个栓头，DN100安装50个栓头。十八 防排烟系统v1，封闭室楼梯前室、电梯前室、楼梯设送风口。v2，封闭室走廊超过20M和会议室设排烟系统。十九 监控系统v配备；保证覆盖所有客房门及通道、出入口、公共区域；主机带UPS电源，工作时间不小于30分钟，录像时间不低于30天，（达到当地公安配置要求）。二十 备用发电机v配备；如无，有安装面积和区域（发电机的容量最少要保证除空调外所有用电设备的需求）现我司酒店配备及少，建议以后达到标配。楼层层
17、高及长宽要求v一，层高v二，走廊宽度v三，客房装修后最少净尺寸一 层高v走廊最低吊顶净高不低于2.2M；房间入口玄关吊顶最低不低于2.1M；房内最高空间不低于2.8M;或由当地消防标准决定最少值二 走廊宽度v客房走廊净宽度最少在1.6m-1.8m范围内；走廊电梯厅最少净宽度不低于2.2m，或由当地消防标准决定最小值。三 客房装修后最少净尺寸v中高档商务酒店净长度不小于7m,净宽度不小于3.6m。卫生间墙到窗侧墙长度不得低于4.5m。卫生间长度不小于2m。宽度不小于2.4m。预留衣柜宽度不小于0.55m.v青年情趣酒店净长度不小于5m,净宽度不小于2.9m。卫生间墙到窗侧墙长度不得低于1.5m。
18、卫生间长度不小于2m,卫生间宽度不小于2m.衣柜可不考虑。其它v一，装修免租期；新开业直营店装修免租期，最低6个月。承包店二次装修免租期不得低于2个月，v二，租金递增；最高可接受3年一递增，增幅不超过6%。酒店证照v一，特种行业经营许可证v二，消防检查合格证v三，卫生许可证v四，餐饮服务许可证（有早餐提供）v五，营业执照v六，税务登记证v备注；如上述证件齐全，需了解是否有；验资报告、原房屋租赁合同或者房产证明及房屋租凭相关收据、公章、工程设计CAD平面图;1、房屋施工图（建筑、结构)2、设备施工图（水、暖、电、消防、安防、通讯、网络、电视）3、装饰、装修施工图。营业执照副本、税务登记证副本，组
19、织机构代码证，公司法人身份证复印件，利用其身份证复印件与上述证件署名一一对应，如有不对之处，及时沟通。债权债务v酒店拓展部门必须与出让方、发包方协商，邀其出示相关债权债务清单，如出让方及发包方对外有产权及经营权抵押和担保的，我司不考虑合作，债务清单如与合约签订之日前不一致的，双方协商无效的，视出让方及发包方违约。合同的签订v在与出让方、发包方谈定收购、承包细节后，酒店拓展部门以表格形式上报公司总裁，待公司领导层再次定夺。v付款方式；va、收购；支付比例为；首次定金为转让金的10%，签订转让协议时支付转让金的80%，后续证照变更及相关债务结清之后支付转让金的10%。vb、承包；承包押金以房间数目而定，不高于1.5万/间，且房间数不低于60间，承包方与业方房屋租凭期限不少于5年。承包租金按月支付。v合同签订之前，与出让方及发包方协商物资盘点及清算，交酒店营运部门执行，双方签字盖章。v签订正式收购及承包合同。结束v 谢谢大家！
