1、静态经济测算静态经济测算前言 经济测算是房地产前期策划中必不可少的环节。它是从财务方经济测算是房地产前期策划中必不可少的环节。它是从财务方面对项目进行可行性分析的重要依据。一般在产品定位，价格定位面对项目进行可行性分析的重要依据。一般在产品定位，价格定位等环节完成之后，会对方案进行经济测算。等环节完成之后，会对方案进行经济测算。经济测算包括静态经济测算与动态经济测算。静态经济测算需经济测算包括静态经济测算与动态经济测算。静态经济测算需要对项目成本、销售收入及投资效益等方面进行估算。以下将简单要对项目成本、销售收入及投资效益等方面进行估算。以下将简单讲讲静态经济测算。讲讲静态经济测算。一、成本估
2、算一、成本估算 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和期间费用，其中开房地产开发项目总投资包括开发建设投资和期间费用，其中开发建设和期间费用又包括若干项。发建设和期间费用又包括若干项。开发建设成本开发建设成本期间费用期间费用土地费用土地费用前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设施建设费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施建设费公共配套设施建设费管理费用管理费用开发前期税费开发前期税费不可预见费不可预见费其他费用其他费用财务费用财务费用营销费用营销费用 （一）开发建设成本（一）开发建设成本1、土地费用、土地费用房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目土地费用是指为
3、取得房地产项目用地而发生的费用。以开发商提供数据为准。2、前期工程费用、前期工程费用房地产前期工程费用主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、房地产前期工程费用主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及地质勘测，以及“三通一平三通一平”等阶段的费用支出。等阶段的费用支出。前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测费用按建筑面积按建筑面积80元/计；宗地内“三通一平”费用按土地面积按土地面积60元/计。（此取费标准为目前成都地区一般取费标准，以下皆同。具体项目取费标准可能有所不同。）3、基础设施建设费、基础设施建设费基础设施建设是指建筑物基础设施建设是指建筑物2米以外和项
4、目用地红线以内的各种管线和道米以外和项目用地红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、道路、路灯、环卫设施路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。该部分费用按建筑面积按建筑面积160元/计。4、建安工程费、建安工程费建筑安装工程费用是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备建筑安装工程费用是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。采购费用和安装工程费用。（一）开发建设成本（一）开发建设成本影响建安成本
5、的因素影响建安成本的因素:l建筑结构建筑结构 一般情况下各建筑结构造价为一般情况下各建筑结构造价为:砖混砖混框架框架框剪框剪钢结构钢结构l建筑楼层建筑楼层 建筑楼层的不同使其电梯配置、安防设施、地基深度等都建筑楼层的不同使其电梯配置、安防设施、地基深度等都 有所不同，一般情况下楼层越高建安成本越高。有所不同，一般情况下楼层越高建安成本越高。l建筑材料建筑材料 所选取的建筑材料不同所选取的建筑材料不同成都地区建安成本一般标准：5、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非赢公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非赢利性的公共
6、配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括：会所、利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括：会所、健身活动设施、公共厕所、物管用房、地上停车场等。健身活动设施、公共厕所、物管用房、地上停车场等。测算时一般按项目公共配套设施的建筑面积计算。由于其装修标准不同，取费标准也不同。会所的情况比较特殊，有的项目是将其作为公共配套设施来建设，其体量不计入地块总容积率；有的项目将会所以商业建筑进行报建，其体量纳入总容积率计算。（一）开发建设成本（一）开发建设成本6、景观打造费用、景观打造费用景观打造费用是指项目社区内部景观所投入的建设费用。景观打造费用是指项目社区内部景观所投入的建设费用。基
7、于项目发展策略及项目品质因素考虑，内部景观打造水平高低不一，因此打造费用也不定。成都地区一般品质景观打造费用按土地面积计算为150元/m。需要注意的是，有的项目是按地块绿地率所限定的绿地面积进行计算。7、管理费用、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利、发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利、办公费、差旅费、折旧费、工会经费、劳动保险费及其他管理费用。办公费、差旅费、折旧费、工会经费、劳动保险费及其他管理费用。管理费用按
8、土地费用、前期工程费、基础设施配套费、建安工程费、公共配套设施建设费之和的1%-3%计取。（一）开发建设成本（一）开发建设成本8、开发前期税费、开发前期税费开发前期税费指项目在开发前开发前期税费指项目在开发前期的税费，包括建设项目报建期的税费，包括建设项目报建费、人防异地建设费、绿化补费、人防异地建设费、绿化补偿费、建材发展专项基金、散偿费、建材发展专项基金、散装水泥专项基金等。装水泥专项基金等。按政府相关部门的收费标准，目前从事房地产开发应缴纳的前期税费共约140元/，按建筑面积计。9、其他费用、其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管其他费用主要包括临时用地
9、费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。编制费、工程保险费等。按土地费用、前期工程费、基础设施配套费、建安工程费、公共配套设施建设费之和的1%-3%计取。10、不可预见费、不可预见费不可预见费是指在概算及投资估算中难以预料的工程费用，如不可预见费是指在概算及投资估算中难以预料的工程费用，如“三材三材”价价格变动，设计格变动，设计变更，一般自然灾害的影响及质量修复等不可预见因素的发变更，一般自然灾害的影响及质量修复等不可预见因素的发生而产生的费用。
10、生而产生的费用。按土地费用、前期工程费、基础设施配套费、建安工程费、公共配套设施建设费之和的1%-3%计取。（一）开发建设成本（一）开发建设成本1、财务费用、财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑损失以及其他借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑损失以及其他财务费用，为项目投资的期间费用。财务费用，为项目投资的期间费用。项目的财务费用主要由贷款利息构成.贷款利率一般计5.76%，贷款期限为t年，贷款金额（A）按土地费用、前期工程费、基础设施
11、配套费、建安工程费、公共配套设施建设费五项之和的相应比例计，所以计算公式如：财务费用财务费用=A*(1+0.0576)t-1.例：某项目贷款金额为1亿，贷款3年，由此产生的财务费用为：100000000*(1+0.0576)3 3-118294438元2、营销费用、营销费用包括销售资料费用、推广宣传费用、营销代理费用等。包括销售资料费用、推广宣传费用、营销代理费用等。营销费用一般按总销售额的3%左右计算。由于销售费用是在项目销售过程中产生的费用，且与销售价格销售收入密切相关，所以通常在计算销售净收入的时候计算这部分费用。（二）期间费用（二）期间费用成本统计表：二、销售收入估算二、销售收入估算销
12、售净收入=总销售额-营业税及附加 营销费用总销售额总销售额=销售面积销售面积*销售面积销售面积营业税与及其附加税（教营业税与及其附加税（教育税附加等）税率之和一育税附加等）税率之和一般按般按5.75%5.75%计算计算总销售额的总销售额的3%3%左右左右销售收入统计表：二、销售收入估算二、销售收入估算1、项目产值、项目产值即总销售额。即总销售额。2、项目总投资、项目总投资即总成本。即总成本。3、税前利润、税前利润即销售净收入减总成本。即销售净收入减总成本。4、所得税、所得税目前企业所得税税率为目前企业所得税税率为25%，按销售净收入计算。，按销售净收入计算。三、静态经济效益分析三、静态经济效益
13、分析5、税后利润、税后利润即税前利润扣除所得税。即税前利润扣除所得税。6、投资利润率、投资利润率即税前利润与总投资的比率。即税前利润与总投资的比率。7、投资净利率、投资净利率即项目税后利润与总投资的比率。投资净利率是对项目进行静态财务即项目税后利润与总投资的比率。投资净利率是对项目进行静态财务分析及论证项目可行性的最重要指标。根据市场行情及行业经验，当分析及论证项目可行性的最重要指标。根据市场行情及行业经验，当投资净利率大于投资净利率大于10%时，项目具有较高的可行性。时，项目具有较高的可行性。三、静态经济效益分析三、静态经济效益分析投资效益统计表：通过上述指标的测算就可以对项目的整体财务情况
14、有比较清晰的了解。通过上述指标的测算就可以对项目的整体财务情况有比较清晰的了解。并可以对项目敏感性进行分析。并可以对项目敏感性进行分析。三、静态经济效益分析三、静态经济效益分析案例案例1：案例案例1：案例案例1：敏感性分析敏感性分析由于经济测算所采用数值大多为对未来的预估值，顺着市场行情的变由于经济测算所采用数值大多为对未来的预估值，顺着市场行情的变化，各数值都可能发生波动。敏感性分析就是研究项目成本、售价、化，各数值都可能发生波动。敏感性分析就是研究项目成本、售价、销售率等的变化对项目最终经济指标的影响程度。再通过对成本、售销售率等的变化对项目最终经济指标的影响程度。再通过对成本、售价、销售
15、率各敏感性之间的比较，以指导项目开发。价、销售率各敏感性之间的比较，以指导项目开发。盈亏平衡盈亏平衡 假设项目最终净利率为假设项目最终净利率为0时，项目达到盈亏平衡。通过盈亏平衡是价时，项目达到盈亏平衡。通过盈亏平衡是价格体系的研究可以对项目售价进行更有效的把控。格体系的研究可以对项目售价进行更有效的把控。三、静态经济效益分析三、静态经济效益分析若项目处于开发商拿地之前，则通常需要在可能的定位方案之下，研若项目处于开发商拿地之前，则通常需要在可能的定位方案之下，研究既定的盈利目标与土地价格之间的关系，以对拿地价格提供指导。究既定的盈利目标与土地价格之间的关系，以对拿地价格提供指导。盈利目标与土
16、地价格的关系盈利目标与土地价格的关系在投入成本不变，投入时间同上的情况下，销售价格平均变为原在投入成本不变，投入时间同上的情况下，销售价格平均变为原来的来的87.7%87.7%时，达到盈亏平衡，此时销售价格体系如下表：时，达到盈亏平衡，此时销售价格体系如下表：案例案例2：案例盈亏平衡体系：案例盈亏平衡体系销售价格对经济效益的影响：售价的变动对经济效益的影响是巨大的，售价增减售价的变动对经济效益的影响是巨大的，售价增减5%5%，净利率就将变动，净利率就将变动40.59%40.59%以上；而一旦售价增减以上；而一旦售价增减10%10%，净利率将变动，净利率将变动81.27%81.27%。在该项目的
17、实施中，。在该项目的实施中，售价是需要加强控制的重要部分。售价是需要加强控制的重要部分。案例案例2：某项目敏感性分析：某项目敏感性分析成本对经济效益的影响：略销售速率对经济效益的影响：略然后通过对以上三者的比较分析，以指导项目在开发过程中对各指标然后通过对以上三者的比较分析，以指导项目在开发过程中对各指标的优化控制。的优化控制。案例案例2：盈利目标与土地价格的关系：盈利目标与土地价格的关系若开发目标为项目净利率不低于若开发目标为项目净利率不低于10%10%，则地价不能高于，则地价不能高于152152万元万元/亩；亩；目标为净利率不低于目标为净利率不低于15%15%，则地价不能高于，则地价不能高
18、于106106万元万元/亩；亩；目标为净利率不低于目标为净利率不低于20%20%，则地价不能高于，则地价不能高于6464万元万元/亩。亩。在项目既定方案下，成本、销售价格等不变，若要项目净利率达到在项目既定方案下，成本、销售价格等不变，若要项目净利率达到10%10%，则地，则地价为价为152152万万/亩；净利率要到亩；净利率要到15%15%，则地价约为，则地价约为106106元元/亩；净利率要达到亩；净利率要达到20%20%时，时，地价为地价为6464万万/亩。亩。某项目经过前期的调查研究，初步确定了两个发展方向。需对两套方某项目经过前期的调查研究，初步确定了两个发展方向。需对两套方案进行经济效益对比以选择最终方案。两套方案的物业体量配比如下：案进行经济效益对比以选择最终方案。两套方案的物业体量配比如下：*车位面积为30/个练习练习方案方案1：方案方案2：*车位面积为30/个相关成本取费标准（两套方案相同）：相关成本取费标准（两套方案相同）：练习练习对两种方案进行静态经济测算，并对比选出较理想方案。并对所选对两种方案进行静态经济测算，并对比选出较理想方案。并对所选方案进行敏感性及盈亏平衡价格体系进行分析。方案进行敏感性及盈亏平衡价格体系进行分析。价格体系（两套方案相同）：价格体系（两套方案相同）：*住宅销售率为100%车位销售率为50%练习练习THE END
