1、【个案解析】北大资源紫境东来四川中原客户与数据研究部n区域解析n 项目解析n 营销解析n 项目总结北大资源 紫境东来.区域规划：龙泉定位于成都东部副中心，大区位优势明显。规划构建“一山一芯联三片”全域空间结构，“一芯”指中央生态活力芯；借鉴CAZ（中央活动区）等建设理念，重点培育生态休闲、科技创新等多元化功能，形成成都独具生态特色的全天候城市活力中心。本案地处龙泉皇冠湖中心，为龙泉的政务中心，属于中央生态活力芯，政策优惠力度较强，升值潜力大，区位优势较佳。龙泉驿区-成都副中心+中央生态活力芯+政务中心区域规划绕城高速三环高速驿都大道成龙大道龙都北路2号线成都行政学院2.1KM本案书房站4号线7
2、号线成都东站火车南站成渝高速地铁物业，现有轨道、交通系统发达.区域交通交通规划：项目位于皇冠湖政务中心板块，区域现有交通发达，呈现三纵二横格局。同时区域轨道交通便捷，2号线书房站直达本项目，属于地铁物业，未来潜力较大；但本项目属于地铁物业，客流量大，治安存在问题。1.3KM3KM5.3KM3.8KM医疗教育资源较强医疗教育经开实验中学经开实验小学龙泉驿妇幼保健院龙泉二小龙泉二中龙泉五小龙泉驿长兴医院皇冠湖双语幼儿园启元幼儿园向阳小学医院公立学校私立学校龙泉驿第一人民医院名称评价其他经开实验中学成都市普通高中教育教学优秀学校2008年建校，教学一般经开实验小学2013年创办龙泉二小龙泉城区重点学
3、校书画、音乐等艺术课成绩斐然龙泉二中龙泉驿区艺体特色高级中学音、体、美、编、播、导等专业上发展较好龙泉五小成都市新优质学校灵淑生活馆、创客体验馆、3D打印室、直录播教室等向阳小学在建中皇冠湖双语幼儿园区域高端幼儿园双语教学启元幼儿园高端幼稚园按照国家一级一等园标准打造，采用进口教学设备医疗配套评价1龙泉驿妇幼保健院区县级妇幼保健院2龙泉驿第一人民医院国家三级甲等医院3龙泉驿长兴医院龙泉驿区3A级社会组织医疗教育：北大资源紫境东来3公里范围内教育配套主要为师资力量一般的公立院校，医疗配套主要为综合型国家三级甲等医院，医疗教育资源优势相对较强。生态资源佳，商业配套较成熟商业休闲商业休闲：区域内商业
4、配套完善，新城吾悦广场、永辉、世纪摩尔超市及在建的沃尔玛大型商超、万达广场将为项目提供生活配套。新城吾悦广场永辉超市世纪摩尔超市万达广场预计18年10月26日开业百工堰公园皇冠湖公园营业中在建中沃尔玛万达广场新城吾悦改善型住房以2陪的速度增长，市场需求量大住宅市场住宅市场：近几年受市场环境的影响，改善型住房越来越受客户青睐，并以2倍的速度增长，出现供不应求的现状。目前市场改善型住房需求大、有利于项目入市。数据来源：备案数据 范围：大面、世纪大道、皇冠湖政务中心板块。2018年截至时间：4.15 50以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 17
5、0-200 200-250 250-300 300以上销售新增销售新增销售新增销售新增销售新增销售新增销售新增销售新增销售新增销售新增销售新增201596090725849304597326531011528781342494812754462200020161505871528513597075786684165110005096111201403312790710020201723032062448326886367512624042063111910782442438742958366112018506014518028884418719836957093102152432620000市
6、场接受度高，入市机会好别墅市场别墅市场：200-300即有新增又有去化，存在市场契机；150-170市场接受度最高，本案面积契合区域市场主流。150-170170-200200-250250-300300以上销售套数新增套数存量套数成交均价(元/)销售套数新增套数存量套数成交均价(元/)销售套数新增套数存量套数成交均价(元/)销售套数新增套数存量套数成交均价(元/)销售套数新增套数存量套数成交均价(元/)2015年 00000000300988900300020 2016年 0000000041061893347675190150020 2017年 1518332184000020419766
7、19056189020020 2018年 2013218400001032430910046254030020数据来源：备案数据 范围：大面、世纪大道、皇冠湖政务中心板块。2018年截至时间：4.15土地供应土地供应情况：区域内开发商云集，近两年仅成交3宗土地。因17年11月龙泉驿区分区详细规划（2017-2035）（征求意见稿）中皇冠湖将打造为龙泉驿未来的城市中心，故楼面起拍价高达8800元/，成交价9000元/，溢价率为2.27%，目前处于待开发地块；本案周边仅中国电建地块还未开发，其它地块均已开发，目前仅商业在售。仅一待开发地块，未来市场竞争压力小项目名称出让时间净用地面积(亩)成交楼面
8、地价(元/)溢价率(%)开发商2017-12-13152.4490002.27中国电建北大资源紫境东来2017-01-10158.116399.9993.94北大资源集团中心城2016-05-1142.991769.8747.5兴唐房地产合能珍宝玲珑2015-11-1228.911799.790合能集团皇冠湖壹号2015-07-23134.752000.0437.93绿地集团新城吾悦广场2015-03-27181.051199.990新城万博置业有限公司海亮彩悦府2015-03-0663.021774.9926.79海亮地产北大资源紫境东来高层：138-148叠拼：149-166中心城皇冠湖壹
9、号新城吾悦广场合能珍宝玲珑海亮彩悦府中国电建地块待售住宅售罄数据来源：皇冠湖政务中心版块、住宅兼商业、纯住宅土地拍卖。竞品项目竞品所在板块：项目所在区域内无住宅在售项目，竞品主要圈定为于大面、三圣乡板块。该板块品牌开发商云集，以改善为主，竞争激烈。周边无竞品项目，竞争压力不大首开龙湖天璞卧龙谷玖号卧龙谷壹号炜岸城炜岸城蓝光公园华府华润云庭世茂城百悦天鹅湖皇冠湖壹号项目建筑形态主力产品面积段（）项目现状均价（元/）首开龙湖天璞高层高层：114-143在售15200卧龙谷壹号高层、别墅高层：156-191 别墅：155-387待售卧龙谷玖号高层、别墅高层：153-199 别墅：158-449待售蓝
10、光公园华府高层、洋房高层：97-136 洋房：136-161待售华润云庭高层87-167待售世茂城高层、洋房高层：94-135 洋房：131-135待售皇冠湖壹号高层、洋房洋房：114-124售罄百悦城天鹅湖高层88-137待售区域小结1-整体规划：2-配套设施：3-区域现状：区域为中央生态活力芯，发展潜力大大区域内配套成熟，生活氛围较好区域改善形象加深，改善产品走量客观，市场需求旺盛5-未来市场：大面待售项目密集分布，品牌开发商云集，竞争激烈4-区域市场：目前区域无房可售、仅商业在售，需求量大n 区域解析n项目解析n 营销解析n 项目总结北大资源.紫境东来多元化发展，致力于践行中国高端生活方
11、式品牌解析品牌解析：1992年于北京成立，是专业从事于产业园区开发及运营，房地产开发及运营，物业管理服务的综合性集团公司。目前已形成以环渤海、长三角、珠三角、华中、华西为重点的全国性业务布局。截至2016年底，北大资源在20余个城市累计开发50余个，总开发面积超过2000万方。公园系北大资源公园1898 2015年 颐和系北大资源颐和天宸 2017年北大资源颐和天璞 2017年北大资源颐和雅郡 2016年北大资源颐和翡翠府 2016年紫境系北大资源紫境东来 2017年北大资源紫境府 2017年产品线品牌解析四川布局：成都：北大资源颐和翡翠府、北大资源燕楠国际、北大资源紫境府、北大资源公园189
12、8（售罄）、北大资源紫境东来；新津：北大资源溪山樾、北大资源颐和雅郡；崇州：北大资源颐和天璞7盘齐发，超70%项目为改善型住宅北大资源公园1898北大资源颐和翡翠府 北大资源溪山樾 北大资源紫境东来燕楠国际占地：200亩总规划户数：3662户其他：容积率3，面积段为57-122的高层刚需型住宅。公园1898占地：78亩，总规划户数：3145户，其他：主力面积为124-136的高层绿色智能住宅项目。颐和翡翠府占地：87.7亩总规划户数：1074户其他：容积率为2.5，建面约144-152叠墅和101-151高层的低密墅居产品。紫境府占地：123亩总规划户数：902户其他：容积率为3，面积段为11
13、6-248的大平层和叠墅改善项目。紫境东来占地：158亩总规划：1756户（住宅）其他：建面约107-148的高改产品。溪山樾新津花源镇正公路346号占地：85.2亩总规划户数：193户其他：容积率为1，建面约200-326的别墅项目。颐和雅郡新津兴园五路中段占地：35亩（一期）规划户数：1624户（一期）其他：容积率为2.99，建面约95-117的改善型住宅。颐和天璞占地：102亩总规划户数：1628户其他：容积率3，面积段为99-138的高层改善型住宅。项目地址龙泉驿区桃都大道以北地铁2号线书房站所属板块皇冠湖政务中心开发商北大资源物管公司北大物业代理公司高策、金网络、中成占地面积（亩）1
14、58亩建筑面积（万）46.5物业类型住宅、公寓、叠拼、商业建筑类别别墅、高层、多层容积率高层1.9、叠拼0.4绿化率30%总户数（户）1756（住宅）建筑密度30%层高（米）3-3.15m（高层）车位配比1:1.2精装标准规划中龙湖西宸著皇冠湖政务中心板块+低密改善+便捷交通基础信息项目四至周边无住宅在售产品，居住氛围较佳北临：桃都大道，紧邻皇冠湖国际社区西、南：均是空地东：新城吾悦广场艺锦湾洋房区皇冠湖国际社区新城吾悦广场空地安置房区皇冠湖国际社区艺锦湾新城吾悦广场市政府铂悦山本案书房站三期二期项目规划东方滨水墅区 分区治理规划信息：整个项目分三期开发，整体分东西两区布局，打造叠拼、高层和独
15、栋商业；以树木、长桥为分界线，强调独立空间分布，注重别墅区的隐私保护；高层区以水景为主题，形成水景环绕景观。项目共规划28 栋楼，10栋高层住宅、11栋叠墅、2栋公寓、3栋商业、12个班幼儿园及紫境荟。一期：高层住宅（8栋），叠墅（11栋），独栋商业（1栋）、幼儿园及紫境荟；二期：公寓（2栋），独栋商业（2栋）三期：高层住宅（2栋）紫境荟商业商业商业产品配比目前仅高层部分建面约107-148的产品，其余产品均在规划中预计推售楼栋：预计6月将加推6、7栋高层，预计价格约1.5万/，建面约107-148，2T4户，每栋楼层高32F，1F为挑高6m的入户大堂。楼栋单元墅套型建筑面积套数623室2厅1
16、卫1071244室2厅2卫142124714室2厅2卫138624室2厅2卫14862合计372建筑面积套型所在楼栋套数合计1073室2厅1卫6、1栋24812361424室2厅2卫2481384室2厅2卫2-5、7、10栋3701484室2厅2卫37032层32层备注：8栋、9栋、叠拼、商业产品还在规划中。预计推售产品配比产品配比：目前仅部分高层的户型配比，叠墅区、高层8、9栋楼王产品、商业等还在规划中。商业商业紫境荟风车型拼接，户户观景最大项目设计产品设计：风车型拼接方式；阔尺阳台；1F架空，6m挑高入户；定制尊贵服务的紫境荟以及叠墅区坐东北朝西南的方位设计，为项目增加价值点。紫境荟产品分
17、析峯境E：148（4-2-2），赠送约20，层高3.1m，阳台对准中庭、观景佳。7.2m1.8m入户玄关1、坐北朝南、横厅设计、通透性强3、7.2m*1.8m景观阳台设计，观景佳户型优势户型劣势2、拐角式玄关设计，美观实用1、厨房通风相对较差厨房产品分析云境A：107（3-2-2），层高3.1m，动静分区、入户玄关设置，即可刚需、又可改善，受关注度较高。1、户型方正、坐北朝南、通透性强3、入户玄关设置，人性化设置户型优势户型劣势2、动静分区玄关1、过道较长，面积存在浪费产品分析1、坐北朝南、大飘窗设计户型优势户型劣势2、阳台连接卧室和客厅，采光面大珑境B：138（4-2-2），层高3.1m，次
18、厕属于暗卫，通风、采光较差。7.2m1.8m1、次厕属于暗卫，采光较差次卫近60000中庭景观，双岛四桥水景园林规划景观设计：本项目以新中式园林风格为主，规划近60000的超大中庭水景花园，营造6大形态游园生活；以双岛四桥为核心景区，引用活水，并形成高差水景，促进水的循环，打造水景独立高层环绕、户户可观水景。滨水中庭设计团队：二大世界知名团队，融合东西方建筑经验与技艺，匠心规划百亩精工大盘，实现中西文化的激情碰撞和融贯。拉里凯勒美国建筑师协会终身院长将所有的商业置于外部，隐秘而安静；同时大量使用玻璃，为住户提供内外融于一体的开阔视野。代表作品：里根国际机场B-2轰炸机技术中心中部尤金菲尔德小学
19、李宝章代表作品：金茂府系泰禾大院系国内“新中式”景观设计的领头者融合东、西方文化的精髓，缔造天人合一的完美格局建筑设计：美国KLP.凯勒建筑设计景观设计：L&A上海奥雅景观设计设计团队二大知名团队，中西文化交融约来访1万组，平均每天约30组现状、客户现状、客户：项目目前处于前期蓄客期，住宅预售正在准备资料中；除周末外平均每天的到访量约30组，以朋友介绍和自然来访为主。前期蓄客：平均每天到访约30组n 以自住为主来自区域n客户来源整体为龙泉驿地缘性客户，但主要来自皇冠湖政务中心，部分大面、三圣乡和锦江区客户。职业与看中点n以个体户、企业高管等中高层为主，部分其它客户。n项目周边配套、本身产品打造
20、以及区域潜力。数据来源：项目策划提供项目小结3-客户来访：1-设计团队：两大知名设计团队，产品认可度较高2-产品本身：风车型拼接方式、阔尺阳台，景观最大化平均每天约30组，维持高人气来访、客户认知度高4-周边环境：项目周边住宅以高层和洋房为主，居住氛围较佳n 区域解析n 项目解析n营销解析n 项目总结北大资源.紫境东来外场包装高档、大气，提高项目的调性外围包装：主入口以中轴对称的方式打造，两边景墙连接大面积植被；项目围挡以玻璃等材质打造，宣传北大资源的历史与成就。内场包装园林景观较好，售楼部内部打造常规内场包装：中庭镜水、如鱼得水小品、翻尾鱼石雕塑，采用传统的纵轴线式布局，形成递进式的观景体验
21、。重大节点 推广动作不强，示范区亮相后无推广电CALL启动设双展场案名发布会2017.6.52017.6.5销售团队组建2017.82017.8月初月初2017.8.32017.8.32017.8.82017.8.82017.12.302017.12.30示范区亮相多渠道、多维度的客户挖掘蓄积，带动客户圈层作用；推广节奏不强，相较缓慢。营销推广电CALL启动案名发布会5月组建销售团队，招聘当地置业顾问营销推广设立双展场示范区亮相营销推广n 线上推广以官微软文推广为主，辅以楼市大嘴巴、头条、搜狐、锐理数据等软文投放；腾讯、安居客等房产网站时时动态更新。营销推广n 前期以商超摆展、电话CALL客；
22、n 示范区亮相后，每周的客户到访量符合项目客量的预计，故后期线下基本无推广。营销小结1-营销推广：2-项目知晓途径：整体以线下电CALL、商超摆展以朋友介绍、到访参观和网站等渠道知晓力度偏弱，常规销售3-案场包装：雍容华贵、典雅，调性较高n 区域解析n 项目解析n 营销解析n项目总结北大资源.紫境东来u 项目地理位置优越，轨道交通便捷；项目自身个性化的设计和配套，增加项目的附加值；项目亮相后基本无推广就维持高到访量，市场认可度高。u 区域内暂无其他住宅在售项目，仅三圣乡和大面板块存在竞品项目。同时基于目前市场房源紧缺、需求旺盛，而本案面积契合区域市场主流，预计开盘将十分惊艳，首开即售罄！项目总结
