1、工程巡查培训工程巡查培训物业工程巡查特点物业工程巡查特点1.非公共场所；2.熟知安全规程；3.巡视对象相对不变；4.巡视人必须熟悉设备；工程巡查目的工程巡查目的1.巡视是检修的基础；2.防止隐患扩大的主要手段；3.巡视是保证设备正常运行的廉价手段；4.在质保期间，巡视上升为最主要手段；巡查的分类1.交接班巡查；2.正常巡查；3.主管及经理例行巡查；4.夜巡；5.特殊巡查；巡查的一般方法巡查的一般方法1.感官法：目测、耳听、鼻嗅、手触；2.工具和仪表检测方法；3.同工况同设备比较法；工程巡查管理规定工程巡查管理规定1.行为规定：行为规定：a)规定的时间、路线、项目；b)外出巡视，必须随身携带对讲
2、机，随时固定值班人员联系；工程巡查管理规定工程巡查管理规定2、重点部位重点巡视、重点部位重点巡视a 宜产生故障的设备；b 故障检修后投入运行不久的设备；c 无备用的设备；d 配电室上方的施工现场；e 二次装修现场；工程巡查管理规定3、做一名合格的巡视员1.熟知设备原理及结构性能；2.熟知厂家使用说明书及运行原理图；（举例可控硅）3.熟知楼宇自控设备运行时间；4.熟知设备铭牌参数，实际运行参数，比较发现问题；（举例冷冻水探头故障）5.熟知本单位设备电流表，电压表，压力表、温差、电磁脱扣与热脱扣器的参数设置等（举例配电盘漏电开关）；6.熟悉设备的噪音、振动；提问？问题一 一名员工在夜间独立巡视机房
3、时，发现水泵盘根损坏，于是，自己将水泵解体，更换盘根。请问该名员工是否应该得到表彰？提问？问题二 一名电工在巡视楼层配电室时，发现层配电室内照明灯管损坏，于是，巡视工作完成后，自觉更换了灯管。请问?该名员工是否应该得到表彰？巡查的一般内容 1.设备外观（过热、裂痕、水痕、丢件、箱内杂物）；2.机房照明灯具；3.机房温度、湿度；4.机房通风；5.机房卫生巡查的一般内容 6.机房门窗；7.机房物品摆放；8.小动物踪迹；9.非本部门负责设备；专业巡查管理制度专业巡查管理制度巡查制度应包括的一般内容1.巡查时间、对象、巡查路线2.巡查责任人；3.巡查周期；4.巡查使用的表格；5.巡查过程中出现各种问题
4、的处理方法；6.巡查人应遵守的行为规范；7.巡查人应了解的安全规程；8.巡查定期检查人；9.巡查不定期检查人；10.巡查奖惩的方法；某大厦变（配）电室电气设备巡检制度某大厦变（配）电室电气设备巡检制度 巡视巡视正常巡视每一小时一次每一小时一次，如遇设备有特殊情况特殊情况或大风雷雨天应随时加强巡视检查。雷雨天气需要巡视室外高压设备时应穿绝缘靴，并不应接近避雷器、避雷针及其接地装置（对避雷针应保持5米以上的距离）。任何情况下，巡视人员拒高压带电部位应保持规定的安全距离。禁止超过遮拦巡视。10KV高压设备发生接地故障时，人体距接地点的安全距离：室内应大于4米；室外应大于8米。进入上述范围的人员应穿绝
5、缘靴。手接触设备外壳和架构时，应带绝缘手套。巡视高低压设备时，应随时将门关好，防止小动物由门进入高低压室造成事故。巡视线路巡视线路时，不论线路是否停电均应视为带电，应沿线路上风侧行走。当寻找接地故障时，应有防止跨步电压的措施。巡视线路，如发现高压线断落地面或悬挂空中，应设法让行人远离断线处8米以外，一方面派人看守，一方面迅速进行处理迅速进行处理。发现设备有问题应随时做好缺陷记录做好缺陷记录，及时向有关领导部门汇报，交接班时须向接班人交接清楚，如遇设备有问题或缺陷，必须立即采取措施处理，工作时严格执行安全工作制度。某大厦变（配）电室电气设备巡检制度某大厦变（配）电室电气设备巡检制度 检查检查检查
6、201、202主进柜瓷部件和开关是否正常，检查带电显示是否正常。运行变压器检查声音、温升是否正常，瓷绝缘母线有无异常现象。负荷急剧变化，恶劣天气或变压器发生故障后应进行特殊巡视检查。所有瓷绝缘部分应无掉瓷、破碎、裂纹以及闪络放电痕迹和严重电晕现象。观察电压互感器运行是否正常，电压指示表应正常，电流互感器一、二次接线端子应良好，无发热打火现象，电流表指示应与实际负荷一致。巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常，电流表电压表指示是否在正常数值范围内。检查电容运行是否正常，温度应在正常范围内，有无渗漏油及膨胀现象。检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常，各开关有无异味。各负荷柜电源指示灯是
7、否正常，母线漆是否变色，各触点镙丝是否压实，有无因过载变色现象。检查高压柜、低压柜、高压母线、低压母线、高压开关、低压开关、电容器、端子是否有灰尘，是否该清扫消除灰尘，如有必要须办理停电手续（不影响营业的情况下）进行停电清扫灰尘。某大厦空调机房运行巡视制度某大厦空调机房运行巡视制度 每日白班负责开启所有空调箱及排风机并认真做好记录。每日夜班负责巡视一遍所有空调机房及风机房，按照空调机组及通风机运行时间表准时开启空调时间。各巡视人员每次进入空调机房及风机房时必须在机房巡视记录表上写清时间、姓名、出门时必须锁好机房门并关灯。各巡视人员有责任保持机房内卫生，如有垃圾应及时让保洁人员清理。各巡视人员不
8、得随意乱动非本专业设备，如果以上设备出现故障应立即通知领班组织人员解决，同时作好记录告知系统工程师。如本专业设备出现故障，应立即用对讲机通知主管派维修班人员修理。同时作好记录。冷冻站人员每日不定时巡视热交换间、水泵房及冷却水塔。某大厦空调机房运行巡视制度通风系统每天巡视一次，至少每两个月检修保养一次空调机组和新风机，包括更换过滤网及轴承加油工作，换下的过滤网集中放在冷站内，由冷冻站运行人员负责清洗。保证在下月更换过滤网之前全部清洗完毕。个人清洗数量应做记录，接受主管检查。以上制度必须严格执行，系统工程师将不定时进行抽查，如发现违章行为将按公司制度下发过失单，直至开除。听从上级的工作安排。熟知各
9、机房位置及各设备的性能和操作方法，严格按操作规程进行操作。按时巡视各机房设备（空调箱、排风机等）。认真记录各有关数据。机房巡视主要内容：皮带、风机轴承、电机底座、过滤网、冷凝水池水是否畅通等。机房内照明是否完好，否则通知有关部门修理。机房内相关电器设备是否完好。供回水温度、水压是否正常，新风加湿器是否正常。某大厦综合维修修专业巡查工作制度某大厦综合维修修专业巡查工作制度巡查内容：大厦所有装饰、装修工程（主要包括：玻璃幕墙、遮阳板、墙面、天花、地面、木饰面、石材、门及五金、楼梯扶手、楼梯踏步、室外道路、路牙）巡查部位：步行楼梯、公共区域走道、电梯厅、卫生间、平台、外墙、大堂、地下室、机房、淋浴间
10、、餐厅、厨房及配套设备设施等。巡查人员每天必须逐层、逐部位检查，将问题及时填写巡查记录，并报值班工程师派工。如发现其他专业问题时及时上报值班工程师协调其他专业解决。每周做巡查记录及完成情况汇总上报系统工程师。每两周必须对整个大厦做彻底巡查记录，由值班工程师将完成情况汇总并上报工程总监 世邦魏理仕工程巡查流程世邦魏理仕工程巡查流程工程部主要的巡查表格（4-1）强电专业日巡视：配电室运行值班记录配电室设备运行记录表配电室日用电量报表发电机日巡视表发电机运行报告外景照明巡视记录表外景照明巡视规定定期巡视：电度表定期巡视表 制冷机组运行记录表热交换水泵运行记录表（冬季）弱电专业1.日巡视：弱电运行值班
11、记录弱电专业巡视表BAS系统监控表定期巡视：无工程部主要的巡检表格（4-2）空调专业：日巡视：制冷机组运行记录表 热交换水泵运行记录表（冬季）空调设备每日巡视表定期巡视：空调新风机房检查记录冷却塔每周噪音测试记录 给排水专业：日巡视：中水站运行记录污水井每日巡视表供水设备巡视表水箱巡视表水质化验日报表热力站生活水运行记录表消防泵房巡视表定期巡视：消防水泵定期测试表干式预作用喷淋系统检查表工程部主要的巡检表格（4-3）电梯：日巡视：电梯状态巡视表电梯状态巡视表自动扶梯巡查记录表自动扶梯巡查记录表定期巡视：无工程部主要的巡检表格（4-4）综合维修专业：综合维修专业：日巡视：无定期巡视：公共设施巡视
12、记录表公共设施巡视记录表 二次装修的巡查二次装修的巡查强电专业一、一、禁止类禁止类 二次装修期间不允许使用PVC塑料管布线。严禁强弱电电源线同管敷设。吊顶内不允许直敷布线。三根以上的电源线同管敷设时，其总截面积不得超过管内截面积的40%。不允许使用墙插代替地插使用。墙插安装高度距地面300MM，不允许与办公桌等高度安装。强电专业禁止类：禁止类：日光灯尽可能使用电子镇流器，如使用电感镇流器，镇流器不可以直接坐在木质基础上，并且增加电容补偿。光彩国际中心写字楼电气设计为每套内建筑面积90W，客户用电负荷不允许超过该容量限制，如超过，必须单独提交用电方案，说明用电设备名称、用途、功率、数量。客户配电
13、箱的总开关容量不允许超过层配电间内的单元开关容量限制。强电专业强电专业要求类：要求类：整租客户二次装修设计时，原走廊公共照明、插座电源线路必须更改，走客户自己的电表。木制封闭灯箱内安装灯具，内壁必须刷防火涂料。所有灯盘必须接地。走廊施工布线，必须将线放置在电线槽内。插座及风机盘管回路必须安装漏电开关。强电专业强电专业要求类：要求类：对于要求连续供电的重要机房，客户必须自行安装对于要求连续供电的重要机房，客户必须自行安装UPS电源。电源。写字楼插座及风机盘管回路应安装漏电开关，照明、动力、风机盘管写字楼插座及风机盘管回路应安装漏电开关，照明、动力、风机盘管回路必须独立设计。回路必须独立设计。室外
14、景观装饰电源应安装漏电开关。室外景观装饰电源应安装漏电开关。大厦电源线必须采用铜线，照明回路电线截面积不得小于大厦电源线必须采用铜线，照明回路电线截面积不得小于1.5平方，动平方，动力线不得小于力线不得小于2.5平方，风机盘管控制线不得小于平方，风机盘管控制线不得小于1.0平方。平方。吊顶内布线必须走线槽或电线管。吊顶内布线必须走线槽或电线管。废弃的电线必须从大厦的原线槽中拆出。废弃的电线必须从大厦的原线槽中拆出。潮湿的场所或埋地的电线管应采用水、煤气管。潮湿的场所或埋地的电线管应采用水、煤气管。空调专业空调专业 禁止类禁止类 整层租户二次装修时，禁止改动空调水、新风干管。写字间内不允许使用分
15、体空调。商场空调机组不得随意取消回风口，需要移位时必须经过物业公司批准。大开间内温控器安装时，宜按控制区域分布，不宜集中安装，其它房间的温控器不宜安装在不经常开启的房间，如老板间。冷凝水盘不允许倒坡，坡度要求3。没有空调的房间，保温棉的厚度不得低于5CM。空调专业空调专业要求类：要求类：光彩国际中心办公单元内风管、空调水管、风机盘管均以安装到位，如果客户更改入户空调管道后，必须重新对空调管道冲洗、试压。空调水压试验应在管道和设备保温及安装天花之前完成，试压之前应使用空压机吹出管内杂物，再使用清水冲洗，压力达到0。9MPA（或系统压力的1。5倍），保持30分钟，压力降不超过0。02MP，管道无渗
16、漏与变形，则强度试验合格。强度试验后要进行严密性试验，试验压力降至0。6MPA，保持两个小时，使用小锤敲击焊缝2厘米处，无渗漏为合格。风机盘管供水、回水管道上均须安装球阀。客户区域空调水管道与大厦空调系统接驳处安装的阀门，必须是优质闸阀，必须提供质检单，并经过物业工程部的检查合格后，才能安装到位。空调专业装修死吊顶时，风机盘管、风阀、水阀下方应有检修口，周边应加固，满足检修口上人要求。大厦空调垂直系统为四管制，水平系统为两管制，两管改四管图纸必须单独绘制，并写清申报理由，报物业工程部批准后才能施工，施工队必须由物业公司制定。空调风管通向各单元的支管上，必须安装风量调节风阀。冷凝水管应按照安装规
17、范，保持一定的坡度。空调水管与风机盘管应采用软连接，天花风口与风管连接宜采用软连接。冷凝水管与风机盘管软联必须使用喉箍固定。每一个单独房间应设计有新风口。电脑机房内应设计有24小时供冷的空调。弱电专业弱电专业 禁止类：禁止类：严禁弱电线路与强电线路同管敷设。弱电专业要求类要求类 二次装修期间，装修施工队必须绘制语音、数据插座平面图，在物业验收时，向物业公司提供该图，以满足今后物业工程部检修的需要。弱电语音、数据、视频线与大厦系统接驳时，必须向物业公司申请，由大厦指定的施工队施工，相关费用由客户负担。在走廊吊顶内布线时，必须将线放置在大厦规定的弱电线槽内。消防专业消防专业禁止类禁止类 整层租户消
18、防疏散走道及楼梯前室内不允许摆放疏散障碍物。消防分区控制阀门必须安装在公共区域，不得安装在商铺单元内。大厦消防排烟、卷帘门等设备不允许随意改动。喷淋头的间隔不得大于3.6米，烟感探头的间距不得大于5.8米，烟感探头与出风口的间距不得小于1米。探测器周边0.5M内不应有遮挡物。消防专业禁止类：禁止类：探测器中心距墙壁、梁边的水平距离应不小于0.5M，距离空调送风口边缘的水平距离应不小于0.5M。探测器距离照明灯具的水平距离不小于0.2M，感温探测器距离100W以上的白炽灯或碘钨灯等高温光源的净距离不小于0.5M.探测器距离喷淋头的水平距离不小于0.3M。办公走廊宽度小于3M时，烟感的安装距离不应
19、超过15M，距离端墙的距离不应大于烟感安装距离的一半。消防专业要求类要求类 室内装饰常用材料明细表：室内装饰常用材料明细表：通用材料，顶棚材料，墙面材料，地面材料，装饰织物，其它材料 A级 B1级 B1级 B1级 如以下为A级的材料：花岗岩、大理石、水泥制品、石膏板、石灰制品、玻璃、瓷砖、陶瓷、金属等消防专业消防专业高层室内装饰防火设计的要求高层室内装饰防火设计的要求 建筑物类别 顶棚 墙面 地面 隔断 窗帘 家具包布 它装饰材料写字楼 A B1 B1 B1 B1 B1 B1地下娱乐 A A B1 B1 B1 B2消防专业要求类：要求类：地下商场售货柜台、固定货架、展览台应使用A级装修材料。大
20、中型计算机室等放置贵重物品的房间，顶棚与墙面必须采用A级材料，地面材料不低于B1级。位于两个安全出口之间的房间，套内建筑面积不超过60平方米时，可设计一个门，净宽不小于0.9米。位于走道尽端，面积不超过75平方米时，可设计一个门，净宽不应小于1.4米。整层租户装修后形成长度超过20米的内走道后，应设计有机械排风装置。面积超过100平方米，无窗设计的房间内应设计机械排烟。消防专业要求类：要求类：每一个独立的房间必须有一个烟感探头。疏散走道和长度超过20米的内走道应设计应急照明。对人员密集、一旦停电容易产生危险的办公室内，应设计安全照明。人员密集建筑面积超过300平方米的地下建筑内应设计备用照明。
21、消防电源及控制线必须单独穿管敷设，电线管外涂两遍防火涂料。厨房必须安装煤气探头，在无自然排烟的情况下，煤气探头报警与厨房排烟设备联动。给排水专业禁止类禁止类 对区域内卫生间等设施的改造工程不得破坏大厦防水层。禁止客户单独在办公单元内设计员工淋浴间。写字间公共区域内的卫生间内不得进行任何拆改的活动。给排水专业要求类要求类 写字楼办公区域内，靠近卫生间的写字间可以考虑增设老板卫生间，但必须单独设计工程方案。其它区域设计卫生间，只有在客户为两层整租客户时，才可以考虑允许上层客户设计老板卫生间。商业厨房内必须自建隔油池，下水只有经过隔油处理才能排放到大厦的排水系统内。客户区域新增厨房、卫生间、开水间等，地面、墙面必须做防水，并在物业工程部的监督之下，做好防水工程。客户新增冷、热水源，必须经过物业工程部报批，上下水必须按大厦规定接驳，必须安装计量表。热水供、回路均需安装计量表。拆改的卫生洁具等必须退还物业公司。给排水专业要求类：要求类：新增下水管路需要穿过公共区域时，必须单独向物业工程部申请，在保证恢复原设计风貌且不影响其它客户的情况下，才能施工。吊顶内的上、下水管必须采取防止结露的保温措施。煤气施工必须由大厦指定的，有施工资质的施工队施工。周末愉快周末愉快
