1、u什么是农村土地流转什么是农村土地流转 u推进农村土地流转的重要意义推进农村土地流转的重要意义u农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法u农村集体建设用地流转与农用地流转农村集体建设用地流转与农用地流转u农村土地流转存在的主要问题农村土地流转存在的主要问题u规模化经营的必要性规模化经营的必要性u制约土地规模化经营的因素分析制约土地规模化经营的因素分析u土地规模化经营的措施及政策建议土地规模化经营的措施及政策建议u是指在土地承包经营权有效存在且不改变土地所有是指在土地承包经营权有效存在且不改变土地所有权性质和土地农业用途的前提下，经平等协商，享权性质和土地农业用途的前提下，经
2、平等协商，享有土地承包经营权的集体经济组织的农户依法自愿有土地承包经营权的集体经济组织的农户依法自愿将土地承包经营权采取将土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、转包、出租、互换、转让、人股人股等方式流转给受让方并获得收益的行为。等方式流转给受让方并获得收益的行为。u农村土地流转包括农村土地流转包括农村集体建设用地流转和农用地农村集体建设用地流转和农用地流转流转。农村土地的流转是实现农业现代化的重要途径。农村土地的流转是实现农业现代化的重要途径。有利于土地、资金、技术、劳动力等生产要素的优化重组，完善农民土地承包经营权，能发展好，实现好农民土地承包权益；有利于促进农业结构调整，合理配置和充分
3、利用土地资源，促进适度集约化、专业化规模生产经营和现代农业发展；有利于二、三产业的发展和农村劳动力转移提供了广阔空间；有利于加快城乡一体化建设，提高农业效益，促进农民增收。对承包的土对承包的土地进行现代地进行现代化管理化管理参加管理参加管理“农民农民 工工”拿到工资存拿到工资存折折子女接受现子女接受现代化教育代化教育中华人民共和国农业部令中华人民共和国农业部令第第4747号号 农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法已于已于20052005年年1 1月月7 7日经农业部第日经农业部第2 2次常务会议审议通过，现予公布，自次常务会议审议通过，现予公布，自20052005年年3
4、 3月月1 1日起施行。日起施行。农农 村村 土土 地地 承承 包包 经经 营营 权权 流流 转转 管管 理理 办办 法法 1 1、农村土、农村土地承包经营地承包经营权流转的原权流转的原则则 农村土地承包经营权流转要坚持农农村土地承包经营权流转要坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系这个包关系这个基础基础。平等协商、依法、自愿、有偿平等协商、依法、自愿、有偿的原的原则。则。“三不三不”。农村土地承包经营权流。农村土地承包经营权流转转不得不得改变承包土地的农业用途；流转改变承包土地的农业用途；流转期限期限不得不得超过承包期的剩余期限；超过承包期的剩余期限
5、；不得不得损害利害关系人和农村集体经济组织的损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。合法权益。办法释义农农 村村 土土 地地 承承 包包 经经 营营 权权 流流 转转 管管 理理 办办 法法 2 2、农、农村土地承村土地承包经营权包经营权行政主管行政主管 县级以上人民政府农业行政县级以上人民政府农业行政主管（或主管（或农村经营管理农村经营管理）部门依）部门依照同级人民政府规定的职责负责照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。营权流转及合同管理的指导。农农 村村 土土 地地 承承 包包 经经 营营 权权 流流 转转 管管
6、理理 办办 法法 3 3、农村土、农村土地承包经营地承包经营权流转方式权流转方式 农村土地承包法农村土地承包法第三十二条第三十二条 通过家通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转流转 ；安徽省实施办法安徽省实施办法第三十二条第三十二条 按照自愿、有偿和平等协商的原则，承包按照自愿、有偿和平等协商的原则，承包方可以依法采取方可以依法采取转包、出租、互换、转让转包、出租、互换、转让或者其他方式进行土地承包经营权流转，或者其他方式进行土地承包经营权流转，任何单位和个人不得强迫或者阻碍。任
7、何单位和个人不得强迫或者阻碍。主要方式有六种：主要方式有六种：委托经营委托经营 、转包、转包 、转让转让 、互换、互换 、入股、入股 、租赁、租赁 。这六种方这六种方式区别如下。式区别如下。农农 村村 土土 地地 承承 包包 经经 营营 权权 流流 转转 管管 理理 办办 法法 流转流转方式方式含义含义说明说明委托委托经营经营 农户将土地委托给发包方，双方签定协议，委托经营期限内不改农户将土地委托给发包方，双方签定协议，委托经营期限内不改变原土地承包关系，发包方给农户一定的补偿后，将土地再发包变原土地承包关系，发包方给农户一定的补偿后，将土地再发包给给“大户大户”或他人，实行规模经营。或他人，
8、实行规模经营。（通常所说的（通常所说的“反租倒包反租倒包”，不提倡。）不提倡。）报发包方报发包方备案备案 转包转包 在承包期内，承包方将承包期内的部分或全部土地的使用权，以在承包期内，承包方将承包期内的部分或全部土地的使用权，以一定条件转给第三方从事农业经营，原承包方与发包方的权利和一定条件转给第三方从事农业经营，原承包方与发包方的权利和义务关系不变。义务关系不变。（适用于本村组内，本村组以外为租赁。适用于本村组内，本村组以外为租赁。）报发包方报发包方备案备案 转让转让 在承包期内，承包方经发包方同意将部分或全部土地的使用权让在承包期内，承包方经发包方同意将部分或全部土地的使用权让渡给本集体经
9、济组织其他成员从事农业经营，原承包户相应的土渡给本集体经济组织其他成员从事农业经营，原承包户相应的土地承包经营权自然丧失，原地承包经营权自然丧失，原与发包方确立的权利义务关系自然终与发包方确立的权利义务关系自然终结结。必须经必须经发包方同发包方同意意互换互换 在承包期内，主要是承包方之间为各自需要和便于耕种管理，交在承包期内，主要是承包方之间为各自需要和便于耕种管理，交换其承包地块的使用权，互换后原土地承包合同规定的权利义务换其承包地块的使用权，互换后原土地承包合同规定的权利义务可以由原承包者承担，也可以经发包方同意随互换而转移。可以由原承包者承担，也可以经发包方同意随互换而转移。报发包方报发
10、包方备案备案 入股入股 在承包期内，承包方将土地承包经营权量化为股权，农民凭股权在承包期内，承包方将土地承包经营权量化为股权，农民凭股权入股组成合作社或股份公司，合作社或股份公司对土地实行招标入股组成合作社或股份公司，合作社或股份公司对土地实行招标承包，或对外租赁，或者直接开发，农民按股分红。承包，或对外租赁，或者直接开发，农民按股分红。（指合作股指合作股份份）报发包方报发包方备案备案 租赁租赁 在承包期内，承包农户将承包的部分或全部土地的使用权出租给在承包期内，承包农户将承包的部分或全部土地的使用权出租给本集体经济成员以外的他人经营农业，不改变承包方与发包方约本集体经济成员以外的他人经营农业
11、，不改变承包方与发包方约定的权利和义务，承租人只向承包方交纳土地租金。定的权利和义务，承租人只向承包方交纳土地租金。（本村组以本村组以外外）报发包方报发包方备案备案 农农 村村 土土 地地 承承 包包 经经 营营 权权 流流 转转 管管 理理 办办 法法1、发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转、发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。府农村土地承包管理部门。2、承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡、承包方转让承包土地，发包
12、方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。说明理由。3、以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同、以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。和土地承包经营权证变更等手续。4、采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理、采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村土地
13、承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照经营管理）主管部门应当予以受理，并依照农村土地承包经农村土地承包经营权证管理办法营权证管理办法的规定办理。的规定办理。4 4、农村农村土地土地承包承包经营经营权流权流转管转管理理 农农 村村 土土 地地 承承 包包 经经 营营 权权 流流 转转 管管 理理 办办 法法 通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入
14、转让、出租、入股、抵押股、抵押或者或者其他方式流转，其流转管理参照本办其他方式流转，其流转管理参照本办法执行。法执行。农农 村村 土土 地地 承承 包包 经经 营营 权权 流流 转转 管管 理理 办办 法法5 5、农村农村土地土地承包承包经营经营权流权流转合转合同同 1 1、流转合同要一式四份，流转双方各执一份，发包方和、流转合同要一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。2 2、农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政、农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定府农业行政
15、主管部门确定。3 3、承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签、承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。订书面合同。4 4、农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：、农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：（一）双方当事人的姓名、住所；（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的四至、座落、面积、质量等级；（二）流转土地的四至、座落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转方式；（四）流转方式；（五）流转土地的用途；（五）流转土地的用途；（六）双方当事人的权利和义务；（六）双方当事人的权利和义务；（七）流转价款及支付方
16、式；（七）流转价款及支付方式；（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；（九）违约责任。（九）违约责任。农农 村村 土土 地地 承承 包包 经经 营营 权权 流流 转转 管管 理理 办办 法法农村土地承包经营权流转合同（范本）农村土地承包经营权流转合同（范本）土地流转合同土地流转合同 转出方：转出方：太和县旧县镇 村(以下简称甲方)负责人：负责人：_ 转入方：转入方：安徽恒进农业发展有限公司(以下简称乙方)法定代表人：法定代表人：_ 根据中华人民共和国农村土地承包法、中华人民共和国合同法及相关法律、法规的规定，本着“公开、诚信、平等、自愿”
17、的原则，经甲、乙双方友好协商，就土地流转事宜达成如下条款，以兹共同遵守。一、土地的面积、位置一、土地的面积、位置 甲方经村民会议三分之二以上成员同意并报镇人民政府批准，将甲方所属的位于旧县镇 村 组_亩面积耕地承包给乙方使用。土地方位如下：农农 村村 土土 地地 承承 包包 经经 营营 权权 流流 转转 管管 理理 办办 法法 二、土地用途及承包形式二、土地用途及承包形式 1.土地用途为发展现代农业，不得用于非农业建设。2.土地承包形式为土地流转承包租赁方式。三、土地的承包经营期限三、土地的承包经营期限 该地租赁承包经营期限为 10 年，自2011年10月1日至2021年10月1日止。四、租赁
18、承包费用及租金交付方式四、租赁承包费用及租金交付方式 1.该土地的租赁承包费用为每亩每年人民币900元，租金每年共计人民币 元。2.每年租金乙方分两次向甲方支付。每年10月10日，乙方应按照500元/亩的价格支付第一次租金，每年6月30日之前乙方应按照400元/亩的价格支付第二次租金。农村土地承包经营权流转合同（范本）农村土地承包经营权流转合同（范本）农农 村村 土土 地地 承承 包包 经经 营营 权权 流流 转转 管管 理理 办办 法法 五、地上物的处置五、地上物的处置 乙方有权处理承包区域内现存地上物及其他植被，在承包经营期内乙方所建设、种植之地上物所有权亦为乙方所有。六、甲乙双方的权利和
19、义务六、甲乙双方的权利和义务 (一一)甲方的权利和义务甲方的权利和义务 1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用，并使乙方取得土地承包经营权。2.按照合同约定收取租赁承包费用，在合同有效期内，甲方不得提高租金。3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。4.按照合同约定，保证道路畅通，保证排水沟渠通畅，并无偿提供通往承包地的道路。5.在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块,在租赁期限内，如因租赁范围出现土地纠纷，由甲方负责解决，若致使乙方遭受经济损失，由甲方按国家相关规定进行赔偿。甲方必须确保乙方在租赁期内不受任何干扰。农村土地承包经营权流转合同（范本）农村土地承包经营权
20、流转合同（范本）农农 村村 土土 地地 承承 包包 经经 营营 权权 流流 转转 管管 理理 办办 法法 (二二)乙方的权利和义务乙方的权利和义务 1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所租赁的土地。2.享有租赁土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权。3.乙方在租赁地范围内可以种植也可以养殖，但不得污染饮食水源和村民的住宿环境。4.乙方对租赁地有独立自主经营权，任何单位和个人不得干涉。所发生的一切债权债务由乙方独自享有和承担，与甲方无关。5.乙方可在承包的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施。6.在租赁期内，乙方须按合同规定按时缴交承包款给甲方，并有权拒绝交纳除合同规
21、定承包款以外的任何其他费用。7.保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。农村土地承包经营权流转合同（范本）农村土地承包经营权流转合同（范本）七、合同的变更和解除七、合同的变更和解除 1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。2.在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。3.本合同履行中，如因不可抗力（如地震等特大自然灾害）致使本合同难以履行时，双方均不能追究对方的责任，但乙方必须及时将情况报告甲方，甲方应及早采取措施尽量减少损失，协助恢复生产，并根据乙方的损失情况协商减免承
22、包款。4.本合同履行期间，如遇国家建设（或其他原因）征用该土地，征用土地补偿费用为甲方所有，对于乙方所有的租赁征用地上建物、树木及其他地上物等的补偿、征地费用为乙方所有。5.如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。6.本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订继续承包合同。如乙方不再继续承包，乙方必须将承包地的林木等砍伐处理完毕。7.本合同履行期间，即使下列情形发生改变，甲乙双方仍应按本合同约定内容履行各自义务：（1）甲方的负责人、经办人变更；（2）甲方的名称改变、甲方分离或甲方与他方合并。农村土地承包
23、经营权流转合同（范本）农村土地承包经营权流转合同（范本）农农 村村 土土 地地 承承 包包 经经 营营 权权 流流 转转 管管 理理 办办 法法 八、违约责任八、违约责任 1.在合同履行期间，任何一方违反本合同之约定，即视为违约。如甲方违约导致合同无法履行的，乙方有权解除此合同，并有权要求甲方退还全部承包费和赔偿损失。如乙方违约，甲方不予退还乙方的承包费，同时解除本合同。2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如超期6个月未付租金，则视为乙方违约；如因甲方发包地手续不合法或因甲方发包地权属不清产生纠纷，致使合同全部或部分不能履行，则视为甲方违约。3.因乙方为提高土地生产能力而投入相应资本
24、及人力，无论甲方在合同到期前，以任何理由收回该承包土地，必须给乙方相应的补偿。同时对于乙方所租地上的建筑物、树木及其他地上物等以实际评估价值合理作价，作价款一次性付给乙方。农村土地承包经营权流转合同（范本）农村土地承包经营权流转合同（范本）农农 村村 土土 地地 承承 包包 经经 营营 权权 流流 转转 管管 理理 办办 法法 九、合同纠纷的解决办法九、合同纠纷的解决办法 因本合同履行而发生纠纷时，首先由争议双方协商解决；协商不成时，双方同意向旧县镇政府申请调解；调解不成时，双方有权依法向人民法院起诉。十、本合同经甲乙双方签字盖章后生效。十、本合同经甲乙双方签字盖章后生效。十一、本合同未尽事宜
25、，可由双方约定后作为补充协议，补充协议与十一、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同具有同等法律效力。十二、本合同一式十二、本合同一式 肆肆 份，甲乙双方各执份，甲乙双方各执 壹壹 份。旧县镇政府及村民份。旧县镇政府及村民委员会各保存一份。委员会各保存一份。转出方（甲方）：转出方（甲方）：(签字签字 盖章盖章)_)_ 转入方（乙方）：转入方（乙方）：(签字签字 盖章盖章)_)_ 签约日期：签约日期：_年年_月月_日日 签约地点：签约地点：_农村土地承包经营权流转合同（范本）农村土地承包经营权流转合同（范本）中国建设用地流转制度变迁经历了三个阶段：中
26、国建设用地流转制度变迁经历了三个阶段：u 一是严格禁止阶段；一是严格禁止阶段；u 二是有限管理阶段；二是有限管理阶段；u 三是制度规范创新阶段。三是制度规范创新阶段。1950 1950年年6 6月，月，土地改革法土地改革法第第3O3O条规定：条规定：“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。地的权利。但随着社会主义改造的进行，但随着社会主义改造的进行，农民所有制逐步农民所有制逐步被农村土地的集体所有制所代替被农村土地的集体所有制所代替。1962 1962
27、年年9 9月，中共月，中共八届十中全会八届十中全会通过的通过的农村农村人民公社工作条例修正草案人民公社工作条例修正草案肯定了农村土地的集肯定了农村土地的集体所有制，并明确规定体所有制，并明确规定“生产队范同内的土地，都生产队范同内的土地，都归生产队所有。生产队所有的，包括社员的自留地、归生产队所有。生产队所有的，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖”。这。这表明了农村土地为集体所有，不能进行流转。表明了农村土地为集体所有，不能进行流转。19781978年改革开放以后年改革开放以后，中国开始进行农村土地使，中国开始进行农村土地使用制度改革
28、，但土地流转仍然被用制度改革，但土地流转仍然被宪法宪法、土地管土地管理法理法以及其他行政法规严格禁止。随着农村改革开以及其他行政法规严格禁止。随着农村改革开放的深化和经济的快速增长，自发进行土地流转的行放的深化和经济的快速增长，自发进行土地流转的行为不断增多。直到为不断增多。直到19841984年，国家的有关政策法规才开年，国家的有关政策法规才开始松动，从全面禁止流转转变到允许有限范围内流转。始松动，从全面禁止流转转变到允许有限范围内流转。但是，国务院一直没有对集体所有土地但是，国务院一直没有对集体所有土地 的使用权流转的使用权流转办法加以规定，其流转还是被禁止的。办法加以规定，其流转还是被禁
29、止的。随着随着乡镇企业的兴起乡镇企业的兴起，农村集体建设用地的需求，农村集体建设用地的需求日益增大，土地的价值观念也倍受人们重视，客观上日益增大，土地的价值观念也倍受人们重视，客观上对原本禁止流转的集体建设用地产生了强烈的内在需对原本禁止流转的集体建设用地产生了强烈的内在需求，农村集体建设用地的自发流转现象增多。并且伴求，农村集体建设用地的自发流转现象增多。并且伴随流转规模的增大以及流转形式的多样化，形成了庞随流转规模的增大以及流转形式的多样化，形成了庞大的隐形市场。大的隐形市场。随着农村集体建设用地流转的盛行，到随着农村集体建设用地流转的盛行，到2020世纪世纪9090年年代中期代中期，政府
30、也开始重视并对这种无序局面进行整治。，政府也开始重视并对这种无序局面进行整治。20042004年年1010月，国务院月，国务院关于深化改革严格土地管理的决关于深化改革严格土地管理的决定定提出提出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。这无这无疑为集体建设用地流转的规范管理提供了有力依据，一系疑为集体建设用地流转的规范管理提供了有力依据，一系列试点工作就此展开。列试点工作就此展开。2005 2005年年l0l0月月广东省出台广东省出台广东省集体建设用地使广东省集体建设用
31、地使用权管理办法用权管理办法，作为中国首部关于集体建设用地流转，作为中国首部关于集体建设用地流转的地方性法规，的地方性法规，明确了集体建设用地使用权可以出让、明确了集体建设用地使用权可以出让、出租、转让、转租和抵押，在农村集体土地流转改革中出租、转让、转租和抵押，在农村集体土地流转改革中具有重要意义具有重要意义，并引领了全国各地的集体建设用地流转，并引领了全国各地的集体建设用地流转制度的创新改革。制度的创新改革。全国各地对集体建设用地流转制度的大胆探索，表全国各地对集体建设用地流转制度的大胆探索，表明集体建设用地流转已经在向规范化管理过度，但在法明集体建设用地流转已经在向规范化管理过度，但在法
32、律上，律上，集体建设用地的流转并没有取得突破。集体建设用地的流转并没有取得突破。法律的限法律的限制与现实强大的需求产生了强烈的矛盾。制与现实强大的需求产生了强烈的矛盾。国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见推动城乡统筹发展的若干意见出台，之后，出台，之后，国土资国土资源部下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法源部下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法。意见意见强调，要规范集体建设用地流转，逐步建立强调，要规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。城乡统一的建设用地市场。一是明确土地市场准入条件，一是明确土地
33、市场准入条件，规范集体建设用地使用权流转。规范集体建设用地使用权流转。在城镇工矿建设规模范围在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。近期，国可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。近期，国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法。土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法。二是完善土地资源配置机制，构建城乡统一建设用二是完善土地资源配置机制，构建城乡
34、统一建设用地市场。地市场。各地要充分依托已有的国有土地市场，加快城各地要充分依托已有的国有土地市场，加快城乡统一的土地市场建设，促进集体建设用地进场交易，乡统一的土地市场建设，促进集体建设用地进场交易，规范流转。规范流转。三是制定集体土地收益分配办法，增加农民财产性三是制定集体土地收益分配办法，增加农民财产性收入。收入。各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照按照“初次分配基于产权，二次分配政府参与初次分配基于产权，二次分配政府参与”的原则，的原则，总结集体建设用地流转试点经验，出台和试行集体建设总结集体建设用地流转试点经验，出台和试行集体建设用
35、地有偿使用收益的分配办法。用地有偿使用收益的分配办法。何谓集体建设用地？何谓集体建设用地？指符合土地利用总体规划、城市指符合土地利用总体规划、城市(镇镇)规划或村庄集镇规划，权规划或村庄集镇规划，权属合法、界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。属合法、界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。流转形式：流转形式：包括出让、转让、出租、转租、作价包括出让、转让、出租、转租、作价(出资出资)入股、联营、抵押入股、联营、抵押等。等。流转价格：流转价格：出让、出租不得低于最低价，出让价格不得低于同区域、同出让、出租不得低于最低价，出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的类
36、别国有土地使用权基准地价的30%.30%.使用年限：使用年限：商业用地商业用地4040年，工业用地年，工业用地5050年。年。流转程序：流转程序：集体建设用地出让、出租程序集体建设用地出让、出租程序获取集体建设用地所有权证书获取集体建设用地所有权证书-获得集体建设用地使用权获得集体建设用地使用权证证-获取同意流转证明书获取同意流转证明书-经公开或协议方式确定买受人经公开或协议方式确定买受人-合同双方签订合同合同双方签订合同-缴交税费缴交税费-办理使用权转移登记办理使用权转移登记集体建设用地转让程序集体建设用地转让程序获取集体建设用地使用权证书获取集体建设用地使用权证书-签订转让合同签订转让合同
37、-办理使办理使用用权转移登记：权转移登记：集体建设用地转租程序集体建设用地转租程序获取集体建设用地使用权证书获取集体建设用地使用权证书-签订转租合同签订转租合同-办理合办理合同登记备案同登记备案 2020世纪世纪8080年代初到年代初到9090年代初年代初的土地流转，受承的土地流转，受承包期短的限制，土地流转一般在村组内农户之间或亲包期短的限制，土地流转一般在村组内农户之间或亲戚朋友之间进行，流转费在戚朋友之间进行，流转费在200300200300斤亩谷子或斤亩谷子或玉米。玉米。80 80年代的土地流转，动因主要有：部分农民加年代的土地流转，动因主要有：部分农民加入乡镇企业和流通领域就业；专业
38、化养殖等多种经营入乡镇企业和流通领域就业；专业化养殖等多种经营的发展；少量的农民进城。的发展；少量的农民进城。这个时期的土地流转是自这个时期的土地流转是自发的，自主自愿的，也算是公平交易。发的，自主自愿的，也算是公平交易。90 90年代中期开始，年代中期开始，由于由于农民负担日益加重，不少农民种农民负担日益加重，不少农民种地亏本，撂荒现象日益严重地亏本，撂荒现象日益严重。各地政府为了禁止农民撂荒，普。各地政府为了禁止农民撂荒，普遍向撂荒农民加征遍向撂荒农民加征100100元亩左右的撂荒费。于是元亩左右的撂荒费。于是出现了两种出现了两种形式的流转：形式的流转：一种是一种是亏本转包亏本转包，承包农
39、户把自己的承包地给他，承包农户把自己的承包地给他人种，不仅不收租，反而倒贴人种，不仅不收租，反而倒贴100200100200元元/亩；另一种是亩；另一种是承包承包农户为逃避沉重的负担，将承包地一撂了之农户为逃避沉重的负担，将承包地一撂了之。对这些撂荒地，。对这些撂荒地，村干部不得不将其调整集中，以村干部不得不将其调整集中，以“合同合同”的形式集中转租给种的形式集中转租给种地大户，承包期一般地大户，承包期一般l0l0年以上。年以上。2002 2002年之后，年之后，随着农民负担逐步取消，撂荒的农民又随着农民负担逐步取消，撂荒的农民又回村要地了。于是，产生了回村要地了。于是，产生了突出的农村土地纠
40、纷问题突出的农村土地纠纷问题，回乡，回乡要地的农民依据的是要地的农民依据的是土地承包法土地承包法，不愿还地的租地大户，不愿还地的租地大户依据的是依据的是合同法合同法。一时间搞得最高法也不得不出台。一时间搞得最高法也不得不出台“司司法解释法解释”，规定此类土地纠纷由地方政府调解和仲裁，规定此类土地纠纷由地方政府调解和仲裁 基层法基层法院不得受理。最后，院不得受理。最后，承包法承包法大胜大胜合同法合同法，种地大户，种地大户有条件退出了土地，重新实现了有条件退出了土地，重新实现了“均田地均田地”。当下土地流转主要有当下土地流转主要有三种形式：三种形式：u一种是类似一种是类似8080年代的土地流转，基
41、本上在村内农户、年代的土地流转，基本上在村内农户、亲戚朋友之间流转亲戚朋友之间流转。这种流转方式近年来又有了新发。这种流转方式近年来又有了新发展，即展，即农户承包地向农民互助社、合作社流转农户承包地向农民互助社、合作社流转。20082008年春，河北东光县古树于村的王杰华和另外年春，河北东光县古树于村的王杰华和另外6 6个村民发个村民发起创办了资金互助社，起创办了资金互助社，205205人入社，每人互助资金人入社，每人互助资金500500元。元。互助社成立后做的互助社成立后做的第一件事是集中团购农资第一件事是集中团购农资，一亩地肥料便，一亩地肥料便宜宜150150元。互助社做的元。互助社做的第
42、二件事是土地流转第二件事是土地流转，将村民从土地，将村民从土地上解放出来。原来农户之间相互流转土地，每亩上解放出来。原来农户之间相互流转土地，每亩350350元元/年，年，现在流转给互助社，现在流转给互助社，500500元元/亩。两年时间不到，全村有亩。两年时间不到，全村有980980亩土地流转给互助社了。互助社购置了大型农机具，全村亩土地流转给互助社了。互助社购置了大型农机具，全村8585的劳动力离开了土地。不仅粮食产量增长的劳动力离开了土地。不仅粮食产量增长2525，全村人均，全村人均纯收入纯收入90009000多元，翻了一番多。互助社两年积累多元，翻了一番多。互助社两年积累4040多万元
43、。多万元。案例案例1 1u 第二种土地流转形式叫第二种土地流转形式叫“占补平衡占补平衡”或或“建设用地指标异地建设用地指标异地流转流转”。有些地方利用国家有些地方利用国家“土地占补平衡土地占补平衡”政策，鼓励村庄在新政策，鼓励村庄在新农村建设过程中，对新村庄实施统一规划和建设，对旧村庄农村建设过程中，对新村庄实施统一规划和建设，对旧村庄进行统一整理和改造，以节约土地。如果村民集体将节约出进行统一整理和改造，以节约土地。如果村民集体将节约出来的村庄建设地实施来的村庄建设地实施“非转农非转农”，政府则给予一定的现金奖，政府则给予一定的现金奖励或建设用地指标奖励，准许村民集体将励或建设用地指标奖励，
44、准许村民集体将“非转农非转农”获得的获得的“建设用地指标建设用地指标”拍卖获利。拍卖获利。江苏太仓对于村庄在新农村建设中节约出来的江苏太仓对于村庄在新农村建设中节约出来的土地复垦后，土地复垦后，政府奖励给村庄相应数量的建设用地政府奖励给村庄相应数量的建设用地指标指标，1 1亩建设用地指标可以拍卖亩建设用地指标可以拍卖20-3020-30万元，极大万元，极大调动了农民节约用地的积极性，也大大加快了新农调动了农民节约用地的积极性，也大大加快了新农村建设步伐。这种形式的土地流转试验，在浙江、村建设步伐。这种形式的土地流转试验，在浙江、重庆等地都有。重庆等地都有。案例案例2 2u第三种土地流转是第三种
45、土地流转是资本下乡整合农民土地资本下乡整合农民土地，土地土地向农业资本集中向农业资本集中。即鼓励和扶持资本下乡，成片。即鼓励和扶持资本下乡，成片经营千家万户小农的土地。经营千家万户小农的土地。河南省是我国第一农业大省，光山县是河南省南部的一河南省是我国第一农业大省，光山县是河南省南部的一个典型农业县，江湾村和河南省其他农村一样是一个非常普个典型农业县，江湾村和河南省其他农村一样是一个非常普通的乡村。至通的乡村。至20092009年初，江湾村全村人口年初，江湾村全村人口24602460人，耕地人，耕地1651654747公顷，人均耕地公顷，人均耕地0 06767公顷。全村外出务工人员公顷。全村外
46、出务工人员900900多人，占劳动力的多人，占劳动力的8080，荒地量在，荒地量在66667 7公顷以上，荒公顷以上，荒地率在地率在4040以上。以上。一方面大面积耕地被抛荒、私下转让，另一方面种粮大一方面大面积耕地被抛荒、私下转让，另一方面种粮大户想承包又难以实现户想承包又难以实现。像大多数农村一样，解决土地大量抛。像大多数农村一样，解决土地大量抛荒问题，让宝贵的耕地重新被利用并高效率的产生效益则成荒问题，让宝贵的耕地重新被利用并高效率的产生效益则成为江湾村村委会不得不处理的一个急迫问题。为江湾村村委会不得不处理的一个急迫问题。参照信阳市新农村建设先行先试会议后个别种田大户的参照信阳市新农村
47、建设先行先试会议后个别种田大户的倡议，并经过深入的思考、探讨，江湾村村倡议，并经过深入的思考、探讨，江湾村村 委会决定成立土委会决定成立土地信用合作社。其基本思路是：地信用合作社。其基本思路是：江湾村土地信用合作社成立江湾村土地信用合作社成立后，江湾村的村民可以把不想耕作的土地后，江湾村的村民可以把不想耕作的土地“存存”到土地信用到土地信用合作社，收取固定的合作社，收取固定的“利息利息”；其他人可以到土地信用合作；其他人可以到土地信用合作社支付租金社支付租金，贷地，贷地耕作。耕作。1 1、供需有矛盾。有意向流入的较多，而愿意将土地流出的农户不供需有矛盾。有意向流入的较多，而愿意将土地流出的农户
48、不足。足。（主要原因是农户的思想认识还要进一步提高；对流转收益期望较（主要原因是农户的思想认识还要进一步提高；对流转收益期望较高；极少数农户的不愿意影响规模化流转。）高；极少数农户的不愿意影响规模化流转。）2 2、流转程序和办理手续不规范，流转合同不规范流转程序和办理手续不规范，流转合同不规范（不能严格按规（不能严格按规定和要求办理，有的地方存在欺瞒群众、少数人包办代办的现象，违背定和要求办理，有的地方存在欺瞒群众、少数人包办代办的现象，违背了农户的意愿）。了农户的意愿）。农村土地流转的农村土地流转的主体是农户主体是农户，土地流转中存在的，土地流转中存在的流转合同不规范、流转合同不规范、价格偏
49、低且各地差异巨大、流转收益无保障、流转纠纷难裁处价格偏低且各地差异巨大、流转收益无保障、流转纠纷难裁处等问题。等问题。例如，土地流转的例如，土地流转的土地价格确定土地价格确定，一些地方政府不建立土地价格参照制，一些地方政府不建立土地价格参照制度和土地流转指导价格，又不允许市场价格竞争机制进入土地流转市场，度和土地流转指导价格，又不允许市场价格竞争机制进入土地流转市场，造成土地流转价格差异巨大，农户难以维护其在土地流转中的价格优势。造成土地流转价格差异巨大，农户难以维护其在土地流转中的价格优势。五、农村土地流转存在的问题五、农村土地流转存在的问题 3 3、相关职能管理部门管理、指导、服务不到位，
50、信息收集上报相关职能管理部门管理、指导、服务不到位，信息收集上报不及时，有关软件资料管理不规范。不及时，有关软件资料管理不规范。4 4、土地承包经营纠纷较多，难以及时有效化解。土地承包经营纠纷较多，难以及时有效化解。土地流转在促进城乡一体化和农民增收的同时，也带来了土地流转在促进城乡一体化和农民增收的同时，也带来了大量的土地纠纷案件。由于现行纠纷处理机制单一，一些纠大量的土地纠纷案件。由于现行纠纷处理机制单一，一些纠纷长期得不到解决，既不利于保障土地流转当事人双方的合纷长期得不到解决，既不利于保障土地流转当事人双方的合法权益，也不利于社会的长治久安。法权益，也不利于社会的长治久安。5 5、常规
