1、第二章第二章第二章第二章 传统选址方法传统选址方法 开店调查与商圈开店调查与商圈第二章第二章 目目 录录开店调查开店调查商圈商圈店址确定店址确定第二章第二章开店调查开店调查第二章第二章1、市场调查的内容面积面积标的物标的物调查道路交调查道路交通及停车能通及停车能力力调查都市调查都市计划分区计划分区是否合法是否合法第二章第二章1、市场调查的内容调查地价调查地价调查租期长短调查租期长短调查房租是否太调查房租是否太贵贵调查地主、屋主是否有财务困难调查地主、屋主是否有财务困难第二章第二章1、市场调查的内容环境环境人口数和户数人口数和户数交通流量交通流量住户情报住户情报竞争店竞争店都市功能都市功能其他可
2、选的店址其他可选的店址年营业额预测年营业额预测损益平衡点设定损益平衡点设定第二章第二章2、市场调查的重点 人口结人口结构构家庭家庭户数户数构成构成收入水平收入水平消费水消费水平平购买行购买行为为生生 活活 结结 构构第二章第二章2、市场调查的重点 城城 市市 结结 构构地势地势交交通通繁华地繁华地点的位点的位置、形置、形态态各项各项城市城市机能机能城市的城市的将来计将来计划划第二章第二章2、市场调查的重点零售业结构零售业结构地区间地区间销售动销售动向向业种别、业种别、品种别品种别销售动销售动向向商业地商业地区间的区间的竞争情竞争情况况大型大型店的店的动向动向第二章第二章3、市场调查的方法市场调
3、查原则市场调查原则以长远眼光以长远眼光（通常是（通常是1010年以上）来年以上）来判断判断以事实来判以事实来判断断第二章第二章3、市场调查的方法第二章第二章3、市场调查的方法营业场所构成调查营业场所构成调查竞争店竞争店商品构成调查商品构成调查竞争店竞争店价格线调查价格线调查竞争店竞争店出入客数调查出入客数调查竞争店竞争店营业营业场所场所构成构成商品商品构成构成价格线价格线出入出入客数客数竞争店调查的方法竞争店调查的方法 第二章第二章商圈商圈第二章第二章1、商圈概念：一般所谓的商圈，大体言之，是从事购一般所谓的商圈，大体言之，是从事购买行动的时候，所优先选择到该商店购买行动的时候，所优先选择到该
4、商店购物的顾客所分布的地区范围。物的顾客所分布的地区范围。概念概念 第二章第二章1、商圈概念：核心商业圈核心商业圈占商店顾客占商店顾客总数总数5570%占商店顾客总占商店顾客总数数1525%次级商业次级商业圈圈边缘商业边缘商业圈圈其 余 顾其 余 顾客客主主 要要 区区次次 要要 区区边边 缘缘 区区构成构成 第二章第二章1、商圈概念：超市所处位置超市所处位置超市规模超市规模顾客购物频率顾客购物频率顾客购物出行方式顾客购物出行方式影响商圈范围的因素影响商圈范围的因素 ：第二章第二章1、商圈概念：商圈的评价商圈的评价竞争形势竞争形势经济基础经济基础人口的人口的规模与规模与特点特点货源供货源供应距
5、离应距离远近方远近方便程度便程度第二章第二章2、商圈设定方法：地图制作法地图制作法 ：准准 备备 基基 本本 资资 料料制制 作作 地地 图图第二章第二章2、商圈设定方法：顾客问卷调查法顾客问卷调查法 零售引力法则零售引力法则 yxXYyppdD1第二章第二章2、商圈设定方法：IRS=（H）*（RE）/RF某地区购买某类商品的潜在顾客人数某地区购买某类商品的潜在顾客人数某地区每一顾客用于购买某类商品的费用某地区每一顾客用于购买某类商品的费用支出支出某地区经营同类商品商店营业总面积某地区经营同类商品商店营业总面积饱和理论饱和理论 第二章第二章2、商圈设定方法：康维斯（康维斯（Paul Conve
6、rsePaul Converse）的的“新零售力法则新零售力法则”DHPBBbaba4第二章第二章3、商圈环境分析城市区域城市区域 ：商业区商业区住宅区住宅区工业区工业区第二章第二章3、商圈环境分析生活道路生活道路物流道路物流道路商流道路商流道路郊外干线郊外干线高速公路交流道高速公路交流道交通体系交通体系：第二章第二章3、商圈环境分析竞争店及竞争店及业种调查业种调查顾客与消费习惯顾客与消费习惯环境的限制环境的限制未来环境变化未来环境变化要素调查要素调查商圈平衡的破坏商圈平衡的破坏第二章第二章4、商圈调查商圈调查流程商圈调查流程 ：从宏观上把握商从宏观上把握商圈的基本情况圈的基本情况对具体的选址
7、要点做详对具体的选址要点做详细调查并对设施的优势细调查并对设施的优势适应性等进行评价适应性等进行评价从市场调查中筛选出从市场调查中筛选出具体的待选地区具体的待选地区实施特定地区实施特定地区的市场调查的市场调查第二章第二章4、商圈调查：商圈调查内容商圈调查内容 商圈潜力情况调查商圈潜力情况调查 商圈人口调查商圈人口调查 商圈内竞争店调查商圈内竞争店调查 商圈竞争商圈竞争 第二章第二章店址确定店址确定第二章第二章1、店址审核：成成 立立 决决 策策 委委 员员 会会成立评估小组成立评估小组第二章第二章2、销售额预测：类类 推推 法法模模 型型 计计 算算销售额预测方法：销售额预测方法：第二章第二章2、销售额预测：营业面积占有率法营业面积占有率法营业面积相对占有率法营业面积相对占有率法HaffHaff模型模型具体测算方法具体测算方法：第二章第二章3、中心地理论与选址：人口密度与购买力地域人口密度与购买力地域差异对商业选址的影响差异对商业选址的影响交通运输条件地域差异交通运输条件地域差异对商业选址的影响对商业选址的影响顾客购买行为对顾客购买行为对商业选址的影响商业选址的影响中心地理论在商业中心地理论在商业选址中的应用：选址中的应用：第二章第二章
