1、江与城项目零售概念建议致：重庆龙湖地产致：重庆龙湖地产 香港置地有限公司香港置地有限公司 本建议书为华夏柏欣经营管理顾问有限公司受重庆龙湖地产的委托就“江与城”项目商业部分而特别撰写。通过2007年6月6日7日的实地调研，在发展商提供部分项目资料的前提下，我司完成第一部分研策工作，希望通过本建议书能够达成关于商业策划的共识，以便于我司开展下一步的商业规划和商业策略工作。前言建议书名称建议书名称 ：重庆龙湖香港置地重庆龙湖香港置地“江与城江与城”项目零售概念建议项目零售概念建议提报时间提报时间 :2007:2007年年6 6月月2828日日项目总负责项目总负责 ：谭祐华谭祐华 先生先生 -董事总
2、经理董事总经理项目总监项目总监 ：邓俊文邓俊文 先生先生 -董事董事 研策部研策部文案撰写文案撰写 ：戴曙华戴曙华 先生先生 -助理董事助理董事 研策部研策部(TCBL(TCBL深圳分公司深圳分公司)办公电话办公电话 ：（07550755）8207-17018207-1701办公传真办公传真 ：（07550755）8207-17048207-1704电子邮件电子邮件 ：目录目录|Index|Index1.0 宏观环境及发展趋势分析2.0 区位概况及发展趋势分析3.0 SWOT分析及竞争策略规划4.0 标杆案例参考5.0 商业定位建议6.0 零售概念建议7.0 结论1.0 宏观环境及发展趋势分析
3、本章将主要介绍重庆市宏观环境及未来发展趋势，以本章将主要介绍重庆市宏观环境及未来发展趋势，以前瞻性眼光来审视本项目未来之商业定位。前瞻性眼光来审视本项目未来之商业定位。1.1 1.1 重庆宏观经济概况重庆宏观经济概况由日本国家级咨询机构野村综合研究所完成的重庆交通物流枢纽战略方案（下简称方案）是重庆市政府的重大研究课题。其中对重庆市的发展提出了方向:1、要把重庆打造成为一个“国际临空技术产业城市国际临空技术产业城市”，继天津滨海、上海浦东、广东深圳之后，成为中国第四个特区。中国经济发展中，上世纪80年代的亮点在深圳特区，90年代以上海浦东为代表，2000年后正在兴起的“环渤海经济圈”则以天津滨
4、海特区为中心，“重庆也应该在西部大开发中扮演中心城市的角色。”当务之急划定一个综合性的政策区域，整合已建或在建的各种基础设施，包括机场、港口、大学城和其他各个开发区等，实现第四个国家综合改革试验特区的定位。2、打造第四打造第四“特区特区”汽车制造是核心汽车制造是核心 “特区”的核心技术产业，选定汽车制造业。专家介绍，重庆的汽车制造业基 础好，而且，汽车制造业涉及众多相关行业，可以带动机械、电子零配件、新材料、新能源等新产业，向重庆集聚。发展规划发展规划：1.1 1.1 重庆宏观经济概况重庆宏观经济概况3、北部新区规模应该继续扩大北部新区规模应该继续扩大 北部新区是5个片区中的一部分，长安福特等
5、大型企业已经入驻，并且重庆的陆上货运交易中心，也已在此开通网上货运交易。“从今后的发展来说，北部新区的规模还应该扩大。”日本野村综合研究所（上海）咨询有限公司副总经理叶华博士称，在北部新区的北部往两路镇方向，将设计一个北部新区的扩大区，作为重庆国际临空技术产业城市的一个组成部分。而临空产业区位于渝北区的新开发区，长安工业园、鸽牌线缆等，目前都已到此安家落户。新产业创新区依托大学城，集中大学和研究机构力量，形成一个新产业研发基地。4、重庆区位优势中国南亚门户重庆区位优势中国南亚门户 方案中，研究专家还提出了一个新的概念：重庆是中国进入南亚的门户。叶华以一幅图，形象地描述重庆的区位优势。重庆与西部
6、地区、长江三角洲等形成便利的原材料流动；与长江三角洲、珠江三角洲、东盟等，达成高新技术零配件、专业人才的流动；与北美、日本、韩国及欧洲，形成跨国企业和会议访客的流动。1.1 1.1 重庆宏观经济概况重庆宏观经济概况发展现实：发展现实：重庆市副市长童小平于2007年6月15日向媒体公布，重庆市建设全国统筹城乡综合配套改革试验区工作正式启动。8.2万平方公里的巴渝大地，成为了中国统筹城乡综合配套改革的最大一块试验田，重庆站在了一个新的起点上。作为全国统筹城乡综合配套改革试验区的重庆市，选择九龙坡区九龙坡区作为这项改革的先行示范区，率先启动改革。据介绍，九龙坡区九龙坡区具有大城市带大农村的代表性，具
7、备统筹城乡发展的经济实力、基础设施体系、产业基础，具备覆盖城乡的公共服务体系，具有统筹城乡发展的初步经验。1.2 1.2 城乡统筹区政策影响城乡统筹区政策影响城乡统筹的大体的目标也初步成形，城乡统筹的大体的目标也初步成形，分为三步：分为三步：第一步力争到第一步力争到20102010年全市的经济年全市的经济总量超过总量超过6,0006,000亿元，基本建成西部亿元，基本建成西部地区产业高地，综合交通枢纽和通讯地区产业高地，综合交通枢纽和通讯枢纽，城乡统筹发展初见成效。枢纽，城乡统筹发展初见成效。第二步，到第二步，到20152015年，经济总量超年，经济总量超过过10,00010,000亿，基本建
8、成长江上游的金亿，基本建成长江上游的金融中心、商贸物流中心和科教文卫中融中心、商贸物流中心和科教文卫中心，一小时经济圈内全面实现小康。心，一小时经济圈内全面实现小康。第三步，第三步，2017年，全市实现全面小康，也就是较全国率先三年达到全面年，全市实现全面小康，也就是较全国率先三年达到全面建设小康社会的目标。建设小康社会的目标。体现了国家把重庆培育成为西部地区重要增长极的区域均衡发展战略，重庆体现了国家把重庆培育成为西部地区重要增长极的区域均衡发展战略，重庆将走上发展的快速车道。将走上发展的快速车道。p 小结小结n 直辖十年，重庆市的总体经济发展保持了一种健康、快速的发展态势；这种良好的经济发
9、展态势有利于推动社会商业零售产业的发展；有利于商业地产项目的开发。n 居民生活水平的不断提升以及消费结构的向上转化，将逐步推动传统商业零售业向新兴商业零售业的转化。n 重庆成立“新特区”后，可在区县间调整用地指标，加快土地流转试验，一些农村土地能整体规划用于城市建设，农民变成市民。1.2 1.2 城市格局及交通发展城市格局及交通发展p 轨道交通远景规划n 重庆市主城区轨道交通线网控制性详细规划指出，全部10条轨道交通的总长度将达513公里。n 与轨道线路配套的车站、枢纽站等也会逐步建成。根据规划，“九线一环”共设置车站270座，其中，枢纽站108座，一般站162座；高架（或地面）站152座，地
10、下站118座。n地铁一号线（朝天门至沙坪坝）于2007年6月8日举行开工奠基仪式，预计将于2011年通车。沙坪坝至大学城段，预计在2009年开工建设，2013年通车。p 城市道路网规划n根据都市区“多中心、组团式”用地结构特点和道路承担的交通流的特征，建立功能明确、级配合理、相对完善的片区城市道路网络，合理布局越江桥梁和穿山隧道，在片区道路网络基础上构建都市区“片区网格自由式”的道路网系统。n规划期内绕城高速公路以内的高速公路均转变为城市道路，在此基础上规划形成都市区“五横、六纵、一环、七连络”的快速路网结构，全长647.1千米。七朵金花：n沙坪坝、西永均为扩展后的七大城市副中心之一。n北部片
11、区是城市近期重点拓展区，重点建设良好的城市人居环境，以高新技术产业、汽车为主导产业.数据来源：龙湖地产数据来源：龙湖地产西部片区西部片区东部片区东部片区南部片区南部片区北部片区北部片区中部片区中部片区西永西永茶园茶园观音桥观音桥南坪南坪杨家坪杨家坪CBDCBD沙坪坝沙坪坝城市中心城市中心城市副中心城市副中心p 城市的多中心发展格局重庆都市区组团功能规划对照表都市区组团构成功能规划中部片区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以高端服务业为主的第三产业北部片区观音桥组团、两路组团、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团城市近期重点拓展区，重点建设良好的
12、城市人居环境，以高新技术产业、汽车为主导产业南部片区南坪组团、李家沱-鱼洞组团以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区西部片区西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区 城市未来重点拓展区域之一，引导城市高品质组团式集约化发展东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区 都市区工业拓展的重点区域之一，同时发展以会展业为主导的第三产业数据来源：龙湖地产数据来源：龙湖地产q 小结小结n 城市轨道交通的发展为城市的多中心发展提供了基础，从而推动城市商业从城市核心地区向周边副中心的转变。n 城市多中心的发展格局一方面为新兴的商业项目发展提供了机会，另一方面使
13、得城市的商业发展开始呈现区域化的发展特征。2.0 区位概况及发展趋势分析本章将主要介绍项目所处区位及未来发展趋势，为本本章将主要介绍项目所处区位及未来发展趋势，为本项目制定整体商业定位奠定重要基础。项目制定整体商业定位奠定重要基础。2.1 2.1 区位概况区位概况n2001年4月，重庆市设立北部新区。n北部新区位于重庆主城区北部，地域面积130平方公里。下辖人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉四镇。拟开发建设人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉、大云、黄茅坪和金山七大组团。n北部新区拥有45个天然水体、16.5公里长的江岸线，整个绿化占地40%，城市轮廓线非常考究。规划人口规模为65万人。n北部新区地势较为平坦，地理
14、位置十分优越。中国西南最大的机场重庆国际机场、中国西南最大的火车站龙头寺火车站（重庆北站）、中国西南最大集装箱码头寸滩均集中于此片区。2.1 2.1 区位概况区位概况大竹林街道简介：大竹林街道简介：大竹林街道位于北部新区西南部，东邻人和街道，南接江北区石马河，西靠嘉陵江与沙坪坝区井口隔江相望，北与礼嘉镇相连。幅员面积20.125平方公里，江岸线5.1公里。总人口1.9万余人。大竹林街道紧邻重庆市区，距重庆江北国际机场约20公里、距西南地区最大火车站-龙头寺火车站9公里、距重庆寸滩集装箱码头12公里，国道212（渝合高速）、319（渝万高速）贯穿境内，金开、金州、金通、金海、黄山、天山大道等城市
15、交通网络日臻完善。按照北部新区的总体规划，未来的大竹林将成为集光电、信息、医药为一体的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和具有竹林文化特色的都市风貌展示区。2002年1月，大竹林镇由北部新区委托高新区代管。2007年4月18日，大竹林撤销镇建制，大竹林街道办事处正式挂牌成立。q 小结小结n从地理结构地理结构上决定北部新区的发展趋势：北部属地势相对平缓的开阔地带，有大片的土地紧连主城区。n从经济规划经济规划上决定北部新区的发展趋势：到2010年要再造一个重庆工业即北部新区的年工业总产值要达到2000年重庆全市工业总产值的水平1500亿元。这决定北部新区将成为重庆重要的经济增长极。n从城市规
16、划城市规划上决定北部新区的发展趋势：北部新区的整体规划包含以高新技术为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区三大功能定位。其中都市风貌展示区就是重庆未来形象。n北部新区将不仅是一个纯粹的经济开发园区，有望建成重庆的“浦东新区”。2.2 2.2 发展趋势分析发展趋势分析3.0 SWOT分析及竞争策略规划本章将依据前述分析，通过本章将依据前述分析，通过SWOT分析方式为本项目分析方式为本项目制订初步的市场竞争策略规划。制订初步的市场竞争策略规划。3.1 3.1 项目概况项目概况n“江与城”项目由重庆龙湖地产与香港置地强强联手打造。n项目占地1800亩，规划建筑面积130万平
17、方米，其中商业面积7.5万平方米。n项目西望嘉陵江，风景优美；东临北滨路，交通便利；坐拥滨江公园、森林公园、中心绿化公园三大景致。n项目为超低密度社区，别墅、洋房、多层等多种建筑组合，规划中的社区教堂、艺术馆、中英文学校等综合配套设施，将以真正国际化的立体呈现，改变重庆人居。n项目商业亦是发展重点，将彻底改变北部新区商业格局。u 龙湖集团的实力和企业形象u 龙湖地产和香港置地强强联手u 项目拥有卓越的景观优势可以作为商业的重要资源u 项目拥有便捷的交通可以吸引大量商业人流u 项目拥有超大的社区为商业带来稳定的客流u 项目拥有教堂和艺术中心等元素可以作为商业亮点u 华夏柏欣经营管理顾问有限公司专
18、业的商业运作u 项目位置较偏僻，商业氛围差u 项目周边常住人口较少，商业人流弱u 北部新区发展速度和质量有一定不确定因素u 并非重庆市民的购物休闲的目标区域u 重庆直辖十年健康的经济发展u 城乡统筹区设立带来的政策优势u 城市交通系统的进一步完善u 北部新区打造“重庆浦东”的发展趋势 u 其他开发商地块可能建造的其他大型商业项目u 自身商业定位、规划、招商和运营的难度3.2 SWOT3.2 SWOT分析分析3.3 3.3 竞争策略规划竞争策略规划TCBL认为根据目前本项目所面临的商业环境和市场竞争情况，本项目的整体竞争策略可以考虑如下几个方面：市场定位：结合项目自身特色及重庆商业空白市场进行商
19、业定位主题策略：通过加入特色的时尚酒店、婚庆中心、社区中心、文化和建筑风格等元素，建立以强调家庭空间延展和工作空间延展为导向的特色主题4.0 标杆案例参考本章将参考世界各地与本项目关联度较高的标杆案例，本章将参考世界各地与本项目关联度较高的标杆案例，为本项提供商业定位、建筑风格、商业元素和商业规为本项提供商业定位、建筑风格、商业元素和商业规划等方面的启示。划等方面的启示。4.1 4.1 香港愉景湾香港愉景湾(Discovery Bay)(Discovery Bay)愉景湾是位于香港新界大屿山东北部的一个海岸地区，属离岛区。愉景湾亦可指其邻近的一个海湾。该海湾的正名为大白湾，可细分为二白湾、三白
20、湾和四白湾。愉景湾距离香港岛西部大约16公里，与2005年开幕的香港迪士尼乐园大约离2公里远，毗邻神乐院，是个低密度住宅发展区。现在有1万4千多人居住在愉景湾，来自30多个国家，以外籍居民占多。在愉景湾居住的绝大多数是有钱人，但这里却不允许有私家轿车。除了 9条区内巴士线由码头发射式地通往各个小区外，居民的代步工具只有500 多辆小电瓶车和一些自行车。偶尔见到静静行驶的巴士和商场送货车。除此以外，这里就再没有什么排废气的“机器”了，大概这也正是愉景湾拥有“无敌空气”的“秘诀”。4.1 4.1 香港愉景湾商场香港愉景湾商场愉景广场由楼高两层的大型购物中心和露天广场組成，占地約165,000平方呎
21、。购物中心內设有不同种类的商店及食肆，悉心照顾居民起居生活各方需要。大型美食广场提供各国美食,其中包括Jaspas,Subways and McDonalds 等。露天广场设有花圃园地、露天茶座、噴水池及表演舞台，既是舒适的戶外休憩地方，又可用作文娱表演场地。2007年2月2日，愉景湾开发商香港兴业為愉景湾商場的沿海饮食区水浒坊重新开幕，水浒坊原本是商场的A同B部分，现规划為水滸坊，涉及楼面約4.1万方呎，其中1.1万方呎為新增樓面，整個翻新工程耗资逾1亿元，目前已全部租出，租金水平由30至80元每平方尺不等，较翻新前的租金高出八成 水滸坊的命名，缘于水浒的意思乃近水之地而水浒的英文译名就是w
22、ater margin，而这个商场又在海边，所以就改了这个名字。q圆形广场商业规划q内街铺规划q集中式餐饮区规划q沿水景（海景）布置商业q零售贩卖q聚会消闲q游玩休憩q内街铺的设置q二层铺位的设计q通过内凹式铺位设计吸纳人流进入内街铺q通过垂直扶梯和走梯带动人流向二层流动q注重露天外摆的设置，充分利用外场空间q公交车站q高尔夫车（内部交通）q客户服务中心q音响设备qq超市q数码冲印q花店q眼镜店q个人护理用品q书报店q建筑设计公司qq海洋主题的铺地q从建筑中生长的树木（原生树木的保留）q凤凰树上种植的兰花q船形座椅q4.2 4.2 美国加州厚顿广场（美国加州厚顿广场（Horton Plaza)
23、Horton Plaza)厚顿广场位于美国加州圣地亚哥城中区的中心，七层楼高色彩鲜丽的建筑横霸了城中区六又二分一条街道，堪称圣地亚哥规模最大、视觉效果最佳的一处购物天堂。它就像一件大型的抽象派艺术品：不规则（甚至突兀）的楼层衔接、鲜艳的外墙、瓷砖拼贴的阶梯及城堡式的尖塔都巧妙地合为一体。这个超大的购物中心，除了围绕有三大百货公司Nordstrom、The Broadway、Mecy”s，还有电影院、美食广场及一百四十家以上名家设计的精品店，如Ann Taylor,Express,Wet Seal,Attivo,Benetton,Eddie Bauer,The Gap,Guess,Banana
24、Republic,Victoria Secret。由于建筑风格奇特、色彩浓烈，走进厚顿，就像掉进了一个超越想象的卡通空间里，不仅成年人而且连孩子都能乐在其中。q斜 穿 项 目的巨型内街，营 造 了 顺 畅的 主 人 流 动线q变 化 多 端的立面造型、色 彩 艳 丽 的外 墙 装 饰，营 造 了 童 话般 的 主 题 意境q不 规 则 的楼 层 衔 接，成 为 处 理 高差 的 典 范 示例q方 便 的 水平 交 通、垂直 交 通 和 无障 碍 设 计，有 利 于 人 流的输送q品 牌 主 力商 家 进 驻 的示范效应q特 色 的 店铺装修风格q移 动 的 花车、经 常 性的推广活动4.3 4
25、.3 新加坡克拉码头（新加坡克拉码头（Clarke Quay)Clarke Quay)码头以前是商人用小船卸货的地方，而现在，船上搭载的都是游客。同样，新加坡河岸边的仓库、货栈和商店也都已经改头换面，重新装修成餐厅、酒吧和娱乐中心了。现在克拉码头（Clarke Quay）是新加坡市区最新的娱乐场所。克拉码头（Clarke Quay）则是购物、就餐、娱乐的天堂，原来的60家仓库和商店发展已成200家商店、餐厅、酒吧和娱乐场所，这些地方到处都充满了节日的气氛，街道弥满着独特的新加坡气氛比如著名的克拉码头沙爹俱乐部（Clarke Quay Satay Club），小贩巷（Hawkers Alley）
26、的街边用餐和活动，有40辆流动推车售卖小饰品，还有迪斯尼式冒险乐园。q蘑 菇 型 天幕 和 巨 大 的通 风 设 备 营造 特 色 而 凉爽 的 购 物 环境q旱 地 喷 泉创 造 人 水 互动的现场感q异 国 风 情成 为 旅 游 景点的卖点4.4 4.4 东京表参道婚庆中心（东京表参道婚庆中心（Anniversaire Omotesando)Anniversaire Omotesando)q 婚纱店q 婚介机构q 花店q 婚礼首饰q 婚礼蛋糕q 婚宴器皿q 婚宴酒水q 婚宴冷餐q 西式婚庆教堂q 120个座位q 教堂高度:11mq 婚礼步道:20mq 迷你婚宴厅 q 可容纳30-63位客人
27、q 屋顶花园q 自然采光q 乐队伴奏q 小型婚宴厅 q 50-77位客人q 前厅/化妆室q 中型婚宴厅q 可容纳60-91 guestsq 主要房间均有自然采光q 休息室q 化妆室q大型婚宴厅q 可容纳70-119 guestsq 主要房间均有自然采光q 大型前厅q 贵宾休息室q 化妆室q 超大型婚宴厅q 可容纳100-140 Guestsq 大型前厅q 贵宾休息室q 化妆室5.0 商业定位概念本章将主要分析包括类型定位、档次定位、目标消费本章将主要分析包括类型定位、档次定位、目标消费者定位和主题定位在内的商业定位，为本项目的业态者定位和主题定位在内的商业定位，为本项目的业态布局提供先决条件。
28、布局提供先决条件。类型定位类型定位档次定位档次定位目标消费者定位目标消费者定位主题定位主题定位根据购物中心的整体项目规模以及商业功能的不同，主要可以分为邻里型购物中心，社区型购物中心以及区域性购物中心、超区域购物中心四个基本大类。通过类型分析，我们可以为本项目确定主体的服务功能以及业态种类。购物中心的档次一般可以分为中低、中档、中高以及高档等几个档次。通过明确本项目的档次定位，可以为日后的品牌组合工作提供依据。购物中心顾客群体定位主要用于明确购物中心的主力消费群体，并了解他们的消费习惯、偏好等重要因素，从而在购物中心整体主题定位、装修风格、商户选择等方面提供依据。业态定位业态定位购物中心主题定
29、位用于明确购物中心的核心价值观，并通过此种核心价值观在消费者中的传递和来寻求共鸣，从而创建商业附加值和品牌忠诚度。业态定位主要用于明确本项目的主导业态和各种业态之间的配比和互动关系，从而为明确未来购物中心的商业形态提供基础。5.1 5.1 商业定位概述商业定位概述不仅要设置社区中心满足社区基本消费，更要通过增强婚庆中心、时尚酒店、文化、建筑风格等要素，创造一个，更要成为重庆新的。5.2 5.2 类型定位类型定位5.3 5.3 档次定位档次定位商品档次定位于，以国际二线品牌为主，国内优秀品牌为辅装修档次定位于通过配合“江与城”的浓烈现代建筑风格，追求一种（建议参考美国圣地亚哥厚顿广场案例）。建筑
30、档次定位于通过设置水幕电影、旱地喷泉和蘑菇天幕，追求一种舒适的（建议参考新加坡克拉码头和香港愉景湾案例）。商品商品档次档次装修装修档次档次建筑建筑档次档次5.4 5.4 目标消费者定位目标消费者定位定位于本社区的、针对本社区住户的、商圈辐射范围内的对生活品质有追求的和来重庆游玩的对异国风情有兴趣的。住户住户目标消费群目标消费群白领阶层白领阶层游客游客访客访客5.5 5.5 主题定位主题定位A A区：婚区：婚庆庆C C区：休区：休闲闲B B区：购区：购物物D D区：配区：配套套由教堂起始向东为通过配合江景、教堂、英国文化协会引入婚庆精品业态（建议参考东京表参道婚庆中心案例），成为西南地区新婚佳偶
31、拍摄婚纱外景，选购结婚精品的首选之地；核心圈内为通过配合高档社区引入时尚酒店、精品超市构建购物中心，一方面成为访客和游客住宿必选之地和片区居民购物消闲的必逛之地；核心圈内配置轻便餐饮、露天咖啡及酒吧，向西延伸与婚庆主题衔接形成成为重庆白领阶层聚会场所，亦成为婚纱外景的自然一角；沿婚庆主题和休闲主题的外侧商铺开门，沿购物中心向公寓内侧开门，形成面向小区住户的生活为本小区居民提供日常生活之便利服务。5.6 5.6 业态定位业态定位酒店30%；购物20%；餐饮20%；休闲20%；配套10%5.7 5.7 结论结论6.0 零售概念建议本章将依据前述的商业定位，为本项目制定包含建筑本章将依据前述的商业定
32、位，为本项目制定包含建筑和业态的初步零售概念建议。和业态的初步零售概念建议。6.1 6.1 建筑概念建筑概念基础数据基础数据基础数据规划指标目前指标预计指标备注地块编号用地面积原规划容积率地上建筑面积调整后容积率地上建筑面积调整后容积率地上建筑面积建筑业态06-161230.52.3140830 2.30 140830 3.00 183692 高层06-421661.82.349822 2.30 49822 5.00 108309 高层06-631192.82.577982 2.50 77982 3.50 109175 高层06-787347.41.5131021 1.50 131021 3.
33、00 262042 高层06-1015235.1345705 3.00 45705 3.00 45705 高层06-1125084.42.255186 2.20 55186 5.00 125422 商业含高层06-1217372.51.220847 1.20 20847 1.20 20847 包含6-12-1已经完成的教堂和艺术中心，全部为商业06-18/3291186.10 1.3118542 1.13 103297 1.13 103297 花园洋房06-2029655.90 1.338553 1.18 34994 1.18 34994 花园洋房06-33(不含绿化)88262.41.815
34、8872 1.65 145633 1.65 145633 花园洋房、小高层、叠加别墅07-21103911.7187665 0.80 88313 0.80 88313 别墅07-5202467.62.1425182 2.10 425182 1.40 283455 花园洋房、高层、别墅合计1450207 合计1318812 合计1510883 加色部分为本次规划地块指标6.1 6.1 建筑概念建筑概念平面布局平面布局1 1在社区购物中心的体量上，我们建议依照案例的分析及项目的实际居住人口及交通状况，建议购物中心部分的体量保持于3万平方米万平方米较为合适。6.1 6.1 建筑概念建筑概念平面布局平
35、面布局2 2沿街道商业铺面沿街道商业铺面建筑两侧中间的后建筑两侧中间的后勤通道宽度为勤通道宽度为2M中间步行街宽度中间步行街宽度为为12M步行街两侧建筑步行街两侧建筑相临街道宽度为相临街道宽度为4M两个地块中间道路处用天桥将二部两个地块中间道路处用天桥将二部分项目联接起来分项目联接起来步行街建筑之间也步行街建筑之间也可用桥廊进行联接可用桥廊进行联接6.1 6.1 建筑概念建筑概念平面布局平面布局3 3教堂教堂文化协会文化协会艺术展厅艺术展厅步行街步行街公寓及时尚酒店公寓及时尚酒店天桥天桥6.1 6.1 建筑概念建筑概念平面布局平面布局4 46.1 6.1 建筑概念建筑概念剖面布局剖面布局天桥天
36、桥5,0005,000/层层*2 2层层=100,00=100,001,950/层层*2层层=3,9001,50006-12地块：地块：规划建筑面积指标为规划建筑面积指标为20,847 建议建筑面积指标为建议建筑面积指标为15,400 2,5002,500/层层*2 2层层=5,000=5,00035,00006-11地块：规划建筑面积指标为地块：规划建筑面积指标为125,422 建议建筑面积指标为建议建筑面积指标为130,000 公寓：公寓：70,000时尚酒店：时尚酒店：20,000文化协会文化协会艺术展厅艺术展厅步行街步行街公寓及时尚酒店公寓及时尚酒店购物中心购物中心教堂教堂06-12地
37、块地块 06-11地块：地块：规划建筑面积指标为规划建筑面积指标为146,269 建议建筑面积指标为建议建筑面积指标为145,400 6.2 6.2 业态概念业态概念1F2F1F2F楼层楼层主题主题（婚庆中心）（婚庆中心）（休闲中心）（休闲中心）（购物中心）（购物中心）（配套）（配套）1F婚纱摄影（门店）、珠宝首饰、婚纱礼服、礼品精品、花店、跨层主题餐饮风味餐饮、轻便餐饮、酒吧、露天咖啡、茶座轻便餐饮、精品超市、休闲服饰银行、邮政、药店、美发、美甲、面包房、宠物店、干洗店、社区健康中心、便利店2F婚庆公司、婚纱摄影(摄影棚)、跨层主题餐饮折扣书店、音像专卖SPA、个人护理、大型餐饮、健身俱乐部
38、、培训文化协会文化协会艺术展厅艺术展厅婚庆中心婚庆中心公寓及时尚酒店公寓及时尚酒店购物中心购物中心教堂教堂休闲中心休闲中心配套配套配套（对外开门1F街铺及购物中心向公寓开门1F内铺）时尚时尚酒店酒店公寓公寓6.2 6.2 业态概念业态概念A A区：爱空间（婚庆中心）区：爱空间（婚庆中心）A区：爱空间区：爱空间A A区：爱空间区：爱空间1F1F：婚纱摄影（门店）、珠宝首饰、婚纱礼服、礼品精品、：婚纱摄影（门店）、珠宝首饰、婚纱礼服、礼品精品、花店、跨层主题餐饮花店、跨层主题餐饮2F2F：婚庆公司、婚纱摄影：婚庆公司、婚纱摄影(摄影棚摄影棚)、跨层主题餐饮跨层主题餐饮1F2F1F2F文化协会文化协
39、会艺术展厅艺术展厅婚庆中心婚庆中心公寓及时尚酒店公寓及时尚酒店购物中心购物中心教堂教堂休闲中心休闲中心配套配套时尚时尚酒店酒店公寓公寓罗曼园婚礼中心罗曼园婚礼中心 罗曼园婚礼中心,座落于绿草如茵、林木扶疏、碧波荡漾、鸟语花香的10万m绿地，以为渴望完美的您提供西式证婚礼堂、宴会、摄影摄像、花艺美容、婚礼用品等一站式服务。顾客不必再为寻找婚庆公司、酒店的场地、婚纱店等而四处奔波，只要您来到罗曼园，所有的内容都将由资深的专业服务人员为您精心策划。主力租户举例主力租户举例罗曼园婚礼中心（罗曼园婚礼中心（A A区：爱空间）区：爱空间）主力租户举例主力租户举例罗曼园婚礼中心（罗曼园婚礼中心（A A区：爱
40、空间）区：爱空间）n琳琅时尚的试衣间罗曼园拥有日本知名婚纱品牌SWAN的婚纱，并每年从日本引进多款新潮婚纱礼服，宽敞时尚的试衣间内各种款式的新娘装琳琅满目，供您自由舒适地选择。n 资深策划的婚庆服务从最新婚礼道具的运用，到精美的花艺设计，专业的会场布置，宾客互动的节目策划，罗曼园婚庆服务从细节入手，注重婚礼氛围的整体统一性，营造出令新人终生难忘的幸福时刻。n 别具一格的西式礼堂独特的拱形天顶、欧式吊灯、木制长椅、精致的管风琴和证婚台营造出温馨浪漫的气氛、彩色玻璃折射出五彩光芒，神圣而又庄严的礼堂证婚仪式就此诞生。n 诗情画意的草坪仪式这里是草坪证婚的一角，独特的拱门造型，带着古罗马的美丽弧线，
41、在罗曼园特秀丽怡人的空间，构成一个自由而极富浪漫的欧式庭院。n 豪华宽敞的宴会厅罗曼园一楼玻璃天顶的主宴会厅可容纳240位宾客，二楼宴会厅可容纳120位宾客，会场的风格布置根据新人独特的气质和不同的喜好量身定做。6.3 6.3 业态概念业态概念B B区：享空间（购物中心）区：享空间（购物中心）B区：享空间区：享空间B B区：享空间区：享空间1F1F：轻便餐饮、精品超市、休闲服饰：轻便餐饮、精品超市、休闲服饰2F2F：SPASPA、个人护理、大型餐饮、健身俱乐部、培训、个人护理、大型餐饮、健身俱乐部、培训1F2F1F2F文化协会文化协会艺术展厅艺术展厅婚庆中心婚庆中心公寓及时尚酒店公寓及时尚酒店
42、购物中心购物中心教堂教堂休闲中心休闲中心配套配套时尚时尚酒店酒店公寓公寓n 公司概要公司概要 青鸟健身有限公司成立于2000年初，第一家店兆龙店于2001年6月18日开业。员工平均年龄26.56岁，管理人员74.55%、员工58%获大专以上学历。这样的年龄与文化层次之比，在服务业中水平较高的，是一支富有朝气的专业化、知识化、年轻化队伍。公司采用连锁化经营，现有兆龙店、百盛店、亚运村店、炫特区店、望京店、中关村店、安贞环贸店和大连渤海明珠店、广州天河店，加上即将开业的杭州西溪店和北京寰太店，面积由总面积超过35000平方米；除了卓越的硬件环境，青鸟健身更打造了一支高素质的教练队伍，大部分教练都拥
43、有国际认可专业证书，多位来自国外的资深健美操教练则为青鸟健身中心注入了新的活力，由私人教练组成的青鸟健身健美队屡创佳绩，许多冠军从这里诞生；青鸟健身实行会员制，现有会员35000余名，青鸟健身已成为国内最大、最高档健身中心之一。青鸟健身青鸟健身主力租户举例主力租户举例青鸟健身（青鸟健身（B B区：享空间）区：享空间）n 创业背景创业背景 在国内外专业人士都不看好在中国健身消费市场的情况下，“青鸟健身”在没有得到任何外资支持的情况下，凭借自有资金，义无反顾地走上了中国健康产 业之路。可以说，“青鸟”是国内较早地将“健身运动”作为一种产业去经营的机构，率先投入探索一条前无古人的新兴行业的发展之路。
44、青鸟最早推出私人教练服 务；开业一年即被评为北京市体育休闲产业销售第三名，次年获第二；青鸟最先推出星级私人教练体系；青鸟倡导“科技健身，青鸟先行”；青鸟协助国家体育总局 编纂“五星级”商业健身房硬件与服务标准；青鸟与首创集团共同开设业内首家加盟模式的大型商业健身中心；“青鸟瑜伽”一经推出即迅速火遍京城。如今，青鸟健身北上大连，南下杭州、广州，初步完成全国布局。主力租户举例主力租户举例青鸟健身（青鸟健身（B B区：享空间）区：享空间）n公司简介公司简介-爱使普利公司七十年代的注册名“Esprit de Corp”，其意为创造企业内“有组织、相互合作、相互交流、相互友爱”的精神。其经营宗旨从来都是
45、“与众不同”，从不雷同。随着爱使普利品牌的成功，也创造了一种全新的爱使普利文化、爱使普利风貌。n产品介绍产品介绍-在爱使普利品牌服装中，从来不可能出现紧身的鸡尾酒会晚礼服，也不可能出现令人窒息的弹力紧身服装及跛足高跟女鞋。宽松棉背心、上装配以宽脚长裤或是柔软的及小腿肚长的棉质裙，是典型的爱使普利品牌的形象。爱使普利带给人们的是一种北加州的生活方式，明媚的阳光，亮丽的色彩，户外运动及永远的青春和群众生活意识。主力租户举例主力租户举例EspritEsprit（B B区：享空间）区：享空间）6.4 6.4 业态概念业态概念C C区：慢空间（休闲中心）区：慢空间（休闲中心）C区：慢空间区：慢空间C C
46、区：慢空间区：慢空间1F1F：风味餐饮、轻便餐饮、酒吧、露天咖啡、茶座：风味餐饮、轻便餐饮、酒吧、露天咖啡、茶座2F2F：折扣书店、音像专卖：折扣书店、音像专卖1F2F1F2F文化协会文化协会艺术展厅艺术展厅婚庆中心婚庆中心公寓及时尚酒店公寓及时尚酒店购物中心购物中心教堂教堂休闲中心休闲中心配套配套时尚时尚酒店酒店公寓公寓6.5 6.5 业态概念业态概念D D区：家空间（配套商业街）区：家空间（配套商业街）D区：家空间区：家空间D D区：家空间区：家空间1F1F：银行、邮政、药店、美发、美甲、面包房、宠物店、：银行、邮政、药店、美发、美甲、面包房、宠物店、干洗店、社区健康中心、便利店干洗店、社区健康中心、便利店1F2F1F2F文化协会文化协会艺术展厅艺术展厅婚庆中心婚庆中心公寓及时尚酒店公寓及时尚酒店购物中心购物中心教堂教堂休闲中心休闲中心配套配套时尚时尚酒店酒店公寓公寓配套（对外开门1F街铺及购物中心向公寓开门1F内铺）7.0 结论本章将依据前述的区位发展趋势、竞争策略规划和零本章将依据前述的区位发展趋势、竞争策略规划和零售概念设计，总结出关于本商业策划建议书的最终结售概念设计，总结出关于本商业策划建议书的最终结论。论。感谢聆听、欢迎赐教！
