1、第三章第三章 城镇土地分等定级城镇土地分等定级从价值角度给土地从价值角度给土地“论资排辈论资排辈”1 土地分等定级与土地估价的关系土地分等定级与土地估价的关系n二者从不同角度对土地的特性进行评价：二者从不同角度对土地的特性进行评价：n土地分等定级：土地分等定级：n评定土地的使用价值；评定土地的使用价值；n土地估价：土地估价：n评定土地使用价值在市场上反映出的价格。评定土地使用价值在市场上反映出的价格。2第一节第一节 概述概述n一、城镇土地分等定级的概念一、城镇土地分等定级的概念n1、分等：、分等：n通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因素的通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各因
2、素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。等。n土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。n土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。列。32、定级、定级n定级：定级：n根据城镇土地的经济、自然根据城镇土地的经济、自然2种属性及其在社会经种属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对土地使用价值进行综合济活动中的地位、作用，对土地使用价值进
3、行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。镇土地级。n土地级的实质：土地级的实质：n反映城镇内部土地的区位条件和利用效益（土地质量）的反映城镇内部土地的区位条件和利用效益（土地质量）的差异。差异。n土地级的顺序在各城镇内部统一排列。土地级的顺序在各城镇内部统一排列。4二、城镇土地分等定级的目的与对象二、城镇土地分等定级的目的与对象n1、城镇土地分等定级的目的：、城镇土地分等定级的目的：n为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用率，为国家和各合理利用城镇土地
4、，提高土地使用率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划的制定提供科学土地税费征收和城镇土地利用规划的制定提供科学依据。依据。52、城镇土地分等定级的对象、城镇土地分等定级的对象n城镇土地城镇土地分等分等的对象是：的对象是：n城市市区、建制镇镇区土地；城市市区、建制镇镇区土地；n土地土地定级定级的对象：的对象：n城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。土地。n城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同城镇以外的独立工矿区、开发区
5、、旅游区等用地也可一同进行评定。进行评定。6三、城镇土地分等定级的体系三、城镇土地分等定级的体系城镇土地分等定级体系城镇土地分等定级体系等等级级分层次进行综合定级综合定级分类定级分类定级市区非农业人口50万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级。商业商业用地定级住宅住宅用地定级工工业用地定级7四、土地定级原则四、土地定级原则n1、综合分析原则、综合分析原则n诸要素与土地质量和效益的关系诸要素与土地质量和效益的关系n2、主导因素原则、主导因素原则 n 3、地域分异原则、地域分异原则n分析由于区位条件不同形成的土地质量差异分析由于区位条件不同形成的土地质量差异n4、土地级差收益原则、土地级差收益原
6、则n5、定量与定性分析结合原则、定量与定性分析结合原则n经验性的分析尽量量化；初步方案以定量分析为主。最终定经验性的分析尽量量化；初步方案以定量分析为主。最终定案宜依靠定性分析。案宜依靠定性分析。8第二节第二节 城镇土地分等城镇土地分等n一、城镇土地分等的程序一、城镇土地分等的程序n1、城镇土地分等准备工作及外业调查、城镇土地分等准备工作及外业调查n2、城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化、城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化n3、计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等、计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等n4、验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等、验证、调整分等初步结果，评定城镇
7、土地等5、编制城镇土地分等成果、编制城镇土地分等成果n6、城镇土地分等成果验收、城镇土地分等成果验收n7、成果应用和更新、成果应用和更新9二、城镇土地分等的具体方法二、城镇土地分等的具体方法n（一）城镇土地分等准备工作（一）城镇土地分等准备工作n土地分等工作由土地行政主管部门组织实施。土地分等工作由土地行政主管部门组织实施。n1、计划方案准备、计划方案准备n内容包括：内容包括：n开展城镇土地分等的区域和范围；开展城镇土地分等的区域和范围；n分等工作的组织和领导；分等工作的组织和领导；n时间划分和经费预算；时间划分和经费预算；n需要的技术资料和图件资料；需要的技术资料和图件资料；n分等成果图；分
8、等成果图；n分等技术方案。分等技术方案。编写城镇土地分等任务书102、各种表格准备、各种表格准备n有选择性地从城镇土地分等定级规程附录表格中有选择性地从城镇土地分等定级规程附录表格中选择工作表格。选择工作表格。n准备有关编制分等成果图和资料图所需的工作底图。准备有关编制分等成果图和资料图所需的工作底图。n3、工作图件准备、工作图件准备11（二）城镇土地分等因素、因子的选择（二）城镇土地分等因素、因子的选择n1、影响城镇土地等次的因素因子层介绍、影响城镇土地等次的因素因子层介绍n城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响，城镇土地分等因素：指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇土地区位差异的经济
9、、社会、姿态条并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、姿态条件。件。n分为：分为：2个层次因素因子127大主要因素、大主要因素、24个因子及选择要求个因子及选择要求因素层因素层选择要求选择要求因子层因子层评价指标评价指标选择要求选择要求城镇城镇区位区位因素因素必选必选交通区位交通区位城镇交通条件城镇交通条件指数指数必选必选城镇对外辐射能城镇对外辐射能力力城镇对外辐射城镇对外辐射能力指数能力指数备选备选城镇城镇聚集聚集规模规模因素因素必选必选城镇人口规模城镇人口规模城镇人口规模城镇人口规模必选必选城镇人口密度城镇人口密度城镇人口密度城镇人口密度备选备选城镇非农业规模城镇非农业规模城镇二三产业城镇二
10、三产业值值备选备选城镇工业经济规城镇工业经济规模模城镇工业销售城镇工业销售收入收入备选备选13因素层因素层选择要求选择要求因子层因子层评价指标评价指标选择要求选择要求城镇基城镇基础设施础设施因素因素必选必选道路状况道路状况城镇人均铺装道城镇人均铺装道路面积路面积必选必选供水状况供水状况城镇人均生活用城镇人均生活用水量水量备选备选供气状况供气状况城镇气化率城镇气化率备选备选排水状况排水状况城镇排水管道密城镇排水管道密度度备选备选城镇用城镇用地投入地投入产出水产出水平因素平因素备选备选城镇非农业产出效城镇非农业产出效果果单位用地二、三单位用地二、三产业增加值产业增加值备选备选城镇商业活动强度城镇商
11、业活动强度备选备选建筑规定资产投资建筑规定资产投资强度强度备选备选城镇劳动力投入强城镇劳动力投入强度度备选备选14因素层因素层选择要求选择要求 因子层因子层评价指标评价指标选择要求选择要求区域经区域经济发展济发展水平因水平因素素必选必选区域区域GDPGDP综合指数综合指数必选必选财政状况财政状况地方财政收入综合指数地方财政收入综合指数必选必选固定资产投资状况固定资产投资状况全社会固定资产投资综合指全社会固定资产投资综合指数数必选必选商业活动商业活动社会消费品零售总额综合指社会消费品零售总额综合指数数必选必选外贸活动外贸活动外贸出口额综合指数外贸出口额综合指数备选备选区域综区域综合服务合服务能力
12、因能力因素素必选必选区域科技水平区域科技水平专业技术人员比专业技术人员比备选备选金融状况金融状况人均年末银行储蓄率存人均年末银行储蓄率存款余额款余额必选必选邮电服务能力邮电服务能力人均优点业务量人均优点业务量备选备选区域土区域土地供应地供应潜力因潜力因素素备选备选区域农业人口人均区域农业人口人均耕地耕地农业人口人均耕地农业人口人均耕地备选备选区域人口密度区域人口密度区域人口密度区域人口密度备选备选152、因素、因子的选择原则、因素、因子的选择原则n（1）指标值变化对城镇土地质量有显著影响；）指标值变化对城镇土地质量有显著影响；n（2）指标值有较大的变化范围；）指标值有较大的变化范围；n（3）指
13、标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未）指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响；来土地等产生影响；n（4）能反映不同性质城镇之间的土地等差异；）能反映不同性质城镇之间的土地等差异；n（5）易通过统计资料获取或易量化处理。）易通过统计资料获取或易量化处理。163、影响城镇土地等的因素、因子选择方法、影响城镇土地等的因素、因子选择方法n一般根据特尔菲法进行，必要时可采用主成分分析法一般根据特尔菲法进行，必要时可采用主成分分析法作为辅助手段来筛选。作为辅助手段来筛选。174、城镇土地分等因素因子权重的确定、城镇土地分等因素因子权重的确定n权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影
14、响程度。权重：反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度。n遵循遵循3条原则：条原则：n（1）权重值与因素对土地质量影响的大小成正）权重值与因素对土地质量影响的大小成正比；比；n（2）权重值在）权重值在0-1之间，各选定因素的权重值之间，各选定因素的权重值之和为之和为1；n（3）可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或）可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定。方法来确定。18特尔菲法特尔菲法n又称专家打分法，是一种常用的技术测定法，它能对又称专家打分法，是一种常用的技术测定法，它能对大量非技术性的、无法定量分
15、析的因素作出概率估算，大量非技术性的、无法定量分析的因素作出概率估算，并能将概率估算的结果告诉专家，充分发挥信息反馈并能将概率估算的结果告诉专家，充分发挥信息反馈和信息控制的作用，使分散的评估意见逐次收敛，最和信息控制的作用，使分散的评估意见逐次收敛，最后集中在一致的评估结果上。后集中在一致的评估结果上。n操作方法：对各因素进行多轮次的专家打分，最后按操作方法：对各因素进行多轮次的专家打分，最后按下式计算权重值：下式计算权重值：nWi第第i个因素或因子的权重；个因素或因子的权重；nEi第第i个因素或因子经多轮打分后的均值。个因素或因子经多轮打分后的均值。100iiEW19要求要求n1）专家应是
16、熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等）专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等有关行业的技术专家、管理专家以及高层次决策者，有关行业的技术专家、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为专家总体权威程度较高，总数为10-40人；人；n2）按照表格）按照表格3-2-1进行打分。专家打分时应根据相应进行打分。专家打分时应根据相应工作的背景和打分说明进行，并在不协商的情况独立工作的背景和打分说明进行，并在不协商的情况独立打分；打分；n3）从第一轮打分起，必须参考上一轮打分的结果进行；）从第一轮打分起，必须参考上一轮打分的结果进行；n4）打分轮次一般为）打分轮次一般为2-3轮。轮。20
17、因素或因素或因子因子因素因素/因子因子A因素因素/因子因子B因素因素/因子因子C因素因素/因子因子D因素因素/因子因子E因素因素/因子因子F因素因素/因子因子G上一轮上一轮平均分平均分上轮方上轮方差差重要性重要性排序排序权重值权重值表表3-2-1 城镇土地分等因素因子权重调查表城镇土地分等因素因子权重调查表21因素成对比较法因素成对比较法n通过因素间成对比较，对比较结果赋值、排序。通过因素间成对比较，对比较结果赋值、排序。n即：即：n对所选因素对所选因素/因子的相对重要性进行两两比较、赋因子的相对重要性进行两两比较、赋值、计算权重。值、计算权重。n要求：要求：n对因素赋值范围应在对因素赋值范围
18、应在0-1之间，同时，两因素之和之间，同时，两因素之和等于等于1；n对比结果要符合对比结果要符合A因素大于因素因素大于因素B、B因素大于因素大于C因因素素，则则A因素大于因素大于C因素的关系。因素的关系。22层次分析法（层次分析法（AHP法）法）n对因素对因素/因子的相对重要性进行判断，组成判断矩阵，因子的相对重要性进行判断，组成判断矩阵，计算权重值。计算权重值。n要求：要求：n因素相对重要性的判别最好使用特尔菲法测定的数因素相对重要性的判别最好使用特尔菲法测定的数据；据；n判断矩阵必须通过一致性检验。判断矩阵必须通过一致性检验。23（三）城镇土地分等资料调查与整理（三）城镇土地分等资料调查与
19、整理n1、调查的内容、调查的内容n（1）分等的基本资料）分等的基本资料n（2）城区区位资料）城区区位资料n（3）城镇积聚规模资料）城镇积聚规模资料n（4）城镇基础设施资料）城镇基础设施资料n（5）城镇用地投入产出水平资料）城镇用地投入产出水平资料n（6）区域经济发展水平资料）区域经济发展水平资料n（7）区域综合服务能力资料）区域综合服务能力资料n（8）区域土地供应潜力资料）区域土地供应潜力资料242、城镇土地分等资料调查的一般要、城镇土地分等资料调查的一般要求求n（1）除反映增长率的资料外，其他资料时限应在前）除反映增长率的资料外，其他资料时限应在前2年内；应统一时限。年内；应统一时限。n（2
20、）同一因素）同一因素/因子的数据应口径一致。因子的数据应口径一致。n（3）调查资料应填入城镇土地分等定级规程规定）调查资料应填入城镇土地分等定级规程规定的相应表格或调查手簿中。的相应表格或调查手簿中。n（4）必要的实地考察、补充校核工作。）必要的实地考察、补充校核工作。253、城镇土地分等资料的整理、城镇土地分等资料的整理n主要内容：主要内容：n选取合适的方法对资料进行标准化处理，为以后因选取合适的方法对资料进行标准化处理，为以后因素分值计算工作做准备。素分值计算工作做准备。n标准化处理的方法有标准化处理的方法有2种：种：n位序标准化或极值标准化。位序标准化或极值标准化。26（1）城镇区位资料
21、的整理）城镇区位资料的整理n1）城镇交通条件指数求取）城镇交通条件指数求取n统计各种对外交通手段统计各种对外交通手段 对各种交通方式分别赋对各种交通方式分别赋分分 加总各项得分加总各项得分 计算城镇交通条件指数计算城镇交通条件指数n赋分的标准可选用赋分的标准可选用2种方式之一：种方式之一：n一是用特尔菲法或因素成对比较法确定赋分标准；一是用特尔菲法或因素成对比较法确定赋分标准；n二是参照城镇土地分等规程提供的赋分标准：二是参照城镇土地分等规程提供的赋分标准：n有铁路站点的城镇每拥有有铁路站点的城镇每拥有1条国家干线铁路得条国家干线铁路得6分分n每拥有一个跨省际告诉公路出入口得每拥有一个跨省际告
22、诉公路出入口得5分分n。272）城镇辐射能力指数求取）城镇辐射能力指数求取n通过城镇所在区位的货运总量和客运总量来计算。通过城镇所在区位的货运总量和客运总量来计算。n按照极值标准化公式，对城镇所在区域的货运总量按照极值标准化公式，对城镇所在区域的货运总量和客运总量分别进行标准化处理和客运总量分别进行标准化处理 用特尔菲用特尔菲法或因素成对比较法确定货运总量和客运总量的权法或因素成对比较法确定货运总量和客运总量的权重重 加权计算城镇对外辐射能力指数加权计算城镇对外辐射能力指数 把结果填入相应表格把结果填入相应表格n极值标准化公式极值标准化公式)/()()(100minmaxxxxxjyjijij
23、28（2）城镇集聚规模资料整理）城镇集聚规模资料整理n将将城镇人口规模、城镇人口密度、城镇二三产业增加城镇人口规模、城镇人口密度、城镇二三产业增加值、城镇工业销售收入值、城镇工业销售收入的原始值和标准化值填入有关的原始值和标准化值填入有关表格。表格。n（3）城镇基础设施资料的整理）城镇基础设施资料的整理n将将城镇年末人均铺装道路面积、全年人均生活用水城镇年末人均铺装道路面积、全年人均生活用水量、城镇气化率、排水管道密度量、城镇气化率、排水管道密度的原始值和标准化的原始值和标准化值填入相应表格。值填入相应表格。29（4）区域经济发展水平资料的整理）区域经济发展水平资料的整理nGDP综合指数、地方
24、财政收入综合指数、固定资产综合指数、地方财政收入综合指数、固定资产投资综合指数、社会消费品零售总额综合指数、外投资综合指数、社会消费品零售总额综合指数、外贸出口额综合指数贸出口额综合指数的原始值和标准化值填入相应表的原始值和标准化值填入相应表格。格。n（5）区域综合服务能力资料的整理）区域综合服务能力资料的整理n人均年末储蓄余额、人均全年邮电业务量、专业技人均年末储蓄余额、人均全年邮电业务量、专业技术人员比术人员比的的原始值和标准化值填入相应表格。的的原始值和标准化值填入相应表格。30（四）城镇土地等的初步划分（四）城镇土地等的初步划分n1、初步划分的要求、初步划分的要求n（1）是在运用多因素
25、综合评价方法计算分等对象）是在运用多因素综合评价方法计算分等对象的综合分值的基础上确定的；的综合分值的基础上确定的；n（2）在一个分等初步方案的形成过程中，因子指）在一个分等初步方案的形成过程中，因子指标的标准化方法应保持一致。标的标准化方法应保持一致。312、因子分值计算的原则、因子分值计算的原则n（1）在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位）在城镇土地分等因素资料整理的基础上，采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的序标准化和极值标准化的方法，分别计算分等对象的因子分值，因子分值因子分值，因子分值(0-100)。n因子分值越大，其对土地质量的影响越大。因子分值越大，其对土地
26、质量的影响越大。n（2）因子评价指标与土地质量之间存在正相关关系或）因子评价指标与土地质量之间存在正相关关系或负相关关系。负相关关系。n只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关，只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关，其余因子与土地质量都是正相关。其余因子与土地质量都是正相关。323、因子分值计算的公式、因子分值计算的公式n（1）位序标准化的公式）位序标准化的公式nYij第第i个分等对象的第个分等对象的第j项因子分值；项因子分值；nXij 第第i个分等对象的位序（各分等对象按第个分等对象的位序（各分等对象按第j项因项因子指标值大小进行排序，当指标值与土地质量呈正相子指标值大小进行排序，当
27、指标值与土地质量呈正相关时，排序从大到小进行；反之亦反。）；关时，排序从大到小进行；反之亦反。）；nn参加分等的城镇个数。参加分等的城镇个数。nXYijij/100 ijY33（2）极值标准化公式）极值标准化公式)/()()(100minmaxxxxxjyjijijnYij第第i个分等对象的第个分等对象的第j项因子分值；项因子分值；n(j)(j)，Xj当第当第j项因子指标与土地利用效益呈正相关项因子指标与土地利用效益呈正相关时，时，(j)(j)=1且且X X=；当第当第j项因子指标与土地利用效项因子指标与土地利用效益呈负相关时，益呈负相关时，(j)(j)=-1且且X X=；nXij 第第i个分
28、等对象的第个分等对象的第j项指标值；项指标值；n 各分等对象各分等对象Xij指标的最小值；指标的最小值；n n 各分等对象各分等对象Xij指标的最大值指标的最大值.minXmaxXminXmaxX34举例举例n已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和和20，则采用极值标准化公式进行标准化后得到的指标，则采用极值标准化公式进行标准化后得到的指标值为（值为（）。）。nA 45.5 B 53.3 C 54.5 D 61.535（3）因子）因子 分值计算分值计算n按
29、上述原则、要求和公式，对个因素对应的因子指标按上述原则、要求和公式，对个因素对应的因子指标分别进行标准化处理，分别进行标准化处理，得出各因子的分值得出各因子的分值，将结果填，将结果填入相关表格。入相关表格。n如：表如：表3-2-2 城镇设施因素因子分值计算表城镇设施因素因子分值计算表36表表3-2-2 城镇设施因素因子分值计算表城镇设施因素因子分值计算表编号编号城城镇镇名名称称道路状况道路状况（人均铺装（人均铺装道路面积）道路面积）供水状况供水状况（人均生活（人均生活用水量）用水量）供气状况供气状况（气化率）（气化率）排水状况排水状况（排水管道（排水管道密度）密度）城镇城镇生活生活设施设施因素
30、因素分值分值原始原始值值标准标准化值化值原始原始值值标准标准化值化值原始原始值值标准标准化值化值原始原始值值标准标准化值化值12n因子权因子权重值重值标准化标准化方法方法374、因素分值计算、因素分值计算n（1）因素分值计算公式）因素分值计算公式nFik第第i个分等对象第个分等对象第k个因素的权重值个因素的权重值nWkj第第j项因子对应上层第项因子对应上层第k个因素的权重值个因素的权重值nYij第第i个分等对象第个分等对象第j项因子分值项因子分值nn第第k个因素包含的因子个数个因素包含的因子个数n（2）综合分值计算公式综合分值计算公式nSi第第i个分等对象的综合分值个分等对象的综合分值nWk第
31、第k个因素的权重值个因素的权重值nFik第第i个分等对象第个分等对象第k个因素的权重值个因素的权重值njijkjikYWF1)()(ikkiFWS385、城镇土地等的初步划分、城镇土地等的初步划分n（1）划分的原则）划分的原则n1）按综合分值划分，不同土地等对应不同的综合）按综合分值划分，不同土地等对应不同的综合分值区间，最好的土地为分值区间，最好的土地为1等，以此类推。等，以此类推。n2）土地等的数目，按国家规程规定，省（自治区）土地等的数目，按国家规程规定，省（自治区）按按3-8个等确定；直辖市个等确定；直辖市3-5个等；省级以下区域个等；省级以下区域2-5个等；全国和跨省级区域依实际情况
32、而定。个等；全国和跨省级区域依实际情况而定。n3）按综合分值和区域状况确定）按综合分值和区域状况确定2-3个不同的初步分个不同的初步分等方案，填入相应表格。等方案，填入相应表格。39（2）土地等的初步划分方法）土地等的初步划分方法n数轴法：数轴法：n将综合分值点标绘在数轴上，选择点数稀少处作为将综合分值点标绘在数轴上，选择点数稀少处作为等间分界；等间分界；n总分频率曲线法：总分频率曲线法：n对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，选择对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，选择频率曲线波谷处作为等间分界。频率曲线波谷处作为等间分界。40（五）城镇土地等成果验证与确定（五）城镇土地等成果验证与确
33、定n将初步划分的土地等通过实际市场的一些数据进行证将初步划分的土地等通过实际市场的一些数据进行证明，看划分的结果十分与实际一致。明，看划分的结果十分与实际一致。n城镇土地等的最终确定应综合考虑专家和下级行政主城镇土地等的最终确定应综合考虑专家和下级行政主管部门的反馈意见，在分等报告中应说明城镇土地等管部门的反馈意见，在分等报告中应说明城镇土地等调整的依据和原因，并将最终确定的土地等填入相应调整的依据和原因，并将最终确定的土地等填入相应表格。表格。41第三节第三节 城镇土地定级城镇土地定级n一、城镇土地定级工作的内容一、城镇土地定级工作的内容n1、准备工作及外业调查；、准备工作及外业调查；n2、
34、因素资料整理及定量化；、因素资料整理及定量化；n3、单元分值计算及土地级评定；、单元分值计算及土地级评定；n4、编制城镇土地级别图及量算面积；、编制城镇土地级别图及量算面积；n5、土地级的边界落实及分宗整理；、土地级的边界落实及分宗整理；n6、编写城镇土地定级报告；、编写城镇土地定级报告；n7、定级成果验收；、定级成果验收；n8、成果归档和资料更新。、成果归档和资料更新。42二、城镇土地定级工作的具体方法二、城镇土地定级工作的具体方法n（一）定级的准备工作（一）定级的准备工作n1、计划：编写城镇土地定级任务书、计划：编写城镇土地定级任务书n2、表格准备、表格准备n3、图件准备、图件准备n（二）
35、城镇土地定级因素选择（二）城镇土地定级因素选择n因素指对土地定级有重点影响，并能体现土地区位因素指对土地定级有重点影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。差异的经济、社会、自然条件。431、影响城镇定级的因素体系介绍、影响城镇定级的因素体系介绍基本因素层基本因素层 派生因素层派生因素层因子层因子层土地区土地区位位繁华度繁华度商服中心等级商服中心等级高级商务金融集高级商务金融集聚度聚度农贸市场农贸市场交通通达度交通通达度道路功能和宽度道路功能和宽度道路网密度道路网密度公交便捷度公交便捷度44基本因素层基本因素层派生因素层派生因素层因子层因子层城市设城市设施施城镇基础城镇基础设施设施供水
36、设施供水设施排水设施排水设施供暖设施供暖设施供气设施供气设施供电设施供电设施社会服务社会服务设施设施文化教育设施文化教育设施医疗卫生设施医疗卫生设施文娱体育设施文娱体育设施邮电设施邮电设施公园绿地公园绿地45基本因素层基本因素层派生因素层派生因素层因子层因子层环境优劣环境优劣度度环境质量环境质量大气污染大气污染水污染水污染噪声噪声自然条件自然条件地形坡度地形坡度地基承载力地基承载力洪水淹没与积水洪水淹没与积水绿化覆盖率绿化覆盖率其他其他人口密度人口密度人口密度人口密度建筑容积率建筑容积率建筑容积率建筑容积率城镇规划城镇规划用地潜力用地潜力462、定级因素选择的范围和方法、定级因素选择的范围和方
37、法n范围：范围：n综合定级因素选择的范围，综合定级因素选择的范围，n商业用地定级因素选择的范围，商业用地定级因素选择的范围，n住宅用地定级因素选择的范围，住宅用地定级因素选择的范围，n工业用地定级因素选择的范围工业用地定级因素选择的范围n其他方面的因素选择范围。其他方面的因素选择范围。n方法：方法：n按城镇土地定级规程规定的内容采用特尔菲法按城镇土地定级规程规定的内容采用特尔菲法测定要选择的因素，或按掌握的数据进行选择。测定要选择的因素，或按掌握的数据进行选择。474849（三）城镇土地定级资料调查（三）城镇土地定级资料调查n1、繁华程度、繁华程度n2、交通条件、交通条件n3、基本设施、基本设
38、施n4、环境条件、环境条件n5、社会、历史及人口、社会、历史及人口n6、产业集聚、产业集聚n7、城镇规模、城镇规模n8、定级验证资料、定级验证资料n9、其他资料、其他资料50（四）定级资料整理及量化（四）定级资料整理及量化n1、量化的基本内容、量化的基本内容n选择定级因素选择定级因素n确定定级因素权重确定定级因素权重n确定因素的指标值、指数、功能分、距离及作用分确定因素的指标值、指数、功能分、距离及作用分n编制作用分值表，勾绘定级因素作用分值图编制作用分值表，勾绘定级因素作用分值图512、量化的一般方法、量化的一般方法n根据各因素在城镇中的空间分布形态及其影响土地质根据各因素在城镇中的空间分布
39、形态及其影响土地质量的方式，将定级因素分为面状因素和点、线状因素量的方式，将定级因素分为面状因素和点、线状因素两大类分别进行量化。两大类分别进行量化。52（1）面状因素）面状因素n含义：面状因素对土地质量的影响仅与因素指标值有含义：面状因素对土地质量的影响仅与因素指标值有关。关。n面状因素有面状因素有2个主要特征：个主要特征：n它所依附的客体在城镇中分布面积较大；它所依附的客体在城镇中分布面积较大；n它仅对其自身客体所在位置产生影响，而对周围它仅对其自身客体所在位置产生影响，而对周围的地块基本无外溢的影响。的地块基本无外溢的影响。n如：基础设施、自然条件、绿地状况、影响范围小的污染如：基础设施
40、、自然条件、绿地状况、影响范围小的污染等。等。n量化的步骤：量化的步骤：n整理因素资料整理因素资料 计算因素指标值计算因素指标值 用数学用数学模型求出各因素的作用分模型求出各因素的作用分53面状因素的量化模型面状因素的量化模型neii指标值的作用分指标值的作用分nxii指标值指标值nXmax，xmini指标的最大、最小值指标的最大、最小值)/()(100minmaxminxxxxeii54（2）点、线状因素）点、线状因素n含义：点、线状因素对土地质量的影响既与因素涉及含义：点、线状因素对土地质量的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距离设施的远近有关。的设施规模有关，又与距离设施的远近有关。n
41、点、线状因素的点、线状因素的2个主要特征：个主要特征：n它所依附的客体在城镇中分布面积小，在空间分它所依附的客体在城镇中分布面积小，在空间分布上集聚现象明显，相对于城镇总体而言多为点状、布上集聚现象明显，相对于城镇总体而言多为点状、线状形态分布；线状形态分布；n它不仅对其自身客体所在位置上的土地质量有影它不仅对其自身客体所在位置上的土地质量有影响，而且通过区位的波及性和外溢作用形成一定的响，而且通过区位的波及性和外溢作用形成一定的区位关系，对周围的地块乃至整个城镇土地产生不区位关系，对周围的地块乃至整个城镇土地产生不同的影响。同的影响。n如：商业服务中心、道路、文体设施、公交站点等。如：商业服
42、务中心、道路、文体设施、公交站点等。55点、线状因素的量化点、线状因素的量化n点、线状因素的量化步骤：计算设施本身的功能分点、线状因素的量化步骤：计算设施本身的功能分 计算设施对空间上各点产生的作用分（根据因素的影响计算设施对空间上各点产生的作用分（根据因素的影响随距离衰减具有不同规律的特点，选取不同的衰减公式）随距离衰减具有不同规律的特点，选取不同的衰减公式）n典型的线性衰减公式为：典型的线性衰减公式为：n典型的指数衰减公式为：典型的指数衰减公式为：n其中：其中：nF某因素指标在某一相对距离上对土地的作用分；某因素指标在某一相对距离上对土地的作用分；nM某因素指标的功能分某因素指标的功能分n
43、rd地块距设施的相对距离，地块距设施的相对距离，（为某点、线设（为某点、线设施距某地块的实际距离，施距某地块的实际距离，D为某点、线设施影响半径）为某点、线设施影响半径）)1(rMF)1(rMFDdr56（五）城镇土地定级单元分值计算与级别确定五）城镇土地定级单元分值计算与级别确定n1、土地定级单元的含义、土地定级单元的含义n指评定土地级的基本空间单元，是单元内部土地特指评定土地级的基本空间单元，是单元内部土地特性和区域条件基本一致的地块。性和区域条件基本一致的地块。n单元的大小要适当，太小会割裂地块的整体属性，单元的大小要适当，太小会割裂地块的整体属性，太大容易掩盖土地的差异性。太大容易掩盖
44、土地的差异性。572、单元分值计算、单元分值计算n包括繁华度、交通通达度、基础设施、环境质量、自然条包括繁华度、交通通达度、基础设施、环境质量、自然条件、人口密度、容积率和城镇规划等因素对土地单元的作件、人口密度、容积率和城镇规划等因素对土地单元的作用分值。用分值。n其中：其中：n单元内道路通达度分值的计算：单元内道路通达度分值的计算：n若同时存在多种道路类型影响时，取单元内的最高作用分值。若同时存在多种道路类型影响时，取单元内的最高作用分值。n单元内外交通便利度分值计算：单元内外交通便利度分值计算：n若同时存在多类对外交通设施影响时，每类对外交通设施的作若同时存在多类对外交通设施影响时，每类
45、对外交通设施的作用分仅取值一次；用分仅取值一次；n若同时受多个同类对外交通设施影响时，取其中最高作用分。若同时受多个同类对外交通设施影响时，取其中最高作用分。n其他设施的作用分值计算如同此理。其他设施的作用分值计算如同此理。58举例举例n某城镇有某城镇有2个长途汽车站个长途汽车站 a和和 b，功能分分别是功能分分别是100和和70，其影响半径分别是，其影响半径分别是5000m和和3000m。有一定级有一定级单元距单元距a 4000m、距距b 1000m，则在住宅用地定级则在住宅用地定级因素中，采用线性衰减公式计算出来的该单元长途汽因素中，采用线性衰减公式计算出来的该单元长途汽车站的作用分值为（
46、车站的作用分值为（）。）。nA20.0 B 46.7 C66.7 D80.0593、土地级的初步划分、土地级的初步划分n（1）根据各土地单元的总分值，按从优到劣的顺序分）根据各土地单元的总分值，按从优到劣的顺序分别对应于别对应于1、2、.n个级别；个级别；n（2）土地级数目的确定：）土地级数目的确定：n一般情况下，大城市：综合定级为一般情况下，大城市：综合定级为5-10级，商业用级，商业用地为地为6-12级，住宅用地为级，住宅用地为5-10级，工业用地为级，工业用地为4-8级。级。n（3）在图上勾画出初步评定的土地级，确定）在图上勾画出初步评定的土地级，确定1-2个不个不同的定级方案。同的定级方案。604、城镇土地级的验证、城镇土地级的验证n2种方法：种方法：n土地级差收益测算、土地级差收益测算、n市场交易价格定级。市场交易价格定级。n5、土地级的确定和实地验证、土地级的确定和实地验证61n（六）城镇土地定级面积量算及图件编制（六）城镇土地定级面积量算及图件编制n（七）城镇土地定级的边界落实及分宗整理（七）城镇土地定级的边界落实及分宗整理n（八）城镇土地定级报告及基础资料汇编的编制（八）城镇土地定级报告及基础资料汇编的编制62
