1、太阳海岸太阳海岸20122012年年度营销方案年年度营销方案&2&2月营销方案月营销方案影响企业家影响企业家一、2012营销方案二、1月数据回顾三、2月营销方案2012营销方案来电、来访：江北区域50%以上，区县客户较少。2012营销方案项目数据分析成交：主城为主，区县为辅。成交客户背景分析2012营销方案项目数据分析成交客户购买理由分析购买理由：注重自然资源2012营销方案项目数据分析数据分析2012营销方案项目数据分析目前别墅市场分为四个板块：北部金开板块 北滨沿线板块西部大学城板块 南区南山茶园板块区域区域纯别墅（个）纯别墅（个）复合型（个）复合型（个）北部北部别墅区别墅区10104 4
2、小计小计 1414西部西部别墅区别墅区4 44 4小计小计 8 8南部南部别墅区别墅区3 35 5小计小计 8 8中部中部别墅区别墅区0 01 1小计小计 1 1合合 计计171714142011年重庆别墅市场存量约46万方，北区成为主要集中点。2012营销方案项目数据分析产品类型产品类型主力供应面积（）主力供应面积（）预计供应套数预计供应套数预计供应套数（万方）预计供应套数（万方）高端类产品高端类产品600600万以万以上上300-1100300-110083835.25.2经济类产品经济类产品300300万以万以下下150-350150-350168516853636舒适类产品舒适类产品3
3、00-600300-600万万210-430210-4302716271680.6880.68资源类产品资源类产品280-450280-45056656618.118.1合计合计50505050139.98139.98货量大，竞争激烈，市场严峻2012营销方案项目数据分析可售物业分析可售物业分析全年推出全年推出物业形态物业形态面积区间面积区间及总价及总价套数及金额套数及金额官邸联排官邸联排300-380300-380平平240-430240-430万万3131套、套、1 1亿亿精致联排精致联排240-270240-270平平230-330230-330万万2626套、套、0.70.7亿亿类独栋
4、类独栋380-450380-450平平600-800600-800万万2121套、套、1.21.2亿亿洋房洋房70-19070-190平平50-12050-120万万290290套、套、2.92.9亿亿底商底商0.50.5亿亿全部剩余物业全部剩余物业240-450240-450平平180-600180-600万万6060套、套、2 2亿亿合计合计8.38.3亿亿2012营销方案项目数据分析3 34 41212201220125 5A3洋房：43套 109-111类独栋：7套共计：0.95亿7 7A1、A2洋房：162套共计：1.25亿2 2107108类独栋：7套共计：0.34亿75、76官邸
5、：8套116精致联排：5套 一期底商：0.1亿共计：0.5亿121-124类独栋：7套共计：0.4亿6 6六期底商：共计：0.54亿A4、A5洋房：85套99-102精致联排：21套共计：1.13亿97、98官邸：8套 39、40、43、44官邸：15套共计：0.73亿10102012全年新推货源节点分布图1.65亿1.5亿2012营销方案项目数据分析1.13亿项目分析2012营销方案项目数据分析推货节点可视图2012营销方案项目数据分析销售策略太阳海岸太阳海岸1212年任务分解年任务分解全年销售任务：全年销售任务：6.07176.0717亿亿月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11
6、月12月销售任务（单位：亿）0.250.40.450.80.50.50.70.30.60.90.40.32012营销方案项目数据分析100万级洋房400万-700万级别墅任务艰巨!2012营销方案营销思路高端市场观望情绪重销售僵持竞盘扎堆背负受敌项目价高货源同质价值不足2012营销方案营销思路“海岸三无”客群 增量项目 性价比市场 爆发2012营销方案营销思路在这样的营销背景下，我们坐以待毙吗？显然不是！我们需要大突破我们需要大突破2012营销方案营销思路2012全年营销思路扩区县 优价值 抓成交客群无增量项目无性价比市场无爆发拓展客户群提升性价比加强销售力2012营销方案营销思路推广活动体验
7、渠道销售扩区县优价值抓成交资源稀缺高端品质行业联动项目推荐主城高尚圈层生活体验区县拓展客群专属服务项目价值区域价值圈层生活带动身边山水资源体验圈层生活体验圈层拓展传播影响尊崇服务体验终极典藏收官之作行业品鉴促销活动现场服务体验核心客户联动老带新深挖狠抓销售力营销脉络图2012营销方案推广策略2012营销方案推广策略2012营销方案推广策略3 34 41212201220125 5A3洋房：43套 109-111类独栋：7套共计：0.95亿7 7A1、A2洋房：162套共计：1.25亿2 2107108类独栋：7套共计：0.34亿75、76官邸：8套116精致联排：5套 一期底商：0.1亿共计：
8、0.5亿121-124类独栋：7套共计：0.4亿6 6六期底商：共计：0.54亿A4、A5洋房：85套99-102精致联排：21套共计：1.13亿97、98官邸：8套 39、40、43、44官邸：15套共计：0.73亿1010根在重庆情系江山体验铁山坪对话企业家主题：企业家公园年度诉求：献给100位影响重庆GDP的企业家消夏铁山坪企业家增值系列活动区县拓展系类活动行业品鉴会收官典藏系列促销推广节点排布2012营销方案推广策略报版表现版式一献给献给100100位影响重庆位影响重庆GDPGDP的企业家的企业家临崖别墅&江湾洋房尊荣耀现2012营销方案推广策略报版表现版式二2012营销方案推广策略报
9、版表现版式三2012营销方案推广策略户外表现2012营销方案推广策略户外表现2012营销方案推广策略户外表现2012营销方案推广策略户外表现2012营销方案推广策略户外表现2012营销方案推广策略线下做精准对目标客户群多维度包围线上拔调性价值解读：项目价值,区域价值，圈层价值2012营销方案推广策略推广活动2012营销方案推广策略体验2012营销方案推广策略渠道标准化管控提升费效比渠道物料管控 找准目标圈层动作常态化关系重维护关键人专属激励平时情感维系 专属活动的策划项目内整合平台整合资源整合拓展单位整合2012营销方案渠道策略渠道策略抓三大成交节点合理排布推售节奏少量多批次推售新推物业洋房别
10、墅搭配销售难易物业搭配销售重蓄客饥饿营销2012营销方案销售策略销售策略调节点：优产品：强配套：推售空白期补充货源提前推出抢占节点同质产品分批次推出滞销物业延缓推出调配 增中等户型，减大户型比例增值 增加洋房赠送空间等附加值，最大限度提升价值确定超市配套确定教育配套确定东风造船厂搬迁的时间 全年保障措施2012营销方案销售策略销售节点调整2012营销方案销售策略两个“5”做好项目管理2012营销方案项目管理思路1、重基础，加强基础管理2、重构建核心，重心在20%的骨干员工，以骨干员工带动其他人员。3、重人性化，融合新老置业顾问4、重激励，设置半年末尾淘汰制，激励员工工作斗志。5、重保障，前台销
11、售力的加强及后台签约回款保障系统建立。重基础，重核心，重人性化，重激励，重保障管理“5”重2012营销方案项目管理思路管理工作1、重塑团队销售力2、树标杆、树立团队灵魂人物3、树立销售人员信心4、树忧患意识，建竞争体制，奖惩兼顾5、塑团队向心力，凝聚力，建立成熟别墅销售团队团队“5”塑团队建设2012营销方案项目管理思路全年费用预算1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计报媒00618010600150055网络1.51.51.54.51.51.51.51.51.53.51.51.523电台0025000005150045短信22473452563245直投003300000
12、40010广告代理55555555555560印刷及包装制作22463453563245活动21.5461.5531.5351.51.535.5渠道2261042226102250其他22222222222224总计16.51660.561.52033.529.51732.571.51816392.5全年费用预算：392.5万2012营销方案全年费用预估 1月总结太阳海岸太阳海岸20122012年年1 1月来电来访成交统计表月来电来访成交统计表来电来访成交（套数）成交金额（万元）第一周1141460第二周1500第三周2600第四周5231180合计9 948482 26406401月总结 1
13、月推广回顾1月推广主打返乡客线上主要以户外、网络为主线下现场包装支持、活动、彩信配合 主诉求：根在重庆 情系江山1月推广回顾内环户外内环户外1月推广回顾以整合所获网络渠道进行广告投放，节点性突出主推信息，扩大项目在网络上的影响力、知名度，促进项目的销售。网网 络络1月推广回顾1 1）金科）金科 太阳海岸太阳海岸-微博微博项目动态资讯播报，实景照展示等粉丝数量持续增多，影响持续扩大 2 2）两江）两江CEOCEO俱乐部俱乐部-微博微博企业家动态资讯播报，发布企业家关注动态最新信息。1月推广回顾现场包装现场包装1月推广回顾活动活动返乡精英置业季返乡精英置业季1月推广回顾1.销售节点：1月第二周开始
14、“返乡精英置业季”现场促销2.服务&管理：走出去：登门拜访10组成交客户 抓管控：严格考勤管理，抓好“三会”提士气：对销售人员多鼓励和认同，传递信心3.销售策略：强销控：除主推房源和衬价房源，其余房源全部销控；推端头：借势房产税标准下调，主推免税端头；用政策：充分利用集团阶段性优惠政策促进成交；提价格：小幅提升价格，逼定意向客户；1月销售回顾 2月营销方案竞盘分析竞盘分析项目名称项目名称所处板块所处板块别墅类型别墅类型面积区间面积区间总价区间总价区间交通交通配套配套优势优势劣势劣势逸翠庄园金开板块经济性170到300180-600万便利完善城市核心区域，交通便利，配套齐全品质低、近乎绿化，密度
15、大，档次低的经济型别墅首钢美利山金开板块山景别墅，法式风格接受度较高300到600260-600万便利差位置好，交通便利，山景别墅，景观好、布局合理面积较大，高总价，配套差，项目对面有“陵园”，风水不利奥山恭爵堡金开板块坡地别墅250到360最低价380万便利完善市场接受度高，城市核心区域，交通便利，配套齐全组团位置尴尬，地处爬坡路段，有一定噪音和扬尘影响万科悦府金开板块城市别墅240到300最低价400万便利完善位置非常好，生活交通便利，产品附加值大，户型设计合理花园面积小，间距小，整体绿化差东原香山金开板块城市别墅240到350250400万便利完善产品附加值大，位置较好花园面积小，整体绿
16、化差，外立面材料普通，无法体现尊贵感。约克郡金开板块城市别墅200到400358万起便利完善临湖，位于照母山下，交通便利，区域成熟，户型附加值高密度大，示范区小山与城南山板块度假别墅200到480190-900万一般不完善占据南山优势，示范区大气，专利户型别具匠心，露台、花园面积大，采光好，室内双车库航道线经常有噪音，风水不好，周边几乎没配套，现交通不便，总价高分析：项目扎堆，区域成熟，产品同质化严重2月营销方案竞盘分析金科太阳海岸可售物业金科太阳海岸可售物业精致联排中户(约250m2）精致联排端户(约275m2）CEO官邸端头(约380m2）CEO官邸中户(311-353m2）CEO公馆（2
17、50m2)类独栋（380-450m2)套数金额（万）套数金额（万）套数金额(万）套数金额（万）套数金额（万）套数金额（万）剩余5 1126 12 3756 27 110446 1583 5 919 3 1791 新推368526584176041000小计8 818111811141444144414313112804128041010258325835 5 919 919 3 3 1791 1791 2月营销方案可售资源分析按货源情况分解：新推物业需去化60%，即0.3亿；剩余物业需去化0.1亿；按物业形态分解：官邸联排需去化7套，约2000万；精致联排需去化4套，约900万；公馆联排需去化
18、2套，约400万；1期底商可能去化500万左右2月营销方案任务分解3800万客户观望严重客户观望严重高端物业成交缓慢高端物业成交缓慢难点2月营销方案推广主题但是：两大机会点！半年内首次加推，景观资源较好春季踏青铁山坪人流明显增多2月营销方案推广主题2 2月月体验铁山坪，对话企业家体验铁山坪，对话企业家所以：春季春季主题2月营销方案推广主题三大节点三大节点元宵节元宵节情人节情人节新货加推新货加推影响力影响力利益点利益点执行力执行力三大做足三大做足2月营销方案蓄客计划1周2周3周4周5周元宵节元宵节情人节情人节75.76.116 75.76.116 官邸加推官邸加推2 2月：月：38003800万
19、万推广节点设计线上树价值，区域、项目齐头并进线上树价值，区域、项目齐头并进深挖老客户深挖老客户集中促消化集中促消化拦截新客户拦截新客户现场提体验现场提体验销售信息重传递销售信息重传递现场节点抓成交现场节点抓成交2月营销方案推广主题对话影响世界的企业家对话影响世界的企业家新推物业铺面新推物业铺面体验铁山坪，体验企业家公园体验铁山坪，体验企业家公园设置利益点，促进到访设置利益点，促进到访元宵盛惠，江山同喜元宵盛惠，江山同喜2月份任务分解：3800万物业形态任务完成量转化率到访别墅3300万13套8%145组商业500万9套10%90组2月营销方案蓄客计划145组到访怎么做？2月营销方案蓄客计划新客
20、户新客户（3030组）组）活动活动（7070组）组）业内客户业内客户（1010组）组）圈层客户圈层客户（2020组）组）泛客户泛客户（4040组）组）金科业主金科业主（2020组）组）外地客户外地客户（1010组）组）老业主老业主（2020组）组）145145组组蓄客分解按客户类型划分客户组成客户组成 预计成交预计成交转化率转化率信息获取渠道信息获取渠道新客户303010%10%报媒、网络、电台等报媒、网络、电台等外地客户10105%5%外地网络、机场户外等外地网络、机场户外等业内客户10105%5%报媒、网络、口碑等报媒、网络、口碑等泛客户404010%10%友介、路过等友介、路过等圈层客户
21、202010%10%圈层活动等圈层活动等老业主101010%10%短信、电话营销等短信、电话营销等金科业主5 510%10%短信、彩信等短信、彩信等活动20208%8%现场活动、渠道活动等现场活动、渠道活动等合计1451452月营销方案蓄客计划途径途径来访数来访数/组组转化率转化率成交预估成交预估/套套网络网络101010%10%1 1短信短信202010%10%2 2派单派单30305%5%3 3铁山坪片区客户拦截铁山坪片区客户拦截45455%5%2 2老带新老带新101010%10%1 1渠道及其他渠道及其他30305%5%3 3合计：合计：1451458%8%1313蓄客分解按到访途径划
22、分2月营销方案蓄客计划新客户新客户重点拦截踏青铁山坪的目标客户群，发放海岸踏青包，重点拦截踏青铁山坪的目标客户群，发放海岸踏青包，小蜜蜂带客拉客。小蜜蜂带客拉客。拓展圈层客户，实现关键人突破。拓展圈层客户，实现关键人突破。深挖区县客户，找准客户群，逐一攻克深挖区县客户，找准客户群，逐一攻克2月营销方案蓄客计划重拦截拓圈层挖区县业内客户业内客户找关键，强利益，树口碑找关键，强利益，树口碑找准关键资源人，强化利益点设计，介绍成交大礼回馈，促进口碑找准关键资源人，强化利益点设计，介绍成交大礼回馈，促进口碑传播和带客到访传播和带客到访组织业内江山品鉴踏青活动，树立业内口碑传播度。组织业内江山品鉴踏青活
23、动，树立业内口碑传播度。2月营销方案蓄客计划老业主老业主面子做足，强化尊贵感，抓日常维护面子做足，强化尊贵感，抓日常维护定制专属铁山坪体验，体现业主尊贵感，促进老带新定制专属铁山坪体验，体现业主尊贵感，促进老带新渠道抓关键业主，一对一拜访，促进圈层客户到访渠道抓关键业主，一对一拜访，促进圈层客户到访两江新区资讯报彩信维护感情，告知销售信息两江新区资讯报彩信维护感情，告知销售信息每周两条短信持续维护老业主每周两条短信持续维护老业主2月营销方案蓄客计划线上做足影响力铁山坪踏青，聚焦区域铁山坪踏青，聚焦区域铁山坪规划，板块价值铁山坪规划，板块价值临江类独栋，提升项目气质临江类独栋，提升项目气质圈层价
24、值彰显，项目价值倍增圈层价值彰显，项目价值倍增2月营销方案推广策略方向话题媒介区域价值区域价值春季体验铁山坪，对话企业家公园论坛：新浪、大渝网、网易、天涯微博：新浪、腾讯铁山坪配套再升级，两江高端住区日渐成熟。新闻、资讯、动态：搜房、焦点、楼讯网、新浪、大渝网、网易论坛：新浪、搜狐、网易区县论坛微博：新浪、腾讯铁山坪全面搬迁即将完成，高端住区规划今日出炉。政府三高规划铁山坪高端住区全面启动细数重庆高尚生活区典范两江新区即将成立企业家生活区，在哪？网络推广网络推广-区域价值炒作区域价值炒作借势“踏春”，炒作铁山坪高端住区形象2月营销方案推广策略方向话题媒介项目价值项目价值对话影响世界的企业家资讯
25、：搜房、焦点、楼讯网、新浪、大渝网、网易论坛：新浪、搜狐、网易、区县论坛微博：新浪、腾讯百余名企业家共聚微博 探究企业家该如何生活太阳海岸不再孤单政府三高规划铁山坪高端住区全面启动长江端头别墅 世袭贵族的开始“两江名利场”-揭秘两江CEO名流会所两江顶级端头豪宅助推企业家身价网络推广网络推广-项目价值炒作项目价值炒作：对临江类独栋进行概念炒作，提升项目气质2月营销方案推广策略方向话题媒介圈层价值圈层价值两江CEO俱乐部为企业家构建上层交流空间论坛：新浪、搜狐、网易、区县论坛微博：新浪、腾讯两江CEO俱乐部名流荟萃，圈层资源共享成为现实。交流共享，与时俱进，两江CEO俱乐部商机凸显。小成就靠个人
26、，大成就靠圈层，两江CEO俱乐部成就新的事业契机。网络推广网络推广-圈层价值炒作圈层价值炒作：立足两江CEO俱乐部，强化圈层价值2月营销方案推广策略方向话题媒介产品信息产品信息2012价值升级，太阳海岸端头别墅更多人生享受动态、资讯：搜房、焦点、楼讯网、新浪、大渝网、网易论坛：新浪、搜狐、网易、区县论坛微博：新浪、腾讯江山相候，共话天下，临江别墅全景呈现抢占铁山坪第一站，太阳海岸官邸别墅应市加推网络推广网络推广-产品信息告知产品信息告知强调利益点，提升性价比2月营销方案推广策略短信&彩信精选数据，巧思内容，表现多变新增竞盘近期来电来访数据。内容内容和说法的灵活应用：设置踏青游等利益点2月营销方
27、案推广策略彩信巧编排2月营销方案推广策略线下做足利益点活动重促销活动重促销物料氛围营造物料氛围营造销售氛围营造销售氛围营造销售节点促销活动销售节点促销活动现场重氛围现场重氛围2月营销方案推广策略活动重促销活动重促销根据销售节点设计促销活动 保证现场氛围元宵活动2月营销方案推广策略现场重氛围现场重氛围物料氛围营造物料氛围营造强调区域价值强调区域价值2月营销方案推广策略现场包装刀旗销售氛围营造销售氛围营造营造热销氛围营造热销氛围2月营销方案推广策略现场包装刀旗2月营销方案推广策略现场包装吊旗2月营销方案推广策略现场包装吊旗2月营销方案推广策略渠道做足执行力渠道做足执行力2月营销方案渠道策略 15%
28、15%任务任务=510510万万=3套别墅、套别墅、3030组到访组到访2月营销方案渠道策略三条三条线线 一个一个销售流程销售流程如何实现？如何实现？2月营销方案渠道策略三条线：整合铺面-做传播 关键人公关-做成交 圈层拓展-做增量2月营销方案渠道策略1 1、与装修公司、龙摄影、证券公司、招商银行整合植入项目宣传广告、与装修公司、龙摄影、证券公司、招商银行整合植入项目宣传广告2 2、与银行整合客户资源做活动、与银行整合客户资源做活动3 3、与十年城、公园王府整合派单、巡展、与十年城、公园王府整合派单、巡展北区整合广铺面 高传播2月营销方案渠道策略1 1、利用从二手房中介挖过来的渠道二级人员意向
29、购房客户、利用从二手房中介挖过来的渠道二级人员意向购房客户2 2、从装修公司、证券公司、银行关键人手里置换的高端客户数据库、从装修公司、证券公司、银行关键人手里置换的高端客户数据库3 3、利用前期渠道收集的高端客户数据库、利用前期渠道收集的高端客户数据库目前进展目前进展：从二手房挖过来的二级人员3名，意向客户共计2328组 与其它公司置换高端客户数据库共计1900多组 前期渠道收集高端意向客户数据库共计3450组 共计：7678组高端目标客户数据库数据营销找资源2月营销方案渠道策略深挖客户深挖客户长寿、复盛周边工业园区的高管长寿、复盛周边工业园区的高管公司拜访，建立关系公司拜访，建立关系再借机
30、在公司进行拓展再借机在公司进行拓展并以此为由头扩大到整个工业园区并以此为由头扩大到整个工业园区拓展圈层拓展圈层统计老业主中关键人统计老业主中关键人针对关键人圈层策划一场专属的活动针对关键人圈层策划一场专属的活动拓展圈层拓展圈层圈层拓展找关键2月营销方案渠道策略整合铺面整合铺面圈层拓展圈层拓展数据库收集数据库收集数据库营销数据库营销关键人营销关键人营销成交成交一个流程：一个流程：太阳海岸渠道销售流程太阳海岸渠道销售流程2月营销方案渠道策略1 1、短信铺面建立初步印象、短信铺面建立初步印象2 2、电话营销筛选意向准客户、电话营销筛选意向准客户3 3、分类汇总客户针对性的建立强迫印象、分类汇总客户针
31、对性的建立强迫印象目前进展目前进展：对高端数据库里40%的客户进行详细的资料的整理，包括客户的 职业、住址、资产、性格爱好等详细梳理 开始培训专业的电话营销人员进行电话筛选每周发放销售短信+维护短信建立强迫印象2月营销方案渠道策略筛选后的客户筛选后的客户：带资料上门拜访，讲解项目情况投其所好赠送公关小礼品邀请客户参加项目活动牵线搭桥帮客户引荐生意伙伴2月营销方案渠道策略渠道任务细分表渠道任务细分表渠道板块渠道板块任务占比任务占比成交任务成交任务到访任务到访任务渠道动作渠道动作整合铺面整合铺面10%10%0 02 2派单、活动、派单、活动、嫁接外联宣传嫁接外联宣传数据库营销数据库营销20%20%
32、1 15 5短信、电话短信、电话关键人维护关键人维护40%40%1 13 3上门拜访、维上门拜访、维护护圈层拓展圈层拓展20%20%1 12 2活动、拓展、活动、拓展、维护维护其它其它10%10%0 02 22月营销方案渠道策略渠道基础管理流程化工作、制度化管理2月营销方案渠道策略流程化工作流程化工作 从人员招聘、人员培训、派单、电话营销、单位拜访等各个渠道动作进行流程化工作，以弥补渠道兼职人员流动性大，新进的兼职人员很快能上手。2月营销方案渠道策略制度化管理制度化管理 在客户资料管控、奖惩制度、财务报销、物料进出库等方面对渠道人员进行制度化管理，每项渠道工作都有对应的渠道表格，确保在提升业绩
33、的同时各项基础管理都很规范。2月营销方案渠道策略2月营销方案销售策略1周2周3周4周5周情人节江山热恋2 2月：月：节点排布节点排布商业面市新推物业蓄客新推物业集中开盘元宵节感恩回馈2月营销方案销售策略“一”控“一”提“一”促控滞销物业促新推物业活用策略提畅销物业2月营销方案销售策略制度构建：销售管理制度、置业顾问每月考评办法、巡场抽查制度等前台组长制：加强前台管理及后台梳理：加强来电、来访、成交客户的管理，建立系统的客户数据库。思想的统一，每周3个会：销售专题讨论会、专题培训分享会、销售策划沟通会用好4个人：前台负责人、后台负责人、样板房示范区负责人、专属客服经理现场管理现场管理2月营销方案
34、销售策略物料名称物料名称原内容原内容更换后内容更换后内容目的目的门口接待水牌“衣冠不整，恕不接待”“恭迎阁下，品鉴江山”使之带给客户更好的尊崇感大厅背景音乐 更为大气的背景音乐使之更加吻合项目气质和调性洽谈区书报架物料一般书籍高端报刊杂志使之更符合项目调性客户需求物料道具建议物料道具建议2月营销方案销售策略动动 作作目目 的的建议线上以高端形象展示为主树立高端物业形象，吸引目标客群建议为新推楼栋以全新组团命名搅动市场关注，吸引来电来访建议线下着力拓展项目东区域各工业园区此区域客群对项目接受度较高动作动作目的目的更换原有新年包装，布置具有“新”“春”气息的包装使客户感受焕然一新将新年道旗和吊旗换
35、为新推物业相关道旗和吊旗烘托新推物业开盘氛围2月营销方案销售策略动作动作目的目的中户样板房天井花园加强灯光照明增强体验感中户样板房增加绿色植物等生活化场景增强体验感大力推动溪流景观带整改工作增强体验感增加示范区桌椅休闲区的小饰品布置增强体验感逼定工具逼定工具1.特殊价格申请表2.特殊付款方式申请表3.员工购买认购书及更名申请表4.营销总监推荐房源5.太阳海岸风水格局展板6.沙盘模型售罄牌7.金科集团红头文件8.假房源底价表9.主推房源一房一说辞 10.向主管假申请配合逼定2月营销方案销售策略货源保障货源保障保证新推别墅75#、76#及116#于2月17日取得预售保证新推门市2月25日开盘销售；
36、产品保障产品保障组织洋房户型产品培训并制作户型图、户模确定沿江别墅架空层层数和面积；销售力保障措施销售力保障措施新老搭配、刺激竞争：老员工带新员工，新人上岗后即进行业绩单独考核，佣金各自提成；重考核：以周为单元对销售人员进行业绩考核，对周销冠申请及时奖现金奖励，对销末进行处罚；强培训，培养攻关型销售人员，让销售人员与客户可以进行对等交流。销售保障措施销售保障措施2月营销方案销售策略费费 用用费用种类费用种类项目名项目名称称投放时间投放时间媒体媒体版面版面版式与版式与形式形式推广内容推广内容预计费用预计费用备注备注网络媒体网络媒体太阳海太阳海岸岸2月予众传媒网络推广1.5小计小计1.51.5投放
37、时间投放时间内容内容预计费用预计费用备注备注短信短信太阳海太阳海岸岸2月太阳海岸全新房源加推，瞰山揽江，成就人生8小计小计8 8活动活动太阳海太阳海岸岸2月元宵节现场活动0.5太阳海太阳海岸岸2月情人节现场活动1小计小计1.51.5印刷资料与印刷资料与制作包装制作包装太阳海太阳海岸岸2月方正字体物料变更22此费用因1月制作公司春节放假，未制作，2月需对现场物料进行更换制作的费用太阳海太阳海岸岸2月渠道物料印刷制作4太阳海太阳海岸岸2月现场物料更新4配合新推房源对现场物料进行更换小计小计3030广告咨询与广告咨询与代理代理太阳海太阳海岸岸2月广告代理费5申乙广告小计小计5 5渠道费用渠道费用太阳海太阳海岸岸2月渠道相关费用2小计小计2 2其他不可预其他不可预计费计费不可预估费用（备用金及沟通费）0.5小计小计0.50.5费用总计费用总计48.548.52月营销方案费用及费效比效能评估效能评估来访成本成交成本1827/组20384/组2月营销方案费用及费效比THE ENDTHANKS
