1、望京区域办公及商业物业望京区域办公及商业物业市场分析报告市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 2 页 思源顾问目录目录望京区域整体概况望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述综述望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 3 页 思源顾问望京区域整体概况望京区域整体概况区域交通概况区域交通概况区域规划概况区域规划概况区域产业发展概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域综合服务设施概况区域人口
2、消费特征概况区域人口消费特征概况望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 4 页 思源顾问图图.望京道路现状图望京道路现状图 图图.望京道路规划图望京道路规划图 望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 5 页 思源顾问区域交通概况区域交通概况 望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了2.9，道路，道路较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好；较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的
3、联系通达性不好；望京地区规划中的道路，目前只建成了望京地区规划中的道路，目前只建成了50，仍有许多道路没通车，造成望京地区，仍有许多道路没通车，造成望京地区高车流量集中在几个道路；高车流量集中在几个道路；如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。区域交通发展加强区域对外开放性及
4、区域商业的辐射性。区域交通发展加强区域对外开放性及区域商业的辐射性。望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 6 页 思源顾问望京区域整体概况望京区域整体概况区域交通概况区域交通概况区域规划概况区域规划概况区域产业发展概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况区域人口消费特征概况望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 7 页 思源顾问区域规划概况区域规划概况望望 京京 整整 体体 规规 划划总用地范围总用地范围规划居住人口规划居住人口总规划建筑面积总规划建筑面积备注备
5、注17.8平方公里33万人1400万平方米此数据包括望京规划中的住宅、商业、商务、工业、特殊用地等所有用地的建筑面积。居住、商贸中心占地居住、商贸中心占地规划居住人口规划居住人口规划建筑面积规划建筑面积备注备注8.6平方公里居住人口33万总户数7万余户1000万平方米此数据仅包括居住、商业、商务用地的建筑面积。北京市总体规划方案中对望京区域的规划北京市总体规划方案中对望京区域的规划区域规划确定了区域北京副都的地位，经济发展前景良好区域规划确定了区域北京副都的地位，经济发展前景良好望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 8 页 思源顾问望京新规划中的
6、用地规划望京新规划中的用地规划K区区D区区C区区B区区A区区科技园区科技园区大型公共建筑组成的市级公建中心大型公共建筑组成的市级公建中心包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等，规划建筑面积，规划建筑面积270万平方米万平方米K区区：居住用地分：居住用地分为个区为个区居住用地：居住用地：规划建筑面积规划建筑面积250万平方米，分为五个区万平方米，分为五个区望京科技产业园区望京科技产业园区高科技产业及研发为主，兼有居住、高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区商服等相应配套服务功能的综合区望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物
7、业市场分析报告2023年1月第 9 页 思源顾问望京区域整体概况望京区域整体概况区域交通概况区域交通概况区域规划概况区域规划概况区域产业发展概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况区域人口消费特征概况望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 10 页 思源顾问区域产业发展概述区域产业发展概述 望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业；形成区域内的主导产业；电子城科技园是中关村科技园区重要组成部
8、份，是经国家科技部和北京市人民政电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政府于府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京地区的主导产业基地。地区的主导产业基地。区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技含量高、产业集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。含量高、产业集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 11 页 思
9、源顾问区域产业发展概况区域产业发展概况望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。区域内品牌效应凸显，产业链日趋完善。区域内品牌效应凸显，产业链日趋完善。园内高资本，高出口，外向型经济明显，高于朝阳区港澳台及外商投资比例。园内高资本，高出口，外向型经济明显，高于朝阳区港澳台及外商投资比例。区域内高新产业的发展，促进了区域商务氛围形成，商务市场发展潜力巨大区域内高新产业的发展，促进了区域商务氛围形成，商务市场发展潜力巨大区内电子城的生产总量迅速扩张、经济效益显著。区内电子城的生产总量迅速扩张、经济效益显著。望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物
10、业市场分析报告2023年1月第 12 页 思源顾问望京区域整体概况望京区域整体概况区域交通概况区域交通概况区域规划概况区域规划概况区域产业发展概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况区域人口消费特征概况望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 13 页 思源顾问望京商圈品牌精品店望京商圈品牌精品店新概念汽车展示厅中旅旅游汽车公司雪亮眼镜雪亮眼镜大明眼镜铜牛服饰本区域共有品牌专买店家，其中汽车类家，服装类家，眼镜类家汽车类需求面积较大，一般在平米以上，所处位置多为临街层，服装眼镜类面积需求较灵活，从平米均可，需求
11、周围环境整洁，位置一般选在繁华街区或高尚居住社区，注重室内外装修品牌精品店业态较少，品牌精品店业态较少，尚有发展潜力尚有发展潜力望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 14 页 思源顾问望京商圈休闲娱乐望京商圈休闲娱乐太阳宫娱乐休闲中心张贝健身柯达中体倍力健身俱乐部咖啡店汉方洲足疗茶馆足疗音像潇洒风度美容美发网吧音像音像美发旺兴源洗浴七甲山练歌场特百惠富士冲洗雪美华美容厅本区域健身中心家，保健中心家，娱乐中心家，音像店家，咖啡店，茶馆家，美容美发家，网吧家，冲洗店家咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在平米以上，周围环境较好，位于繁华街区健身需求
12、面积平米茶吧酒吧等休闲娱乐场所比较成旧，且数量少不够规模，很多街道属于空白，有极大发展空间望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 15 页 思源顾问望京商圈生活配套分布望京商圈生活配套分布金象大药房福奈特加油站金象大药房福奈特电子图书馆东方爱婴金象大药房慈安堂郡福奈特生活配套设施稍显不足，生活配套设施稍显不足，可适当增加可适当增加望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 16 页 思源顾问望京商圈零售商业超市大型专业卖场天成超市苏宁电器韩国百货大中电器京客隆中福百货中国移动营业厅华润超市新都副食韩国百货鲜
13、花店中复电讯建材大世界南湖综合市场建材城正时家居联通华润超市中国烟草风城食品店便利店鲜花副食店等对面积要求较小，平米以上即可，超级市场要求面积在平米以上，位置主要以繁华临街层，地下层商场房为主望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 17 页 思源顾问餐饮配套分布餐饮配套分布本区域中式餐饮家韩式餐饮家西餐及西式快餐家食品专卖店家食品专卖店饺子馆等面积较小，平米即可，等快餐店平米左右，东来顺等中上档次中餐平米传统餐饮和韩国餐厅量大趋于饱和，西式快餐和其他种类风味餐饮（如面爱面，必胜客等）稀缺，市场有待开发大多餐厅早期设在住宅底商群楼内，今年法规将限制餐
14、饮娱乐在住宅楼下经营，这将是一大缺口实地调研时间；年月日望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 18 页 思源顾问教育设施教育设施 幼儿园：望京目前幼儿园有八所，民办的有六所、公立的有两所，基本上均分布在花家地和南湖地区附近；小学：六所，大多分布在花家地地区；中学：五所，重点中学较多，由八十中、陈经伦中学、首师大望京分校；高教：十一所高教学校，集中在京顺路西侧和望京新城附近；培训类学校：十一所，集中在望京北小河望京西园附近。备注：图中蓝点为幼儿园、蓝色带旗符号代表小学、桔红色带旗符号表示备注：图中蓝点为幼儿园、蓝色带旗符号代表小学、桔红色带旗符号表
15、示中学、蓝色图书符号代表高校、红色圆点代表培训学校。中学、蓝色图书符号代表高校、红色圆点代表培训学校。望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 19 页 思源顾问医疗卫生医疗卫生p 望京医疗设施相对薄弱一些，医疗诊所有望京医疗设施相对薄弱一些，医疗诊所有26家，但多为小诊所，规模不大，家，但多为小诊所，规模不大，级别较低。基本上分布在北小河以北，南湖地区和京顺路西侧一带。较大级别较低。基本上分布在北小河以北，南湖地区和京顺路西侧一带。较大型的保健按摩店主要有八家。型的保健按摩店主要有八家。望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分
16、析报告2023年1月第 20 页 思源顾问体育设施体育设施 望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积25000平方米、绿化面平方米、绿化面积为积为70。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、儿童游乐场等。另外，望。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、儿童游乐场等。另外，望京有京有12个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足疗、保健、跑步机、自行车、排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足疗、保健、跑步机、自行车、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等
17、。街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等。望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 21 页 思源顾问区域综合服务设施概况小结区域综合服务设施概况小结p 望京地区经过十几年的发展变化，到现在已经初步形成居住、生活、工作望京地区经过十几年的发展变化，到现在已经初步形成居住、生活、工作为一体的区域，区域内商业、医疗、教育、体育等各个配套设施初具规模，为一体的区域，区域内商业、医疗、教育、体育等各个配套设施初具规模，在数量上有了大量的增长，但在质上还未有明显的飞跃发展；在数量上有了大量的增长，但在质上还未有明显的飞跃发展；p 未来发展趋势将会朝着大规模、高
18、质量、高品质，更加齐全的方向发展；未来发展趋势将会朝着大规模、高质量、高品质，更加齐全的方向发展；p 未来未来2年年3年望京的配套设施还将会十分迅速的增长。年望京的配套设施还将会十分迅速的增长。望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 22 页 思源顾问望京区域整体概况望京区域整体概况区域交通概况区域交通概况区域规划概况区域规划概况区域产业发展概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况区域人口消费特征概况望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 23 页 思源顾问区域人
19、口消费特征概况区域人口消费特征概况人口数量：人口数量：望京人口数量目前18万人，未来规划将达到33万人。人口年龄：人口年龄：社区居民年龄构成以2545岁为主。人口职业特点：人口职业特点：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医 生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大，其中外籍人士以日籍和韩籍为主。月生活消费水平：月生活消费水平：望京区域年人均月生活消费元。（零售、餐饮、服务、娱乐等，不含家居建材）望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 24 页 思源顾问区域人口消费特征概况区域人口消费特征概况p 区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差
20、，中东部商业中心区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心区消费力最强。区消费力最强。p 望京区域住宅类楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了望京区域住宅类楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。消费能力较强。p 本案所在区域，区位人口的综合素质较高，经济实力较强，注重生活品本案所在区域，区位人口的综合素质较高，经济实力较强，注重生活品位，品牌消费能力强。位，品牌消费能力强。望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域
21、办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 25 页 思源顾问目录目录望京区域整体概况望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述综述望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 26 页 思源顾问写字楼市场总体情况：写字楼市场总体情况：p望京住宅市场的火爆，商业服务配套的改善促使望京写字楼市场逐渐成望京住宅市场的火爆，商业服务配套的改善促使望京写字楼市场逐渐成长，供应面积逐渐增长；长，供应面积逐渐增长；p爱立信，摩托罗拉，爱立信，摩托罗拉，LG，西门子，西门
22、子,松下等大公司将区域总部迁入望京，松下等大公司将区域总部迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻；吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻；p同时，写字楼供应量的增加，使得整个望京的发展趋于平衡，而且由此同时，写字楼供应量的增加，使得整个望京的发展趋于平衡，而且由此提升了望京的区域价值，从而带动了住宅市场的再次升温。提升了望京的区域价值，从而带动了住宅市场的再次升温。望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 27 页 思源顾问二、办公物业市场分析二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（一）办公物业市场开发投
23、资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景（四）办公物业市场发展前景望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 28 页 思源顾问办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况 区域划分原则：以地域兼顾功能为划分原则以地域兼顾功能为划分原则区域四大板块：望京北部产业园区望京北部产业园区 望京西部区域望京西部区域 望京南部建成区望京南部建成区 望京中东部商业中心区望京中东部商业中心区望京北部产业园区望京中东部商业中心区望京南部建成区望京西部区域望京
24、区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 29 页 思源顾问办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况中辰写字楼中辰写字楼 LOFTEL 望京科技创业园望京科技创业园 建协大厦建协大厦 和平大厦和平大厦 佳境天城佳境天城博泰大厦博泰大厦望京西部区域望京西部区域望京北部望京北部产业园区产业园区望京南部望京南部建成区建成区望京中东部望京中东部商业中心区商业中心区鑫佳泓大厦鑫佳泓大厦 爱慕大厦爱慕大厦 叶青大厦叶青大厦尚古城写字楼尚古城写字楼 洛娃科技大厦洛娃科技大厦 众运大厦众运大厦 望京大厦望京大厦四强写字楼四强写字楼星源国际星源国际办公物业部分办公
25、物业部分项目分布图项目分布图利景名门利景名门博亚国际中心博亚国际中心 金隅国际金隅国际望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 30 页 思源顾问办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况项目项目 地理位置地理位置开发商开发商规模规模 入住时间入住时间 物业级别物业级别望京科技创业园望京科技创业园望京高新技术产业区内望京科技创业园700001999年丙级众运大厦众运大厦望京利泽中街二区208号北汽众运公司20000 2000年丙级洛娃科技大厦洛娃科技大厦望京利泽中园二区洛娃集团开发公司15464.02年乙级爱慕大厦爱慕大厦望京新兴产业区利泽中园
26、218-220号北京爱慕内衣有限公司212052000年正汇科技大厦正汇科技大厦利泽中园18000 乙级叶青大厦叶青大厦望京经济技术开发区叶氏企业集团有限公司50000 01年甲级中辰写字楼中辰写字楼新兴产业开发区泰富德实业有限公司17386 02年7月甲级鑫佳泓大厦鑫佳泓大厦新业产业区19号地鑫佳泓科技有限公司17000 甲级 和平大厦和平大厦来广营东路5号1200005年1月丙级尚古城写字楼尚古城写字楼来广营东路5号贵特物业12000 02年乙级佳境天城佳境天城中环南路甲2号英大置业有限公司37000 03年商住望京大厦望京大厦望京中环南路北京国际技术合作中心34000 98年乙级四强写字
27、楼四强写字楼花家地街13号四强实业发展公司20002000年乙级建协大厦建协大厦大山子北海房地产公司4500 05年5月乙级鹏景阁鹏景阁LOFTEL湖光中街一号巨朋投资公司1700005年6月商住星源国际星源国际广顺北大街（体育广场北侧）利达汇通房地产公司10219604年10月商住博泰大厦博泰大厦望京西园博泰隆房地产有限公司2400003年10月甲级总总 供供 给给 量量:473751 平平 方方 米米办办公公物物业业目目前前供供给给状状况况表表望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 31 页 思源顾问办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资
28、状况项目名称项目名称地理位置地理位置投资开发商投资开发商规模规模（平米）（平米）使用使用时间时间博雅国际中心博雅国际中心新兴产业开发区利泽中一路世纪恒成建设开发公司270002006年底望京国际商业中心望京国际商业中心望京中东部商业中心区正鹏房地产开发有限公司1700002007年嘉美风尚中心嘉美风尚中心望京中东部商业中心区北京金冠达房地产开发有限公司800002007年爱立信中国研发总爱立信中国研发总院以及爱立信中国院以及爱立信中国地区总部地区总部望京高新技术产业园区爱立信一期：42000 2006年博泰金卡中心博泰金卡中心高新技术产业园区博泰隆房地产开发有限公司203002005年摩托罗拉
29、园区以及摩托罗拉园区以及摩托罗拉研发中心摩托罗拉研发中心望京高新技术产业园区摩托罗拉一期：550002005.10总供给量总供给量:394300 平平 方方 米米办公物业未来两年供给状况表办公物业未来两年供给状况表望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 32 页 思源顾问办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况 办公物业开发缓慢，项目稀缺，规模较小办公物业开发缓慢，项目稀缺，规模较小 目前可调研到的已入住办公物业项目目前可调研到的已入住办公物业项目17个，在建项目个，在建项目5个个 目前市场供给总量为目前市场供给总量为473751平米平米,
30、未来两年供给量超过未来两年供给量超过394300平米平米 区域办公物业分布区位特征明显，区域办公物业分布区位特征明显，55%的物业集中在北部产业园内，近两年新的物业集中在北部产业园内，近两年新开发物业多集中在中东部商业中心开发物业多集中在中东部商业中心望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 33 页 思源顾问办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况 已入住办公物业项目开发规模表（平方米）已入住办公物业项目开发规模表（平方米）办公物业项目规模较 小，44%物业规模普遍 集中在1200020000 平方米之间，属于小 体量办公楼；其中一座大体量
31、物业 属于商住楼，对于开发 商而言，商务氛围还尚 未形成状况下，小体量 办公搂在投资开发方面 降低了很大风险 ；大体量写字楼项目是目 前市场中的空档。望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 34 页 思源顾问办公物业市场开发投资状况办公物业市场开发投资状况办公物业级别统计表（平方米）办公物业级别统计表（平方米）纯写字楼与商住楼目前 在开发总量中各占55%、45%。甲级及乙级写字楼开发量 较少，满足不了区域市场 大中型企业的办公需求。目前市场中1个大体量商住 楼在一定程度上缓解了 区域办公物业的不足，满足 了部分小型企业办公需求望京区域办公及商业物业
32、市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 35 页 思源顾问二、办公物业市场分析二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景（四）办公物业市场发展前景望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 36 页 思源顾问办公物业销售与租金水平状况办公物业销售与租金水平状况 项目销售价格 元/租金水平 元/日物业级别望京科技创业园只租不售2丙级众运大厦2.6丙级洛娃
33、科技大厦3.5乙级爱慕大厦只租不售3正汇科技大厦不详2.5乙级叶青大厦74803.5甲级中辰写字楼80003乙级鑫佳泓大厦3.5甲级博泰金卡中心整售2.2甲级和平大厦1.9乙级尚古城写字楼1.6乙级佳境天城88003.50商住望京大厦不详3.8乙级四强写字楼不详2.8乙级建协大厦不详2.3LOFTEL87002.6商住星源国际78002.7商住博泰大厦88002.8甲级区域项目平均售价8263元/平米平均租价2.58元/日/平米望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 37 页 思源顾问办公物业销售与租金水平状况办公物业销售与租金水平状况 早期开发办
34、公物业以租赁为主 现有销售项目多为近两年开发 楼盘，售价集中在7800-8800 元/平米左右 销售楼盘价格与区域内部分 高档住宅楼盘价格持平，具有 一定的升值空间 图表中最高售价的博雅国际 中心售价12000元/平米，目前 没有开盘望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 38 页 思源顾问办公物业销售与租金水平状况办公物业销售与租金水平状况 租金中均包含了物业 管理费用 区域内办公物业租金 以2-2.5元/日/平米为主 区域平均租金为2.58 元/日/平米 除部分项目外，区域 租金水平比较平稳，起伏不大 物业租金水平的地理 区位性特征强办公物业项
35、目租金水平图办公物业项目租金水平图望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 39 页 思源顾问办公物业销售与租金水平状况办公物业销售与租金水平状况物业租金水平的地理区位性特征明显物业租金水平的地理区位性特征明显高新产业科技园区高新产业科技园区影响因素：影响因素：政策优势、办公物业集中、市场供不应求项目个数项目个数：8个租金水平租金水平：2.5-3.5元/日/平米中东部商业中心区中东部商业中心区影响因素：影响因素：新兴商业中心、商务氛围不够成熟项目个数：项目个数：4个租金水平：租金水平：2-3元/日/平米南部建成区南部建成区影响因素：影响因素：临近燕莎
36、丽都商圈、商务氛围成熟、交通便利项目个数：项目个数：3个租金水平：租金水平：2.8-3.8元/日/平米来广营来广营影响因素：影响因素：地理位置偏远项目个数项目个数：2个租金水平：租金水平：1.6-1.9元/日/平米望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 40 页 思源顾问二、办公物业市场分析二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景（四）办公物业市场发展前景望京区域办公及
37、商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 41 页 思源顾问北京松下北京金汉王系统工程北京天利深冷设备北京晓星电脑技术北京双鹤药业、北京赛多利斯仪器系统北京津港储运北京泰富德实业办公物业入住企业分析办公物业入住企业分析 高新技术产业园区内的重点企业高新技术产业园区内的重点企业洛娃科技实业北京爱慕制衣北京叶氏企业集团中石化博泰金卡集团北京鑫佳泓科技发展北京北汽众运汽车贸易 自建办公物业企业望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 42 页 思源顾问办公物业入住企业类型明细办公物业入住企业类型明细名称名称公司类别公司类别四强
38、写字楼四强写字楼旅游、食品、图文设计、广告、眼镜、艺术、房地产广告、咨询、通讯、装饰望京大厦望京大厦杂志、学会、招待所、工程、装饰工程博泰大厦博泰大厦物业公司、银行、健身、医疗、设备、电子、律师、影视、投资、设计、协会津港储运大厦津港储运大厦海关储运公司、银行、餐饮、生物医学、绿化、通讯、商贸、科研、旅游、广告、软件开发洛娃大厦洛娃大厦电子研发、日化用品、乳业、房地产、培训、数码、贸易、饮品、机械众运大厦众运大厦政府机关、酒楼、贸易、技术研发、通讯、广告、数码、综合类叶青大厦叶青大厦商贸、物流、电子科技研发、广告中辰大厦中辰大厦研发、建筑、机械、医疗、投资、运动望京科技创业园望京科技创业园电子
39、与信息技术(376)、先进制造技术(30)、航空航天技术(2)、环境保护新技术(11)、生物工程和新医药技术(24)现代农业技术(3)、其它在传统产业改造中应用的新工艺、新技术(24)、新材料及应用技术(26)、新能源与高效节能技术(14)鑫佳泓大厦鑫佳泓大厦科研爱慕大厦爱慕大厦电器、贸易、建设开发、服装、电影、规划设计、大型顾问公司佳境天城佳境天城旅游、顾问、商贸、建筑装饰、艺术、投资、美容、科技、材料、环境、食品、网络、报社、汽车俱乐部、影视、运输利景名门利景名门旅游、服装、广告、投资星源国际星源国际医疗、美容、通讯、贸易、房地产、律师所、食品、建材、装饰、杂志物流、广告和平大厦和平大厦家
40、居城、货运公司、户外运动公司望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 43 页 思源顾问办公物业入住企业类型比例办公物业入住企业类型比例类型类型数量数量所占比例所占比例大型综合类大型综合类3 30.37%0.37%房地产房地产6 60.73%0.73%各类组织各类组织16161.95%1.95%广告、文化、艺术、广告、文化、艺术、影视影视35354.27%4.27%国际大型公司国际大型公司17172.07%2.07%建筑、工程、设备建筑、工程、设备31313.78%3.78%教育教育3 30.37%0.37%客服类客服类17172.07%2.07%旅
41、游旅游4 40.49%0.49%律师会计事务所律师会计事务所3 30.37%0.37%其他其他4 40.49%0.49%生物医学、医药、生物医学、医药、美容美容40404.88%4.88%食品食品5 50.61%0.61%体育健身体育健身1 10.12%0.12%投资、贸易投资、贸易51516.22%6.22%网络、通讯、电子、网络、通讯、电子、科技科技44944954.76%54.76%银行银行3 30.37%0.37%杂志杂志5 50.61%0.61%政府政府2 20.24%0.24%装饰装饰5 50.61%0.61%咨询顾问咨询顾问10101.22%1.22%高科技高科技11011013
42、.41%13.41%合计合计820820100.00%100.00%望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 44 页 思源顾问望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 45 页 思源顾问办公物业入住企业类型分析办公物业入住企业类型分析 经过市场调查搜集到经过市场调查搜集到820个已经入住的企业名单，通过分析，将个已经入住的企业名单，通过分析，将820个企业个企业共分为共分为22种企业类型，其中多数企业为：种企业类型，其中多数企业为：p 广告、文化、艺术、影视类；广告、文化、艺术、影视类；p 建筑、工程、设
43、备类；建筑、工程、设备类；p 生物医学、医药、美容类；生物医学、医药、美容类；p 投资、贸易类；投资、贸易类；p 网络、通讯、电子、科技类；网络、通讯、电子、科技类；p 高科技类。高科技类。此六类企业共有此六类企业共有716家，占总入住企业数量的家，占总入住企业数量的87.32，其中网络、通讯、，其中网络、通讯、电子、科技类企业所占比例又是最大，数量达到电子、科技类企业所占比例又是最大，数量达到449个，但大部分都在望京科个，但大部分都在望京科技园中（技园中（376个）；近期望京写字楼入住的企业多为科技、广告、装饰、客个）；近期望京写字楼入住的企业多为科技、广告、装饰、客服、物流类公司，例如星
44、源国际项目（见附表）。服、物流类公司，例如星源国际项目（见附表）。望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 46 页 思源顾问北京百艺源装饰有限公司北京百艺源装饰有限公司B B座新加座新加视辉煌广告有限公司视辉煌广告有限公司B B座新加座新加伊淑颜女子美体伊淑颜女子美体SPASPA馆馆B B座新加座新加北京嘉华博达科技有限公司北京嘉华博达科技有限公司B B座新加座新加北京瑞京傲烽商贸有限公司北京瑞京傲烽商贸有限公司B B座新加座新加北京永丰智业有限公司北京永丰智业有限公司B B座新加座新加北京依格娜国际皮革制品销售分公司北京依格娜国际皮革制品销售分公
45、司B B座新加座新加博宇物流（北京博宇物流（北京)有限公司有限公司B B座新加座新加北京宏亿萌科技开发有限公司北京宏亿萌科技开发有限公司B B座新加座新加北京晨辉日升光技术有限公司北京晨辉日升光技术有限公司B B座新加座新加希思科技希思科技B B座新加座新加韩国公司韩国公司B B座新加座新加北京天昊天航空运输代理有限公司北京天昊天航空运输代理有限公司B B座新加座新加北京天纪通航空运输代理有限公司北京天纪通航空运输代理有限公司B B座新加座新加北京普斯维斯石油技术有限公司北京普斯维斯石油技术有限公司B B座新加座新加北京市佑林装璜材料有限公司北京市佑林装璜材料有限公司B B座新加座新加星星源源
46、国国际际新新入入住住企企业业名名单单望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 47 页 思源顾问办公物业入住企业使用面积区间办公物业入住企业使用面积区间项目项目 规模规模 平米平米 开间面积开间面积望京科技创业园望京科技创业园70000众运大厦众运大厦2000027-800 洛娃科技大厦洛娃科技大厦1546450-150正汇科技大厦正汇科技大厦1800079-1100叶青大厦叶青大厦50000280-1500中辰写字楼中辰写字楼17386鑫佳泓大厦鑫佳泓大厦17000200博泰金卡中心博泰金卡中心50-2000 和平大厦和平大厦12000尚古城写字楼
47、尚古城写字楼120008000爱慕大厦爱慕大厦212052000佳境天城佳境天城37000113390望京大厦望京大厦34000562四强写字楼四强写字楼2000100,150建协大厦建协大厦4500随意分割鹏景阁鹏景阁LOFTELLOFTEL17000181；169；星源国际星源国际10219660,130博泰大厦博泰大厦24000114-1200 银时国际大厦银时国际大厦34000400蓝涛中心蓝涛中心3000092-400目前望京办公物业单体规模都不目前望京办公物业单体规模都不大，开间面积从最小的大，开间面积从最小的30平方米平方米左右到几千平方米的均有，但主左右到几千平方米的均有，但主
48、要面积开间处在要面积开间处在100-300平方米平方米左右，这样的面积区间比较受欢左右，这样的面积区间比较受欢迎，多为中小型企业购买。迎，多为中小型企业购买。望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 48 页 思源顾问小结小结p 目前望京区域办公物业有各自主要入住企业特点，例如，佳境天城主要以目前望京区域办公物业有各自主要入住企业特点，例如，佳境天城主要以科技、广告、影视、贸易为主；星源国际以医疗、美容、律师、贸易为主；科技、广告、影视、贸易为主；星源国际以医疗、美容、律师、贸易为主；众运大厦以数码、贸易、科技为主；望京科技园以高科技为主；洛洼大厦众
49、运大厦以数码、贸易、科技为主；望京科技园以高科技为主；洛洼大厦以贸易、电子、日化用品为主；中辰大厦以建筑、机械为主；爱慕大厦以以贸易、电子、日化用品为主；中辰大厦以建筑、机械为主；爱慕大厦以国际大型公司为主；国际大型公司为主；p 入住企业呈现区域性特点：北部以电子、科技、高新技术为主，且多为规入住企业呈现区域性特点：北部以电子、科技、高新技术为主，且多为规模较大、档次较高的写字楼；南部多为早期开发的写字楼物业，规模较小，模较大、档次较高的写字楼；南部多为早期开发的写字楼物业，规模较小，属中低档档次物业；属中低档档次物业；p 国际大型公司在望京已经达到国际大型公司在望京已经达到17家，主要进驻在
50、档次较高的写字楼；家，主要进驻在档次较高的写字楼；p 入住企业（除望京科技园外）以中小型发展型企业居多，需求面积多为入住企业（除望京科技园外）以中小型发展型企业居多，需求面积多为100300平方米平方米望京区域办公及商业物业市场分析报告望京区域办公及商业物业市场分析报告2023年1月第 49 页 思源顾问二、办公物业市场分析二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业类型分析（三）办公物业入住企业类型分析（四）办公物业市场发展前景（四）办公物业市场发展前景望京区域办公及商业
