1、4业主、业主大会业主、业主大会与业主委员会与业主委员会本章要点本章要点 业主、业主大会与业主委员会在物业管理中具有业主、业主大会与业主委员会在物业管理中具有举足轻重的作用。本章介绍业主的权利和义务，举足轻重的作用。本章介绍业主的权利和义务，业主大会的筹备和召开，业主大会讨论决定的事业主大会的筹备和召开，业主大会讨论决定的事项和决议的形成，业主委员会的组成和职责，业项和决议的形成，业主委员会的组成和职责，业主委员会与居民委员会的关系，业主委员会与物主委员会与居民委员会的关系，业主委员会与物业服务企业的关系。管理规约和业主大会议事规业服务企业的关系。管理规约和业主大会议事规则的制定。则的制定。4.
2、1业主业主4.1.1业主的定义业主的定义业主是指房屋的所有权人。房屋所有权有专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权之分，即业主既享受专有权人的权利、又享受共有权人的权利、同时还享受共同管理权人的权利。4.1.2业主的权利与义务业主的权利与义务1）业主的权利（1）业主的物的权利业主作为专有权人的权利 业主依法行使对专有部分的占有、使用、收益和处分的权利。业主作为共有权人的权利 业主可对共有部分行使使用和收益的权利。业主作为共同管理权人的权利 业主作为建筑物管理团体的一个成员，享有每个成员应有的表决权、订约权、请求权、选举权、监督权等权利。4.1.2业主的权利与义务业主的权利与义务1）业主
3、的权利）业主的权利（2）业主在物业管理活动中的权利）业主在物业管理活动中的权利按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业的服务按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业的服务提议召开业主大会会议，并就物业管理事项提出建议提议召开业主大会会议，并就物业管理事项提出建议提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议参加业主大会会议，行使投票权参加业主大会会议，行使投票权选举业主委员会委员，并享有被选举权选举业主委员会委员，并享有被选举权监督业主委员会的工作监督业主委员会的工作监督物业服务企业履行物业服务合同监督物业服务企业履行物业服务合同对物业共用部位、共
4、用设施设备和相关场地使用情况享对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权有知情权和监督权监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用和使用法律、法规规定的其他权利法律、法规规定的其他权利 4.1.2业主业主的权利和义务的权利和义务2）业主的义务）业主的义务（1）业主对应物的义务）业主对应物的义务业主作为专有权人的义务业主作为专有权人的义务 不得危及建筑物的安全，不得随意变动处于其专有部分内不得危及建筑物的安全，不得随意变动处于其专有部分内部的共有部分，不得损害其他业主的合法权益。部的共有部分，不得损害其他业主的合法
5、权益。业主作为共有权人的义务业主作为共有权人的义务 业主在行使共有权时，必须按照共有部分本来的种类、性业主在行使共有权时，必须按照共有部分本来的种类、性质、构造来使用。业主在使用共有的楼梯、平台、厕所、质、构造来使用。业主在使用共有的楼梯、平台、厕所、大门等设施时，必须顾及他人的利益。大门等设施时，必须顾及他人的利益。业主作为共同管理权人的义务业主作为共同管理权人的义务 业主作为共同管理权人应执行业主大会决议、遵守业主大业主作为共同管理权人应执行业主大会决议、遵守业主大会章程和管理规约、服从管理人管理、支付共同费用。会章程和管理规约、服从管理人管理、支付共同费用。4.1.2业主业主的权利和义务
6、的权利和义务2）业主的义务）业主的义务（2）业主在物业管理活动中的义务遵守管理规约、业主大会议事规则遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定按照国家有关规定交纳专项维修资金按时交纳物业服务费用法律、法规规定的其他义务4.2业主大会业主大会4.2.1业主大会的性质业主大会的性质业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。4.2.2首次业主大会会议的召开条件首次业主大会会议的召开条件
7、物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，就具备了首次业主大会会议的召开条件。符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。4.2.3业主大会的筹备业主大会的筹备1）首次业主大会会议的筹备首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会
8、组织业主推荐。筹备组应自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。2）二次业主大会会议召开第二次及以后的业主大会会议，由业主委员会主持召开。4.2.4业主大会的形式业主大会的形式业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议按照业主大会议事规则规定的时间和周期由业主委员会组织召开。业主大会临时会议是因特殊情况而临时举行的会议。4.2.5业主大会的决定业主大会的决定1）业主大会讨论决定的事项）业主大会讨论决定的事项（1）制定和
9、修改业主大会议事规则）制定和修改业主大会议事规则（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员）选举业主委员会或者更换业主委员会成员（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金（6）改建、重建建筑物及其附属设施）改建、重建建筑物及其附属设施（7）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用（8）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案）制定物业服务内
10、容、标准以及物业服务收费方案（9）改变共有部分的用途）改变共有部分的用途（10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项4.2.5业主大会的决定业主大会的决定2）业主投票权的确定）业主投票权的确定业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。业主大会确定业主投票权数，可按下列方法认定专有部分面业主大会确定业主投票权数，可按下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（积和建筑物总面积：（1）专有部分面积按照不动产登记簿记）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积
11、载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主大会确定业主投票权数，可按下列方法认定业主人数和业主大会确定业主投票权数，可按下列方法认定业主人数和总人数：（总人数：（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有
12、部分的，按交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（一人计算；（2）总人数，按照前项的统计总和计算。）总人数，按照前项的统计总和计算。4.2.5业主大会的决定业主大会的决定3）业主大会的决定的形成业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。4.3业主委员会业主委员会4.3.1业主委员会的产生业主委员会的产生1）业主委员会的性质业主委员会是业主大会的执行机构，是在物业管理活
13、动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会对业主大会负责。4.3.1业主委员会的产生业主委员会的产生2）业主委员会的组成业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（1）具有完全民事行为能力；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（5）具有一定的组织能力；（6）具备必要的工作时间。4.3.1业主委员会的产生业主委员会的产生3）业主委员会的备案业主委员会应自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道
14、办事处、乡镇人民政府办理备案手续：（1）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（2）管理规约；（3）业主大会议事规则；（4）业主大会决定的其他重大事项。4.3.2业主委员会的职责业主委员会的职责1）业主委员会的职责）业主委员会的职责（1）执行业主大会的决定和决议。）执行业主大会的决定和决议。（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况。）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况。（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业
15、服务合同。助物业服务企业履行物业服务合同。（5）监督管理规约的实施。）监督管理规约的实施。（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用。）组织和监督专项维修资金的筹集和使用。（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。（9）业主大会赋予的其他职责。）业主大会赋予的其他职责。4.3.2业主委员会的职责业主委员会的职责2）业主委员会向业主公布的资料（1）管理规约、业主大会议事规则；（2）业主大会和业主委员会的决定；（3）物业服务合同；（4）专项维修资金的筹集、使用
16、情况；（5）物业共有部分的使用和收益情况；（6）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；（7）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（8）其他应当向业主公开的情况和资料。4.3.3业主委员会会议和工作档案业主委员会会议和工作档案1）业主委员会会议业主委员会要按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。4.3.3业主委员会会议和工作档案业主委员会会议和工作档案2）业主委员会工作档案 业主委员会要建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：（1）业主大会、业主委员
17、会的会议记录；（2）业主大会、业主委员会的决定；（3）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；（4）业主委员会选举及备案资料；（5）专项维修资金筹集及使用账目；（6）业主及业主代表的名册；（7）业主的意见和建议。4.3.3业主委员会会议和工作档案业主委员会会议和工作档案3）业主委员会印章管理业主委员会要建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，要根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，要根据业主委员会会议的决定。4.3.4业主委员会委员资格和增补业主委员会委员资格和增补1）业主委员会委员资格终止业主委员会委员资格有下列情况之一的，自行终止：（1）因
18、物业转让、灭失等原因不再是业主的；（2）丧失民事行为能力的；（3）依法被限制人身自由的；（4）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。2）业主委员会委员增补业主委员会任期内，委员出现空缺时，要及时补足。4.3.5业主委员会换届业主委员会换届1）业主委员会的任期业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会任期届满前3个月，要组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。4.
19、3.5业主委员会换届业主委员会换届2）业主委员会换届时应做的工作（1）起草本届业主委员会工作情况的报告；（2）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（3）确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权数；（4）将新一届业主委员会成员候选人的简历、房屋产权证号、交纳物业服务费的证明等在物业管理区域内进行公示；（5）做好召开业主大会会议的其他准备工作。4.3.6业主委员会的活动经费及活动场业主委员会的活动经费及活动场所所1）业主委员会的工作经费业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，要定期在物业管理区域内公
20、告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。2）业主委员会的活动场所业主委员会的活动场所，有条件的可在物业管理用房中安排。新建住宅小区已按规定提供物业管理用房的，可在其中划出一定面积作为业主委员会的活动用房；原有住宅小区实施物业管理的，可在原有配套用房或补建项目中统筹解决。4.4管理规约和业主大会议事规则管理规约和业主大会议事规则4.4.1管理规约管理规约1）管理规约的概念和性质管理规约，指业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。2）管理规约的特征（1）
21、业主意思自治。（2）订立程序严格。（3）效力至上。4.4.1管理规约管理规约3）管理规约的内容）管理规约的内容（1）管理区域物业的名称、地点、面积、户数等基本情况；）管理区域物业的名称、地点、面积、户数等基本情况；（2）共用部分的持份比例、全体共用部分和局部共用部分）共用部分的持份比例、全体共用部分和局部共用部分的范围等共用部分的分摊和使用情况；的范围等共用部分的分摊和使用情况；（3）业主大会及其管理机构的设置、人数、权限、运作方）业主大会及其管理机构的设置、人数、权限、运作方式，业主投票权的计算；管理人员的选举、任期、解任及式，业主投票权的计算；管理人员的选举、任期、解任及职责；业主会议和管
22、理人员会议的召开；管理费用的缴纳职责；业主会议和管理人员会议的召开；管理费用的缴纳等业主共同事务的管理情况；等业主共同事务的管理情况；（4）不得改变物业的使用目的，禁止堆放危险物品及影响）不得改变物业的使用目的，禁止堆放危险物品及影响环境卫生的物品，禁止饲养妨碍他人的动物或宠物等住宅环境卫生的物品，禁止饲养妨碍他人的动物或宠物等住宅专有部分使用的限制情况；专有部分使用的限制情况；（5）规定共用部分设施设备及其它附属设施的使用方法等）规定共用部分设施设备及其它附属设施的使用方法等共用部分的使用情况；共用部分的使用情况；（6）规定业主违反管理规约的责任等。）规定业主违反管理规约的责任等。4.4.1
23、管理规约管理规约4）管理规约的效力）管理规约的效力（1）管理规约的生效条件）管理规约的生效条件 业主须有相应的行为能力，业主的意思表示真实，规约的业主须有相应的行为能力，业主的意思表示真实，规约的内容不得违反法律的强行性规定及公序良俗。内容不得违反法律的强行性规定及公序良俗。制定和修改管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过制定和修改管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（2）管理规约的生效时间）管理规约的生效时间 规约本身有生效时间的，依规约规定；规约未规定生效时规约本身有生效时间的，依规约规定；规约未规定生效时间
24、的，自规约订定之日起生效。间的，自规约订定之日起生效。（3）管理规约对人的效力）管理规约对人的效力 管理规约的效力除对设定当事人有效外，业主转让物业或管理规约的效力除对设定当事人有效外，业主转让物业或发生继承时，管理规约对受让人和继承人同样有效。发生继承时，管理规约对受让人和继承人同样有效。（4）管理规约的地域效力）管理规约的地域效力 管理规约的地域效力是整个物业区，对物业区以外的业主管理规约的地域效力是整个物业区，对物业区以外的业主和使用人的行为不发生效力。和使用人的行为不发生效力。4.4.1管理规约管理规约5）管理规约的订立管理规约一般由业主委员会负责草拟，并且经过业主大会或者业主代表大会
25、审议批准。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。4.4.2业主大会议事规则业主大会议事规则1）业主大会议事规则的含义业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。4.4.2业主大会议事规则业主大会议事规则 2）业主大会议事规则的内容（1）业主大会的议事方式。（2）业主大会的表决程序。（3）业主投票权确定办法。（4
26、）业主委员会的组成和成员任期。（5）其他有关业主大会活动的事项做出规定。4.5业主委员会与物业服务企业、居民委业主委员会与物业服务企业、居民委员会的关系员会的关系4.5.1业主委员会与物业服务企业的关系业主委员会与物业服务企业的关系1）法律上的平等地位关系2）经济上的有偿服务关系3）工作上的监督合作关系4.5.2业主委员会与居民委员会的关系业主委员会与居民委员会的关系1）业主委员会与居民委员会的区别业主委员会与居民委员会是两种性质不同的自治组织，在法律基础、权利行使、人事权利、经费来源等方面有着明显的区别。4.5.2业主委员会与居民委员会的关系业主委员会与居民委员会的关系2）业主委员会与居民委
27、员会的联系）业主委员会与居民委员会的联系（1）从组织性质来说，居民委员会和业主委员会两者都是）从组织性质来说，居民委员会和业主委员会两者都是群众性自治组织，都具有代表和维护居民（业主）权益的群众性自治组织，都具有代表和维护居民（业主）权益的性质；性质；（2）从管理范围上来说，两者管理和服务的地域范围相重）从管理范围上来说，两者管理和服务的地域范围相重叠，即管理范围为整个住宅小区；叠，即管理范围为整个住宅小区；（3）从服务对象来说，两者服务的对象具有交叉性，居民）从服务对象来说，两者服务的对象具有交叉性，居民委员会服务的对象为全体居民，包含居民中的具有业主身委员会服务的对象为全体居民，包含居民中
28、的具有业主身份的居民；份的居民；（4）从工作内容上来说，两者都有改善小区环境，维护小）从工作内容上来说，两者都有改善小区环境，维护小区卫生和治安秩序，提高居民（业主）生活质量的职责；区卫生和治安秩序，提高居民（业主）生活质量的职责；（5）从工作目标上来说，两者都以创建文明和谐社区为共）从工作目标上来说，两者都以创建文明和谐社区为共同目标。同目标。4.5.2业主委员会与居民委员会的关系业主委员会与居民委员会的关系3）业主委员会与居民委员会的关系（1）两者是团结协作的关系（2）两者是监督与被监督的关系 业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会工作，并接受其指导和监督。复习思考题复习思考题1简述业主的权利和义务。2首次召开业主大会的条件？3业主大会的筹备工作有哪些内容？4业主大会的形式有哪些？5简述业主大会讨论决定的事项。6业主投票权如何确定？7简述业主委员会的8业主委员会委员的条件有哪些？9简述业主委员会职责。10简述业主委员会与物业服务企业的关系。11简述业主委员会与居民委员会的关系。
