1、精选版1智能化物业管理智能化物业管理上海师范大学商学院卓德保精选版2教教 材材智能化物业管理概论智能化物业管理概论，田园主编，田园主编清华大学出版社清华大学出版社北京交通大学出版社北京交通大学出版社20102010年年8 8月第一版月第一版参考书参考书智能建筑物业管理智能建筑物业管理，陆伟良，陆伟良 诸建华编著诸建华编著电子工业出版社电子工业出版社20022002年年6 6月第一版月第一版精选版3目录第一章第一章 概论概论第二章第二章 物业智能化技术及管理基础物业智能化技术及管理基础第三章第三章 物业设备自动化系统及其应用管理物业设备自动化系统及其应用管理第四章第四章 智能物业的消防系统及其应
2、用管理智能物业的消防系统及其应用管理第五章第五章 智能物业的保安监控系统及其应用管理智能物业的保安监控系统及其应用管理第六章第六章 智能物业的通信网络系统及其应用管理智能物业的通信网络系统及其应用管理第七章第七章 智能物业综合布线系统及其应用管理智能物业综合布线系统及其应用管理第八章第八章 智能物业的设备管理智能物业的设备管理精选版4第一章 概论 智能物业（建筑）是信息网络时代的产物，由于它比传统的建筑更智能物业（建筑）是信息网络时代的产物，由于它比传统的建筑更能为人们提供舒适的工作和生活环境，因此许多国家和地区兴起了营造能为人们提供舒适的工作和生活环境，因此许多国家和地区兴起了营造智能建筑的
3、热潮，成为智能建筑的热潮，成为2121世纪建筑发展的主流世纪建筑发展的主流一、智能物业的定义一、智能物业的定义 智能物业（智能建筑（智能物业（智能建筑（Intelligent building IB）主旨智能大厦，也）主旨智能大厦，也包括智能化住宅和小区，是多学科、多种高新技术的有机结合（包括建包括智能化住宅和小区，是多学科、多种高新技术的有机结合（包括建筑技术、现代控制技术、计算机技术、信息与通信技术）筑技术、现代控制技术、计算机技术、信息与通信技术）（一）美国智能建筑学会的定义（一）美国智能建筑学会的定义 对建筑物的对建筑物的4 4个基本要求（结构、系统、服务和管理）及其内在联个基本要求（
4、结构、系统、服务和管理）及其内在联系进行最优化设计，从而提供一个投资合理、高效、舒适、便利环境的系进行最优化设计，从而提供一个投资合理、高效、舒适、便利环境的建筑空间建筑空间第一节第一节 智能物业概述智能物业概述精选版5（二）欧洲智能建筑集团定义（二）欧洲智能建筑集团定义 使用户发挥最高效率，同时又以最低的保养成本和最有效的方式使用户发挥最高效率，同时又以最低的保养成本和最有效的方式管理自身资源的建筑管理自身资源的建筑（三）日本智能大楼研究会定义（三）日本智能大楼研究会定义 指具备信息通信、办公自动化服务及楼宇自动化功能的、便于进指具备信息通信、办公自动化服务及楼宇自动化功能的、便于进行智能活
5、动需要的建筑物行智能活动需要的建筑物（四）新加坡政府公共设施署定义（四）新加坡政府公共设施署定义 3个条件个条件:v保安、消防与环境控制等自动化控制系统及自动调节温度、湿度、灯保安、消防与环境控制等自动化控制系统及自动调节温度、湿度、灯光参数的各种设施光参数的各种设施v良好的通信网络设施，数据能在大厦内流通良好的通信网络设施，数据能在大厦内流通v提供足够的对外通信设施与能力提供足够的对外通信设施与能力第一节第一节 智能物业概述智能物业概述精选版6（五）我国（五）我国智能建筑设计标准智能建筑设计标准定义定义 以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通
6、信网络系统，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优络系统，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优组合，向人们提供一个安全、舒适、便利的建筑环境组合，向人们提供一个安全、舒适、便利的建筑环境二、智能物业产生背景二、智能物业产生背景 自自1984.1，美，美“都市大厦都市大厦”（city place building）在）在connecticut州州hartford市建成，日德英法等国智能物业相市建成，日德英法等国智能物业相继发展，其迅猛发展本质上基于技术、经济和社会三大继发展，其迅猛发展本质上基于技术、经济和社会三大背景。背景。第一节第一节 智能物业概述智能物业概述精选版7（一）技术背景（一
7、）技术背景 计算机技术、通信技术和控制技术计算机技术、通信技术和控制技术（二）经济背景（二）经济背景 世界经济区域集团化趋势；产业结构向高增值与世界经济区域集团化趋势；产业结构向高增值与知识集约型转变知识集约型转变（三）社会背景（三）社会背景 人们对工作、生活环境要求的提高人们对工作、生活环境要求的提高第一节第一节 智能物业概述智能物业概述精选版8三、我国智能物业的发展三、我国智能物业的发展n1986（始）（始）n20世纪世纪90年代：智能化技术应用逐渐从商务办公大楼发展到住宅小年代：智能化技术应用逐渐从商务办公大楼发展到住宅小区区四、智能物业的组成四、智能物业的组成n基本系统（基本系统（3A
8、或或5A）v建筑设备自动化系统（建筑设备自动化系统（building automation system FAS）火警报警自动化系统（火警报警自动化系统（fire automation system-FAS）安全防范自动化系统（安全防范自动化系统（safety automation system-SAS）v通信自动化系统（通信自动化系统（communication automation system-CAS）v办公自动化系统（办公自动化系统（office automation system-OAS）n结构结构由系统集成中心（由系统集成中心（system intergrated center-S
9、IC）利用综合布线系）利用综合布线系统（统（generic cabling system-GCS）连接和控制）连接和控制3A系统系统第一节第一节 智能物业概述智能物业概述精选版9GCSGCSBAS（建筑设备自动化）（建筑设备自动化）OAS（办公自动化）（办公自动化）CNS（通信）（通信）SIC(系统集成中心系统集成中心)GCS(综合布线综合布线)图图1.1 智能建筑结构图智能建筑结构图第一节第一节 智能物业概述智能物业概述精选版10GCSGCSBAS（建筑设备自动（建筑设备自动化）化）OAS（办公自动化）（办公自动化）CNS（通信）（通信）SIC(系统集成中心系统集成中心)GCS图图1.2 智
10、能建筑总体功能图图智能建筑总体功能图图电力设备电力设备车库管理车库管理电梯设备电梯设备保安系统保安系统消防系统消防系统照明照明空调空调给排水系统给排水系统冷热源系统冷热源系统文字处理文字处理访客接待访客接待预约管理预约管理物业管理物业管理共用信息库共用信息库电子显示屏电子显示屏视听系统视听系统局域网局域网数据通信及数据通信及计算机网络计算机网络电子信箱电子信箱传真传真电话电话有线电视有线电视光缆传输系统光缆传输系统卫星通信卫星通信无线寻呼无线寻呼多媒体多媒体电视会议电视会议可视图文可视图文精选版11五、智能物业的特点v创造了安全、舒适、高效、便捷的办公、生活环境创造了安全、舒适、高效、便捷的办
11、公、生活环境v节省了能源节省了能源v节省设备运行维护费用节省设备运行维护费用v现代化通信手段和办公条件，提高了工作效率现代化通信手段和办公条件，提高了工作效率v方便管理，提高了工作质量方便管理，提高了工作质量v采用了采用了“4C4C”高新技术（计算机、通信、控制、高新技术（计算机、通信、控制、CRTCRT图像显示）图像显示）v系统集成系统集成第一节第一节 智能物业概述智能物业概述精选版12一、概念一、概念 指在物业管理中，运用现代计算机技术，自控技术，通指在物业管理中，运用现代计算机技术，自控技术，通信技术等高新技术和相关设备系统实现对物业及物业设施、信技术等高新技术和相关设备系统实现对物业及
12、物业设施、设备、环境、消防、安防等自动监控和集中管理，实现对业设备、环境、消防、安防等自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理二、智能物业管理特征二、智能物业管理特征v网络化特征网络化特征v物业管理信息系统的应用物业管理信息系统的应用v各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理v保安、消防、停车管理高度自动化保安、消防、停车管理高度自动化v三表自动计量、各种收费一卡通三表自动计量、各种收费一卡通第二节第二节 物业智能化管理物业智能化管理精选版13三、智能物业在建设与管理
13、中存在的问题三、智能物业在建设与管理中存在的问题1.1.整体水平不高，设计质量低整体水平不高，设计质量低2.2.施工规范和验收标准不全施工规范和验收标准不全3.3.系统集成商和技术水平良莠不齐系统集成商和技术水平良莠不齐4.4.重建设轻管理重建设轻管理5.5.专业技术人员配置欠缺专业技术人员配置欠缺第二节第二节 物业智能化管理物业智能化管理精选版14从技术角度看从技术角度看v高性能化高性能化v高智能化高智能化v城市化组网城市化组网第三节第三节 智能建筑物业管理的发展方向智能建筑物业管理的发展方向精选版15 包括计算机技术、自动控制技术、通信网络技术包括计算机技术、自动控制技术、通信网络技术一、
14、计算机控制技术一、计算机控制技术（计算机与控制技术结合）（一）计算机控制系统的控制过程（原理）（一）计算机控制系统的控制过程（原理）（硬件控制和软件硬件控制和软件控制控制）1.计算机控制系统的硬件控制计算机控制系统的硬件控制 负反馈闭环控制系统原理负反馈闭环控制系统原理（图2-1）第二章 物业智能化技术及管理基础第一节第一节 物业智能化的技术基础物业智能化的技术基础精选版16计算机控制系统原理计算机控制系统原理（图2-2）步骤步骤第一节第一节 物业智能化的技术基础物业智能化的技术基础精选版172.计算机控制系统的软件控制计算机控制系统的软件控制软件必须具有实时性，实时性表现在以下软件必须具有实
15、时性，实时性表现在以下4 4方面方面v实时数据采集实时数据采集v实施决策运算实施决策运算v实时控制实时控制v实时报警实时报警第一节第一节 物业智能化的技术基础物业智能化的技术基础精选版18（二）计算机控制系统的组成（二）计算机控制系统的组成1.1.硬件部分硬件部分（图2-3）2.2.软件部分：软件部分：系统软件；应用软件第一节第一节 物业智能化的技术基础物业智能化的技术基础精选版19（三）集散控制系统（三）集散控制系统（Distributed control system-DCS）（计算机控制技术中另一种控制系统为现场总线控制系统）（计算机控制技术中另一种控制系统为现场总线控制系统）由中央管理
16、级；现场控制级；监控级和数据通信网由中央管理级；现场控制级；监控级和数据通信网4 4部分组成部分组成（图2-4）第一节第一节 物业智能化的技术基础物业智能化的技术基础精选版20（四）现场总线控制系统现场总线控制系统（Fieldbus control system FCS）（图2-5）特点：系统的开放性；互操作性与互换性；现场设备的智能化与功能自治性；分散的系统结构第一节第一节 物业智能化的技术基础物业智能化的技术基础精选版21二、现代通信技术二、现代通信技术（一）通信的基本概念v通信系统：进行信号传输所使用的硬件设备和软件系统的总称v通信方式：有线和无线v通信系统一般模型（图2-6）第一节第一
17、节 物业智能化的技术基础物业智能化的技术基础精选版22（二）模拟通信与数字通信（二）模拟通信与数字通信v信息转换为电信号（模拟信号信息转换为电信号（模拟信号模拟通信；数字信号模拟通信；数字信号数字通信）数字通信）v数字通信的优点数字通信的优点 抗干扰能力强抗干扰能力强;便于加密便于加密;易于实现集成化易于实现集成化;数字信号便于处理数字信号便于处理/存储和交换存储和交换(与计算机与计算机连接连接)（三）现代通信技术（三）现代通信技术四、计算机网络技术(略)第一节第一节 物业智能化的技术基础物业智能化的技术基础精选版23一、智能物业设备管理（在整个智能化物业管理中处于非常重要地位）v国际物业设施
18、管理协会（国际物业设施管理协会（IFMA-international facility management association):“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、准备和维护管最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、准备和维护管理的工作理的工作”v物业设施管理的物业设施管理的9项业务项业务（p28）第二节第二节 物业智能化管理基础物业智能化管理基础精选版24v智能建筑设备管理工程，由规划设计和维修管理两部分构智能建筑设备管理工程，由规划设计和维修管理两部分构成成（图（图2-72-7
19、）二、目标任务二、目标任务（略）第二节第二节 物业智能化管理基础物业智能化管理基础精选版25三、物业智能化管理的内容三、物业智能化管理的内容（一）智能建筑设备管理内容（一）智能建筑设备管理内容1.1.长寿命管理长寿命管理2.2.设备设备“三期三期”的管理工作（初期故障期；偶发故障器及的管理工作（初期故障期；偶发故障器及磨耗故障期）磨耗故障期）3.3.设备状况诊断设备状况诊断（二）物业智能化管理的重点（二）物业智能化管理的重点 维护管理方面维护管理方面;相关环境保证相关环境保证;信息资源的安全保护信息资源的安全保护 第二节第二节 物业智能化管理基础物业智能化管理基础精选版26四、智能物业设备管理
20、制度（一）物业设备管理岗位职责（一）物业设备管理岗位职责1.1.工程部经理职责工程部经理职责2.2.技术主管职责技术主管职责3.3.领班职责领班职责4.4.技术工人职责技术工人职责5.5.资料统计员职责资料统计员职责（二）物业设备管理制度（二）物业设备管理制度1.1.物业设备接管验收制度物业设备接管验收制度2.2.物业设备预防性计划维修保养制度物业设备预防性计划维修保养制度3.3.运行管理制度运行管理制度4.4.值班制度值班制度5.5.交接班制度交接班制度6.6.报告记录制度报告记录制度第二节第二节 物业智能化管理基础物业智能化管理基础精选版27一、物业设备自动化系统的定义p36二、发展历史（
21、略）三、物业设备自动化系统在智能物业中的作用（一）实现功能（一）实现功能（二）保障安全（二）保障安全（三）降低能耗（三）降低能耗（四）提高工效（四）提高工效（五）改善管理（五）改善管理第三章 物业设备自动化系统及其应用管理第一节第一节 物业设备自动化概述物业设备自动化概述精选版28四、物业设备自动化的功能p38五、物业设备自动化系统的监控范围 图3-1第一节第一节 物业设备自动化概述物业设备自动化概述精选版29六、物业设备自动化系统的组成与系统结构六、物业设备自动化系统的组成与系统结构第一节第一节 物业设备自动化概述物业设备自动化概述精选版30一、空调系统概述（包括温度和湿度调节）1.温度：生
22、活与工作温度。夏季温度：生活与工作温度。夏季2527C；冬季；冬季1620C。与。与外界温差不宜过大外界温差不宜过大2.湿度：相对湿度。夏季湿度：相对湿度。夏季5060%；冬季；冬季4050%。生产、。生产、科学实验对湿度又有不同要求科学实验对湿度又有不同要求3.其他参数其他参数(空气质量空气质量;空气压力等空气压力等)第二节第二节 空调系统监控管理空调系统监控管理精选版31二、空调系统的类型空调系统的类型 空调系统分为：集中式空调系统；半集中式空调系统；分散式空调空调系统分为：集中式空调系统；半集中式空调系统；分散式空调系统系统1.集中式空调系统（中央空调）集中式空调系统（中央空调）冷、热源
23、集中在冷冻站、锅炉房或热交换站，空气处理设备集中在冷、热源集中在冷冻站、锅炉房或热交换站，空气处理设备集中在一个空调机房内。一个空调机房内。通过空气输送管道和空气分配器送到各房间通过空气输送管道和空气分配器送到各房间v按处理的空气来源，又分为：封闭式空调系统；直流式空调系统；混合按处理的空气来源，又分为：封闭式空调系统；直流式空调系统；混合式空调系统式空调系统v按送风量又分为：定风量系统；变风量系统按送风量又分为：定风量系统；变风量系统2.半集中式空调系统半集中式空调系统 分为：分为：诱导式空调系统（诱导器加新风的混合系统）诱导式空调系统（诱导器加新风的混合系统）风机盘管空调系统风机盘管空调系
24、统3.分散式空调系统（局部空调系统）分散式空调系统（局部空调系统）第二节第二节 空调系统监控管理空调系统监控管理精选版32三、空调系统的基本构成 （一）中央空调的冷、热源系统一）中央空调的冷、热源系统 1.1.中央空调的冷源系统中央空调的冷源系统 （1 1）制冷机原理）制冷机原理v压缩式制冷机原理（图压缩式制冷机原理（图3-33-3）第二节第二节 空调系统监控管理空调系统监控管理精选版33v吸收式制冷机原理（图吸收式制冷机原理（图3-43-4）第二节第二节 空调系统监控管理空调系统监控管理精选版34（2）冷却塔）冷却塔（3）冷却水与冷却水循环泵）冷却水与冷却水循环泵2.中央空调热源系统中央空调
25、热源系统（1）热网供热方式（蒸汽；热水）热网供热方式（蒸汽；热水）（2）自备热源装置（锅炉；热交换器）自备热源装置（锅炉；热交换器）（二）空调系统的末端设备（二）空调系统的末端设备v完成空气调节的设备称空气处理设备或末端设备完成空气调节的设备称空气处理设备或末端设备v包括：新风机组、空调机组、风机盘管、变风量系统等包括：新风机组、空调机组、风机盘管、变风量系统等v空气处理设备与冷热源一起构成空气调节系统（空调系统）空气处理设备与冷热源一起构成空气调节系统（空调系统）第二节第二节 空调系统监控管理空调系统监控管理精选版35四、空调系统的智能化监控与维护管理（一）空调系统的智能化监控（一）空调系统
26、的智能化监控1.冷热源系统监控冷热源系统监控v冷热源设备与水系统的节能控制是物业设备自动化系统成功冷热源设备与水系统的节能控制是物业设备自动化系统成功与否的关键因素之一与否的关键因素之一v冷热源设备是物业设备系统中最核心，最具经济价值的设备冷热源设备是物业设备系统中最核心，最具经济价值的设备之一之一v监控主要完成两大功能：监控主要完成两大功能：基本参数的测量，设备的正常启基本参数的测量，设备的正常启/停与保护停与保护根据具体设备及水系统构造进行冷根据具体设备及水系统构造进行冷/热源及水系统的能量热源及水系统的能量调节调节第二节第二节 空调系统监控管理空调系统监控管理精选版36（1）制冷系统）制
27、冷系统监控监控（原理，图3-5）第二节第二节 空调系统监控管理空调系统监控管理精选版37（2）热源系统监控）热源系统监控（图3-6）第二节第二节 空调系统监控管理空调系统监控管理精选版382.空调末端设备监控空调末端设备监控（1）新风机组的监控）新风机组的监控（图3-7）第二节第二节 空调系统监控管理空调系统监控管理精选版39（2 2）空调机组的监控（图）空调机组的监控（图3-83-8）第二节第二节 空调系统监控管理空调系统监控管理（3）变风量系统的监控）变风量系统的监控精选版403.风机盘管的监控风机盘管的监控（图3-9）第二节第二节 空调系统监控管理空调系统监控管理精选版41（二）空调系统
28、的维护管理（日常维护和运行管理）（二）空调系统的维护管理（日常维护和运行管理）1.空调系统的维护管理空调系统的维护管理（1 1）空调机组的维护管理）空调机组的维护管理（2 2）风机盘管的维护管理）风机盘管的维护管理（3 3）换热器的维护管理）换热器的维护管理（4 4）制冷机房的维护管理）制冷机房的维护管理2.空调系统的运行管理空调系统的运行管理（1 1）制定系统或设备的操作规程）制定系统或设备的操作规程（2 2）集中式空调系统的运行调节。四种调节方法）集中式空调系统的运行调节。四种调节方法（3 3）制冷机组的运行管理）制冷机组的运行管理第二节第二节 空调系统监控管理空调系统监控管理精选版42一
29、、生活给水系统的监控一、生活给水系统的监控 给水系统既有冷水供水系统，又有生活热水供水系统。给水系统既有冷水供水系统，又有生活热水供水系统。生活给水系统监控主要是对给水系统状态、参数进行监测和生活给水系统监控主要是对给水系统状态、参数进行监测和控制，保证系统运行参数满足供水要求和供水系统安全控制，保证系统运行参数满足供水要求和供水系统安全 给水系统由水泵、水箱、管道和阀门构成给水系统由水泵、水箱、管道和阀门构成第三节第三节 给排水系统监控管理给排水系统监控管理监控表现方面监控表现方面：测量：水箱水位、压力测量：水箱水位、压力 报警：水箱水位越限，水泵发生故障报警：水箱水位越限，水泵发生故障控制
30、：控制：控制水泵启控制水泵启/停，运行水泵数量、平衡水泵运行时间停，运行水泵数量、平衡水泵运行时间管理：根据设备运行时间，制定设备检修保养计划管理：根据设备运行时间，制定设备检修保养计划 精选版43（一）高位水箱给水系统监控（一）高位水箱给水系统监控1.系统工作原理v分区水箱供水v单一水箱供水）第三节第三节 给排水系统监控管理给排水系统监控管理精选版442.系统监控原理系统监控原理（图3-11）第三节第三节 给排水系统监控管理给排水系统监控管理（1）水位监测：四个液位开关（2）根据液位开关送入的信号控制水泵启/停（3）报警：达到溢流水位；达到低限报警水位精选版45（二）水泵直接给水系统监控（二
31、）水泵直接给水系统监控1.系统工作原理 采用恒速泵加变频调速泵供水。两种方式为：采用恒速泵加变频调速泵供水。两种方式为：（1）多个独立扬程水泵直接供水系统）多个独立扬程水泵直接供水系统（图3-12a）第三节第三节 给排水系统监控管理给排水系统监控管理精选版46（2）统一扬程水泵直接给水系统）统一扬程水泵直接给水系统（图3-12b）第三节第三节 给排水系统监控管理给排水系统监控管理精选版472.系统监控原理系统监控原理 水泵出口的水管压力传感器检测管网压力，控制器根据检测值预定值比较的偏差控制变频器的输出频率，实现水泵转速控制（图3-13）第三节第三节 给排水系统监控管理给排水系统监控管理精选版
32、48v监控过程第三节第三节 给排水系统监控管理给排水系统监控管理精选版49（三）气压给水系统监控（三）气压给水系统监控 1.系统工作原理系统工作原理 气压罐代替高位水箱气压罐代替高位水箱第三节第三节 给排水系统监控管理给排水系统监控管理 气压罐集中于地下室泵房内。投资大，运行效率低 高层建筑中，可采用不同分区、不同水压多个气压式供水；或同一水泵系统供水精选版502.2.系统监控原理系统监控原理（图3-14）第三节第三节 给排水系统监控管理给排水系统监控管理精选版51二、给水系统的管理二、给水系统的管理 主要是给水设备（水塔、水泵、储水池）的管理主要是给水设备（水塔、水泵、储水池）的管理 管理的
33、内容：为防二次供水污染，水池、水箱经常性维护和定期消毒；供管理的内容：为防二次供水污染，水池、水箱经常性维护和定期消毒；供水管道、阀门、水表、水泵、水箱经常性检查和维护水管道、阀门、水表、水泵、水箱经常性检查和维护 1.水塔：水塔：定期清洗污泥（半年一次）；定期清洗污泥（半年一次）；检修：水位指示器是否准确动作、管道接口严密、阀门操作灵检修：水位指示器是否准确动作、管道接口严密、阀门操作灵活关严、钢板水柜油漆脱落、霹雷针完好活关严、钢板水柜油漆脱落、霹雷针完好 2.2.水泵水泵：一、二级保养和大修：一、二级保养和大修 3.3.储水池储水池：日常管理，即定期清洗（一年一次），有无沉陷、裂纹、渗：
34、日常管理，即定期清洗（一年一次），有无沉陷、裂纹、渗透现象透现象 4.4.跑水、断水时及时抢修跑水、断水时及时抢修 5.5.消防水泵定期试泵（每年一次）消防水泵定期试泵（每年一次）第三节第三节 给排水系统监控管理给排水系统监控管理精选版52三、生活排水系统监控 地上建筑排水系统相对简单。建筑物地下污水排放应先地上建筑排水系统相对简单。建筑物地下污水排放应先集中于污水池，再用泵排放到地面排水系统（集中于污水池，再用泵排放到地面排水系统（图3-15）第三节第三节 给排水系统监控管理给排水系统监控管理精选版53四、排水系统的管理 主指排水设备管理（水泵和排水管道）第三节第三节 给排水系统监控管理给排
35、水系统监控管理精选版54物业设备自动化系统最基本的监控对象之一供电：从10KV市电高压取得电能变电：将高压降至380/220V电压配电：将电能分配至用电设备一、供配电系统的组成 高低压配电线路，变电所（配电所），用电设备（图3-16）第四节第四节 供配电系统智能化监控管理供配电系统智能化监控管理精选版55二、供配电系统的监控二、供配电系统的监控1.实时检测配电系统运行参数（实时检测配电系统运行参数（V,I,P,功率因素，频率，变功率因素，频率，变压器温度）压器温度）2.实时监测配电系统与相关电气设备运行状况实时监测配电系统与相关电气设备运行状况3.建筑物内所有用电设备用电量统计，计算电费与管理
36、建筑物内所有用电设备用电量统计，计算电费与管理4.各电气设备检修，保养，维护各电气设备检修，保养，维护三、供配电系统管理三、供配电系统管理1.发电机房的管理发电机房的管理2.配电房管理配电房管理第四节第四节 供配电系统智能化监控管理供配电系统智能化监控管理精选版56 照明系统用电量仅次于空调，是主要负荷之一照明系统用电量仅次于空调，是主要负荷之一监控对象：各层照明配电箱，应急照明配电箱，动力配电柜监控对象：各层照明配电箱，应急照明配电箱，动力配电柜监控任务：监视照明配电系统工作状态；根据一定策略控制各监控任务：监视照明配电系统工作状态；根据一定策略控制各 类照明灯具的开、关类照明灯具的开、关监
37、控原理（图监控原理（图3-17）第五节第五节 照明系统监控管理照明系统监控管理精选版57一、走廊、楼梯照明监控一、走廊、楼梯照明监控（4各方面p69）二、办公室照明监控二、办公室照明监控（5各方面）三、航标障碍照明，建筑物立面景观照明监控三、航标障碍照明，建筑物立面景观照明监控航空照明灯：建筑屋顶航空照明灯：建筑屋顶外立面照明：投光灯外立面照明：投光灯监控：监控：8各方面各方面四、应急照明的应急启四、应急照明的应急启/停控制，状态标志显示停控制，状态标志显示监控内容：监控内容：4 4条条第五节第五节 照明系统监控管理照明系统监控管理精选版58一、电梯系统概述一、电梯系统概述分类分类：按结构分：
38、直升电梯；自动扶梯按结构分：直升电梯；自动扶梯 按用途分：普通电梯；观光电梯；货梯按用途分：普通电梯；观光电梯；货梯 按控制方式分：层间电梯；简易自动；集选控制；按控制方式分：层间电梯；简易自动；集选控制；有无司机控制；群控有无司机控制；群控电梯结构：电梯结构：轿箱轿箱,曳引机构曳引机构,导轨导轨,对重对重,安全装置和控制系统安全装置和控制系统要求要求：安全可靠，启动平稳，感觉舒适，平层准确，候梯时间安全可靠，启动平稳，感觉舒适，平层准确，候梯时间短，节约能源短，节约能源 在智能物业中，在启动加速，制动减速，正反向运行，在智能物业中，在启动加速，制动减速，正反向运行，调速精度、范围和动态响应上
39、要求更高调速精度、范围和动态响应上要求更高自带计算机控制自带计算机控制系统的电梯系统系统的电梯系统第六节第六节 电梯系统监控管理电梯系统监控管理精选版59二、电梯系统的监控二、电梯系统的监控第六节第六节 电梯系统监控管理电梯系统监控管理精选版601.1.监控内容：运行状态监控，故障检测，紧急状态监控监控内容：运行状态监控，故障检测，紧急状态监控2.2.多台电梯群控管理多台电梯群控管理3.3.配合消防系统协同工作配合消防系统协同工作4.4.配合安全防范系统协同工作配合安全防范系统协同工作第六节第六节 电梯系统监控管理电梯系统监控管理精选版61一智能物业火灾特点一智能物业火灾特点1.1.建筑结构跨
40、度大，特性复杂。使起火前室内外温差形成建筑结构跨度大，特性复杂。使起火前室内外温差形成热风压大，起火后引起烟气运动的火风压大，烟气漫延热风压大，起火后引起烟气运动的火风压大，烟气漫延速度快速度快2.2.建筑环境要求高，内部装修材料多，易燃。分解出大量建筑环境要求高，内部装修材料多，易燃。分解出大量CO,COCO,CO2 2,H,H2 2S,SOS,SO2 2等烟气和毒气等烟气和毒气3.3.电气设备多，监控要求高电气设备多，监控要求高4.4.人员多且集中人员多且集中 ，疏散困难，疏散困难5.5.建筑功能复杂多样，疏散困难建筑功能复杂多样，疏散困难6.6.管道竖井多管道竖井多第四章第四章 智能物业
41、的消防系统及其应用管理智能物业的消防系统及其应用管理第一节第一节 概述概述精选版62二、火灾基础知识二、火灾基础知识（一）基本火灾现象（一）基本火灾现象 物质燃烧伴随有热、光、烟的化学反应。物质燃烧伴随有热、光、烟的化学反应。一般产生：一般产生：1.1.热（温度）。温度变化是重要的火灾特征参数之一热（温度）。温度变化是重要的火灾特征参数之一2.2.燃烧气体（气溶胶）和烟雾。是重要的火灾探测参数燃烧气体（气溶胶）和烟雾。是重要的火灾探测参数3.3.火焰。燃烧的鉴别特征之一，重要的火灾探测参数火焰。燃烧的鉴别特征之一，重要的火灾探测参数第一节第一节 概述概述精选版63（二）火灾的形成过程（图（二）
42、火灾的形成过程（图4-1）1.1.起初阶段起初阶段 2.2.阴然阶段阴然阶段 3.3.火焰燃烧阶段火焰燃烧阶段第一节第一节 概述概述精选版64三、建筑物的防火分类三、建筑物的防火分类 国家标准（火灾分类）（国家标准（火灾分类）（GB/T4968-2008）规定：）规定：火灾分为：火灾分为：A A类（固体物质火灾）类（固体物质火灾）B B类（液体火灾和可溶化固体物质火灾）类（液体火灾和可溶化固体物质火灾）C C类（气体火灾）类（气体火灾）D D类（金属火灾）类（金属火灾）智能物业消防设施主要包括：智能物业消防设施主要包括：火灾自动报警系统；火灾通信广播和安全疏导系统；火灾自动报警系统；火灾通信广
43、播和安全疏导系统；消火栓系统；水喷淋系统；水雾系统；防排烟系统；消火栓系统；水喷淋系统；水雾系统；防排烟系统；气体灭火系统等气体灭火系统等通过消防控制中心协调控制，完成火灾探测、数据信息处理、通过消防控制中心协调控制，完成火灾探测、数据信息处理、报警、消防设备连锁动作、自动消防设备联动控制报警、消防设备连锁动作、自动消防设备联动控制第一节第一节 概述概述精选版65第二节第二节 火灾自动报警系统火灾自动报警系统一、消防系统的组成一、消防系统的组成消防控制系统由报警与联动控制设备组成消防控制系统由报警与联动控制设备组成 探测器监视现场烟雾浓度、温度、火焰等火灾信号；探测器监视现场烟雾浓度、温度、火
44、焰等火灾信号；再将信号送给火灾报警器，与内储存的正常值比较，判再将信号送给火灾报警器，与内储存的正常值比较，判断是否发生火灾，再声光报警。断是否发生火灾，再声光报警。消防控制系统具体包括：消防控制系统具体包括：报警设备；自动灭火设备；手动灭火设备；防火排烟设报警设备；自动灭火设备；手动灭火设备；防火排烟设备；通信设备；避难设备；其他设备备；通信设备；避难设备；其他设备二、火灾自动报警系统保护对象分级二、火灾自动报警系统保护对象分级根据使用性质、火灾危险性、疏散和补救难度等分为：根据使用性质、火灾危险性、疏散和补救难度等分为：特级；一级和二级，且符合表特级；一级和二级，且符合表4-14-1中的规
45、定中的规定精选版66三、火灾自动报警系统的结构形式三、火灾自动报警系统的结构形式第二节第二节 火灾自动报警系统火灾自动报警系统按连接方式分按连接方式分多线制系统结构多线制系统结构总线制系统结构总线制系统结构分布智能系统结构分布智能系统结构按信号处理及按信号处理及智能判断方式智能判断方式集中智能系统结构集中智能系统结构区域报警系统区域报警系统控制中心报警系统控制中心报警系统集中报警系统集中报警系统按联动功能复按联动功能复杂程度及报警杂程度及报警保护范围大小保护范围大小精选版671.多线制多线制2.总线制总线制3.集中智能集中智能4.分布智能分布智能5.区域火灾报警结构区域火灾报警结构第二节第二节
46、 火灾自动报警系统火灾自动报警系统精选版686.集中火灾报警结构集中火灾报警结构第二节第二节 火灾自动报警系统火灾自动报警系统精选版697.控制中心火灾报警系统结构控制中心火灾报警系统结构第二节第二节 火灾自动报警系统火灾自动报警系统精选版70四、火灾探测器及其选用四、火灾探测器及其选用国际标准国际标准火灾探测和报警系统火灾探测和报警系统（ISO7240-1)ISO7240-1)对探测器定义对探测器定义（一）火灾参数控制方法（图（一）火灾参数控制方法（图4-5）空气离化探测法；光电感烟探测法；温度（热）探测法；火焰（光）探测法空气离化探测法；光电感烟探测法；温度（热）探测法；火焰（光）探测法第
47、二节第二节 火灾自动报警系统火灾自动报警系统精选版71（二）火灾探测器构造（自动火灾探测器）（二）火灾探测器构造（自动火灾探测器）传感元件，电路，固定部件和外壳传感元件，电路，固定部件和外壳（三）火灾探测器分类（三）火灾探测器分类第二节第二节 火灾自动报警系统火灾自动报警系统精选版72（四）火灾探测器选用原则（四）火灾探测器选用原则1.火灾初期：火灾初期：感烟探测器感烟探测器2.在火灾发展迅速，产生大量热、烟、火焰辐射场所：在火灾发展迅速，产生大量热、烟、火焰辐射场所：感温，感烟、火焰探测器或复合式感温，感烟、火焰探测器或复合式3.火焰发展迅速，火焰强，烟热少：火焰发展迅速，火焰强，烟热少：选
48、火焰探测器选火焰探测器4.火灾形成特征不可预料时，根据模拟实验结果选择火灾形成特征不可预料时，根据模拟实验结果选择5.可燃气体，液体，蒸汽场所：可燃气体，液体，蒸汽场所：可燃气体探测器可燃气体探测器第二节第二节 火灾自动报警系统火灾自动报警系统精选版73（五）火灾探测器主要技术指标（五）火灾探测器主要技术指标 灵敏度，稳定性，维修性，长期工作的可靠灵敏度，稳定性，维修性，长期工作的可靠性性1.灵敏度灵敏度感烟探测器灵敏度，即烟雾浓度的敏感程度（用每感烟探测器灵敏度，即烟雾浓度的敏感程度（用每米烟雾感光率米烟雾感光率表示）表示）第二节第二节 火灾自动报警系统火灾自动报警系统%10000IIII0
49、:标准光束无烟时标准光束无烟时1米处照度米处照度;I:标准光束烟雾中标准光束烟雾中1米处照度米处照度级：级：=5%10%级：级：=10%20%级：级：=20%30%精选版742.稳定性稳定性3.可靠性可靠性4.维修性维修性五、火灾报警控制器五、火灾报警控制器（一）火灾报警控制器的功能（一）火灾报警控制器的功能 功能：功能：探测，记忆，识别，报警。探测，记忆，识别，报警。另：自动检测，联动控制，打印输出，通信广播另：自动检测，联动控制，打印输出，通信广播第二节第二节 火灾自动报警系统火灾自动报警系统探测器探测器信号转换，数据处理信号转换，数据处理显示打印显示打印指示报警位置指示报警位置和时间和时
50、间辅助控制辅助控制火灾火灾信号信号精选版75第二节第二节 火灾自动报警系统火灾自动报警系统具体表现在：具体表现在：电源电源(为探测器供电为探测器供电)，声光报警，故障检测及故障，声光报警，故障检测及故障报警，记忆功能，自检功能，联动输出，联网功能报警，记忆功能，自检功能，联动输出，联网功能（二）火灾报警控制器的分类（二）火灾报警控制器的分类1.1.按用途分：按用途分：区域报警控制器；集中报警控制器区域报警控制器；集中报警控制器2.2.按火灾信号处理方式：按火灾信号处理方式：集中智能火灾报警控制器；分布智能火灾报警集中智能火灾报警控制器；分布智能火灾报警控制器控制器精选版76第三节第三节 灭火控
