1、产品打造建议方案2015.12.11零首先，在本次企划建议之前我们暂时清空现今已有的项目卖点对本案的思考回到原点。ONE 本案很难成为价格战的胜利者TWO 本案难以照搬传统公寓项目生态旅游度假型酒店式公寓？显然项目附近环境、周边配套都不占有显著优势销售高端CBD核心商务公寓？本项目不具备区域核心商圈属性主打区域内高性价比价格战？本案自持物业占比较高，项目成本已经高于周边竞品传统酒店式公寓主要诉求什么价值？站在市场层面的思考：酒店式公寓的客群到底有哪些需求！!品质需求!安全需求!便利需求!投资需求1、硬件设施非奢侈、非豪华、但要体现品质、彰显一定的身份地位2、不低于现有的居住品味3、优质的商务生
2、活环境，休闲度假生活环境。1、成功商务人士的健康生命安全，得到全方位的保障2、健康饮食的便利商务用餐空间，或舒适的度假休闲用餐空间3、私人商务接待的规格及私密性1、商务生活配套的便利性、入住方便、生活快捷、有管理、有服务2、工作、休息空间转换的便利性（核心商圈、交通便利）3、商务通讯设备的保障性1、中国所有的购买地产产品的群体中，数据显示70%以上是带有投资增值意识2、好的地段、性价比较高的价格、优质的后期物业管理3、总价金额范围较小的投资产品（相对风险较小、租售灵活）“享受高品质商务生活”“绿色健康的安全保障”“便捷高效的工作环境”“性价比高的投资产品”带着问题及思考我们看看苏州市场壹宏观市
3、场分析 2015年内5次双降，贷款利率创10年新低 6.15%直降至4.9%3月30日央行宣布二套房款首付可低至四成，二套房首付三成 3月30日，购买2年以上普通住房销售免征营业税 政策进一步降低了公积金贷款门槛 降低首付款比例。职工首次使用公积金贷款购买自住住房的，首付款比例统一调整为不低于住房总价的20%。即将原来首付款比例不低于住房总价20%的适用对象，从购买90平方米以下新建住房，扩大至购买所有自主住房。政策分析 6月，天房集团12760元/的楼面价刷新狮山地价；7月，海亮强势入驻园区，创造湖东15992元/的新高楼面价。园区湖东楼盘涨价、封盘成风，单价涨1000、2000已不算稀奇。
4、8月，中锐、龙湖再刷区域新高！绿地、中锐、中粮加注相城逆袭。9月29日，天房集团力压群雄，连斩古城四宗稀缺地块，并以31004 元/的超高楼面价拿下单价地王。11月24日的网上土拍再将苏州几大板块推向房价高地，吴中新地王出 炉，15864元/刷新纪录。中海、金辉首进高铁新城，楼面价破8k；中锐正荣弘阳抢滩高新区浒 墅关现7字头楼面价苏州地价上涨促使房价上涨根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10899元/平方米，环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点。苏州11月房价涨幅最高，达2.81%，
5、位列全国第一。2015年房产政策持续放宽，苏州跻身特大城市行列，土拍激战水涨船高2015年11月，苏州酒店式公寓乘势而上，园区板块多个（2万单价以上）高端酒店式公寓涨价，将积压已久的库存售罄，形成反差的是各大低总价酒店式公寓，竟然以55006000元的单价顺势倾销，回笼资金，开盘当月去化400余套。苏州11月房价涨幅位列全国第一高端产品价格上涨，库存售罄；中低产品端维持原状，价格无较大幅上涨。地标性高端酒店式公寓，市场情况良好，特别园区核心CBD去化率较高；低总价酒店式公寓，顺势而为，底价倾销回笼资金；苏州酒店式公寓高端市场，在地块拍卖及政策调整的双重压力下迅速升温。小结：贰同类产品分析叁三类
6、酒店式公寓分析市调地图共14楼盘分布于园区、高新区、太湖沿岸、吴中区、太湖新城|卖景观 项目卖点：苏州黄太湖大道沿线湖景公寓背靠穹窿山高尔夫球场旅游度假产品太湖城仕高尔夫建筑类别：板塔结合 小高层（度假型酒店式公寓）主力户型：41-103 酒店式公寓：654套 剩余246套主力总价：82万-206万 主力单价：20000元/开盘时间：2010-10-23 交房日期：2011-12-31产权年限：40年 公寓层高：3.5m装修标准：精装拎包入住苏州太湖城仕高尔夫酒店公寓位于的中心位置，是集休闲、旅游、投资、商务、度假和娱乐为一体的高端酒店式精装公寓项目。苏州太湖城仕高尔夫酒店公寓小区南面是高尔夫
7、酒店和，东邻高尔夫球场，背靠，北接香山街道办事处。吴中区|主要销售项目分析 项目卖点：太湖黄金水岸建筑类别：中高层（带电梯）主力户型：89190 酒店式公寓：277套 剩余10套主力总价：200万-400万 主力单价：22000元/开盘时间：2010-10-23 交房日期：2014年9月30日产权年限：40年 公寓层高：3.3 装修标准：精装，拎包入住（4000-5000元/西门子家电、先锋实 木地板、科勒橱柜，TOTO卫浴、楷模家具）吴中地产集团开发，位于中国苏州太湖国家旅游度假区门户，总占地620亩，总建筑面积12万平方米。3.2公里一线，坐享长三角80亩湿地公园，距太湖仅10余米。此案交
8、通便捷，10抵达苏州市区，1直通江浙沪长三角城市群，具有很和居住、度假功能。吴中区|主要销售项目分析 苏州吴中区太湖胖湖景公寓社区内五星级酒店高端别墅社区内社区品质极佳项目卖点：苏州太湖国家旅游度假区高尔夫球场游艇码头海底世界西山太湖美景自然资源得天独厚花样年太湖天城建筑类别：小高层（度假酒店式公寓）主力户型：56-88 酒店式公寓：633套 剩余607套主力总价：60万-96万 主力单价：11000元/开盘时间：2012年5月19日 交房日期：2014年12月30日产权年限：40年 公寓层高：4.5m（LOFT公寓）装修标准：1500元/全装修苏州、针对目标二居需求的旅游度假客群、中高端投资
9、客群。，环境极好具备良好投资价值。吴中区|主要销售项目分析 项目卖点：苏州园区金鸡湖CBD大陆首家诚品书店地铁1号线上金融商务中心购物中心展览中心休闲中心诚品居所建筑类别：塔楼高层裙房商业主力户型：95-172 酒店式公寓：290套 剩余185套主力总价：380万-860万 主力单价：40000-50000元/开盘时间：2014-06-30 交房日期：2015年12月31日产权年限：40年 公寓层高：3.4m（吊顶后2.85m）装修标准：精装（科勒浴缸、Duravit德立菲台台盆、坐便器，Hansgrohe 汉斯格雅龙头、海格橱柜、博世BOSCH热水器&地暖、SEMG斯麦格厨电、大金&三菱空调
10、）诚品居所坐落于苏州，北接 时代广场站，南临7.4平方公里金鸡湖，东侧紧邻圆融时代广场，西侧与苏州国际博览中心、月光码头相邻。苏州。两幢塔楼规划为，裙楼规划为、诚品文创商场。园区|主要销售项目分析 卖地段 项目卖点：苏州吴中区城市地标收藏家的行宫吴中区首席酒店公馆园区|主要销售项目分析 苏州中润中心建筑类别：超高层（区域地标）主力户型：45-86 酒店式公寓：374套 剩余68套主力总价：75万-135万 主力单价：16500元/开盘时间：2012年6月17日 交房日期：2012年12月31日产权年限：40年 公寓层高：3.1m装修标准：3000元/（西门子电器、菲林格尔橱柜、AO斯密斯热水器
11、、科勒卫 浴、韩国LG壁纸、先锋实木复合地板、铂金米黄纯天然大理石）旨意打造概念、针对的目标高端商务客群、高端投资客群。吴中优势，苏州交汇地，大型商业综合体配套高端商务酒店式公寓。项目卖点：苏州金鸡湖西CBD刷新苏州高度地标建筑物地铁1号沿线金鸡湖李公堤全景园区核心商圈配套齐全环球188辉盛阁国际公寓建筑类别：超高层（地标性高端商务公寓）主力户型：77-285 酒店式公寓：496套（2014年6月清盘）主力总价：360万-420万 主力单价：23000元/开盘时间：2009年8月18日 交房日期：2010年12月31日产权年限：70年 公寓层高：3.95m装修标准：2000元/精装修（阿里斯顿
12、内嵌式电冰箱、方太橱柜、科勒卫浴、圣象复合地板、麦克维尔空调）苏州，以刷新苏州新高。环球188国际公寓拥有70年产权，星海广场无缝对接，毗邻各大商业资源得天独厚园区|主要销售项目分析 项目卖点：苏州园区核心区地铁沿线投资地产中欧跨界设计元素外形空中花园会所苏州董事汇建筑类别：超高层、商业、办公主力户型：50-155 酒店式公寓：188套 售完主力总价：110-356万 主力单价：24000-26000元/平开盘时间：2013年3月31日 交房日期：2013年12月31日产权年限：70年 公寓层高：3.15 装修标准：全装修旨意打造集商铺，写字楼，酒店式公寓于一体的综合商业体、空中花园会所。董事
13、汇位踞地下广场直通星海街枢纽站，董事汇由美国GP建筑事务所担纲设计，在建筑表达中融合了“中国璞玉”与“欧洲编织纹理”跨界设计元素！董事汇，于3-17层写字楼区，精心匠制12个20空中跃层花园，于18-19层，营造400尺度的空中花园会所。园区|主要销售项目分析 项目卖点：苏州园区CBD核心地段复合地产园区稀有投资地产凤凰书城园区|主要销售项目分析 苏州凤凰文化广场 建筑类别：塔楼 板塔结合 超高层（区域地标）主力户型：118-330 酒店式公寓：395套 余量不多主力总价：154万-677万 主力单价：20500/开盘时间：2012年6月30日 交房日期：2014年6月30日产权年限：70年
14、公寓层高：2.8m装修标准：全装修 苏州凤凰文化广场地处于，南邻苏华路，北接苏雅路，西靠星都街，东滨星桂街，星海街站的地铁上盖。在。西塔为的精装寓所，建筑面积约为4.7万方。东塔为5A级写字楼，建筑面积约为7.4万方，适合企业，国内高端企业以及高智能办公室。卖价格 项目卖点：苏州吴江区太湖新城（政府打造太湖商圈）地铁线上商务公馆观太湖新商圈新商务新公馆新城吾悦广场建筑类别：超高层（高端商务公寓楼）主力户型：38-44 酒店式公寓：1270套 开盘销售460套剩余20套主力总价：17万-26万 主力单价：5500元/开盘时间：2013年7月15日 交房日期：2015年11月1日产权年限：40年
15、公寓层高：3.7m装修标准：毛坯交房旨意打造概念、针对的目标低总价客群、小型投资客群。苏州优势，苏州上商圈，大型商业综合体配套酒店、酒店公寓、写字办公群楼，形成苏州太湖旁。吴江区|主要销售项目分析 项目卖点：苏州吴江区政府西侧吴江新城区核心商圈ATM国际公馆财富时代坐标恒业站前广场建筑类别：高层（高端商务公寓）主力户型：43-66 酒店式公寓：1270套 剩余20套主力总价：30万-50万 主力单价：7000元/开盘时间：2015年5月18日 交房日期：2017年A栋、2018年B栋产权年限：40年 公寓层高：4.5m、5.1m（LOFT公寓）装修标准：1500元/全装修（国内品牌为主）苏州吴
16、江与人民广场仅一路相隔，属于吴江地段，与无缝对接，是小型投资客群与商务客群人事的首选，地段好性的少有酒店式公寓。吴江区|主要销售项目分析 项目卖点：苏州吴江区运东商业圈核心区域老城区成熟配套周边租金市场稳定吴江区|主要销售项目分析 苏州海悦富地中心建筑类别：超高层商业办公主力户型：37-60 酒店式公寓：主力总价：28-60万 主力单价：7500/开盘时间：2014-11-08 交房日期：2015-12-30产权年限：40年 公寓层高：5.45m（LOFT)装修标准：毛坯处于。西侧为运河路，规划运河生态公园；南侧为云黎路，；因为地处吴江老城区板块，是保守型投资客户的首选。项目卖点：苏州高新区科
17、技城CBD绿色三星建筑有轨电车1号线一站式休闲配套立德绿筑空间建筑类别：高层办公商业裙楼主力户型：47-58 酒店式公寓：578套 剩余85套主力总价：32万-40万 主力单价：6800元/开盘时间：2013-11-23 交房日期：2015年下半年产权年限：40年 公寓层高：4.49m装修标准：毛坯交房项目打造精品办公、品牌集中式商业、主题商业街区、精品酒店及高品质为一体的城市综合体项目。10分钟链接地铁3号线。万科、绿地等多个大型房地产开发公司集中开发新城区（高新区），很容易形成集群效应，苏州水源地的保护使得该区域会成为苏州无污染的科技金融板块。高新区|主要销售项目分析 项目卖点：苏州木渎木
18、渎综合开发区地铁线上商务公寓地铁1号线旁LOFT酒店式公寓睿峰商务广场建筑类别：超高层（高端商务公寓楼）主力户型：48 酒店式公寓：1819套 剩余285套主力总价：28万-30万 主力单价：6000元/开盘时间：2011年10月30日 交房日期：2013年6月30日产权年限：40年 公寓层高：4.49m（LOFT公寓）装修标准：毛坯交房打造苏州、针对的目标低总价客群、小型投资客群。木渎大润发、风华广场的，苏州旁的商务酒店公寓。吴中区|主要销售项目分析 项目卖点：苏州吴中区越溪镇距项目最近的酒店式公寓当地镇政府开发公寓整体档次较低越旺公馆建筑类别：中高层 裙楼商业主力户型：55-60平 酒店式
19、公寓：97套 未开盘主力总价：50万左右 主力单价：7000元/开盘时间：2015年12月下旬 交房日期：2016年10月产权年限：40年 公寓层高：4.5m、6m装修标准：毛坯交房地处越溪镇，老，临近，邻近吴中区行政中心，由于周边、太湖景区等资源导致越溪镇旅游住宿需求较高，所以该楼盘定位设计满足普通快捷酒店式公寓入住标准 吴中区|主要销售项目分析 叁三类酒店式公寓分析市场在售三类酒店式公寓太湖太湖城仕高尔夫城仕高尔夫太湖太湖黄金水岸黄金水岸花样年花样年太湖天城太湖天城环球环球188188苏州苏州中润中心中润中心凤凰凤凰文化广场文化广场 苏州苏州董事汇董事汇新城新城吾悦广场吾悦广场恒业恒业站前
20、广场站前广场立德立德绿筑空间绿筑空间海悦海悦富地中心富地中心睿峰睿峰商务广场商务广场越旺公馆越旺公馆度假公寓背靠穹窿山社区品质极佳城市近郊度假居所高尔夫球场游艇码头核 心 卖 点苏州地标湖西CBD中央吴中区地标地铁交汇核 心 卖 点湖 西 C B D 中 央地 铁 上 盖中 欧 跨 界 设 计 元素 外 形园 区 C B D 核 心 地 段地 铁 上 盖凤 凰 书 城地段优势（园区CBD）+核 心 卖 点永康商圈太湖湖景新城核心商圈靠近吴江区政府价格优势（吴江太湖新城）+运东商圈老城区配套成熟核 心 卖 点高 新 区 科 技 城 C B D有 轨 电 车 1 S L o f t 公 寓 绿 色
21、 三 星 建 筑轨交1号线Lof t公寓价格优势+轨交4号线老乡镇配套成熟核 心 卖 点肆本案产品定位思考金港首座项目 价值重点：购买酒店式公寓的客户 选择面会更广泛即便是本区内的客户也会 考虑投资性价比购买其它区域的产品本案的产品思考：金港首座项目 价值重点：海悦富地中心7500元/越旺公馆7000元/新城吾悦广场5500元/立德绿筑空间6800元/睿峰商业广场6000元/恒业站前广场7000元/吴中金港首座现成本价8600元/金港首座项目 价值重点：选择：低价格高性价比本案自持物业较多成本已高于周边低价格项目本案的产品思考：金港首座项目 价值重点：选择：纯度假型酒店式公寓本案主打度假酒店环
22、境属性资源稍弱尚不具备旅游度假的规划本案的产品思考：金港首座项目 价值重点：我们项目如何选择?除去上诉两大类产品模式：很明显：只能选择走高端路线的楼盘模式（但由于区位优势较弱）我们要对产品成本及售价上精确把控金港首座项目 价值重点：抓眼球：项目需要 塑造个性化的卖点强力支撑市场竞争 显亮点：项目在产品 硬件打造不弱与竞品项目（相似价格楼盘）所以本项目更需要特殊的气质：选择：中高端独特气质商务公寓本案的产品思考：金港首座项目 价值重点：项目精确把控：效仿高端酒店式公寓的属性：苏州中润中心环球188太湖黄金岸水凤凰文化广场立德绿筑空间海悦富地中心新城吾悦广场睿峰商业广场精装修精装修精装修精装修毛坯
23、毛坯毛坯毛坯16500元/23000元/22000元/20500元/6800元/5500元/7500元/6000元/项目精确把控：效仿高端酒店式公寓的属性：不难看出走低总价路线的销售方案都是毛坯交付 走高端楼盘定位项目的高价格楼盘的销售方案都是精装标准修交付 列举苏州酒店式公寓在售案例结论：走中高端楼盘定位线路绝对需要精装修交付项目精确把控：效仿高端酒店式公寓的属性：（案例参考）苏州中润中心建筑类别：超高层（区域地标）主力户型：45-86 酒店式公寓：374套 剩余68套主力总价：75万-135万 主力单价：16500元/开盘时间：2012年6月17日 交房日期：2012年12月31日产权年限
24、：40年 公寓层高：3.1m装修标准：3000元/西门子电器、菲林格尔橱柜、AO斯密斯热水器、科勒卫浴、韩国LG壁纸、先锋实木复合地板、铂金米黄纯天然大理石项目精确把控：效仿高端酒店式公寓的属性：（案例参考）环球188辉盛阁国际公寓建筑类别：超高层（地标性高端商务公寓）主力户型：77-285 酒店式公寓：496套（2014年6月清盘）主力总价：360万-420万 主力单价：23000元/开盘时间：2009年8月18日 交房日期：2010年12月31日产权年限：70年 公寓层高：3.95m装修标准：2000元/精装修阿里斯顿内嵌式电冰箱、方太橱柜、科勒卫浴、圣象复合地板、麦克维尔空调高端CBD商
25、务酒店公寓为了凸显楼盘的高端的细节选择精装修项目精确把控：效仿高端酒店式公寓的属性：（案例参考）太湖黄金水岸建筑类别：中高层（带电梯）主力户型：89190 酒店式公寓：277套 剩余10套主力总价：200万-400万 主力单价：22000元/开盘时间：2010-10-23 交房日期：2014年9月30日产权年限：40年 公寓层高：3.3 装修标准：3000元/，（国际一线家电全配）（拎包入住）高端度假式酒店公寓给客户提供便利也选择全装修项目精确把控：效仿高端酒店式公寓的属性：（案例参考）恒业站前广场建筑类别：高层（高端商务公寓）主力户型：43-66 酒店式公寓：1270套 剩余20套主力总价：
26、30万-50万 主力单价：7000元/开盘时间：2015年5月18日 交房日期：2017年A栋、2018年B栋产权年限：40年 公寓层高：4.5m、5.1m（LOFT公寓）装修标准：1500元/全装修（国内品牌为主）甚至为了提高产品去化率走低价路线的楼盘也选择全装修 产品建议全装修交付小结：目前情况：金港首座目前初步暂定装修交付标准 厨房、卫浴装修 卧室客厅由客户选择套餐装修理由：综上所诉：本案销售价格必须达到中上水准由于项目自身地段特征缺陷至少要与竞品项目在硬件上持平满足全装修交付的基本销售条件理由：广告费用增加：本案销售广告推广上因市面上半装修产品的客户认知度极低 会在宣传推广上，增大宣传
27、解释推广的 广告费用，并不利于产品卖点的宣传（目前市面上还有半装修酒店式公寓）半装修产品在交付后产生的一系列问题：由于交付后会产生二次再装修每个住户交付装修的时间又无法统一 所以整幢大楼交付后，高端定位及装修 的公共部位会变的脏乱差，更可能的情 况是公共装修部位受到损伤，从而降低 了大楼的品质。理由：半装修产品在交付后产生的一系列问题：由于交付后会产生二次再装修房间内统一装修部位与私人装修的客卧 在墙体走线，及客卧装修的过程中可能 导致统一装修部位的管道、线路或设备损坏，因此产生的纠纷会非常麻烦。理由：伍精装标准参考建议参考建议二精装标准1500元/朝阳海岸朝阳海岸精装空间精装部分材质工艺/特
28、点综合评价主要居住空间及楼梯地面瓷砖方形拼接优：整体风格简约统一缺：对于高总价房源来说，楼梯处略显廉价精装标准：1500元/朝阳海岸朝阳海岸精装标准：1500元/精装空间精装部分材质/品牌工艺/特点综合评价客厅玄关木雕花精致主墙面乳胶漆白色无装饰墙处理照明日式灯具高度低容易撞头天花板木梁木梁装饰的度假风情中央空调Hitachi开关插座Siemens朝阳海岸朝阳海岸精装标准：1500元/精装空间精装部分材质工艺/特点综合评价阳台地面防腐木宽10cm/块防潮 透水墙面/顶面蛋黄色栏杆玻璃+金属高度低最小程度阻碍观景电表箱木百叶型朝阳海岸朝阳海岸精装标准：1500元/精装空间精装部分材质/品牌工艺/
29、特点厨房地面/墙面瓷砖长方形拼接门（封闭式厨房）木雕花灶台siemens洗手池franke朝阳海岸朝阳海岸精装标准：1500元/精装空间精装部分材质/品牌工艺/特点综合评价浴室淋浴间玻璃干湿分离淋浴/入厕独立洗手台KOHLER双洗手台满足多人使用需求浴缸KOHLER观景/非观景超大圆形主卧观景浴缸，直通阳台海景精装标准：1500元/精装空间精装部分材质/品牌工艺/特点综合评价卧室床头装饰墙仿缎面包墙花式镜面墙柜衣柜浅色仿缎面与装饰墙风格统一天花Mountain air照明+制冷浴室KOHLER观景/非观景主卧观景浴室参考建议二精装标准2000元/精装标准：2000元/精装空间精装部分材质/品牌
30、工艺/特点客厅门春天浅色木玄关木浅色木柜隔断浅色木条4根主墙面乳胶漆白色装饰墙灰色墙纸仅电视墙正对一面电视墙 木条+仿皮包墙处理地面瓷砖中央空调Hitachi开关插座Siemens星悦海岸星悦海岸精装标准：2000元/精装空间精装部分材质/品牌工艺/特点厨房（开放式）地面瓷砖浅色方形拼接墙面瓷砖深色长方形拼接灶台siemens洗手池boloni星悦海岸星悦海岸精装标准：2000元/精装空间精装部分材质工艺/特点综合评价阳台地面防腐木宽10cm/块防潮 透水墙面/顶面乳胶漆白色栏杆玻璃+金属最小程度阻碍观景星悦海岸星悦海岸精装标准：2000元/精装空间精装部分材质/品牌工艺/特点综合评价卫生间淋浴间玻璃干湿分离淋浴/入厕独立洗手台KOHLER双洗手台满足家庭使用需求浴缸KOHLER观景/非观景超大圆形主卧观景浴缸，可观阳台海景精装空间精装部分材质/品牌工艺/特点综合评价卧室床头装饰墙木质约1.2m高拼贴衣柜木制与装饰墙风格统一天花照明+风扇制冷白色塑料感星悦海岸星悦海岸精装标准：2000元/总结：市场回暖，应该抓住机遇，让产品适时入市；苏州酒店式公寓高端市场迅速升温，产品打造应根据市场需求顺势而为；金港首座产品打造建议在个性化定制+精装厨卫的基础上完成精装，全装修交付。
