1、建设工程监理招投标与合同管理建设工程监理招投标与合同管理熟悉招标程序和评标方法熟悉投标程序和投标策略建设工程监理招标程序和评标方法第一节建设工程监理投标工作内容和策略第二节建设工程监理合同管理第三节第一第一节节 建设工程监理招标程序和评标方法建设工程监理招标程序和评标方法p 建设工程监理招标方式和程序p 建设工程监理评标内容和方法第一第一节节 建设工程监理招标程序和评标方法建设工程监理招标程序和评标方法p 建设工程监理招标方式和程序p 建设工程监理评标内容和方法p 建设工程监理招标方式建设工程监理招标方式和和程序程序u建设工程监理招标方式u公开招标：公开招标：是指建设单位以招标公告的方式邀请不
2、特定的工程监理单位参加投标，向其发售监理招标文件，按照招标文件规定的评标方法、标准，从复合投标资格要求的投标人中优选中标人，并与中标人签订建设工程监理合同的过程。u邀请招标：邀请招标：是指建设单位以投标邀请书方式请特定工程监理单位参加投标，向其发售招标文件，按照招标文件规定的评标方法、标准，从符合投标资格要求的投标人中优选中标人，并与中标人签订建设工程监理合同的过程。哪些项目必须要公开招标？哪些项目必须要公开招标？监理工程项目必须要公开招标吗？监理工程项目必须要公开招标吗？中华人民共和国招投标法：勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；或者项目总投资额在3000万人
3、民币以上的必须公开招标。公开招标的项目，是由谁来负责组织招标？建设单公开招标的项目，是由谁来负责组织招标？建设单位？还是位？还是?济南市建设工程招投标办公室？济南市建设工程招投标办公室？评标专家评标专家？招标代理？招标代理？建设单位？建设单位？投标单位（监理公司）？投标单位（监理公司）？相关主体相关主体u公开招标公开招标优点：优点：能够充分体现招标信息公开性、招标程序规范性、投标竞争公平性；可以使建设单位有较大的选择范围，进行择优选择中标单位；能够降低串标、围标、抬标和其他不正当交易的可能性。缺点：缺点：准备招标、资格预审和评标的工作量大，招标时间长、招标费用高。u邀请招标邀请招标优点：优点：
4、简化招标程序，节约招标费用，缩短招标时间。缺点：缺点：限制了竞争范围，导致选择投标人的范围和投标人竞争的空间有限，容易出现串标、围标等不正当投标行为。p 建设工程监理招标方式建设工程监理招标方式和和程序程序p 建设工程监理招标方式建设工程监理招标方式和和程序程序1.招标准备招标准备（1）确定招标组织。自行组织监理招标或者魏国招标代理机构组织招标。（2）明确招标范围和内容。（3）编制招标方案。划分监理标段、选择招标方式、选定合同类型及计价方式、确定投标人资格条件、安排投标工作进度等。2.发出投标公告或投标邀请书发出投标公告或投标邀请书（1）招标公告必须通过一定的媒介进行公开发布；（2）投标邀请书
5、属于定向发出的投标邀请。p 建设工程监理招标方式建设工程监理招标方式和和程序程序p 建设工程监理招标方式建设工程监理招标方式和和程序程序3.组织资格组织资格审查审查（1）资格预审。对申请投标的潜在投标人进行资格条件、业绩、信誉、技术、资金等多方面情况的审查。（2）资格后审。开标后，由评标委员会根据招标文件中规定的资格审查因素、方法和标准，对投标人资格进行审查。4.编制和发售招标文件编制和发售招标文件（1）编制建设工程监理招标文件。（2）发售监理招标文件。在规定时间、地点发售招标文件。p 建设工程监理招标方式建设工程监理招标方式和和程序程序5.组织现场踏勘组织现场踏勘招标人组织潜在投标人对工程实
6、施现场的地形地质条件、周边和内部环境进行实地踏勘。6.召开投标预备会召开投标预备会（1）澄清、解答潜在投标人在阅读招标文件和现场踏勘后提出的疑问。（2）所有的澄清、解答都应当以书面形式予以确认，并发给所有购买招标文件的潜在投标人。（3）招标文件的书面澄清、解答属于招标文件的组成部分。p 建设工程监理招标方式建设工程监理招标方式和和程序程序7.编制和递交投标文件编制和递交投标文件按照招标文件规定的时间、地点、方式递交投标文件，并根据要求提交投标保证金保证金。投标人在提交投标截止日期前，可以撤回、补充或者修改已提交的投标文件，并书面通知招标人。8.开标、评标和定标开标、评标和定标（1）开标。招标人
7、在规定的时间、地点主持开标。（2）评标。由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会按照招标文件进行评标，编写评标报告，并向投标人推荐中标候选人，或经投标人授权直接确定中标人。（3）定标。招标人应按有关规定在招投标监督部门指定的媒体或场所公示推荐的中标候选人，和确定中标人，向中标人发出中标通知书。投标保证金？投标保证金？多少？什么时多少？什么时间退还？间退还？u评标内容评标内容（1）工程监理单位的基本素质。）工程监理单位的基本素质。单位资质、技术及服务能力、社会信誉和企业诚信度、类似工程监理业绩和经验。（2）工程监理人员配备。）工程监理人员配备。项目监理机构的组织形式是否合理；总监理工程师人选
8、是否符合招标文件规定的资格及能力要求；监理人员的数量、专业配置是否复合；工程监理整体力量投入是否满足；工程监理人员的年龄结构是否合理；现场监理人员进退计划是否与工程进展相协调；p 建设建设工程监理评标内容和方法工程监理评标内容和方法u评标内容评标内容（3）建设工程监理大纲）建设工程监理大纲全面性针对性科学性（4）试验检测仪器设备及其应用能力）试验检测仪器设备及其应用能力（5）建设工程监理费用报价）建设工程监理费用报价重点评审监理费用报价水平和构成是否合理、完整，分析说明是否明确，监理服务费用的调整条件和办法是否复合招标文件要求。p 建设工程监理评标内容和方法建设工程监理评标内容和方法u建设工程
9、评标方法建设工程评标方法综合评标法：通过衡量投标文件是否最大限度地满足招标文件中规定的各项评价标准，对技术、企业资信、服务报价等因素进行综合评价，从而确定中标人。p 建设工程监理评标内容和方法建设工程监理评标内容和方法u 定性综合评估法定性综合评估法。特点是不量化各项评审指标，能在广泛深入地开展讨论分析的基础上集中各方面意见。缺点是评估标准弹性大，衡量尺度不具体，透明度不高，受评标专家人为因素影响大，可能出现评标意见相左的情况。u 定量定量综合评估法综合评估法。在招标文件中明确规定需要量化的评价因素及其权重，评标委员会根据投标文件内容和评分标准逐项进行分析记分、加权汇总，计算各投标单位的综合评
10、分，按照综合评分高低确定中标候选人或直接选定中标人。案例分析银丰地产招标文件第二节第二节 建设工程监理投标工作内容和策略建设工程监理投标工作内容和策略p 建设工程监理投标工作内容p 建设工程监理投标策略建设工程监理投标工作内容建设工程监理投标工作内容u建设工程监理投标决策建设工程监理投标决策u建设工程监理投标策划建设工程监理投标策划u建设工程监理投标文件编制建设工程监理投标文件编制u参加开标及答辩参加开标及答辩u投标投标后评估后评估u建设工程监理投标决策建设工程监理投标决策u投标决策定量分析法投标决策定量分析法（1）综合评价法：决策者决定是否参加某建设工程监理投标时，将影）综合评价法：决策者决
11、定是否参加某建设工程监理投标时，将影响其投标决策的主客观因素用某些具体指标表示出来，并定量地进行综响其投标决策的主客观因素用某些具体指标表示出来，并定量地进行综合评价，以此作为投标决策依据。合评价，以此作为投标决策依据。操作步骤：A.确定影响投标的评价指标B.确定各评价指标权重C.各项评价指标评分D.计算综合评价总分E.决定是否投标投标考虑因素：总监理工程师能力、团队配置、技术水平、合同支付条件、同类工程经验、可支配的资源条件、竞争对手数量和实力、项目利润等u投标决策定量分析法投标决策定量分析法（2）决策树法）决策树法 适用范围：适用范围：多项目多方案的选择 基本原理：基本原理：决策点决策点方
12、案枝方案枝概率分枝概率分枝 方案枝分出的各概率分枝的分叉点及概率分枝的分叉点，称为自然状方案枝分出的各概率分枝的分叉点及概率分枝的分叉点，称为自然状态点；概率分枝的终点称为损益值点。态点；概率分枝的终点称为损益值点。决策点决策点自然状态点自然状态点终点终点u建设工程监理投标决策建设工程监理投标决策赫伯特赫伯特西蒙（西蒙（Herbert Alexander Simon）经济组织决策管理大师，1978年的诺贝尔经济学奖获得者。管理就是决策管理就是决策u建设工程监理投标决策建设工程监理投标决策u决策树示例决策树示例 某工程监理单位拥有资源有限，只能在A和B两项大工程中选择一个进行投标，或均不参加投标
13、。若投标，根据过去投标经验，对两项工程各有高低报价两种策略。投高价标，中标机会为30%；投低价标，中标机会为50%。这样，该工程监理单位共有（A高、A低、不投标、B高、B低）五种方案。工程监理单位根据过去类似工程经验，得到每种方案的利润和出现概率。如果投标未中，损失50万元的投标准备费。如何决策？投标策划是指从总体上规划建设工程监理投标活动的目标、组织、任务分工等，通过严格的管理过程，提高投标效率和效果。u建设工程监理建设工程监理投标策划投标策划u建设工程监理建设工程监理投标文件编制投标文件编制1.投标文件编制原则投标文件编制原则 （1）响应招标文件，保证不被废标。（2）认真研究招标文件，深入
14、领会招标文件意图。（3）投标文件内容详细、层次分明、重点突出。2.投标文件编制依据投标文件编制依据 （1）国家及地方有关建设工程监理投标的法律法规及政策。（2）建设工程监理招标文件。（3）企业现有的人力及技术资源。（4）企业现有的设备资源 （5）企业现有的管理资源。u建设工程监理建设工程监理投标文件编制投标文件编制3.监理规划大纲监理规划大纲 监理规划大纲是投标文件的核心，尤其是针对工程具体情况监理规划大纲是投标文件的核心，尤其是针对工程具体情况制定的监理对策，以及向建设单位提出的原则性建议。制定的监理对策，以及向建设单位提出的原则性建议。（1）工程概述。（2）监理依据和监理工作内容。（3）监
15、理工程监理实施方案。监理评标的重点。建设单位特别关注工程监理单位的资源投入。包括机构设置和人员配备、建设监理的设备配置。（4）建设工程监理难点、重点及合理化建议。u建设工程监理建设工程监理投标文件编制投标文件编制4.编制投标文件的注意事项编制投标文件的注意事项 （1）投标文件应对招标文件内容做出实质性响应。（2）项目监理机构的设置应合理，要突出监理人员素质，尤其是总监理工程师人选，将是建设单位重点考察对象。（3）应有类似建设工程监理经验。（4）监理大纲能充分体现工程监理单位的技术、管理能力。（5）监理服务报价应符合国家收费规定和招标文件对报价的要求，以及建设工程监理成本-利润测算。（6）投标文
16、件既要响应招标文件要求，又要巧妙回避建设单位的苛刻要求，同时还要避免为提高竞争力而盲目扩大监理工作范围，否则会给合同履行留下隐患。u参加开标及答辩参加开标及答辩认真准备，认真准备，做到有备做到有备无患无患u投标后评估投标后评估分析、总结、归纳、提升分析、总结、归纳、提升建设工程监理建设工程监理投标策略投标策略u深入分析影响监理投标的因素深入分析影响监理投标的因素u把握和深刻理解招标文件精神把握和深刻理解招标文件精神u选择有针对性的监理投标策略选择有针对性的监理投标策略u充分重视项目监理机构的合理设置充分重视项目监理机构的合理设置u重视提出合理化建议重视提出合理化建议u有效有效地组织项目监理团队
17、答辩地组织项目监理团队答辩 建设工程监理投标策略的合理制定和成功实施关键在于对影响投标因素的深入分析、招标文件的把握和深刻理解、投标策略的针对性选择、项目监理机构的合理设置、合理化建议的重视以及答辩的有效组织等环节。1.分析建设单位 （1）分析建设单位对中标人的要求和建设单位提出的条件。（2）分析建设单位对于工程建设资金的落实和筹措情况。（3）分析建设单位领导层核心人物及下层管理人员资质、能力、水平、素质等。（4）建设单位与施工单位的关系。2.分析投标人自身 （1）选取投标策略 （2）量力而行 （3）寻找合作伙伴u深入分析影响监理投标的因素深入分析影响监理投标的因素3.分析竞争对手分析竞争对手
18、 （1）分析竞争对手的数量和实际竞争对手 （2）分析竞争对手的投标积极性 （3）了解竞争对手决策者情况4.分析环境和条件分析环境和条件 （1）分析施工单位 （2）分析工程难易程度 （3）分析自然条件和工作环境 （4）分析设计单位 （5）分析社会文化环境，政府和当地群众 （6）分析工程条件和环境风险u深入分析影响监理投标的因素深入分析影响监理投标的因素u把握和深刻理解招标文件精神把握和深刻理解招标文件精神详细研究招标文件详细研究招标文件吃透其精神和要点吃透其精神和要点招标文件的修改也是招标文件的组成部分招标文件的修改也是招标文件的组成部分1.以信誉口碑取胜以信誉口碑取胜 适用于特大、代表性或有重
19、大影响力的工程适用于特大、代表性或有重大影响力的工程2.以缩短工期等承若取胜以缩短工期等承若取胜 适用于建设单位对工期等因素比较敏感的工程适用于建设单位对工期等因素比较敏感的工程3.以附加服务取胜以附加服务取胜适用于工程项目前期建设较为复杂，招标人组织结构不完善，适用于工程项目前期建设较为复杂，招标人组织结构不完善，专业人才和经验不足的工程专业人才和经验不足的工程4.适应长远发展的策略适应长远发展的策略为了开拓市场，争取将来的优势为了开拓市场，争取将来的优势u选择有针对性的监理投标策略选择有针对性的监理投标策略 工程监理单位必须选派与工程要求相适应的总监理工程师，配备专业齐全、机构合理的现场监
20、理人员。对总监理工程师及其他监理人员的能力和经验介绍要做到翔实，重点说明现有人员配备对完成建设工程监理任务的适应性和针对性。u充分重视项目监理机构的合理设置充分重视项目监理机构的合理设置 能够提出合理化建议，代表了监理单位拥有的专业技术能力、管理水平及投标人对工程的熟悉程度和关注程度。u重视提出合理化建议重视提出合理化建议u有效组织项目监理团队答辩有效组织项目监理团队答辩技术能力和表现技术能力和表现能力的集中体现能力的集中体现工程招投标九大暗箱操作工程招投标九大暗箱操作警示警示 某大型国营煤矿对修建职工宿舍进行招标，其内部已经选定了几家以前曾经在本单位做过工程的关系较好的施工单位进行投标，于是
21、在招标公告中其公布参加投标的条件中有一条：曾经在本煤矿有过工程业绩。最后，除了已经确定的那几家施工单位，其他施工单位均无法参加投标。一、度身招标一、度身招标 据某知情人士透露，一家国有企业在办公楼项目招标时，在招标开始前就内定了一个关系比较好的单位作为中标单位，但通过公开招标竞争的方式并不能保证其中标。于是，作为该项目评标委员会主任的该国有企业的一位副总在评标过程中介绍各家投标单位情况时，介绍其他投标单位时只是简单介绍一下，而在介绍那家内定的中标单位时说，这家投标单位曾经跟我们合作过，在工程管理和人员配备上比较合适，各方面跟我们都配合得很好，对这方面招标人是非常看重的，请评委充分考虑。最后评标
22、结果出来时，这位副总所重点提到的那家单位是中标单位。二、倾向招标二、倾向招标某招标项目属于大型基础设施，关系到社会公共利益，根据中华人民共和国招标投标法必须进行招标。因某种原因，该项目的招标人希望A单位中标。但如果通过正常途径进行招标，招标人无法掌控招标的结果，于是招标人利用了公告发布这一环节：招标人将招标公告只发布在了某一发行量不大的不知名的地方报纸上。结果只有少数几家单位来投标，除了A单位，其他两家投标单位的实力比较弱。在评标的时候，评委推荐A单位中标，招标人如愿以偿地让自己事先内定的A单位中标。三、隐性公告三、隐性公告林某自己有一家建筑企业，人员、设备、施工技术等方面实力均比较欠缺。沈某
23、是一个大型建筑企业的老总，该企业在行业内的知名度很高。林某和沈某是高中同学，关系甚密。一次，某单位为修建办公大楼招标，公告中公布的该工程投标单位的资质条件、公司业绩等要求，林某的公司均不能满足。于是林某找到沈某，请沈某的公司前去投标。中标后由林某的公司实施该工程，由林某的公司付给沈某的公司一笔“感谢费”。结果沈某的公司成为该工程的中标单位，但实际是林某的公司在修建该工程。最终因林某公司的承建能力问题导致工程质量不合法，工期延误。四、借鸡生蛋四、借鸡生蛋某企业为扩建厂房进行招标，但其只想让几个关系好的施工单位来参加投标，于是该企业在资格预审时对所有报名的单位进行评分。由于资格预审的程序、评审方式
24、不公开，又是采用打分的方式进行，个人操作的空间很大，最后该企业只让跟自己关系好的几个施工单位通过了资格预审五、排斥投标五、排斥投标某房地产公司对某房建工程进行招标。招标公告发布之后，某建筑公司与该房地产公司进行私下交易，最后房地产公司决定将此工程给这家建筑公司。为了减小竞争，由房地产公司出面邀请了几家私交比较好的施工单位前来投标，并事先将中标意向透露给这几家参与投标的单位，暗示这几家施工单位投标书制作的马虎一些。后来在投标的时候，被邀请的几家单位和某建筑公司一起投标，但由于邀请的几家单位的投标人未经认真制作，报价都比较高，最后评委推荐某建筑公司为中标候选人。某建筑公司如愿承包了此项工程。六、请
25、人陪标六、请人陪标据建筑公司知情人士透露：某市进行市政道路招标，其公司参与了投标。其公司在该市从事过此种工程，并且与该市合作得非常愉快。故此工程，该市仍然希望该公司中标。但是评标的结果，其公司名列第三名。由于业主的评标办法没有在招标文件中公布，于是业主更改评标办法后，又重新将评标的评委组织起来，再次进行评议，最终使得其公司中标。七、张冠李戴七、张冠李戴某学校对学生宿舍楼进行招标。由于该学校与一家建筑公司有长期的业务往来，故此次仍然希望这家建筑公司中标。于是双方达成默契。在招标时，该学校要求该建筑公司在投标报价时尽量压低投标报价，以确保中标，在签合同时，再将工程款提高。果然在开标时，该公司的报价
26、为最低价，经评委审议，最终推荐此公司为中标候选人。学校向该公司发中标通知书。在签合同前，该公司以材料涨价为由，将原投标报价提高了10%，结果提高后的工程造价高于开标时所有投标人的报价，与招标学校签订了施工合同。八、串通中标八、串通中标九、阴阳九、阴阳合同合同某房地产公司通过招标选择建筑公司为其施工，该市所有招标均要求进市交易中心。为了应付市主管部门的检查，该房地产公司按照市招标办的程序及要求发招标公告、出售招标文件、投标开标、评标。在签订合同的时候，中标人暗中与房地产公司磋商，在利益的驱动下，房地产公司重新起草签订了一份新的合同，该份新合同提高了招投标文件中的价款。房地产公司清楚这样一份内容与
27、招投标文件不同的合同在主管部门那里一定审核不过，于是招标人为了应付检查，又和中标人签订一份与投标文件内容不一致的合同，但是双方约定以私下签订的合同为准。共同呼唤共同呼唤 阳光操作阳光操作第三节第三节 建设工程监理合同管理建设工程监理合同管理p 建设工程监理合同订立p 建设工程监理合同履行p建设工程监理合同订立建设工程监理合同订立u建设工程监理合同（示范文本）建设工程监理合同（示范文本）GF-2012-0202(1)协议书(2)通用条件(3)专用条件(4)附录建设工程监理合同的组成文件建设工程监理合同的组成文件：协议书 中标通知书 投标文件 专用条件 通用条件 附录p建设工程监理合同订立建设工程
28、监理合同订立u建设工程监理合同（示范文本）建设工程监理合同（示范文本）GF-2012-0202（1）协议书）协议书 协议书不仅明确委托人和监理人，而且明确了双方约定的委托建设工程监理与相关服务的工程概况，总监理工程师，签约酬金，服务期限，双方对履行合同的承诺及合同订立的时间、地点、份数等。协议书是一份标准的格式文件，经当事人双方在空格处填写具体规定的内容并签字盖章后，即发生法律效力。p建设工程监理合同订立建设工程监理合同订立u建设工程监理合同（示范文本）建设工程监理合同（示范文本）GF-2012-0202（2）通用条件）通用条件 通用条件涵盖了建设工程监理合同中所用的词语定义与解释，监理人的义
29、务，委托人的义务，签约双方的违约责任，酬金支付，合同的生效、变更、暂停、解除及终止等方面的约定。通用文件适用于各类建设工程监理，各委托人、通用文件适用于各类建设工程监理，各委托人、监理人都应遵守通用条件中的规定。监理人都应遵守通用条件中的规定。p建设工程监理合同订立建设工程监理合同订立u建设工程监理合同（示范文本）建设工程监理合同（示范文本）GF-2012-0202（3）专用条件）专用条件 由于通用条件适用于各行业、各专业建设工程监理，因此，其中的某些条款规定得比较笼统，需要在签订具体建设工程监理和同时，结合地域特点、专业特点和委托监理的工程特点，对通用条件中的某些条款进行补充、修改对通用条件
30、中的某些条款进行补充、修改。专用条件是专用条件是 达成的双方一致意见体现达成的双方一致意见体现 “补充补充”，是指通用条件中的条款明确规定，在该条款确定的原则下，专用条件中的条款需进一步明确具体内容，是通用条件、专用条件中相同序号的条款共同组成一条内容完备的条款。例如：通用条件2.2.1规定，监理依据：适用的法律、行政法规及部门规章；与工程有关的标准；工程设计及有关文件 本合同及委托人与第三方签订的与实施工程有关的其他合同p建设工程监理合同订立建设工程监理合同订立u建设工程监理合同（示范文本）建设工程监理合同（示范文本）GF-2012-0202双方根据建设工程的行业和地域特点，在双方根据建设工
31、程的行业和地域特点，在专用条件相专用条件相同序号（同序号（2.2.1）条款中）条款中具体约定监理依据具体约定监理依据p建设工程监理合同订立建设工程监理合同订立u建设工程监理合同（示范文本）建设工程监理合同（示范文本）GF-2012-0202 修改，修改，是指通用条件中规定的程序方面的内容，如果双方认为不合适，可以协议修改。例如：通用条件3.4中规定：“委托人应授权一名熟悉工程情况的代表负责 与监理人联系。委托人应在双方签订本合同后7天内，将委托人代表的姓名和职责书面告知监理人。如果委托人或监理人认为7天时间太短，经双方协商达成一致意见后，可在专用条件相同序号条款（专用条件相同序号条款（3.4）中写明具体的延长时间，如该14天。p建设工程监理合同订立建设工程监理合同订立u建设工程监理合同（示范文本）建设工程监理合同（示范文本）GF-2012-0202（4）附录）附录附录A：相关服务的范围和内容。A-1 勘察阶段：A-2 设计阶段：A-3 保修阶段：A-4 其他（专业技术咨询、外部协调工作等）（如果委托人仅委托建设工程监理，则不需要填写附录A.附录B：委托人派遣的人员和提供的房屋、资料、设备。p建设工程监理建设工程监理合同履行合同履行（1）监理人的义务（2）委托人的义务（3）违约责任（4）合同的生效、变更与终止本章结束 谢谢
