1、第一章第一章 不动产不动产 与不动产法概说与不动产法概说一、房地产与房地产业一、房地产与房地产业（一）房地产（一）房地产 1.房地产定义房地产定义 地产地产，在物质形态上是地表上某一特定的地块。，在物质形态上是地表上某一特定的地块。房产房产，在物质形态上是建立某一特定地产之上的房屋。，在物质形态上是建立某一特定地产之上的房屋。二者在物质形态上表现为不可移动（资源）二者在物质形态上表现为不可移动（资源）经济意义上是一种生产要素（资本）经济意义上是一种生产要素（资本）在法律意义上是一种财产权利（资产）在法律意义上是一种财产权利（资产）第一节第一节 房地产、房地产业与不动产、不动产业房地产、房地产业
2、与不动产、不动产业 2.房屋及房屋的分类房屋及房屋的分类 房屋房屋“是指土地之上的建筑物、构筑物及其附属设施是指土地之上的建筑物、构筑物及其附属设施”。1）按所有权性质的不同，可分为）按所有权性质的不同，可分为国有房屋、集体所有房国有房屋、集体所有房屋、私有房屋屋、私有房屋；2）按用途的不同，可分为）按用途的不同，可分为居住用房，工业用房，公用事居住用房，工业用房，公用事业（文教卫体）用房，商业、旅游、娱乐用房等业（文教卫体）用房，商业、旅游、娱乐用房等；3）按主体的人数，可分为）按主体的人数，可分为独有房屋、共有房屋、区分所独有房屋、共有房屋、区分所有房屋有房屋；4）房屋按建设时间，可分为）
3、房屋按建设时间，可分为增量房增量房与与存量房存量房、新房与旧、新房与旧房、房、期房期房与与现房现房。5）按市场和社会双体系，可分）按市场和社会双体系，可分商品房商品房与与社会保障住房社会保障住房等。等。3.土地及其分类土地及其分类我国将土地分为我国将土地分为农用地、建设用地农用地、建设用地和和未利用土地未利用土地。1）按照所有制不同分为）按照所有制不同分为国有土地国有土地和和集体土地集体土地；2）按照经济用途不同分为承载用地）按照经济用途不同分为承载用地(如建设用地如建设用地)、养、养力用地力用地(如种植、养殖用地如种植、养殖用地)、富源地、富源地(如矿藏地如矿藏地)；3）按照对土地开发程度分
4、为毛地、）按照对土地开发程度分为毛地、生地、熟地生地、熟地；4）按照城乡分为）按照城乡分为城市土地城市土地和和农村土地农村土地；5）根据土地产业结构的不同分为居住用地、商业用地、）根据土地产业结构的不同分为居住用地、商业用地、旅游用地、娱乐用地、公用事业用地、工业用地、军事用旅游用地、娱乐用地、公用事业用地、工业用地、军事用地等。地等。4.房产与地产的关系:1）联系：）联系：（1）在物质形态上。房地）在物质形态上。房地相互联结，房依地建，地为相互联结，房依地建，地为房载房载。（2）在价值形态（经济意义）上，具有）在价值形态（经济意义）上，具有不可分割性不可分割性。（3）在权属管理（法律意义）上
5、，房地）在权属管理（法律意义）上，房地权利一致原则权利一致原则。两者之间联系密切，具有不可分割性。正因为如此，两者之间联系密切，具有不可分割性。正因为如此，人们将二者相提并论人们将二者相提并论，合称为，合称为“房地产房地产”。在法律术语。在法律术语上又称它为上又称它为“不动产不动产”。2）区别区别：（1）地产可单独存在，房产不能。）地产可单独存在，房产不能。（2）增值不同。）增值不同。（3）价格影响因素不同（地价）价格影响因素不同（地价 房价房价 地价）。地价）。房产与地产的关系:5.房地产的属性房地产的属性 （1）房地产的）房地产的自然属性自然属性 主要包括：房地产位置的不可移动性；房地产的
6、耐久性；主要包括：房地产位置的不可移动性；房地产的耐久性；房地产的异质性。房地产的异质性。（2）房地产的）房地产的经济属性经济属性 主要包括：房地产具有高资本性、投资与消费的双重性。主要包括：房地产具有高资本性、投资与消费的双重性。（3）房地产的）房地产的法律属性法律属性 主要包括：法权性。主要包括：法权性。（4）房地产的）房地产的社会属性社会属性 主要包括：房地产利用的社会效应，审美效应和保障效应。主要包括：房地产利用的社会效应，审美效应和保障效应。（二）房地产业二）房地产业 1.1.房地产业定义房地产业定义 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服
7、务的产业。服务的产业。2.2.房地产业的结构房地产业的结构：房地产开发房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发具有资金量大、回报率高、风险房地产开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产咨询房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律是指为房地产活动当事人提供法律法规、法规、政策、信息、技术政策、信息、技术等方面服务的经营活动。等方面服务的经营活动。业务：地产市场调查研究、房地产投资项目可行性业务：地产市场调查研究、
8、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。研究、房地产开发项目策划等。分为法规类咨询（法律、法规、政策咨询）、信息分为法规类咨询（法律、法规、政策咨询）、信息类咨询（如市场调查、市场信息分析等）、技术类咨类咨询（如市场调查、市场信息分析等）、技术类咨询（如投资项目可行性研究论证、营销策划等）询（如投资项目可行性研究论证、营销策划等）。房地产估价房地产估价是指专业房地产估价人员是指专业房地产估价人员根据特定的估价根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综，在对
9、影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值特定时点的价值进行测算进行测算和判定的活动。和判定的活动。房地产估价活动，包括土地、建筑物、在建工程、以房地产估价活动，包括土地、建筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产，以及因房地产为主的企业整体资产，以及因转让、抵押、房屋转让、抵押、房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。等需要进行的房地产评估。房地产经纪房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成是指以收取佣金为目的，为促
10、成他人房地产交易而从事他人房地产交易而从事居间、代理居间、代理等经纪业务等经纪业务的经济活动。的经济活动。居间就是交易活动的媒介服务。居间就是交易活动的媒介服务。二手房市场上的经纪业务多以二手房买卖、租赁居间为主。代理是为促成委托人与第三方进行房地产交代理是为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务。易而提供服务。新建商品房市场上的经纪业务主要是新建商品房销售与租赁代理，且大多为卖方代理；物业管理物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、对房
11、屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。序的活动。区别是区别是：建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而 房地产的产品即体现物质属性，又体现房地产的产品即体现物质属性，又体现法律属性法律属性，其其落脚点在房地产权属关系落脚点在房地产权属关系。建筑业是物质生产部门，属于建筑业是物质生产部门，属于第二产业第二产业；房；房 地产业兼有生产地产业兼有生产(开发开发)、经营、管理和服务等多种、经营、管理和服务等多种 性质，属于性质，属于第三产业第三产业。3.房地产业与建筑业的关系房
12、地产业与建筑业的关系 二者联系二者联系：它们的业务对象都是房地产。：它们的业务对象都是房地产。房地产业房地产业 建筑业建筑业 房地产公司房地产公司 建筑公司建筑公司 甲方甲方 乙方乙方 发包方发包方 承包方承包方房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业的关系4.房地产业的特征房地产业的特征 （1）房地产业开发经营的对象具有特殊性）房地产业开发经营的对象具有特殊性 （2）房地产业具有先导性）房地产业具有先导性 （3）房地产业具有地域性）房地产业具有地域性 （4）房地产业投资大、周期长、收益大、风险）房地产业投资大、周期长、收益大、风险大大 （5）房地产业具有较强的国家干预性）房地产业具有较强的国家
13、干预性 （6）房地产业的发展具有周期性）房地产业的发展具有周期性 5.房地产业的地位和作用房地产业的地位和作用 （1 1）房地产业是国民经济发展的基础性产业。）房地产业是国民经济发展的基础性产业。（2 2）房地产业是国民经济发展的支柱性产业。）房地产业是国民经济发展的支柱性产业。（3 3）房地产业是国民经济发展的先导性产业。）房地产业是国民经济发展的先导性产业。2）房地产业保障人民生活。）房地产业保障人民生活。实现实现“住有所居住有所居”1）房地产对国民经济的作用）房地产对国民经济的作用二、不动产与不动产业二、不动产与不动产业（一）不动产（一）不动产1.不动产与动产不动产与动产-物的二元划分物
14、的二元划分1）起源：）起源：古罗马法学家古罗马法学家莫德斯汀论区别莫德斯汀论区别。2）意义：划分动产与不动产的主要目的在于：以）意义：划分动产与不动产的主要目的在于：以它们为交易客体的规则因物之属性不同必然产生它们为交易客体的规则因物之属性不同必然产生不同的公示方式、不同规制不同的公示方式、不同规制；在程序法和国际私；在程序法和国际私法上，不动产与动产的区分也是确定诉讼管辖与法上，不动产与动产的区分也是确定诉讼管辖与冲突规则的基础之一。冲突规则的基础之一。第一节第一节 房地产、房地产业与不动产、不动产业房地产、房地产业与不动产、不动产业2.不动产定义：不动产定义：指依自然性质或法律规定不可移动
15、的土地、土地定指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地且不能分离的其他物，包括物质实体和依添附于土地且不能分离的其他物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。托于物质实体上的权益。（狭义的）不动产（狭义的）不动产=房地产（承载用地房地产（承载用地+房屋）房屋）（广义的）不动产（广义的）不动产=房地产房地产+养力用地（农用地）及养力用地（农用地）及其其尚未脱离的土地生成物尚未脱离的土地生成物+富源地（矿藏、森林等自富源地（矿藏、森林等自然资源）然资源）+道路、通信、电力、天然气等基础设施。道
16、路、通信、电力、天然气等基础设施。在我国，不动产与房地产往往被理解为是同在我国，不动产与房地产往往被理解为是同一语义的两种表述。一语义的两种表述。房地产是不动产，是不动产房地产是不动产，是不动产最主要和最重要的部分，但房地产并不等同于不最主要和最重要的部分，但房地产并不等同于不动产，不动产的外延和范围要大于房地产。动产，不动产的外延和范围要大于房地产。房地房地产与不动产概念的重心也不同，传统不动产概念产与不动产概念的重心也不同，传统不动产概念偏重于权益，注重对私人财产权益的保护；房地偏重于权益，注重对私人财产权益的保护；房地产概念的重心偏重于经济，既关注私益，也关注产概念的重心偏重于经济，既关
17、注私益，也关注公益。公益。（二）不动产业（二）不动产业 指以土地、建筑物、资源、环境等不动产指以土地、建筑物、资源、环境等不动产为经营对象，从事土地、房产、资源、环境为经营对象，从事土地、房产、资源、环境的开发、建设、经营、管理及服务等多种经的开发、建设、经营、管理及服务等多种经济活动为一体的济活动为一体的综合性产业综合性产业。三、不动产市场三、不动产市场（一）（一）不动产市场的含义与特征不动产市场的含义与特征 1.不动产市场不动产市场 指由不动产所引起的一切商品交换关系的总和。指由不动产所引起的一切商品交换关系的总和。2.不动产市场的特征不动产市场的特征 有别于其他市场的具体表现：有别于其他
18、市场的具体表现：1）非非“物流物流（实物流动）（实物流动）”性性。不动产市场只有。不动产市场只有“商流商流（权益变动）（权益变动）”而无而无“物流（实物流动）物流（实物流动）”。2）客体的特殊性客体的特殊性 （1）在空间物理形态上房地合二为一、浑然一体；）在空间物理形态上房地合二为一、浑然一体；（2）房价与地价互相影响，相互包容，不动产具有融合）房价与地价互相影响，相互包容，不动产具有融合性。性。（3）不动产具有异质性，不可替代。）不动产具有异质性，不可替代。（4）不动产具有稀缺性。主要是指土地供应的有限性。）不动产具有稀缺性。主要是指土地供应的有限性。3）地域性地域性 不动产市场只能是分散的
19、市场，不可能形成区域性、全不动产市场只能是分散的市场，不可能形成区域性、全国性以至国际性的统一市场。不动产市场只有地方产品。国性以至国际性的统一市场。不动产市场只有地方产品。4）不完全竞争性不完全竞争性 一个完全竞争市场通常具备四个条件：一个完全竞争市场通常具备四个条件：（1）商品同质，可以相互替代；）商品同质，可以相互替代；（2）商品的买卖主体人数众多，其中每一个成员所提）商品的买卖主体人数众多，其中每一个成员所提供或购买的份额相对于整个市场规模来说都非常小，以供或购买的份额相对于整个市场规模来说都非常小，以至于单个个体不能影响产品的价格；至于单个个体不能影响产品的价格；（3）信息充分，传播
20、畅通；）信息充分，传播畅通；（4）所有的资源都能自由流动，不受任何限制。）所有的资源都能自由流动，不受任何限制。显然，不动产市场不具备以上四个条件，所以不动产市场是不完全竞争市场，当大量资金集聚于某一不动产市场时，市场表现出来的特征与完全竞争市场恰好相反，资金越多，地价和房价越涨；相反，当大量资金撤出时，地价和房价会快速下跌。(二)不动产市场类型 不动产市场作为房地产这一特殊商品交换关系的不动产市场作为房地产这一特殊商品交换关系的总和，贯穿于房地产生产、分配、交换、消费各个总和，贯穿于房地产生产、分配、交换、消费各个环节。环节。1不动产一级市场不动产一级市场包括土地一级开发和建设用地使用权的出
21、让市场。由于国有土地所有权专属国家，故国有建设用地使由于国有土地所有权专属国家，故国有建设用地使用权出让的房地产一级市场具有用权出让的房地产一级市场具有高度垄断性高度垄断性。2不动产二级市场（土地和增量房）不动产二级市场（土地和增量房）包括将所取得的建设用地使用权转让和在土地上投资建造的房屋转让、出租、抵押等方式从事的不动产经营活动。3不动产三级市场（存量房）不动产三级市场（存量房）即投入使用后的房地产交易市场。再次转让、即投入使用后的房地产交易市场。再次转让、出租、赠与、抵押等交易活动出租、赠与、抵押等交易活动，也称二手房市场。一、不动产法的概念与调整对象一、不动产法的概念与调整对象 （一）
22、不动产法的概念与特征（一）不动产法的概念与特征 不动产法不动产法是国家制定或认可的调整房地产开发与是国家制定或认可的调整房地产开发与交易、经营与服务等过程中所发生的房地产关系的交易、经营与服务等过程中所发生的房地产关系的法律规范的总称。法律规范的总称。狭义的房地产法狭义的房地产法是指是指中华人民共和国城市房地中华人民共和国城市房地产管理法产管理法。第二节 不动产法基本问题（二）不动产法的调整对象（二）不动产法的调整对象 1.不动产民事关系不动产民事关系（平权性）（平权性）指由不动产法律规范调整所形成的以民事权到指由不动产法律规范调整所形成的以民事权到义务为内容的房地产社会关系，房地产民事关系义
23、务为内容的房地产社会关系，房地产民事关系属于横向的、具有私法性质的法律关系。它包括：属于横向的、具有私法性质的法律关系。它包括：1）不动产物权关系）不动产物权关系(如土地所有权、房屋所有如土地所有权、房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地权、建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权使用权、地役权)。2）不动产债权关系）不动产债权关系(如土地借用、房地产租赁、如土地借用、房地产租赁、房屋买卖、房屋赠与房屋买卖、房屋赠与)。2不动产行政关系不动产行政关系（非平权性）（非平权性）不动产行政管理关系属于横向的、具有公法性质的不动产行政管理关系属于横向的、具有公法性质的社会关系。
24、社会关系。3不动产社会保障关系不动产社会保障关系 社会保障法指依据社会发展目标制定的，帮助公社会保障法指依据社会发展目标制定的，帮助公民提高生存能力和扶助弱势群体以保障生活安全或民提高生存能力和扶助弱势群体以保障生活安全或促进社会大众福利的法律。促进社会大众福利的法律。不动产业涉及的不动产业涉及的社会面广、资金量大、产权关社会面广、资金量大、产权关系复杂系复杂，特别需要法律法规的规范，以建立正常，特别需要法律法规的规范，以建立正常的不动产市场秩序，规范房地产市场行为，维护的不动产市场秩序，规范房地产市场行为，维护房地产权利人的正当权益。房地产权利人的正当权益。我国不动产的法律法规体系建设已取得
25、了显著我国不动产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范和技术规范等构成。等构成。二、二、不动产法的渊源和体系不动产法的渊源和体系 1）有关土地所有权的规定）有关土地所有权的规定。宪法宪法第第9条第条第1款规定：款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；由法律草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除规定属于集体所
26、有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。外。”第第10条第条第1款规定：款规定：“城市的土地属于国家所有。城市的土地属于国家所有。”第第2款规定：款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。自留山，属于集体所有。”（一）不动产法的渊源（一）不动产法的渊源 1.宪法宪法2）有关土地使用权的规定）有关土地使用权的规定。宪法宪法第第10条第条第4款规定：款规定：“任何组织或者任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土个人不得侵占、买卖或
27、者以其他形式非法转让土地；地；土地的使用权可以依照法律的规定转让。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”第第5款规定：款规定：“一切使用土地的组织和个人一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。必须合理地利用土地。”3）有关土地和房产征收或征用的规定）有关土地和房产征收或征用的规定。宪法宪法第第13条第条第3款规定：款规定：“国家为了公共利国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。行征收或者征用并给予补偿。”2.法律法律 人大及其常委会制定颁行，是人大及其常委会制定颁行，是房地产法律体系的核心和基础。房地产
28、法律体系的核心和基础。物权法物权法、城乡规划法城乡规划法、土地管理法土地管理法、城市房地产管理法城市房地产管理法 3.行政行政法规法规 由国务院制定颁行。由国务院制定颁行。一般称一般称条例条例，也可称，也可称规定规定、办法办法 住房公积金管理条例住房公积金管理条例、建设工程质量监督管理规建设工程质量监督管理规定定、国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例4.部门规章部门规章 国务院各部委国务院各部委根据国务院规定的职责范围，依法根据国务院规定的职责范围，依法制定并颁布的各项规章，或由制定并颁布的各项规章，或由国务院各部委国务院各部委联合制联合制定并颁布的规章。定并颁布的规章。5
29、.地方性法规地方性法规 在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，由由省、自治区、直辖市人大及其常委会省、自治区、直辖市人大及其常委会制定并发布制定并发布的建设方面的法规。的建设方面的法规。6.地方政府规章地方政府规章 规章的名称一般称规章的名称一般称规定规定、办法办法，但不得称，但不得称条例条例7.司法解释司法解释 司法解释是由司法解释是由国家司法机关国家司法机关对具体应用法律问题所作出对具体应用法律问题所作出的解释，包括人民法院所作的审判解释和人民检察院所作的解释，包括人民法院所作的审判解释和人民检察院所作的检察解释。如最高人民法院发布的的检察解释
30、。如最高人民法院发布的关于审理商品房买关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、关于审理关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释等。等。8.政策性规范政策性规范 在我国经济转轨时期，房地产业发展过程中出现在我国经济转轨时期，房地产业发展过程中出现的一些新问题在得到法律规范调整之前，往往先由的一些新问题在得到法律规范调整之前，往往先由政策性规范进行调整，这些政策性规范也构成了我政策性规范进行调整，这些政策性规范也构成了我国房地产法的渊源，例如国务院发布的国房地产法的渊源，例如国务院发布的关于将部关
31、于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知、关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见等。等。法律形式制定机关效力宪法宪法全国人民代表大会全国人民代表大会最高最高法律法律全国人大及其常委会全国人大及其常委会仅次于宪法仅次于宪法行政法规行政法规国务院国务院低于宪法和法律低于宪法和法律地方性法规地方性法规地方人大及其常委会地方人大及其常委会只在本辖区内有只在本辖区内有效，效力低于法效，效力低于法律和行政法规律和行政法规行政规章行政规章部门规章部门规章国务院国务院各部委各部委低于法律和行政低于法律和行政法规法规地方
32、政府规地方政府规章章地方人地方人民政府民政府低于法律和行政低于法律和行政法规，低于同级法规，低于同级地方性法规地方性法规三、三、不动产法律关系不动产法律关系（一）不动产法律关系的概念一）不动产法律关系的概念 不动产法律关系不动产法律关系是指当事人之间因不动产这是指当事人之间因不动产这类财产而发生的，由不动产法律规范在调整不动类财产而发生的，由不动产法律规范在调整不动产社会关系的过程中发生在房地产产社会关系的过程中发生在房地产主体主体之间的权之间的权利义务关系。利义务关系。不动产法律关系包括三个要素：不动产法律关系包括三个要素：主体主体:指参与不动产法律关系，享受权利和承担义务的人，即指参与不动
33、产法律关系，享受权利和承担义务的人，即不动产法律关系的当事人。不动产法律关系的当事人。客体客体:指不动产法律关系中主体享有的权利义务所共同指向的对指不动产法律关系中主体享有的权利义务所共同指向的对象，即标的物。象，即标的物。内容内容:指不动产法律关系主体所享有的权利和承担的义务。指不动产法律关系主体所享有的权利和承担的义务。（二）不动产法律关系的要素 1.不动产法律关系的主体不动产法律关系的主体 按照各类主体在不动产法律关系中的作用可以按照各类主体在不动产法律关系中的作用可以分为：分为：1）国家。）国家。土地所有权的所有者、国有土地使用土地所有权的所有者、国有土地使用权出让及土地征收等法律关系
34、的直接参加者权出让及土地征收等法律关系的直接参加者，并，并根据其参与活动身份的不同形成不同性质的法律根据其参与活动身份的不同形成不同性质的法律关系。关系。（二）不动产法律关系的要素 2 2）政府机构）政府机构，包括国家各级，包括国家各级房地产管理房地产管理机关机关，是代表国家行使房地产管理职能的主，是代表国家行使房地产管理职能的主体。体。3 3）集体组织集体组织 4 4）法人和其他组织法人和其他组织。5）自然人自然人。房地产法律关系的主体 房地产法律关系的内容房地产法律关系的内容，是指房地产法律关系主体所享，是指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务。有的权利和承担的义务。房地产民事权利义
35、务：房地产民事权利义务：（1）房地产物权）房地产物权。指权利主体对。指权利主体对特定的房地产特定的房地产所享有的所享有的直接支配并排除他人干涉的权利，包括直接支配并排除他人干涉的权利，包括土地所有权土地所有权、土地土地使用权使用权、房屋所有权房屋所有权、建筑物区分所有权建筑物区分所有权、房地产经营管房地产经营管理权理权、相邻权相邻权、抵押权抵押权等。等。2.房地产法律关系的内容房地产法律关系的内容 （2）房地产债权）房地产债权。与房地产。与房地产债务债务相对应，相对应，以房以房地产物质利益为客体地产物质利益为客体的相互权利义务关系，如的相互权利义务关系，如房地房地产买卖、房屋保险、房屋拆迁、房
36、地产中介服务、产买卖、房屋保险、房屋拆迁、房地产中介服务、房地产价格评估、房地产物业管理服务、房地产金房地产价格评估、房地产物业管理服务、房地产金融服务、房地产代管与托管融服务、房地产代管与托管等。等。（3）房地产继承权）房地产继承权。指依照法律规定或遗嘱指。指依照法律规定或遗嘱指定取得被继承人房地产遗产的权利。定取得被继承人房地产遗产的权利。(二二)房地产法律关系的内容房地产法律关系的内容 法律关系主体之间权利和义务所指向的对象法律关系主体之间权利和义务所指向的对象 1）表现为）表现为财财的客体的客体 2）表现为）表现为物物的客体的客体 3）表现为）表现为行为行为的客体的客体 4）表现为）表
37、现为非物质财富非物质财富的客体的客体 3.房地产法律关系的客体房地产法律关系的客体一、我国房地产法的产生与发展一、我国房地产法的产生与发展 在漫长的封建社会中，从秦律、汉律、唐律到明在漫长的封建社会中，从秦律、汉律、唐律到明律、清律，始终承认土地及房屋的私有制，允许房律、清律，始终承认土地及房屋的私有制，允许房地产买卖。地产买卖。新中国成立后，我国实现了城市土地的国家所有新中国成立后，我国实现了城市土地的国家所有和农村土地的集体组织所有，完成了土地的社会主和农村土地的集体组织所有，完成了土地的社会主义公有制改造。义公有制改造。住房实行福利性低租金制，城市土地由用地单位住房实行福利性低租金制，城
38、市土地由用地单位无偿、无期限使用，导致我国不动产业严重萎缩。无偿、无期限使用，导致我国不动产业严重萎缩。第三节 我国不动产法发展及住房和土地制度改革 国家统包国家统包无偿分配无偿分配低租金低租金无期限使用无期限使用实物分房实物分房解放初期至改革开放初期解放初期至改革开放初期“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配出租国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配出租并近乎无偿使用的福利性住房制度并近乎无偿使用的福利性住房制度”二、城镇住房制度改革（房改）二、城镇住房制度改革（房改）1994年年7月月18日国务院下发了日国务院下发了关于深化城镇关于深化城镇住房制度改革的决定住房制度改革的决定，开
39、始进行房改。，开始进行房改。房改的基本内容可以概括为房改的基本内容可以概括为“三改四建三改四建”。三改：三改：1.住房建设由国家、单位建设改为住房建设由国家、单位建设改为房地产开发房地产开发商建设商建设。2.由国家、单位维修管理改为由国家、单位维修管理改为房地产物业公司房地产物业公司服务服务。3.由实物分房改为由实物分房改为住房补贴住房补贴。四建：四建：1.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的性质的经济适用住房经济适用住房供应体系和以高收入家庭为供应体系和以高收入家庭为对象的对象的商品房商品房供应体系。供应体系。2.建立住房公积金制度。建立住房公积
40、金制度。3.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。4.建立规范化的房地产交易市场。建立规范化的房地产交易市场。2003年年8月月12日国务院下发了日国务院下发了国务院关于促国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知进房地产市场持续健康发展的通知（18号文），号文），要求坚持要求坚持住房市场化的基本方向住房市场化的基本方向。第一次明确房地产是支柱产业。第一次明确房地产是支柱产业。商品房商品房 住房供应主体住房供应主体 经济适用房经济适用房 政策性商品住房政策性商品住房 房地产市场化进入快车道：房地产市场化进入快车道：城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革 1.无偿使用无偿使用 有偿使用有偿使用 2.土地使用权禁止转让土地使用权禁止转让 可以转让可以转让三、城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革 1987年年12月月 1日，日，深圳深圳首开首开 国有土地公开拍国有土地公开拍卖先河卖先河，新中国，新中国第一块第一块有偿出让有偿出让国有土地国有土地被深房被深房集团竞拍成功。集团竞拍成功。1987年第一次提出年第一次提出建立房地产市场建立房地产市场
