1、2023年1月16日星期一维修资金培训维修资金培训讲座主要内容 一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念 二、维修资金使用政策的主要内容二、维修资金使用政策的主要内容 三、案例说明三、案例说明建立维修资金制度的依据建立维修资金制度的依据 国家层面 1.物权法2.物业管理条例3.住宅专项维修资金管理办法（165号令）江苏省层面 1.江苏省物业管理条例 2.江苏省维修资金管理办法 苏州市层面 1.苏州市住宅区物业管理条例 2.苏州市住宅专项维修资金管理暂行办法一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念 1.什么是维修资金？使用是有限制的使用是有限制的用途限制用途限制 时间限制时间限制 情形限
2、制情形限制一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念用途限制 共用部位：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备：是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、绿地、道路、围墙、驳岸、路灯、沟渠、池、井、落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业用房等。一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念时间限制 保修期从哪一天开始？住宅共用部位、共用设施设备保修期年限自通过商品住宅交付住宅共用部位、共用设施设备保修期年限自通过商品住宅交付使用备案之
3、日起使用备案之日起。共用部位年限 一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限使用年限；二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为墙面的防渗漏，为5年年 共用设施设备年限 建设工程的保修范围和保修期限根据国家规定执行。保修的期限建设工程的保修范围和保修期限根据国家规定执行。保修的期限按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。其他设备设施保修期如下：电梯的原则确定。其他设备设
4、施保修期如下：电梯24月，配电设备月，配电设备24月，供水设备月，供水设备 24月，监控智能化设备月，监控智能化设备24月，消控设备月，消控设备 24月，电月，电信设备终身，道路信设备终身，道路12月，绿化月，绿化24月，电气月，电气24月。除此之外的设备月。除此之外的设备设施保修期如国家有规定的则不少于国家有关规定的最低期限。设施保修期如国家有规定的则不少于国家有关规定的最低期限。一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念情形限制 6种情形不能使用维修资金：1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、
5、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；3.应当由责任人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念情形限制 6种情形不能使用维修资金：4.经营性设施设备以及根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；5.业主专有部位、专有设施设备的维修和更新、改造费用；6.其他不应当列支的情形。一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念 2.资金的所有人是谁？业主是否能提取？房屋过户怎么办？房屋拆迁怎么办？用完了怎么办？一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念 2.资金的所有人是谁？业
6、主是否能提取？只能使用，不能提取房屋过户怎么办？房屋拆迁怎么办？用完了怎么办？一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念 2.资金的所有人是谁？业主是否能提取？只能使用，不能提取房屋过户怎么办？与新业主结算或赠送房屋拆迁怎么办？用完了怎么办？一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念 2.资金的所有人是谁？业主是否能提取？只能使用，不能提取房屋过户怎么办？与新业主结算或赠送房屋拆迁怎么办？房屋灭失，可以退付用完了怎么办？一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念 2.资金的所有人是谁？业主是否能提取？只能使用，不能提取房屋过户怎么办？与新业主结算或赠送房屋拆迁怎么办？房屋灭失，可以退付用
7、完了怎么办？用完后业主还要续筹一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念 3.维修资金有利息吗？一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念 4.商品住宅专项维修资金分3种：商品房维修资金 开发商（业主）交存的 小区共有维修资金 公共收益交存 电梯消防专项维修资金 开发商交存 注：电梯消防维修资金是根据省条例规定 建立的，是一种新的维修资金。一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念 4.3种建账方式小区共有维修资金 核算到小区一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念 小区共有维修资金 公共收益交存 物业小区可根据实际情况设立小区共有维修资金，下列各项应当作为住宅小区共有维修资金：（一
8、）利用共用部位、共用设施设备进行经营的，经营所得收益的 70，物业服务合同另有约定的除外；（二）住宅共用设施设备报废后回收的残值；（三）其他应当计入小区共有维修资金的资金。一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念 小区共有维修资金 公共收益交存讲座主要内容 一、维修资金的基本概念一、维修资金的基本概念 二二、维修资金使用政策的主要内容、维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容1.使用应由谁申请？使用应由谁申请？由物业服务企业提出申请由物业服务企业提出申请 这是企业的一项义务，是物业服务的内容；这是企业的一项义务，是物业服务的内容；如果没
9、有物业企业，由业主委员会提出申请；如果没有物业企业，由业主委员会提出申请；如果都没有，由相关业主提出申请。如果都没有，由相关业主提出申请。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？使用该怎样申请？步骤是怎样的？提供哪些材料？（1）提出房屋维修资金使用申请（2）提供业主诉求或物业对需维修项目日常检查情况（3）填写昆山市房屋维修资金使用备案表（4）维修和更新、改造方案（改造方案需经属地街道社区、业主委员会、业主代表签字同意 并盖章）需注意：a.预算超过50万元以上的项目，社区居委会应要求申请人进行公开招标，确定中标单位后将工程造价、施工方案等内容上报至
10、街道办事处或区镇物业管理办公室，由街道办事处或区镇物业管理办公室组织实施工程造价预审，并由审计单位出具预审报告。b.小区安防项目维修改造需将改造方案报市技术防范办公室审批。建议维修改造聘请昆山本地安防施工单位，以便今后的日常维保工作。（具体安防使用要求请查阅市物业服务管理协会网站）（5）维修项目业主承担费用征求意见表（业主对自己所分摊金额确认签名和联系电话，非户主签字的要提供签有同意扣除维修资金的业主房产证复印件。注意：签字页每页需加盖申请单位公章，签字栏不能留有空白，业主征求情况照实填写。街道社区鉴证，签字盖章。）（6）招标流程及中标确认书（业委会或属地街道社区签字盖章）（7）公共设施设备维
11、修项目的预、决算。（8）公共设施设备维修工程合同（合同双方需签字盖章）二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容（9）公示（须在小区显著位置，单元门张贴，时间不得少于七天，并拍照取证）（10）公示证明。（11）房屋销售备案凭证（过保修期后方可使用）（12）中标施工单位营业执照和资质证书。（13）申请单位委托经办人办理委托书。（14）经办人身份证复印件留联系电话（加盖申请单位公章）（15）申请材料由业委会核实、属地街道社区鉴证，公示期满后无异议，送到属地物业管理部门初审。以上十五项为申请维修资金需提供材料。（16）维修项目验收凭证（工程验收报告由属地街道社区、业委会、物
12、业公司、相关业主代表进行验收并签字盖章）（17）公共设施设备维修工程审计报告（工程决算金额超过3万元）（18）按审定价开具正规发票，加盖财务专用章。维修工程竣工验收结束后，申请单位提供16、17、18项来办理请款。其中：第3、4、5、9、10项住建局网站物业管理科下载园地有样版下载。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？使用该怎样申请？（1）制定维修方案主要内容：小区概况 申请原因 维修工艺 维修费用 组织方式 决算差异处理二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？使用该怎样申请？（1）制定维修方案
13、 小区概况：开发商是谁、楼幢幢数、建筑面积、业主户数、哪一年交付，是否已经过了保修期等内容；二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？使用该怎样申请？（1）制定维修方案 申请使用原因：什么部位存在什么需要维修的情况；二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？使用该怎样申请？（1）制定维修方案 维修工艺：怎样的维修工艺进行维修；二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？使用该怎样申请？（1）制定维修方案 维修费用：维修预算费用，分摊承担户数，每平方米分摊费用；
14、二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？使用该怎样申请？（1）制定维修方案 维修组织方式：队伍怎么选、是否需要招标、监理、审价；二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容2.使用该怎样申请？使用该怎样申请？（1）制定维修方案 决算差异处理：发生决算超过预算应该怎样处理；二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容1.使用应由谁申请？使用应由谁申请？2.使用该怎样申请？使用该怎样申请？3.有哪些使用规定和原则有哪些使用规定和原则？二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容3
15、.使用规定使用规定 （1 1）维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用）维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用；用；（2 2）住宅小区内单一产权独立式房屋业主交存的）住宅小区内单一产权独立式房屋业主交存的维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；修和更新、改造；（3 3）半地下室（车库）、地下室（车库）的维修）半地下室（车库）、地下室（车库）的维修资金，专项用于半地下室（车库）、地下室（车库）及资金，专项用于半地下室（车库）、地下
16、室（车库）及其专用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；其专用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容3.使用规定使用规定 （4 4）小区共有维修资金，专项用于小区共用设施）小区共有维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，以及小区维修资设备保修期满后的维修和更新、改造，以及小区维修资金划转业主大会管理后维修资金收支审计的审计费用；金划转业主大会管理后维修资金收支审计的审计费用；（5 5）电梯、消防设施设备专项维修资金专项用于）电梯、消防设施设备专项维修资金专项用于电梯更新和单幢大楼内的消防设施设备改造，日
17、常维护电梯更新和单幢大楼内的消防设施设备改造，日常维护维修不得使用。维修不得使用。（6 6）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊承担维修和更新、改造费用分摊承担维修和更新、改造费用 二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容3.3.使用规定使用规定 （7 7）单项维修和更新、改造，使用金额）单项维修和更新、改造，使用金额 50 50万
18、元以万元以上的项目，申请人应当通过招标形式选择维修队伍；上的项目，申请人应当通过招标形式选择维修队伍；（8 8）使用金额）使用金额 20 20 万元以上的项目，申请人应当聘万元以上的项目，申请人应当聘请工程监理机构对工程进行监理；请工程监理机构对工程进行监理；（9 9）使用金额）使用金额 3 3 万元以上的项目，申请人应当聘万元以上的项目，申请人应当聘请专业工程造价咨询机构对工程决算进行审价。请专业工程造价咨询机构对工程决算进行审价。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容4.使用原则使用原则 20字原则：字原则：规范操作规范操作 公开透明公开透明 方便快捷方便快捷
19、 受益人和承担人相一致受益人和承担人相一致二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容4.使用原则使用原则 双三分之二业主同意双三分之二业主同意 “使用方案使用方案”经列支范围内专有部分占建筑经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主同意。二以上的业主同意。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容4.使用原则使用原则 必须公示必须公示 使用公示不少于使用公示不少于 7 天。公示期满，业主委天。公示期满，业主委员会对业主表决和公示情况进行核实；未成立业员会对业主表决
20、和公示情况进行核实；未成立业主委员会的，直接由居（村）民委员会核实主委员会的，直接由居（村）民委员会核实。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容4.使用原则使用原则从从“受益人和承担人相一致受益人和承担人相一致”延伸出分摊原延伸出分摊原则则 属于单幢的，在单幢范围内分摊；属于单幢的，在单幢范围内分摊；属于一个单元的，在一个单元范围内分摊；属于一个单元的，在一个单元范围内分摊；属于半个单元的，在半个单元范围内分摊；属于半个单元的，在半个单元范围内分摊；属于一层的，在一层范围内分摊。属于一层的，在一层范围内分摊。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政
21、策的主要内容分摊原则分摊原则 修理屋顶修理屋顶 屋顶庇护范围下各层业主屋顶庇护范围下各层业主 修理外墙修理外墙 整幢楼业主整幢楼业主 修理小区道路修理小区道路 整个小区业主整个小区业主 修理电梯修理电梯 使用电梯的业主使用电梯的业主 。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容分摊原则分摊原则 特例：特例：电梯，一层的业主是否要分摊电梯，一层的业主是否要分摊 答：电梯起始层的业主不承担电梯运行费（电梯起始点答：电梯起始层的业主不承担电梯运行费（电梯起始点 设在地下层的除外），但应当承担维修、更新改造费用。设在地下层的除外），但应当承担维修、更新改造费用。屋顶露台，要分
22、清是否是专有部位屋顶露台，要分清是否是专有部位 二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容1.使用应由谁申请？使用应由谁申请？2.使用该怎样申请？使用该怎样申请？3.有哪些使用规定和原则？有哪些使用规定和原则？4.使用的申请方式有哪三种？使用的申请方式有哪三种？二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容4.三种申请方式三种申请方式：常规使用申请；常规使用申请；应急使用申请；应急使用申请；小额使用申请。小额使用申请。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容4.4.三种申请方式之三种申请方式之 ：应急使用申请应急使用申
23、请 昆政发昆政发201567201567号文号文 （1 1）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；（2 2）电梯故障；）电梯故障；（3 3）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；（4 4）楼体单侧外立面有脱落危险的。）楼体单侧外立面有脱落危险的。（5 5）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的。碍，危及人身、财产安全的。（6 6）危及公共消防安全（消防设施瘫痪、损毁等情形）危及公共消防安全（消防设施瘫痪、损毁等情形）（7 7）其他危及房屋使用和人身财产安全
24、的紧急情况。）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容4.三种申请方式之：三种申请方式之：应急使用申请应急使用申请怎么体现怎么体现“应急应急”？可以简化可以简化“三分之二三分之二”签字程序，在签字程序，在公示的同时就可以向主管部门递交申请材公示的同时就可以向主管部门递交申请材料。料。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容4.三种申请方式之：三种申请方式之：应急使用怎样申请：应急使用怎样申请：（1）提出房屋维修资金应急使用申请。（2）提供业主诉求或物业对需维修项目检查时发现的突发情况（3）填写昆山
25、市房屋维修资金使用备案表（业委会、社区居（村）民委员会鉴证）（4）制订应急处置方案并公示（不少于三天）应急方案包含工程方案、工程预算、修缮队伍、招标等。（5）鉴定、会审。申请单位联系消防大队、市场监督管理局、房屋安全鉴定站等部门专业人员进行现场应急维修确认，并出具鉴定报告或相关证明。（鉴定报告或相关证明需明确危及房屋使用、人身财产安全或公共消防安全），并对应急处置技术方案核准。（6）造价审计报告、公示。应急费用在5000元以上的，应当经过审计并向业主公示（一般公示3天）（7）应急维修（或更新、改造）费用预算分摊清册。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容4.三种申
26、请方式之：三种申请方式之：应急使用怎样申请：应急使用怎样申请：（8）应急使用公示（附所有申请材料必须全部在小区单元门及公告栏进行公示，不少于3天（适当延长），并由社区居（村）民委员会进行鉴证。）（9）应急使用公示证明。（10）应急处置维修工程合同、预算。（11）房屋（交付）销售备案凭证。（过保修期后方可使用）（12）施工单位营业执照和资质证书。（13）委托书及经办人身份证复印件、联系电话。1313项材料由区镇物业管理办公室初审后送至住建局物管科项材料由区镇物业管理办公室初审后送至住建局物管科复核。复核。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容4.三种申请方式之：三种
27、申请方式之：应急使用申请：应急维修全过程公示、鉴证。应急使用申请：应急维修全过程公示、鉴证。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容4.三种申请方式三种申请方式：常规使用申请；常规使用申请；应急使用申请；应急使用申请；小额使用申请。小额使用申请。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容4.4.三种申请方式之三种申请方式之 ：小额使用申请小额使用申请 苏州办法规定苏州办法规定的条件的条件 （一）单笔使用维修资金在（一）单笔使用维修资金在 2000 元以下，且元以下，且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超过分摊范围内单户业主年度累计使用金额
28、未超过 50 元的元的;（二）单笔使用维修资金在（二）单笔使用维修资金在 20000 元以下，元以下，且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超过且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超过 20 元的。元的。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容4.三种申请方式之：三种申请方式之：小额使用申请小额使用申请怎么体现小额使用的快速？怎么体现小额使用的快速？可以简化可以简化“三分之二三分之二”签字程序，签字程序，在在公示满公示满7 7天后天后，就可以向主管部门递交申请，就可以向主管部门递交申请材料。材料。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容
29、1.使用应由谁申请？使用应由谁申请？2.使用该怎样申请？使用该怎样申请？3.有哪些使用规定和原则？有哪些使用规定和原则？4.使用的申请方式有哪三种？使用的申请方式有哪三种？5.5.几点说明。几点说明。二、我市维修资金使用政策的主要内容二、我市维修资金使用政策的主要内容5.5.几点说明：几点说明：省条例第六十五条省条例第六十五条 第六十五条第六十五条 业主大会成立前，需要占用业主共有的道业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所中约定。物业服务企业应当将汽车停
30、放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事理有关手续并公示
31、。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。款规定使用。苏州市条例第四十二条苏州市条例第四十二条 第四十二条第四十二条 利用物业共用部位、公共场地和共利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主（代表）大会的同意后，按照规定办理有关业主（代表）大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。修资金。但物业服务合同另有约定的除外。共共用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主（代表）大会的决定使用。（代表）大会的决定使用。三、案例说明三、案例说明
