1、史上最详细开店选址分析（附参观学习的十二种方法）2021/3/251授课：XXX 在当前这样艰难的零售业经营环境下，如何保证门店开一家便成功一家？其中一个至关重要的因素就是选址。零售业有句至理名言：门店成功因素，第一是选址、第二是选址、第三还是选址！尤其在行业寒冬之际，选址就显得更加重要。选址其实就是选“地段”。开店选址必须把握 客流 就是 钱流 原则。在人流熙攘的热闹地段开店，成功的机率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是 潜在客源 。在一些城市的商业口岸，房价真可谓是寸土寸金，但还是有很多人 趋之若骛 。因为大家都知道，好的口岸是成功的一半。比如火车站客运码头的餐馆，虽然卫生较差
2、，价格昂贵却生意火爆是一个很好的例子。那么具体哪些口岸才是好口岸呢？2021/3/252授课：XXX1开店选址的基本因素开店选址的基本因素选址是开店的开端。谁都愿意选一个生意兴隆的旺地。提示：但人在事中迷，事与愿违的情况并不少见，即便是有经验的商人通常也犯这类错误。看走眼有时并不在当事者本人，事物的变化、综合因素，哪一点都有可能起作用。有人曾经总结，选址一般必须考虑到以下因素：1、人的流量。2、租金。3、繁华程度。4、交通。5、居民结构。6、面前场地。7、车站码头。8、机关学校。9、专业市场。10、经营性质。11、经营品种。12、房屋结构。13、能见度。14、相邻店铺。15、地势。16、朝向。
3、17、楼层。18、规划19、相关政策。20、房东。提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少与自己所租房屋相关的因素应充分加以考虑，综合分析，权衡利弊，再加上自己对生意的感受，方可拍板。2021/3/253授课：XXX（周边环境）从周边环境来说，下面这些都是开好店的好选择。1、商业活动频率高的地区比如闹市区，商业活动极为频繁，设在这类地区的商店营业额必然很高。这样的店址就是所谓 寸金之地 。相反，如果在非闹区，在一些冷避的街道开店，人迹罕至，营业额则很难提高2、人口密度高的地区居民聚居，人口集中的地方是适宜设置商店的地方。人口集中的地方，消费需求旺盛。只要能尽力揣摩人们的心思，满足顾客的需要，
4、那就会有做不完的生意。而且，这些地段的顾客需求比较稳定，销售额不会骤起骤落，可以保证稳定收入。3、客流量最多的街道商店处在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影响最大，可使多数人就近买到所需的商品。4、交通便利的地区旅客上车下车最多的是车站，可设在几个主要车站的附近。可以在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。5、接近人们聚集的场所如电影院、公园、广场等娱乐场所附近，或者大工厂机关附近，一般人烟稠密的地方是商店街6、同类商店聚集的街区大量事实证明，对于那些经营耐用的商品来说，若能集中地段街区则更能招揽顾客。因为经营的种类繁多，顾客在这里可以有更多的机会进行比较和选择。2021/3/254
5、授课：XXX（地段选择）以上主要是从 周边环境 的角度而言，一个城市哪些地段是好口岸？一般而言，一个城市的下列地段都是好口岸，可以作为参考和标准。1、车站附近火车站地铁站长途汽车站附近，是过往旅客集中的地区，是适合商店开业之地。该地段的特征在于，这些顾客主要是过往乘车的旅客，与上班族和学生有很大不同，他选购的商品虽然非常广泛，但是大多还是以购买不费时间，容易携带的商品为主。由于人群流动量大，这一地段商业价值较高，尤其适应发展餐饮，食品生活用品等方面的商店(如小吃店、副食品店、特产商品店、旅馆、电话亭、物品寄存处等)。2、商业区商业区地段是居民购物，聊天逛街，休闲的理想场所，也是商店开业的最佳地
6、点。由于商业区地段场地费用较高，也比较强，并非是所有的商店理想的开业地点。除了大型综合商店外，较适合那些具有鲜明个性特色的专营商店发展。这一地区的特点是:商业效益好，投资费用相对较大，应有针对性地对顾客提供服务。这一区域是女性购物的集中地，在购物逛街的人流中，女性占了大多数。在节假日顾客多时，切勿关门，可灵活聘用学生打工3、影剧院，公园名胜附近该地段是娱乐旅游地区，顾客的消费需要主要在吃喝玩乐，赏心悦目，适合于餐饮食品娱乐生活用品等方面的商店发展，但这一地段常有时间性强的的特征，高峰时人潮汹涌，低峰时门可罗雀。当然，如果靠近居民区，商业区的话，则另当别论。4、工厂，机关，商号集中之地这一地段是
7、上班族集中之地，其光顾商店的目的不外是果腹，采购日常生活用品，办公用品以及谈生意，聊天，该地段的特征是，午饭与晚饭时间为营业高峰期，周末与节假日的生意清淡。5、学生聚集地附近该地段处于学校所在地附近，学生去商店动机主要是购买学习用品，书籍生活必需品，必及聚会谈天消时光。应针对学生的需要，提供适当的服务和安排，寒暑期间是生意清淡之际，需要作变通经营。适合发展书店、文具用品店、鲜花礼品店、洗衣店、照相馆等。6、住宅区地段该地段顾客是住宅内和附近的居民，以家庭主妇为主，节假日和下班时间则包括家庭其它成员。这一地段的特点是：有关家庭生活的商品消费力强，尤其经营日常用品消费最大。凡能给家庭生活提供独特服
8、务的商店，都能获得较好的发展(如米店、杂货店、发廊、报刊亭、裁缝店、托儿所、送水站、水果铺等)。7、市郊地段该地段以往被认为是不太理想的开店之地，可是现在由于城市的迅速发展和车辆的大量增加，市郊地段的商业价值正在上升。这一地段特征是主要向驾驶各种车辆的人提供生活休息娱乐和维修车辆的服务。8、临街铺面商业零售业与服务业的许多共同之处，它的服务对象都是以使用为目的的个人集团。这类行业选择经营场地的先决条件是进入人口稠密区，而且要求有临街的门面。门面越大，陈列的商品越丰富，就越容易引起路人注目。营业额也就越高。2021/3/255授课：XXX（不宜作为口岸的地段）那么，哪些地方不宜作为口岸呢，每个人
9、的观点也不尽相同。因为不同的小店，对周边的环境要求不一样。下面这些地方是常见不适合作为口岸的地段。1、快速车道边随着城市建设的发展，高速公路越来越多。由于快速通车的要求，高速公路一般有隔离设施，两边无法穿越，公路旁也较少有停车设施。因此尽管公路旁有单边固定与流动的顾客群，也不宜作为新开店选址的区域。通常不会为一项消费而在高速公路旁违章停车。2、居民增长而商业网点已基本配齐的区域这种地区不宜作为商店开业选址，这是因为在缺少流动人口的情况下，有限的固定消费总量不会因新开商店而增加。3、同一地区楼层高的地方这种地方不宜开设商店，例如开在二楼甚至更高层的店铺。这不仅因为楼层高开店，不便顾客购买，也因为
10、楼层高开店一般广告效果较差，且商品补给与提贷都多有不便。4、在坡路上开店在正常情况下，商店场所地形应与道路路面基本处在一个水平面上，这样比较有利于顾客进店，此外最常见的有两种形式，一种是设在坡路上的商店，一种是路面与商店地面高低悬殊。5、商店设在路上商店设在坡路上。一般认为是不可取的。然而，总有一些商店会遇到此种情况。如位于山城的商店。因此，如果商店不得不设在坡路上的话，就必须考虑在商店在与路面间的适应位置入口，经方便顾客进出。另外在橱窗的位置，通道的安排商品陈列等方面，都应适当的设计。道路平面与地面高低悬殊时，也不认为是不理想的商店地理位置。但是，在寸土如金有都市中，在地下楼上的楼层或在几级
11、台阶的房屋开设商店，却是常有的事情。遇到这种情形时，对于商店的门面，入口，天花板和招牌等设计安排便应特别注意，既要有利于吸引顾客进入店内，又要方便出入，楼梯和门的宽度尤应仔细推敲一番。2021/3/256授课：XXX（选择适合自己的地段）开店的人都特别讲究一个人气。有人气才有生意。但是，是不是选择店址的时候，找准人多的地方就好呢？其实也不尽然。1、有效客流我们很多人共同有的一个误区，那就是把人流量当成了一个地段好坏的唯一标准。诚然，人流量是决定门面的一个重要因素，但是了解客流的消费目标，才是更为重要的工作。在开店以前要研究的，不是人有多少，而是这些人中，你的 潜在顾客 或者说 有效客流量 有多
12、少。肯德基是店面选址的典范。每当建立一个新连锁店，他们都要做大量的最佳店址选择，其中一项最重要的工作就是测算分析人流量。杨先生是肯德基云贵川地区的市场开发负责人。他的任务之一，就是委派员工拿着秒表到目标场所测算流量。这些测算人员除了要汇报日人流数量以外，还要详细汇报如下一些数据；如附近有多少路公共汔车经过；过往人中，多少是走路来的，多少是坐公共汽车来的，多少是打的或开车来的，这样分析该地区人群的消费水平和消费习惯。一次，杨先生在重庆考察店址时，找到一个日人流量在4050万的口岸，当时非常兴奋。但仔细一分析，却发现里面低收入者居多，每一百人里也许只有一位消费者，因此只好咬牙放弃。如果肯德基也只顾
13、人的数量不顾质量，恐怕到头来也会落得关门大吉的命运。上海明日百货在重庆的两次开店经验也可以给我们说明这个道理。明日百货初到重庆，一来就看中了石桥铺高新区。这里是科技园区的聚集地，白领人士集中，正好跟明日百货经营的特色吻合。而且这个地段基本上没有成规模的大百货公司。公司选中的店址又靠近大转盘，交通比较便利，而且人流量相当大，可以说，一切条件看起来完美无缺。但是明日开张不久就不得不关张了。因为，它没有对这的人流做具体分析。总的来说，石桥铺以及转盘附近主要有两类人:一类是高新区白领，他们本来是明日的主要客源。但是，明日忽略了一个问题，就是石桥铺同时也是办公区，不是商业区，也不是居民区。很多白领都在这
14、里上班，而住在别的地方，早晨匆忙赶来上班，中午也没有休息时间，晚上又要赶回家，根本没有时间逛商场。还有一类人就是石桥铺转盘附近拆迁户，他们的消费水平低，根本就不会逛明日这样的商场，而是自己在一条小巷中有一个商品集散地。这样一来，明日的失败就成了必然。明日吸取了失败经验教训，重新选址，这次选中的是沙坪坝区的一个步行街。沙坪坝是重庆的文化区，这里虽然已经有一家当地的百货公司享有比较高的信誉，但是，明日先进的经营手法和畅通的进货渠道完全可以与抗衡，关键是，这里是偌大的沙坪坝区的商业中心。明日入主以后，果然生意兴隆。而当地那家百货公司在明日的强大攻势下也不如以往了。对一个地区的 人气 做一个科学的分析
15、，对有效客流进行一个预测，不但是肯德基和明日这样的大公司要做的，也是开小店也不能忽略的。2021/3/257授课：XXX2、店多隆市效应选择店址，还有一招就是利用 店多隆市 的效应。大量的事实表明，对于那些经营耐用品的商店尤其批发商店来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招揽顾客。比如服装、家具、建材等等。某公司的白领陆小姐是鲜花消费的大户，经常要送花篮花束给客户和朋友。她说，除了特别着急时有可能会就近找一家花店买花，绝大多数时候都是赶到体育场去买，因为那里花店多，花色品种齐全，选择余地较大；在某高校任教的江女士每次要买服装，也总喜欢到东坡路、武林路等服装店密集的地去选购，她认为店多除了款式
16、多之处，可以货比三家，还起价来比较容易。熊小姐的“千丽店”就是一个典型的例子。作为当地唯一的一家化妆品直销店。在开业之初，她也很为店铺选址下了一番功夫。在对比了多处地址后，她最终选择了家乐福连锁超市二楼的一个十平方米的小间。原因有三：一、家乐福超市地处繁华的商业中心，购物人流络绎不绝。二、在这种大型超市购物的顾客中，一大半都是家庭主妇，购买力特别强，由于年龄的关系，对美容也特别有兴趣，有效客流多。三、由于连销店超市本身面积颇大，这就为未来在该层楼发展成为美容专业区或提供了保障。在家乐福到处都是“要美容，上二楼”的宣传语。由于选址成功，即使在夏委的化妆品淡季里，每天的营业额也可以达2000元左右
17、。按照30的利润率计算，一个月的毛利是1.8万元，除去每月8000元的房租和管理费，和两雇员的人工，一个月收入七、八千元是没问题的，而这还是在淡季，冬季还可以翻倍。3、因行制宜这个原则一方面是说，营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域。例如卖油盐酱醋的小卖店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好；又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。另一个方面是说要善于选拔与经营方向相辅相成的商店作邻居。如一家儿童服装店靠一家妇女服装店，而不是近修理店或酒吧，因为与周围商
18、店的经营方向相协调，附近商店的顾客就很容易也成为这家商店的顾客。再比如说计算机系的大学生开设的数码电脑影像摄影店，开设地点就不要求在闹市区但是可以考虑选在图片社和影楼的附近。毕竟数码技术处理的许多是摄影或绘画作品，一般大型的图片社来洗扩胶卷的顾客多，乐于接受新事物的人会很快发现数码技术在处理普通相片方面的优越性。2021/3/258授课：XXX4、地势与朝向在同类店铺集中的地方，店铺的交通与朝向就成了一个重要的竟争条件。交通便利的店铺，当然更容易受到顾客的青眯。一个大排挡，大家的经营一样的商品，显然，位于入口处的店铺生意要好的多。同样是重庆石桥铺，明日搬走以后，这里很快形成了一个电脑以及配件的
19、贸易中心。先后有几家大型的电脑城在这里开张。首先开张的是位于转盘车站处的泰兴电脑城，这里交通便利，加上人气足，规模大，发展很快。紧接着，又有两家电脑城相继开张，一家毗邻泰兴，叫赛柏，一家叫数码港，离泰兴50米远。后两家的实力都相当，而且也做了规模浩大的宣传。但是，不久以后，数码港生意仍然清淡，而赛柏却蒸蒸日上。其实原因很简单，数码港离车站有50米的距离，而其它两爱都紧靠车站。短短50米，成了成败的关键。在成都八宝街，原设在红光商场的肯德基抛弃了装修齐备的旧址，耗费巨资把分店移向仅隔着两堵墙的家乐福，为短短50米的距离付出了几十万的装修和拆建费用。而这一切努力仅是为了适应来自家乐福的消费者，让他
20、们少走50米，减少疲劳。2021/3/259授课：XXX5、占据有利地势，成功就有了一个良好的开端地势以外，店铺正门的朝向也有讲究。这与当地气候相关，并受到风向、日照程度、日照时间等因素的影响。在南方城市，面向西的商店会日晒，在夏季若无空调，会因炎热而不利于顾客进店购物，而安装无疑又增添了开支，唯有在店外设立拱廊建筑或遮阳蓬布，店内改善通风设计，才能减少不利因素。在北方城市，面向西北的商店较容易受寒风的侵袭，也不利于顾客入店购物。这些因素都会给商店带来很大影响。除此之处，最好选择拐角、十字路口的位置。拐有的位置往往是很理想的，它们一般处于两条街道的叉处，可以产生 拐角效应 ，拐角位置的优势是：
21、可以增加橱窗陈列的面积；两条街道的往来人流汇集于此，有较多的过行人光顾；可以通过两个以上的入口以缓和人流的拥挤。但由于商店位置面两条街，选择哪一面作为自己商店的正门，则成为十分重要的问题。一般的做法是，选择交通流量小的街道一面则作为侧门。商店设在三叉路的正面，店面十分显眼，同样被认为是非常理想的商店的地理位置。处在这一有利位置的商店应注意的是尽量发挥自己的长处，商店正面入口处的装潢、店名招牌、展示橱窗等都要精心设计，抓位顾客的消费心理，将过往的行人吸引到商店中来。不过，经营者千万不能死搬上面的方法。事物总是发展变化的，今天是好口岸，过了一段时间之后谁也不保证还是一个好口岸。随着城市建设的改造或
22、交通路线的改变而使某条街大起大落的情况比比皆是，比如某条街相邻的大道中间由于加了护栏而使两边街道生意顿时差了许多，好口岸也变成了差口岸。相反，某些冷清街道由于公共机构的迁入而立时繁荣起来，坏口岸也变成了金口岸。因此，在选择口岸时，要有预见和远见。2021/3/2510授课：XXX2选址调查选址调查人口与购买力分析；有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。1、所需调查的项目包括：常住人口数家庭及构成人口密度教育程度 从事行业 自然增加率社会增加率 家庭人均收人 白天流动人口数年龄构成 家庭年支出及支出结构。2021/3/2511授课：XXX2选
23、址调查选址调查家庭人口及收入水平；家庭人口及收入水平；提示；家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于
24、儿童食品、玩具等。人口密度；人口密度；提示；一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。2021/3/2512授课：XXX2选址调查选
25、址调查客流量；客流量；提示；一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数历年来的变化。上下车乘客人数愈多的地方愈有利。上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
26、体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。购买力；购买力；提示；商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50，5001000元的占 20，10001500元的占20，人均月收入500元以下的10；人均月收入2000元以上的约占10。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。企业在选择立地时，应以处于青年和中年层
27、顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。2021/3/2513授课：XXX3商场选址的原则和程序商场选址的原则和程序一、商场选址的原则1、方便顾客购物；满足顾客需求是商场经营的宗旨，因此商场位置的确定，必须首先考虑方便顾客购 物，为此商场要符合以下条件：交通便利；提示；车站附近，是过往乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。如果是几个车站交汇点，则该地段的商业价值更高。商场开业之地如选择在这类地区就能给顾客提供便利购物的条件。靠近人群聚集的场所，可方便顾客随机购物，如影剧院、商业街、公园名胜、娱乐、旅游地区等，这些地方可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的
28、便利，是商场开业的最佳地点选择。提示；但此种地段属经商的黄金之地，寸土寸金，地价高费用大，竞争性也强。因而虽然商业效益好，但并非适合所有商场经营，一般只适合大型综合商场或有鲜明个性的专业商店的发展。人口居住稠密区或机关单位集中的地区；提示；由于这类地段人口密度大，且距离较近，顾客购物省时省力比较方便。商店地址如选在这类地段，会对顾客有较大吸引力，很容易培养忠实消费者群。符合客流规律和流向的人群集散地段；提示；这类地段适应顾客的生活习惯，自然形成“市场”，所以能够进入商场购物的顾客人数多，客流量大。2、有利于商场开拓发展；有利于商场开拓发展；商场选址的最终目的是要取得经营的成功，因此要着重从以下
29、几方面来考虑如何便利经营：提高市场占有率和覆盖率，以利企业长期发展；提示；商场选址时不仅要分析当前的市场形势；而且要从长远的角度去考虑是否有利于扩充规模，如有利于提高市场占有率和覆盖率，并在不断增强自身实力的基础上开拓市场。有利于形成综合服务功能，发挥特色；提示；不同行业的商业网点设置，对地域的要求也有所不同。商场在选址时，必须综合考虑行业特点，消费心理及消费者行为等因素，谨慎地确定网点所在地点。尤其是大型百货类综合商场更应综合地全面地考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得多功能综合配套，从而创立本企业的特色和优势，树立本企业的形象。有利于合理组织商品运送；提示；商场选址不仅要注意规模，而且要
30、追求规模效益。发展现代商业，要求集中进货、集中供货、统一运送，这有利于降低采购成本和运输成本，合理规划运输路线。因此在商场位置的选择上应尽可能地靠近运输线，这样既能节约成本，又能及时组织货物的采购与供应，确保经营活动的正常进行。2021/3/2514授课：XXX3商场选址的原则和程序商场选址的原则和程序3、有利于获取最大的经济效益；、有利于获取最大的经济效益；衡量商场位置选择的优劣的最重要的标准是企业经营能否取得好的经济效益。因此，网点地理位置的选择一定要有利于经营，才能保证最佳经济效益的取得。二、商场选址的程序；1、选择商场位置，一般可按以下步骤依次进行：选择区域、方位；提示；选择商场店址，
31、先要找出目标市场、找准服务对象，然后再根据目标市场、服务对象选择店址设置的区域。另一方面，要根据企业的经营规模和档次，测算企业投资回收率，在此基础上认真加以选择，确定方位。制图找出最佳位置；提示；在确定店址后，应绘制出该区域的简图，并标出该地区现有的商业网点，包括竞 争对手和互补商场，还应标出现有商事结构、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路线等，以保证店址决策的正确性。市场调查；提示；在商场店址基本区域方位确定后，必须进行周密的市场调查，论证选址决策的准确性。在市场调查过程中，应注意将调查对象分类统计，并对调查时间和内容进行必要的抽样调查，以保证调查资料的可靠性。具体实施方案的制订和落实；
32、提示；确定店址的具体位置后，需要抓紧时机投资兴建商场。如何启动则需要拟定切实可行的实施方案并加以贯彻落实。2021/3/2515授课：XXX4商圈调查与选店商圈调查与选店一、商圈调查的目的做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择。1、商圈调查的目的包括：、商圈调查的目的包括：了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。分析和现有的店铺商圈是否重迭。计算在某一地理区域内应开店铺的数量。找出商圈内的障碍，包括：道路设施不便。人口拥挤。交通过度
33、拥塞。法规方面；应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。二、商圈调查作业范围确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。三、商圈调查部门的工作职责寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程：1、商圈情报之主动收集；对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。2、商圈资
34、料之建立；不断修正。3、商圈之规划、评估、分析报告。4、未来整体公司发展的布点策略。5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。6、租店及选店业务之执行。7、租金行情之分析了解和呈报。8、竞争厂商店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。9、经营店铺的评审作业规划与推动。10、和房东之租店谈判。11、与法务订定租店合同。12、执行开店管理及制度。13、不良店之迁移和淘汰。14、其它有关的开店事项。2021/3/2516授课：XXX4商圈调查与选店商圈调查与选店四、商圈的定义商圈；是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。1、依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：主要商圈；商店在此区域内的顾客数约
35、占总顾客数的5570%。次要商圈；商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的1525%。边缘商圈；商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。提示；商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。五、商圈调查重点与调查方式1、商圈范围划分确定；、商圈范围划分确定；提示；商圈的实际位置会有以下各情况限制,设立不同商圈范围的划分点：商圈范围；集中型商圈；主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米5000米之间，边缘商圈在5000米以外。分散型商圈；主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米1000米之间，边缘商圈在1000米以外。马路之分界
36、；提示；凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道。铁路、平交道之阻隔，因铁路、平交道之阻隔；提示；使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。高架桥、地下道阻隔，因高架桥、地下道阻隔；提示；使人潮流动不易而划分成不同商圈。安全岛之阻隔，因安全岛阻隔；提示；使人潮流动不易而划分成不同商圈。大水沟，因大水沟阻隔；提示；使人潮流动不易而划分成不同商圈。单行道，因单行道阻隔；提示；使人潮流动不易而划分成不同商圈。人潮走向，由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向；提示；使该区形成一独立商圈。2021/3/2517授课：XXX4商圈调查与选店商圈调查与选店2、商圈之界定方法；、商圈之界定方
37、法；提示；法则、是从各家竞争店铺规模开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出，大家就坐上出租车跑跑看。下面来举例说明；我们准备开的店铺，称为计划店，在计划店的附近已经存在了两家户外用品店，A店距离计划店1、000米。店铺的面积为60平；B店距离计划店600米，店铺的面积为20平。这里得说明法则的限制：只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。提示；并不能完全按照计算数字来核定结果,到时候老
38、钱可承担不起。绘制简图；这个时候开始动手了。集中型商圈为周边5000米简图，分散型商圈为周边1000米简图标出重要建筑物及楼别（金融大楼，办公大楼）著名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货公司）人潮汇集之地段商店群及大型集客场所（超级市场,娱乐区之同等类）5、可与自己的计划户外店有互补作用之门店、可与自己的计划户外店有互补作用之门店政府重要之行政中心车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所标出街道之行进方向（单行道方向）,不要简单只是车道.标出未来促销活动发DM的可行地点、抽样点及发DM点之选择确定；抽样点之选择办公人口或上班族汇集之地点（未来适合设店之地点）人潮走向汇集地
39、点固定人口较集中流动之地点可能形成未来的商店群之地段；预定三四个抽样点其中尽量以一个抽样点为同性质之商店3、发、发DM点之选择；点之选择；主消费群走动频繁之点 次消费群走动频繁之点区分消费群活动频繁之时段2021/3/2518授课：XXX六、商圈特征1、商店特色及分布情况；、商店特色及分布情况；建筑型态；于主要商业街，主要干道上的建筑其建筑高度新建筑楼与旧式建筑之分布目前之改建情况 一三年内可能改建之趋式，中国的城市发展进入高速期，一定要放长眼光。行业型态；于主要商业街、干道之行业类型以何产品为主，贩卖产品的定位档次分布家数；以抽样点之平行道路为主要调查对象 主要道路之商店分布明细将商店分门别
40、类记录并将其统计填入明细表于主要干道、大马路、相同商店之家数商店汇集地带之概述以商店（辅助店、竞争店）正确所在位置标注于商圈简图。地点类型；孤立店 未规划商业区 规划购物中心2、住宅特色（集中型商圈可不用调查）建物型态实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态建筑高度，楼数建筑型式为新式或旧式分布区域目前之改建情况一三年内可能改建之趋式分布情况；实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况将该商圈分为商店区，以（甲）为代码辨公区（甲）为代码新式住宅区以（乙）为代码旧式住宅区以（乙）为代码文教区，以（丙）为代码于简图上分别划定区域，制作商圈并于图上注明建筑物之楼别 4商圈调查与选店商圈调查与选店2021/3
41、/2519授课：XXX4商圈调查与选店商圈调查与选店3、集会场所；场所类型本商圈内汇聚人潮之场所类型商店（肯德基、麦当劳，百货公司）戏院政府之行政机关展览会场学校、文教机关、公园补习班表演、竞技，比赛场所菜市场，超级市场 4、证券公司；聚集人口类型青少年上班族特定行业人士家庭主妇、动线；人潮汇集流动之路线人潮汇集流动之主要方向5、商圈未来发展潜力及结论；发展情况未来政府的行政中心、大型休闲集客场所之建造未来的捷运系统、交通运输中心所在点大型办公大楼、商业中心等的建造该商圈的未来转变情况人口年龄层的转变消费习惯的未来改变情况人潮汇集的可能变动地段竞争情况；商圈内既存竞争者的数量及大小。商圈内的饱
42、和程度。6、结论根据以上各种调查的资料，最后得结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明：点应设在何处，何阶段合适开店何种商品组合的配合顾客的型态租金状况集会场所2021/3/2520授课：XXX5影响商场选址的因素影响商场选址的因素商场设置地点的选择是极其重要的。同时选择适宜的商场设置地点受众多因素的影响，应综合考虑各方面的因素。提示；归纳起来，主要应从以下几点入手分析：一、顾客的数量和质量提示；通过商圈调查，对商圈内的顾客的消费能力和商业动向予以分析。1、对顾客的消费能力调查分析，主要包括以下内容：有关该地区消费者的生活特性；消费习惯的资料；人口结构；包括现有人口的年龄；性别、职
43、业、文化程度及人口密度、增长速度等 基本情况；家庭户数及构成；包括家庭户数总数的变动情况、家庭人口的增减状况；消费者的收入水平；包括个人及家庭的收人情况；、消费者的消费状况；包括消费者的消费水平、消费购买力情况及消费意识 二、商场所在地区客流情况提示；主要调查分析商场所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。三、交通状况提示；商场选址必须调查交通情况，要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况及流动人员的数量和质量等。四、竞争状况提示；主要了解市场竞争对手的情况，包括竞争对手的商场类型、位置、数量、规模、营业 额、营业方针、经营商品及服务对象的
44、阶层等等五、商场周边状况提示；着重调查商场周围有无市场、娱乐街，是不是商业集中区或居民区，这些因素影响着商场店址的选择。六、商场所处地区的基础设施情况提示；包括道路设施状况，水、电、气等的供给状况等。总结；对以上这些因素，商场在设立之前，必须进行详尽的调查研究，掌握所有可能对商场产生的有利或不利影响因素，并以发展的观点分析商场布局的选择，以正确预见未来。2021/3/2521授课：XXX6超市相关业态选址策略超市相关业态选址策略所谓业态就是营业的形态，指店铺的经营规模、商品结构、经营方式等形态。目前，国内外众多的超市主要有四种业态：便利店、食品超市、仓储式商场、综合性超市。提示；超市选址是超市
45、开发，至关重要的，很多投资者往住在店铺开业以后，再来想办法提高业绩，这时已是事倍功半。对超市相关业态相应选址策略以供参考1、便利店；提示；便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。其特点是：选址在居民住宅区；主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。营业面积；在100平方米左右，营业面积利用率极高。营业时间；一般在16小时以上，甚至24小时。商品结构：以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达，80%顾客为有目的的购物。总结；便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提
46、高及生活节奏的加快，有较大的发展空间。2021/3/2522授课：XXX6超市相关业态选址策略超市相关业态选址策略2、食品超市；提示；食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是：选址在居民住宅区；交通要道、商业区。营业面积；在500到1000平方米。商品结构：以购买频率高的商品为主。营业时间；不低于16小时。以居民为消费对象；10分钟左右可到达。总结；非生鲜食品类商品是无法与大型公司进行价格竞争的。作为必需商品的生鲜食品是商圈消费者基本生活的组成部分，生鲜食品成为该类店铺的主要商品，店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段
47、吸引家庭主妇光顾，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者感到是去邻居家购物，而不是去店里购物。2021/3/2523授课：XXX6超市相关业态选址策略超市相关业态选址策略3仓储式商场；提示；仓储式商场是以经营业生活资料为主的，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态（其中有的采取会员制只为会员提供服务）。其特点为：选址在城乡结合部；使交通便利性强，并有大型停车场。营业面积；一般为10000平方米以上。库架合一；装饰简单，节约成本。现购自运的销售方式，货架高6米以上，整个卖场的容积是否有70%以上用来储存商品判断首要标准。商品结构：主要以食品（有一部分生鲜食品）、家用品、服装衣料、文具、家
48、用电器、汽车用品、室内用品为主，重点的商品的广度要宽（指商品的种类要多）。目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。4、综合性超市；2021/3/2524授课：XXX6超市相关业态选址策略超市相关业态选址策略4、综合性超市；提示；综合性超市是以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态，其特点是：选址在住宅区；城乡结合部或商业密集区。营业面积；在2500平方米以上。商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度（指同一商品的规格、等级、品种的多少）。目标顾客：满足消费者中比率最大的中低收入阶层的
49、消费需求。设施装饰较仓储商店好；综合性超市市场比仓储商场更能提供一种良好舒适的购物环境，及多品种商品选择机会的业态。总结；每一种零售业态都有自己的特点，有其长处，也有其对环境的特殊要求，而且各种业态之间既有一定的竞争关系，又能互相弥补对方的不足，合理布局就能起到优势互补和繁荣市场的作用。只有切实了解各种零售业态的优缺点，广泛地调研，认真分析各类消费者的消费心态和需求，合理布局，才能充分发挥各种业态的长处，以最小的投资取得最大的效益。2021/3/2525授课：XXX参观学习的十二种方法1.第一眼第一眼看外部交通动线联系，如项目与周边交通是如何顺畅连接的，与交通道路的关系，人流、车流、货流的外部
50、交通动线如何规划，卸货平台规划、室内外停车场出入口规划。项目与主要交通工具如公交车、轻轨、地铁如何连接，交通指示牌有没有做到位。2第二眼第二眼看购物中心的外观，如外立面结构设计及用材、广告位规划、夜景工程、进入购物中心主出入口的大小设计是否足够显眼易找。3第三眼第三眼看 购物中心 的内部交通动线，在 购物中心 经营中动线就是价值。平面主动线、次动线是否简单明了，一眼可以从这头看到动线那头的商家，垂直动线是否可以快捷顺利地到达想要去的楼层。4第四眼第四眼看维系各楼层通畅的电梯规划，垂直梯、步梯、坡梯的数量、分布是否均匀，能够辐射到商场的每个角落。5第五眼第五眼看结构上的设计，如柱距、层高、通道宽
