1、省安居投省安居投Hunan live engineering资产管理部2013年10月土地储备制度和模式标题目 录一、土地储备概述一、土地储备概述二、土地储备制度及新政解读二、土地储备制度及新政解读三、土地储备典型模式三、土地储备典型模式四、省级土地储备模式的探索四、省级土地储备模式的探索五、我司争取省级土地储备职能的设想五、我司争取省级土地储备职能的设想标题一、土地储备概述 （一）土地储备相关概念 土地储备管理办法土地储备管理办法：土地储备土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为了实现调控土地市场调控土地市场、促进土地资源合理利用合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土
2、依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地地的行为。土地储备工作的具体实施由土地储备机构承担。土地储备机构土地储备机构应为市、县市、县人民政府批准成立、具有独立法人资格、隶属隶属于国土资源管理部门、统一统一承担承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位事业单位。土地储备机构联谊会会员单位名单:http:/ 下列土地可以纳入土地储备范围：(一)依法收回的国有土地；(二)收购的土地；(三)行使优先购买权取得的土地；(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；(五)其他依法取得的土地。标题一、土地储备概述（三）土地储备资金来源 土地储备资金来源于下列渠道:(一)财政部门从已供应储备土地产生的土地出
3、让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；(二)财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金;(三)土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款;(四)经财政部门批准可用于土地储备的其他资金;(五)上述资金产生的利息收入。标题一、土地储备概述财务费用基础设施建设费用管理费和工作经费征地拆迁安置补偿费用项目前期费用土地招拍挂中的交易费用不可预见费用土地储备成本（四）土地储备成本构成标题（五）土地储备流程土地取得土地取得土地存储土地存储土地开发土地开发土地出让土地出让农村集体农村集体 增量土地增量土地城市国有城市国有 存量土地
4、存量土地征收征收收回收购收回收购 优先购买优先购买置换置换一级开发一级开发整理整理土地储备土地储备临时利用临时利用土地出让土地出让一、土地储备概述标题市、县国土市、县国土资源部门资源部门市、县人民市、县人民政府政府土地储备交土地储备交易机构易机构一级开发实一级开发实施单位施单位监督审批监督审批 部门部门收储让主管收储让主管部门部门收储让具体收储让具体组织部门组织部门收储具体实收储具体实施单位施单位审批土地审批土地 储备计划储备计划拟订土地拟订土地 储备计划储备计划组织储备、组织储备、融资、出让融资、出让负责一级开负责一级开发业务发业务监督监督审批审批委托委托招标招标（五）土地储备流程一、土地储
5、备概述标题编制编制土地土地储备储备计划计划市县市县人民人民政府政府批准批准计划计划编制编制土地土地储备储备实施实施方案方案对实对实施方施方案提案提出改出改进意进意见见根据根据国民国民经济经济城市城市规划规划土地土地利用利用年度年度计划计划等编等编制制指导指导性无性无权威权威的批的批准可准可被后被后期否期否定定项目项目投资投资 分析分析参与参与项目项目竞争竞争委托委托或招或招标标确定确定土地土地一级一级开发开发实施实施主体主体钉桩、勘钉桩、勘界界土地储土地储备机构备机构自主开自主开发模式发模式社会企社会企业项目业项目管理模管理模式式社会企社会企业带资业带资开发模开发模式式项目项目立项立项申请申请
6、交通评交通评价价市政综市政综合咨询合咨询环境影环境影响评价响评价林木文林木文物处理物处理与保护与保护意见意见办理办理规划规划意见意见书书获得获得立项立项核准核准或备或备案案拆迁范拆迁范围暂停围暂停事项申事项申请请拆迁许拆迁许可证办可证办理理征地征地市政市政建设建设拆迁拆迁安置安置建设建设储备储备开发开发验收验收储备储备土地土地入市入市建设建设用地用地预审预审用地用地预审预审告知告知征地批征地批复及农复及农转建批转建批复办理复办理企业的第一次竞争，通常是企业的第一次竞争，通常是成本低者开发，项目分析内成本低者开发，项目分析内容具体，包括拆迁补偿等具容具体，包括拆迁补偿等具体方案体方案向国向国土申
7、土申请请向发向发改委改委申请申请向规向规委提委提出申出申请，请，确定确定规模规模容积容积率等率等指标指标如何如何实施、实施、开发开发程度程度具体具体到每到每块地块地国土国土部门部门组织组织各部各部门发门发表原表原则意则意见见政府准备工作阶段政府准备工作阶段企业开始参与阶段企业开始参与阶段行政审批阶段行政审批阶段企业项目实施与交付企业项目实施与交付行政程序视角下土地储备程序行政程序视角下土地储备程序质量质量及成及成本验本验收收标题（六）土地储备作用（动因）v加强土地调控，规范土地市场运行；v促进城市土地的节约集约利用和土地资源的合理利用；v显化了土地资产价值，增加显化了土地资产价值，增加了政府土
8、地收益；了政府土地收益；v落实了土地利用规划，提高落实了土地利用规划，提高城市建设用地的保障能力，城市建设用地的保障能力，促进城市建设有序发展促进城市建设有序发展；一、土地储备概述年份全国土地出让金总收入全国地方财政一般预算收入所占比重（%）20011296780316.620022417851528.420035385985054.7200458941189349.6200555051510136.5200676771830441.92007119482357350.72008974128650342009159003258048.82010270004061366.520012001201
9、02010年出让金年出让金占地方财政本级收入比重情况表占地方财政本级收入比重情况表 单位：亿元单位：亿元标题目 录一、土地储备概述一、土地储备概述二、土地储备制度及新政解读二、土地储备制度及新政解读三、土地储备典型模式三、土地储备典型模式四、省级土地储备模式的探索四、省级土地储备模式的探索五、我司争取省级土地储备职能的设想五、我司争取省级土地储备职能的设想标题二、土地储备制度及新政解读（一）我国供地制度发展历程（政府主导下的市场化过程）供地方式供地方式时间时间特点特点供地流程供地流程法规政策法规政策划拨方式划拨方式1988年以年以前前无偿划拨、无期限、无法正常流无偿划拨、无期限、无法正常流转，
10、主要用地单位为国家机关、转，主要用地单位为国家机关、事业单位、国企和军事用地事业单位、国企和军事用地项目立项地项目立项地土地供应土地供应划拨与出划拨与出让并存让并存1990年年1998年年土地供应双轨制，市场机制发展土地供应双轨制，市场机制发展，用地主体多元化，民营乡企出，用地主体多元化，民营乡企出现，房改后房地产市场起步现，房改后房地产市场起步项目立项项目立项土地供应土地供应项目立项项目立项缴纳土地出缴纳土地出让金让金土地供应土地供应1988年年土地管理法土地管理法，1990年年城镇国有土地使城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例用权出让和转让暂行条例协议出让协议出让1998年年2004年年生
11、地、毛地出让，协议出让；多生地、毛地出让，协议出让；多头供地，政府无法了解和控制供头供地，政府无法了解和控制供地情况；容易出现腐败现象；政地情况；容易出现腐败现象；政府收益低，国有资产流失；一级府收益低，国有资产流失；一级开发和二级开发合二为一；开发和二级开发合二为一；开发商和原土地使用权人开发商和原土地使用权人进行谈判；开发商向发改进行谈判；开发商向发改委、规委等部门办理项目委、规委等部门办理项目立项和明确规划条件，土立项和明确规划条件，土地部门无否定权；土地部地部门无否定权；土地部门办理协议出让手续门办理协议出让手续1998年年土地管理法土地管理法，1999年年城镇住房制度改城镇住房制度改
12、革革，1999年国土资源部年国土资源部划拨用地目录划拨用地目录招拍挂出招拍挂出让让2002年年熟地出让、公开出让；统一供地熟地出让、公开出让；统一供地渠道，政府可有效监管；公开推渠道，政府可有效监管；公开推地，杜绝腐败；政府收益增加，地，杜绝腐败；政府收益增加，开发被分为一级和二级两个阶段开发被分为一级和二级两个阶段土地供应土地供应“招拍挂招拍挂”；招拍挂公开出让土地；投招拍挂公开出让土地；投标或竞拍获得土地；标或竞拍获得土地；2002年年招标拍卖挂牌出招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定让国有土地使用权规定，2004年年831大限，大限，2007年年招标拍卖挂牌出让国有建设招标拍卖挂牌出让国有
13、建设用地使用权规定用地使用权规定招拍挂出让招拍挂出让协议出让协议出让划拨出让划拨出让标题第一阶段：地方探索阶段第一阶段：地方探索阶段1996年，我国第一家土地储备机构上海市土地发展中心正式成立；1997年，杭州、青岛相继建立了土地储备制度；1999年，国土资源部向全国推广了杭州、青岛两市土地储备的经验；2007年国土资源部对内蒙古省级土地收储模式继续给予关注和支持。（二）我国土地储备制度发展历程摸着石头过河摸着石头过河先地方后国家先地方后国家先探索后规范先探索后规范先实践后立法先实践后立法二、土地储备制度及新政解读标题2001年，国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发200115号），明确
14、提出：l “为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持”。l 这是国务院文件第一次提出建立土地储备制度，也是目前为止有关土地储备的最高级别文件。第二阶段：全国推行阶段第二阶段：全国推行阶段二、土地储备制度及新政解读2006年，国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发2006100号）要求财政部门制定土地储备资金财务管理办法，国土部门制定土地储备管理办法；标题2007年，财政部 国土资源部联合下发了土地储备资金财务管理暂行办法（财综200717号）；2007年，国土资源
15、部、财政部、人民银行联合下发了土地储备管理办法（国土资发2007277号），对土地储备制度作了系统性规定；第二阶段：全国推行阶段第二阶段：全国推行阶段二、土地储备制度及新政解读2012年11月5日，国土资源部 财政部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知（国土资发2012162号）正式下发。l截至目前，全国已有2000多个省、自治区、市、县相继成立了土地储备机构。标题一是土地储备缺乏上位法支持。一是土地储备缺乏上位法支持。二是保障土地储备运行的机制缺乏系统性二是保障土地储备运行的机制缺乏系统性。目前运行中存在的主要问题：二、土地储备制度及新政解读标题国土资发2
16、012162号文件的主要内容。全文共分六个部分。一、加强土地储备机构管理。二、合理确定储备土地规模结构。三、加强储备土地前期开发管理。四、加强土地收储及管护工作。五、规范土地储备融资行为。六、严格土地储备资金管理。（三）土地储备新政解读二、土地储备制度及新政解读标题u建立土地储备机构名录制u要求净地收储u核发融资规模控制卡u贷款期限上限调至五年u贷款用途可不对应抵押土地 土地储备新政土地储备新政162162号文解读号文解读二、土地储备制度及新政解读（三）土地储备新政解读通知通知的亮点：的亮点：标题1.1.加强土地储备机构管理加强土地储备机构管理建立土地储备机构名录制。国土部门按照土地储备管理办
17、法的规定进行审核，符合以下5 5条标准条标准的才可列入名录：（四）土地储备新政二、土地储备制度及新政解读1）事业单位：非企业、融资平台公司；2）隶属国土资源主管部门；3）具有独立的法人资格：有正规的组织机构代码；4）承担本行政辖区土地储备工作：有“三定方案”等证明文件，不包括开发区、各类新区等非正规行政区划；5）市、县人民政府批准成立：有市、县（不含区）政府或机构编制委员会的批准文件；标题1.1.加强土地储备机构管理加强土地储备机构管理国土资源部将在土地市场动态监测监管系统中增加土地储备信息模块，对列入名录的土地储备机构的运行情况进行检测监管，并将相关信息与财政、银行和银监部门共享。列入名录的
18、土地储备机构应将纳入储备的土地、已供的储备土地、储备资金收支、各类融资贷偿情况，及时在系统中填报。建立名录制的主要目的是为了与其他融资平台相区别，名录以外的各类单位不得享受土地储备的相关政策，银行等金融机构也不得向其发放土地储备贷款。土地储备机构名录土地储备机构名录查询网址：查询网址：http:/ 5、规范土地融资行为规范土地融资行为合理确定贷款期限，最长不超过五年。贷款用途可不对应抵押土地的相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合土地储备资金使用范围，不得用于城市建设及其他与土地储备业务无关的项目。【“城市建设”不包括储备地块内的通路、水、电、气、暖及平整工程】（三）土地储备新政解读入储
19、备库的土地入储备库的土地待补偿、待前期开发地块待补偿、待前期开发地块抵押抵押放贷放贷使用使用银行银行二、土地储备制度及新政解读标题 储备土地不得为土地储备机构以储备土地不得为土地储备机构以外的企事业法人融资担保。外的企事业法人融资担保。国土资源部关于规范土地登记国土资源部关于规范土地登记的意见的意见（国土资发（国土资发20121342012134号）号）规定，列入名录的土地储备机构方可规定，列入名录的土地储备机构方可申请储备土地登记、申领土地使用证。申请储备土地登记、申领土地使用证。经市、县人民政府批准，产权清经市、县人民政府批准，产权清晰、申请资料齐全的储备土地，可办晰、申请资料齐全的储备土
20、地，可办理登机，核发国有土地使用证。理登机，核发国有土地使用证。二、土地储备制度及新政解读（三）土地储备新政解读标题u土地储备融资贷款：1.名录：必须在国土资源部发布的土地储备机构名录中。2.有证：抵押土地，有符合条件的国有土地使用证。3.有卡：有财政部门核准的年度融资规模控制卡，本次融资及年内累计不超过上限。4.时限：不超过五年。5.用途：可不对应抵押土地的相关补偿、前期开发等业务。二、土地储备制度及新政解读（三）土地储备新政解读标题目 录一、土地储备概述一、土地储备概述二、土地储备制度及新政解读二、土地储备制度及新政解读三、土地储备典型模式三、土地储备典型模式四、省级土地储备模式的探索四、
21、省级土地储备模式的探索五、我司争取省级土地储备职能的设想五、我司争取省级土地储备职能的设想标题三、土地储备典型模式v管理模式：管理模式：“两块牌子一套班子两块牌子一套班子”（一）上海模式土地土地储备储备市场化运作载体土地储备机构 中心主要从事土地收购储备，管理市场运行。集团负责投、融资等中心主要从事土地收购储备，管理市场运行。集团负责投、融资等工作。中心与集团相互配合完成全市土地储备工作。工作。中心与集团相互配合完成全市土地储备工作。一般先由中心与被征地、被收购、被拆迁人进行协商，达成被偿协一般先由中心与被征地、被收购、被拆迁人进行协商，达成被偿协议后，由地产集团负责拆迁和一级开发工作。议后，
22、由地产集团负责拆迁和一级开发工作。标题投资收益模式：投资收益模式：上海市土地储备中心可以单独直接储备，也可以和各区（县）土地储备机构联合储备。联合储备拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地的，市土地储备中心与区县土地储备机构按5：5投资，收益市与区（县）按5：5分成；其他按7：3投资与分成。经协商，比例可以适当调整。（一）上海模式三、土地储备典型模式三、土地储备典型模式标题业务模式：业务模式：(一）作为市政府设立的土地储备前期开发运作载体，受市土受市土地储备中心委托，进行储备土地储备中心委托，进行储备土地前期开发地前期开发；（二）按照市政府授权要求，受市土地储备中心委托，对滩涂资源开发实施建
23、设管理；（二）房地产开发经营与保障性保障性住房建设住房建设。（一）上海模式三、土地储备典型模式三、土地储备典型模式标题（二）重庆模式管理模式：管理模式：土地储备机构为集团公司下属单位，合署办公，一套人马。重庆市地产集团有限公司重庆市地产集团有限公司成立于2006年9月，是经重庆市人民政府（渝发2006176号文件批准，在重庆市地产集团的基础上成立的国有独资企业。重庆市国有资产监督管理委员会是本公司的唯一出资者，持有本公司100%的股份。重庆市地产集团重庆市地产集团成立于2003年4月，系重庆市人民政府（渝府2003211号）和重庆市机构编制委员会（渝编200310号）批准设，为市政府直属的、实
24、行独立核算、经费自理的事业单位。市地产集团公司的领导班子由市国资委按有关程序任免和管理。市地产集团公司与市地产集团合署办公。三、土地储备典型模式标题l主营业务及盈利模式主营业务及盈利模式:主营业务：主营业务：公司主要经营范围包括土地整治储备、利用自有资金从事城市基础设施项目和社会公益性项目投资。公司的主要业务主体是重庆市地产集团专门负责全市经营性土地储备整治，具体包括土地储备和土地整治两项业务。三、土地储备典型模式（二）重庆模式 盈利模式：盈利模式：土地储备管理费和土地整治收入是公司最主要的收入来源。土地储备业务集中在下属的重庆市地产集团。重庆市地产集团从土地储备整治工程费用中按比例提取管理费
25、用和增值收益返还：按当期土地储备整治工程的征地拆迁补偿安置费的8%、当期城市房屋拆迁安置补偿成本支出的4%、当期整治工程的前期工程费和整治工程费支出总额的8%提取管理费。从土地储备增值收益中提取10%作为“土地储备整治发展专项资金”。标题目 录一、土地储备概述一、土地储备概述二、土地储备制度及新政解读二、土地储备制度及新政解读三、土地储备典型模式三、土地储备典型模式四、省级土地储备模式的探索四、省级土地储备模式的探索五、我司争取省级土地储备职能的设想五、我司争取省级土地储备职能的设想标题四、省级土地储备探索（一）全国建立省级土地储备机构情况省（自治区）土地储备机构名称开展省土地储备时间特点内蒙
26、古 内蒙古自治区土地储备登记中心 2005年不参与利益分配，土地收益全部留归地方财政，由市县上报项目，自治区优中选优负责融资（与市县完全不争利，省级储备资金没有积累）海南 海南省土地储备整理交易中心海南省地产(集团)有限公司 2008年7月各市县主城区土地原则上不纳入省级土地储备，只合作运作主城区以外成片地块配合旅游岛建设。省与市县七三分成。建立省级交易。宁夏宁夏回族自治区土地征收储备局2008年11月与市县联合储备，二八分成，争利不明显，效果较好广西广西壮族自治区土地储备中心广西地产(集团)有限公司 2011年10月省级储备与联合储备相结合。设立了省级土地储备范围，七三分成；联合储备按合同约
27、定。收益30%留存集团公司。与市县争利明显。土地供应在所在市县山东山东省土地储备中心、山东省土地储备开发集团有限公司2013年9月同时成立了省土地和矿业权交易中心，成立土地资产管委会。刚成立，分成模式不明，先期储备边远地块，着意不与市县争利明显，建立省级交易。另有黑龙江省、河南省、新疆建设兵团等省级，以及北京、上海、天津、重庆等四个直辖市建立了土地储备机构标题（二）海南省省级土地储备机构部门职能分工具体承担工作海南省土地储备联席会议领导协调机构在省政府领导下，具体负责研究制定政策措施、土地征储和供应计划，协调解决土地储备中的困难和问题，监督检查土地储备运营工作。海南省地产（集团）公司实施机构具
28、体承担储备土地的市场运作、开发整理和投融资功能（包括土地融资、资本运作、基础设施投资、储备地块开发等，确保储备土地保值增值）海南省土地储备整理交易中心对全省储备土地进行统筹管理的职能机构具体承担土地征收、土地收购、土地储备管理及组织储备土地出让供应等工作，参与并配合土地经营工作，并对储备土地开发经营情况进行监督。海南省国土环境资源厅土地的行政管理对土地储备运营进行政策性指导与行政监督省发改委立项储备土地项目立项省建设厅规划储备土地的规划省财政厅资金储备土地启动资金筹措、成本核算与返还、资金监管1.运行机制运行机制四、省级土地储备探索标题34储备范围：储备范围：原则上市县城区以内的土地收储及交易
29、由地方政府自理，省级收储中心不干涉、不插手。但市县城区范围之外的省级重大基础设施或是与“海南旅游岛”开发建设有关的大片区开发，一般由省级收储中心来做 2.范围及流程范围及流程（二）海南省省级土地储备四、省级土地储备探索标题3.资金流程及收益分配资金流程及收益分配（二）海南省省级土地储备四、省级土地储备探索标题1.运行机制运行机制机构部门职能分工具体承担工作自治区土地储备委员会领导决策机构负责研究决定自治区本级土地储备工作中的重大事项，研究制定有关土地储备政策制度，审定自治区本级年度土地储备计划和筹融资计划。广西地产（集团）公司实施机构负责自治区本级收储土地的开发整理和运营、利用土地进行融资；参
30、自治区部分重大基础设施建设和社会公益项目建设自治区土地储备中心自治区本级土地储备工作的土地储备机构负责自治区本级土地储备的组织和管理工作；会同地产集团编制土地储备计划、筹融资计划、年度土地储备资金收支项目预算、储备土地收储和开发方案等，会同地产集团配合土地所在市县编制储备土地供地方案，实施土地收购、储备、融资，申请土地指标；委托土地所在市县开展土地征收和供应前期工作。自治区国土资源厅土地的行政管理对土地储备运营进行政策性指导与行政监督，土地指标自治区发改委立项储备土地项目立项自治区建设厅规划储备土地的规划及调整自治区财政厅出资 人履行出资人权利和职责，配合筹措土地储备资 金，指导资金使用，审批
31、筹融资计划、储备土地抵押担保方案、年度土地储备资金收支项目预算、拨付土地储备营运资金等，对土地储备资金运作情况进行监督。（三）广西壮族自治区本级土地储备四、省级土地储备探索标题2.储备范围储备范围 8类土地纳入自治区本级土地储备：类土地纳入自治区本级土地储备：（1）由自治区政府和市、县政府共同投资或者应当由市、县政府投资的建设项目，市、县政府以土地作价投资或者偿还自治区政府代为出资的土地；（2）自治区政府和市、县政府合作储备，按约定由自治区本级储备的部分土地；（3）自治区土地储备机构出资收购的国有土地；（4）自治区政府依法收回或因单位迁移、企业改制、产业结构调整等需要调整置换的中央直属企业、自
32、治区直属部门和企事业单位的国有划拨土地；（5）自治区直属单位闲置、空闲、低效利用的土地；（6）已列入自治区本级土地储备计划的国有未利用地和自治区直属单位的国有农用地；（7）由自治区政府依法行使优先购买权取得的土地；（8）应当由自治区政府储备的其他土地。自治区本级土地储备自治区本级土地储备+与市县合作开发土地与市县合作开发土地（三）广西壮族自治区本级土地储备四、省级土地储备探索标题（三）广西壮族自治区本级土地储备（三）广西壮族自治区本级土地储备3.土地储备运营程序和资金来源土地储备运营程序和资金来源土地储备资金来源。包括：土地储备资金来源。包括：1.自治区财政厅注入广西地产(集团)有限公司的注册
33、资本金;2.自治区财政从已供应储备土地收入中安排的资金;3.自治区人民政府授权广西地产(集团)有限公司持有的自治区直属国有企业改制后的国有资本金(股本金)所获得的收益;4.自治区土地储备中心及广西地产(集团)有限公司按照国家有关规定举借的银行及其他金融机构的土地储备贷款;5.采用土地债券等方式筹集的土地收储和土地开发资金;6.上述资金在使用过程中产生的利息收入;7.经自治区财政厅批准可用于土地储备的其他资金。储备计划土地收储开发整理土地供应标题3.土地储备收益分配机制土地储备收益分配机制（1）自治区本级储备土地出让收入严格实行“收支两条线”管理。（2）自治区本级储备土地出让收入按规定列支土地储
34、备、开发成本并缴纳耕地占用税及用地报批相关税费后实现的净收益，原则上按自治区不低于70%、土地所在市、县不高于30%的比例进行分配。土地出让各项专项资(基)金由自治区和土地所在市、县分别从所分配的收益中按有关规定计提。（3）自治区与市、县共同开发土地的出让收入，由自治区与土地所在市、县按合同约定的分配比例分成。（4）自治区本级储备土地出让净收益中自治区分成部分原则上70%安排用于自治区重大基础设施项目建设及偿还项目贷款本息，30%安排给广西地产(集团)有限公司用于土地储备等公司经营范围内的投资。（三）广西壮族自治区本级土地储备四、省级土地储备探索标题目 录一、土地储备概述一、土地储备概述二、土
35、地储备制度及新政解读二、土地储备制度及新政解读三、土地储备典型模式三、土地储备典型模式四、省级土地储备模式的探索四、省级土地储备模式的探索五、我司争取省级土地储备职能的设想五、我司争取省级土地储备职能的设想标题五、我司争取省级土地储备职能的设想（一）为什么要争取省级土地储备职能（1）我省尚未成立省级土地储备机构，为省政府建立省级土地储备制度提供选择；（2）盘活可纳入省级土地储备的土地，为省财政创收；（3）推动保障性安居工程项目、新型城镇化项目，确保有地可落；（4）可获得大量土地注入和后期大量储备土地，增强公司融资能力；（5）分享土地储备增值收益，稳健增加公司现金流；（6）可提取土地出让收益5%
36、作为土地储备发展专项资金、提取土地储备成本的10%左右作为开发经营收入。标题一、行政资源优势。一、行政资源优势。住建、国土、发改、财政共管，为土地储备最核心行政资源，在土地指标、规划调整、重大项目立项推动方面有很好的行政资源优势。二、融资优势。二、融资优势。与国开行等多家金融机构建立了战略合作关系。三、业务发展优势。三、业务发展优势。公司开展的保障性住房、新型城镇化建设都是本届中央政府重点工作。四、公司债权债务关系相对简单四、公司债权债务关系相对简单干净干净。公司运营时间不长，简单干净利于快速争取开展新业务。一、开发运营经验能力不强。一、开发运营经验能力不强。公司尚未真正开展过土地储备业务，合
37、作开发也尚在前期工作中。二、非国土厅主管事业单位。二、非国土厅主管事业单位。土地储备与国土管理部门联系紧密，非其主管存在部门权利之争。且公司非事业单位，不能进入名录。三、公司整体实力不强。三、公司整体实力不强。公司注册资本不实、没有形成有长久盈利能力的核心业务，与其他平台公司如发展投相比实力相差悬殊。主要竞争对手：国土厅下属事业单位、省发展投主要竞争对手：国土厅下属事业单位、省发展投五、我司争取省级土地储备职能的设想（二）我司争取省级土地储备职能的优劣势优势：优势：劣势：劣势：标题措施一：措施一：拓展公司业务，满足省级土地储备和各主管部门要求土地土地储备开储备开发发保障房、拆迁安保障房、拆迁安
38、置房、商品房置房、商品房国家国家/省重点省重点项目运作项目运作新型城镇化开新型城镇化开发运作开发发运作开发利用平台解决土地、资金（满足国土厅、财政厅），达到推动利用平台解决土地、资金（满足国土厅、财政厅），达到推动安居工程、新型城镇化、重点项目建设投资（满足住建厅、发安居工程、新型城镇化、重点项目建设投资（满足住建厅、发改委），三大业务都是省政府关注重点，满足省政府要求。四改委），三大业务都是省政府关注重点，满足省政府要求。四大部门合力，有利于工作开展大部门合力，有利于工作开展。与市县合作开发土与市县合作开发土地等其他业务地等其他业务省级土地储备要求：省级土地储备要求：促进土地有效供给，发挥土
39、地资产的融资功能，为省重点建设项目和社会事业项目筹措资金。住建厅：住建厅：保障性住房，新型城镇化；国土厅：国土厅：建立省级土地储备并良好运转。财政厅：财政厅：省级土地财政收入发展委：发展委：推动国家省重点项目建设五、我司争取省级土地储备职能的设想（三）争取措施标题措施二：措施二：组建土地储备开发公司，积累经验和储备人力资源措施四：措施四：考察学习其他省级土地储备机构。重点考察学习省级土地储备和开发经营的法规政策依据、省级土地储备和开发经营机构的设置及运作机制，土地储备和开发经营工作的成效及遇到的主要困难、问题及对策等。建议立即考察省份：广西、海南、上海、重庆、山东。广西、海南、上海、重庆、山东。措施三：措施三：尽快形成组建工作方案。建议公司尽快加强对“两块牌子一套班子”模式的研究，将省级土地储备运作机制中涉及的省级土地储备范围、资金来源、程序、收益分配机制等尽快形成方案。五、我司争取省级土地储备职能的设想（三）争取措施标题情系民生 擎动潇湘请批评指正！谢谢！资产管理部资产管理部2013年年10月月12日日
