1、1 1住宅住宅设计要点设计要点解读解读研发支持中心2011年12月2目目 录录楼层的划分及产品形式楼层的划分及产品形式1 12 24 4楼梯及电梯楼梯及电梯案例分析案例分析3 3住宅间距住宅间距5 5居住区相关规范居住区相关规范3 3楼层的划分及产品形式楼层的划分及产品形式4p低层住宅为1F3F；p多层住宅为4F6F；p中高层住宅为7F9F；p高层住宅为10F;p高度超过100m时，为超高层。1F2F3F低层(1F-3F)1F2F3F4F5F6F多层(4F-6F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F中高层(7F-9F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F高层(10F)10F超高层(100m)住
2、宅按层数划分如下：住宅按层数划分如下：5p一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系容积率与产品形态容积率与产品形态低层多层中高层 高层6容积率与产品形态容积率与产品形态7楼梯及电梯楼梯及电梯812-18层18层以上1-6层7-11层超高层楼梯及电梯楼梯及电梯9顶层为跃层住宅时，六层部分不计层数。其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯。16米1F2F3F4F5F6F跃层p无电梯住宅不应超过六层。1-61-6层住宅层住宅10p7层及7层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。电梯不应与卧室、起居室紧邻布置，受条件限
3、制需要紧邻布置时，必须采取有效的隔音和减震措施。超过六层的塔式住宅应设封闭楼梯间，如户门采用乙级防火门时可不设。16米1F2F3F4F5F6F7F电梯7-117-11层住宅层住宅11优：核心筒面积小，使用率较高；楼梯间自然采光；核心筒规整，户型对称。劣：户型进深随之加大，影响采光；受电梯影响，在起居室须采取有效的隔音和减震措施；优：楼梯间自然采光，户型进深小，采光好，劣：核心筒面积较大，使用率较低，且需牺牲一户部分使用面积；且有噪音震动影响。p7层及7层以上的住宅核心筒的几种常见形式12p十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯（消防电梯）。12-18
4、12-18层住宅层住宅13优：用于楼门门面宽较宽，且户型规整楼体，核心筒自然采光，将电梯对户内的影响减弱到最小。劣：核心筒面积增大，使用率减小，路线长，直达性不强。优：楼体电梯共用前室，减少面积提高使用率，直达性强，楼梯间、电梯厅自然通风采光，劣：电梯井贴近住户，有震动和噪音影响。p1218层住宅核心筒的几种常见形式14p根据高规要求，18层以上（不含）单元式住宅，需设置两个安全出口，每个疏散口有独立的前室并有独立的防烟楼梯间。在设置两个独立楼梯间确实困难的情况下，可设置剪刀梯且有各自的消防前室。在塔楼中，如设置独立的消防前室确有困难，可设置共用前室，但必须有加压送风设备。1818层以上住宅层
5、以上住宅15p 什么是剪刀梯：多用于18层以上的住宅，其特点是：在同一楼梯间里设置了两个楼梯，具有两条垂直方向疏散通道的功能。剪刀楼梯在平面设计中可利用较狭窄的空间，设置两部楼梯，因而提高了建筑面积使用率。16优：楼梯间自然采光通风，电梯井紧贴楼梯间，对住户的影响不大。劣：电梯厅需人工照明，去往楼梯间的路线过长。优：楼梯间、电梯前室自然采光通风，电梯、楼梯间直达性较强。电梯与住户之间设有管道井进行空间过度，减少电梯运行的震动和噪音影响。p剪刀梯与电梯结合的几种常见形式175.12大地震后，西南地区的高层都强制要大地震后，西南地区的高层都强制要求设置避难层求设置避难层超高层超高层p建筑高度超过1
6、00m的公共建筑，应设置避难层，并应符合下列规定：避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层。避难层可兼作设备层。18封闭楼梯间：设有能阻挡烟气的双向弹簧门的楼梯间。高层建筑的封闭楼梯间的门应为乙级防火门防烟楼梯间：在楼梯间入口处设有前室（面积不小于6平方米，并设有防排烟设施）或设专供排烟用的阳台、凹廊等，且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间附件：封闭楼梯间附件：封闭楼梯间/防烟楼梯间防烟楼梯间19住宅间距住宅间距20日照标准及气候区划住宅间距住宅间距塔式建筑与板式建筑p住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线
7、干扰等要求确定。日照间距民用建筑的防火间距住宅朝向耐火等级的划分住宅防火间距要求 侧面间距 21好朝向好朝向次好朝向p 在住宅建筑评价指标体系中有：“平均每套良好朝向的卧室、起居室面积以多者为优。”其中良好朝向是指南向和东南向；东向为次好朝向。住宅朝向住宅朝向北22p住宅类不能有纯北向套型设计规范要求：住宅立项的项目，不能出现纯北向的套型（即一套住宅里面的客厅、卧室等主要居室空间，不能全部朝北，至少有一个朝向南、东或西，并满足当地的日照要求）住宅朝向住宅朝向北为了满足规范和报规要求，每一套房，至少要有一个朝东或者朝西的外窗（如图中粉色户型）23h太阳高度角H前幢房屋檐口至地面高度；H1后幢房屋
8、窗台至地面高度。日照间距日照间距p日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。D（日照间距）（日照间距）H1hH北北24IIVIIVIIIVVIVVIVIII IIIIp住宅日照标准应符合下表规定日照间距日照间距/日照标准及气候区划日照标准及气候区划每个城市的规划管理部门依据全国气候区划图，结合每个城市不同的特点，制定不同的日照要求每个城市的规划管理部门依据全国气候区划图，结合每个城市不同的特点，制定不同的日照要求25p日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑板式建筑，是指塔式建筑
9、以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB日照间距日照间距/塔式建筑与板式建筑塔式建筑与板式建筑p板楼的日照遮挡，主要取决于前后间距；而塔楼的日照遮挡，主要取决于左右空隙板楼的日照遮挡，主要取决于前后间距；而塔楼的日照遮挡，主要取决于左右空隙26p民用建筑的耐火等级应分为一、二、三、四级。地下、半地下建筑(室)的耐火等级应为一级；重要公共建筑的耐火等级不应低于二级。高层建筑的耐火等级应分为一、二两级，一类高层建筑的耐火等级应为一级，二类高层建筑的耐火等级不应低于二级。裙房的耐火等级不应低于二级。高层建筑地下室的耐火等级应为一级。防火间距防火间距/耐火等级的划分耐火等级的划分27防火间距防火间距/住
10、宅防火间距要求住宅防火间距要求 13m高层（10F）高层（10F）9m高层（10F）群房6m群房群房28p住宅侧面间距，应符合下列规定：(1)板式住宅，多层之间不宜小于6m；多层建筑与多层建筑的防火间距应不小于6米，高层建筑与多层建筑的防火间距不小于9米，高层层与高层建筑的防火间距不小于13米。(2)高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素，适当加大间距。6m板式住宅多层（4F-6F）防火间距防火间距/侧面间距侧面间距13m9m高层高层多层6m多层29居住区相关规范居住区相关规范30基地机动车出人口位置规定住宅红线的退让居住区分级基地道路等级划分居住区相
11、关规范居住区相关规范31住住区分级区分级 居住区居住区 小区小区 组团组团 户数户数(户户)1000015000 20004000 300700 人口（人）人口（人）3000050000 700015000 10003000 p住区人口规模规定p住住区人口区人口规模越大，相应公建配套的比例越高；组团级配套比例最低，仅需满足最基本的生规模越大，相应公建配套的比例越高；组团级配套比例最低，仅需满足最基本的生活需求即可。活需求即可。32居住规模居住规模 居居 住住 区区 小小 区区 组组 团团 类别类别 建筑面积建筑面积 用地面积用地面积 建筑面积建筑面积 用地面积用地面积 建筑面积建筑面积 用地面
12、积用地面积 总总 指指 标标 10652700 （21653620）20654680(26555450)11762102(15462682)12823334(16824084)363854(7041354)5021070(8821590)教育教育 6001200 10002400 6001200 10002400 160400 300500 医疗卫生医疗卫生(含医含医院院)6080(160280)100190(260360)2080 40190 620 1240 文体文体 100200 200600 2030 4060 1824 4060 商业服务商业服务 700910 600940 4505
13、70 100600 150370 100400 金融邮电金融邮电(含银含银行、邮电局行、邮电局)2030(6080)2550 1622 2234 市政公用市政公用(含自含自行车存车处行车存车处)40130(460800)70300(500900)30120(400700)5080(450700)910(350510)2030(400550)行政管理行政管理 85150 70200 4080 30100 2030 3040 其其 中中 其他其他 公共服务设施控制指标(/千人)注：居住区级指标含小区和组团级指标，小区级含组团级指标，公共服务设施总用地的控制指标应符合表3.0.2 规定；总指标未含其
14、他类，使用时应根据规划设计要求确定本类面积指标；小区医疗卫生类未含门诊所；市政公用类未含锅炉房，在采暖地区应自行确定p公共服务设施控制指标 33注：小区路：建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于14m；无供热管线的不宜小于10m;组团路：建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于10m；无供热管线的不宜小于8m；在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情放宽，但应符合当地城市规划行政主管部门的有关规定。基地道路等级划分基地道路等级划分34宅间道路断面图示意居住小区级道路断面图示意居住组团级道路断面图示意p道路剖面示意图 35城市主干道城市次干道居住小区级道路居住组团级
15、道路宅间小路36p距大中城市主干道交叉口的距离，自道路红线交点量起不应小于70m；p距非道路交叉口的过街人行道（包括引道、引桥和地铁出入口）最边缘线不应小于5m；p距公共交通站台边缘不应小于10m；p距公园、学校、儿童及残疾人等建筑的出入口不应小于20m；p当基地通路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路连接；p与立体交叉口的距离或其它特殊情况时，应按当地规划主管部门的规定办理。70m70m城市主干道城市主干道 居住区10m10mBUSBUS站站学校学校出入口20m20m出入口基地机动车出人口位置规定基地机动车出人口位置规定 37 城市快速路城市道路中设有中央分隔带，具有四条以上的车道，全部或部分采
16、用立体交叉与控制出入，供车辆以较高的速度行驶的道路。p建筑物与城市道路或用地红线的距离：多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10m从建设部门获悉，今后，沿道路两侧新建、扩建、改建的建筑物应当按照规定后退道路红线。其中，沿城市主、次干路的各类建筑，后退距离应当不小于15m。按照要求，今后，沿城市快速路的各类建筑，后退距离应当不小于20米；沿城市主、次干路的各类建筑，后退距离应当不小于15m；沿城市支路的各类建筑，后退距离应当不小于10m；沿建制镇主要道路的各类建筑，后退距离应当不小于8m；沿建制镇一般道路的各类建筑，后退距离应当不小于5m；在道路交叉口的建筑，其后退距离还应当满足道路交通安全视
17、距要求。住宅红线的住宅红线的退让（如果规划意见书有具体要求，则按规划意见书执行）退让（如果规划意见书有具体要求，则按规划意见书执行）多、低层（1F-6F）10m道路高层5m383m3m多、低层（1F-6F）裙房道路p 沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其后退道路规划红线的距离不得小于3m。在市区旧区中心地段的商业街，按此规定控制确有困难的，经城市规划管理部门和公安交通管理部门核定，其后退距离可适当缩小。390D20 20D30 30D 无口 有口 无口 有口 无口 有口 无口 有口 01(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1(0)1
18、81(0)1(0)1(0)3(0)3(0)3(0)3(0)3(0)301(0)3(0)3(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3)453(0)3(0)3(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5)居住建筑 H60 3(0)5(3)5(3)5(3)5(3)7(5)7(5)7(5)道 路 宽 度 交 通 开 口 建 筑 高 度 建 筑 类 别 建设工程与一般城市道路红线之间的最小距离(米)摘自北京地区建设工程规划设计通则2.3.2-4北京地区住宅退让要求40案例分析案例分析41居住区人口规模规定建材市场京开高速京九铁路中铁黄土岗项目中铁黄土岗项目规划条件规划条件总占地面积总占地面积20862
19、8规划建筑面积规划建筑面积247620其中：建设用地面其中：建设用地面积积99048容积率容积率2.5代征地面积代征地面积109580建筑密度建筑密度25%规划用途规划用途居住用地建筑限高60米规划建筑面积：247620平方米。（其中约6万平方米为限价房；6万平方米为廉租房；12万平方米为商品房）42p本案中，建筑产品形态与容积率对应关系43东地块用地容积率建筑面积户型建筑面积面积占比规划套数套数占比二居9012150.0016.0%13521.81%三居12050880.0066.9%42468.50%四居1659900.0013.0%609.69%配套3100.004.1%合计76030.
20、0076030.00100.0%619100.00%39339.821.9376030.00商品房 容积率拆分西地块用地容积率建筑面积户型建筑面积面积占比规划套数套数占比一居室559900.0019.3%18025.53%二居室7539375.0076.8%52574.47%配套2000.003.9%合计51275.0051275.00100.0%705100.00%51275.00商品房19703.742.60其中，户型配比是根据市场研究的结论得出的其中，户型配比是根据市场研究的结论得出的44西地块用地容积率建筑面积物业类型分项面积户均面积规划套数公租房57600.0075768两限房576
21、00.0075768配套4800.00合计120000.00120000.001536120000.0040004.573.00政策房 居住区居住区 小区小区 组团组团 户数户数(户户)1000015000 20004000 300700 人口（人）人口（人）3000050000 700015000 10003000 总户数：总户数：619+705+1536=2860619+705+1536=286045道路红线建筑红线道路中心线p建筑物应距离城市道路或用地红线的程度：多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10M46p做总体规划之前，先进行地块价值分析居住价值：东地块西地块商业价值：中间规划路
22、两侧影响因素：京九铁路建材城京开高速城中村改善因素：东侧绿地西侧绿地西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N N京九铁路噪声影响京开高速噪声影响建材市场综合影响待拆迁城中村综合影响150米绿带改善环境降低噪声100米绿带改善环境47p确定规划设计原则西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1p 总建筑面积做满，实现总体2.5容积率；p 适度拆分总体容积率；p 拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率；p 所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；p 打造地块内部均质化优良环境。48p确定总体规划布
23、局方向西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N N中高端商品住宅区中端商品住宅区公租房限价房49高层（15-17F）高层（18-20F）政策房（21F）商业（2F）幼儿园东侧中高端商品住宅区西侧中端商品住宅区西侧政策房住宅区 规划及日照p规划方案50政策房出入口商品房出入口幼儿园出入口150m95m 出入口的设置51城市道理社区道路宅间小路 交通组织：一般来说，每个组团应有2个以上的机动车出入口，并与市政道路适当位置接驳；社区内部交通组织要满足日常出行、搬运家具、消防疏散的等方面的要求。52高层（15-17F）高层（18-20F）政策房（21F）商业（2F）幼儿园中高端商品住宅区 核心筒配备2台电梯，其中一台为消防电梯中端商品住宅区 需配备电梯 需设置两个安全出口或剪刀梯政策房住宅区 需配备电梯 需设置两个安全出口或剪刀梯 电梯及楼梯的配备：住宅电梯，一般按照每部电梯服务60-80户设置，如果单元总户数超过120，则建议至少设置三部电梯（其中含一部消防电梯）。53结语：结语：关于规划设计案例的分析，研发支持中心做了专题课件规划设计案例分析与鉴赏，其中包括大盘规划设计、高端项目规划、公寓类标准层划分及户型设计及其他的相关案例等各类型项目的分析与鉴赏，我们会安排专门的课程进行分享。54培训结束培训结束感谢聆听感谢聆听
