1、目录m起源m香料香精m生物技术合成天然香料香精的方法m生物转化法合成天然香兰素m生物转化法合成天然2-苯乙醇m前景与展望起源m自古以来，人们已在无意识的情况下利用微生物使一些食品更具风味，如各种酒类、酱、醋和面包等发酵类食品都具有一种自然的清香。到19世纪末20世纪初，人们才开始认识发酵食品的典型香味与发酵微生物之间的关系，香味物质乃是微生物生长过程合成的一些代谢产物。发酵食品中特定的微生物群已决定了该食品所特有的香气，比如奶酪、酸奶、酱油、啤酒、泡菜等中的味道各有特点。已知有多种微生物，包括细菌、霉菌和酵母，都可以利用基本的营养成分通过全程合成某些香料化合物，包括挥发性醇类、酯类、羰基化合物
2、、有机酸、硫化物、氨基酸类等。m许多细菌和霉菌都具有合成芳香化合物的能力。如枯草芽孢杆菌能够全程合成吡嗪类物质，从而赋予酱油、豆豉、豆瓣酱和酱香型 白酒特有的香味。拟孢长喙壳菌能产生多种带有果味花香的萜烯类化合物；念珠长喙壳菌能产生包括乙酸异丁酯、乙酸异戊酯、香茅醇和香叶醇等多种香气物质；哈茨木霉 菌株能有效地形成具有椰子味的内酯6-戊基-吡喃酮。天然香料和合成香料m香料的生产方法有两种，即从天然动植物原料中提取和化学合成，由此将香料分为两大类，即天然香料和合成香料。m人类进入21世纪，随着生活水平的提高和健康意识的增强，化学合成香料香精的安全性还是受到人们的怀疑，始终担心它们对健康具有潜在的
3、危害，所以越来越青睐无污染的天然产品。从动植物原料中提取的天然香料符合人们这种安全性的需求，但天然动植物香料受原料来源的限制，其开发和应用受到极大地限制，无法满足人们的这种需要。m天然和合成的价格差异激发了 众多针对这些有价值的香料化合物而进行生物转化工艺开发的研究，就是要利用微生物细胞或酶转化天然前体或全程合成（发酵）来生产各种天然香料。生物技术合成天然香料香精的方法m发酵工程 m酶工程m细胞工程m基因工程 一.基因工程 基因工程（genetic engineering）又称基因拼接技术和DNA重组技术。所谓基因工程是在分子水平上对基因进行操作的复杂技术，是将外源基因通过体外重组后导入受体细
4、胞内，使这个基因能在受体细胞内复制、转录、翻译表达的操作。利用基因工程技术，改良香料植物的基因性状，培养出高产香料物质的植物细胞株。应用实例m日本山形县工业技术中心采取突变法，将产香能力强的遗传因子导人酵母菌中，经过两年时间培育出了新酵母菌。用这种新酵母菌酿制葡萄洒及一些果酒,可提高酒中乙酸异戊酯等7种香气的含量，使酒味香气浓郁。m通过基因工程将牛肉风味肽的基因附在-factor载体上在酵母细胞中表达,所生产出来的酵母抽提物中含有较高浓度的风味牛肉肽,即可利用酵母进行发酵生产牛肉风味肽。将脱苦蛋白酶和风味醛氧化酶对应基因在菌体中克隆并成功表达,可利用建造的基因工程菌排去干酪香料中的不良风味.二
5、.细胞工程 利用植物细胞、组织和器官大规模培养技术,可以大量培养香料植物,从而获得高价值的香料。食用香料植物组织培养在天然香料工业中的研究集中在快速繁殖、种质保存、品种改良、新品种培育和脱落病毒等方面，作为精油的生物反应器和为转基因技术提供植物受体的研究越来越受到人们的重视。m在利用植物细胞培养技术生产香兰素时,通过在培养基中添加一些植物激素,如2,4-二氯苯氧乙酸(2,4-dichlorophenoxyacetic acid,2,4-D)、苄基腺嘌呤(benzyl adenine,BA)和萘乙酸(naphthalene acetic acid,NAA)等,愈伤组织发生率大大提高,而且所形成的
6、愈伤组织的继代培养生长较好。m同时,采用植物细胞培养技术生产香兰素及其系列化合物时,会受到多种因素影响。外植体、使用培养基的类型、培养基中添加的前体物质的种类和数量、培养期的温度和光照都会对代谢物的组成和产量有重要影响。三.酶工程 酶工程是利用酶的催化作用生产各种有价值物质的技术。到目前为止,约3000种酶在文献中被报道,但只有几百种可商业化生产,且其中仅20种适合于工业生产过程,脂肪酶、酯酶、蛋白酶、核酸酶和糖苷酯酶可用于香料化合物的提取过程,而且还可将大分子前体化合物水解为小分子香料物质,一个很好的例子是酯水解反应的逆反应即利用脂肪酶在非水相中的酯化反应,这些性水解和转酯反应。利用酶工程,
7、可以生成许多香料的前体物质。应用这一方法,一方面可拓宽香料的原料来源,另一方面通过寻找廉价的原料,大大减少生产成本。m1983年,Tien和Kirk从黄孢原毛平革菌 中分离出木质素过氧化物酶,并对其进行定性,发现它与木质素的解聚有关。m1998年,Williamson等以农业废料为原料,采用物理和酶工程相结合的方法,产生香兰素生物合成的重要前体物质阿魏酸（ferulic acid）。m 阿魏酸（ferulic acid）四.发酵工程m发酵工程是生物技术的重要组成部分,它将微生物学、生物化学、化学工程学的基本原理有机地结合起来,是一门利用微生物的生长代谢活动来生产各种有用物质的工程技术。m该技术
8、是目前生产香料最广泛的生物技术，以工农业废料为原料,利用微生物可以生产各种天然香料。细菌、霉菌和酵母菌都可用来生产香兰素、内酯等香料,采用细胞固定化等技术手段还可以大大提高香料物质的产量。在香兰素（vanillinvanillin）合成中的应用 许多细菌、霉菌和酵母菌都可用来生产香兰素,一些微生物以阿魏酸、丁子香酚、异丁子香酚、香草醇、香草胺、松柏醇、藜芦醇等化合物为前体,经发醇可获得香兰素。生物转化法合成天然香兰素m香兰素，即香草醛，化学名为3-甲氧基-4-羟基苯甲醛，是一种以奶油甜香味为特征的风味物质，广泛用于冰淇淋、巧克力和乳制甜点等食品中，堪称世界上使用最广的增香剂。生物转化法合成香兰
9、素三条路线m以阿魏酸为前体m以丁香酚或异丁香酚为前体m酶转化法以阿魏酸为前体m阿魏酸是木材、草、和谷壳细胞壁中含量极大的一种肉桂酸衍生物,它作为配糖的轭合物同各种碳水化合物共价相连,经碱水解可从谷壳中释放出来。阿魏酸对微生物的毒性小,在其降解生成香草醛的过程中产生的副产物也少,因此它是最常用的前体物质之一。m一些细菌和真菌就能够将阿魏酸转化为香兰酸或直接转化为香兰素。如恶臭假单胞菌能将阿魏酸非常高效地转化为香兰酸，转化浓度可达2.25g/L；拟无枝酸菌DSM9992 菌株则能将阿魏酸直接转化成香兰素，转化浓度高达11.5g/L。此外，也有研究开出两步转化工艺，首先由黑根霉将阿魏酸转化为香兰酸，
10、再由朱红密孔菌再将香兰酸进一步转化为香兰素，转化浓度可以达到1.45g/L。以丁香酚或异丁香酚为前体m丁香酚是丁香油的主要成分，是一种天然前体，市场上有大量供应，价格也不贵。m有些微生物菌株能将丁香酚转化为阿魏酸、阿魏醛或松柏醛，继而再转化为香兰素，如铜绿假单胞菌转化丁香酚，转化9h可产生香兰素280mg/L，香草醇100mg/L以及阿魏酸48mg/L；利用枯草芽孢杆菌转化异丁香酚，香兰素浓度可达0.61g/L，摩尔转化率为12.4%，其无细胞萃取液能产生0.9g/L香兰素，摩尔转化率为14%。香兰素的生物转化路线酶转化法m近年来对微生物转化法生产香草醛研究得较多,但一般情况下香草醛只是代谢中
11、间产物,会继续降解而不易积累。因此除了继续设法寻找可在代谢途径中积累香草醛的菌株外,用酶转化法生产香草醛是近年来又一个很有前景的研究方向。m常用来进行生物转化的酶有从转化效果较好的微生物中提取出来的相关酶,也有从植物中提取的酶。已经报道的酶转化法有的与微生物转化法相结合分两步进行;也有用酶单独进行转化的。m1990年Yoshimoto等人从Pseudomonassp.TMY1009中分离出一种苯乙烯双氧酶,并阐述了用苯乙烯双氧酶从苯乙烯和异丁香酚转化香草醛的方法。m荷兰的Robert 等人建立了双酶法合成香草醛的工艺,在该工艺中香草醇氧化酶(VAO)能将甲氧甲酚和香草胺以很高的产率转化为香草醛
12、。VAO催化的甲氧甲酚转化分两步进行,即先形成香草醇再氧化为香草醛;VAO催化的香草胺转化能在碱性条件下有效地进行,香草胺先转化为香草胺中间产物,后者再经非酶水解转化为香草醛。由于红辣椒和辣椒素能经酶法水解转化为香草胺,因此由香草胺生产香草醛的方法很有潜力。mYoshida Aya等人用黑曲霉中的氨氧化酶(AO)通过氨基氧化由香草胺生产香草醛。生物转化法合成天然2-2-苯乙醇m 2-苯乙醇是一种具有柔和细腻玫瑰气味的芳香醇，天然存在于玫瑰、茉莉、百合和丁香等多种植物的精油中，这些植物也因含%苯乙醇而芳香怡人。2-苯乙醇的玫瑰香气颇受人欢迎，是国际香精香料的主流风格，大量应用于玫瑰型及其他类型的
13、香精配方中，在食品和日化用品等领域中均有广泛应用。2-2-苯乙醇生物合成的艾氏代谢途径m酵母细胞可以通过合成芳香族氨基酸的莽草酸途径全程合成2-苯乙醇，也可以通过氨基酸分解途径转化L-苯丙氨酸为2-苯乙醇。L-苯丙氨酸首先在转氨酶作用下生成苯丙酮酸，或在脱羧酶的作用下形成苯乙胺，再脱羧或胺氧化形成苯乙醛，进而生成2-苯乙醇。m代谢途径：m常规发酵培养液中，酵母全程合成2-苯乙醇最终浓度都非常低，所以，全程合成2-苯乙醇的发酵方法不是一种经济有效的生产方法，但在培养基中加入L-苯丙氨酸作为酵母生产的唯一氮源，2-苯乙醇的浓度便可以大大提高。m如在L-苯丙氨酸浓度为10g/L，酿酒酵母BD菌株培养
14、18h，转化合成的2-苯乙醇浓度可达4.65g/L。利用马克斯克鲁维酵母CBS600菌株，进行两相体系转化合成2-苯乙醇，2-苯乙醇浓度可达5.6g/L，转化率高达83%。可以看出，利用L-苯丙氨酸为前体，生物转化法合成2=苯乙醇是实际可行的生产工艺。m目前，国际市场上的L-苯丙氨酸基本上都是采用微生物发酵法或酶法生产，属于天然原料，大量用于阿斯巴甜的合成，且市场价格便宜，可满足大规模生物转化法合成天然2-苯乙醇的需要。前景与展望 利用生物技术生产香料物质前景广阔，与生产天然香料、合成香料相比较，生物技术生产香料有不可比拟的优点。随着生物技术的不断发展，生物技术以香精，香料的工业生产定会产生十
15、分重要的作用和深远的影响。m由此可见,用生物法制备天然香精香料给香精香料工业带来了一次革命性的突破。生物法制备天然香精香料的进一步发展必将促进广泛应用高效的绿色生物催化过程改造传统的化学过程,以解决人类所面临的资源短缺、能源危机及环境污染等限制社会和经济发展的重大问题,也为食品添加剂行业其他天然食品添加剂如生物防腐剂、色素等的健康发展提供了一条良好的借鉴思路。谢谢！一、土地使用权出让合同相关问题 1.1.土地使用权出让合同的性质土地使用权出让合同的性质：民事合同 2.土地出让计划未经批准，出让合同效力土地出让计划未经批准，出让合同效力：有效，不能以内部报批未批准为由主张无效，出让人未按期交付土
16、地的，受让人可追究出让方的违约责任，如确属无法通过批准的情形，则受让人可解除合同，出让方承担相应违约责任。二、土地使用权转让合同相关问题城市房地产管理法城市房地产管理法 第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其它共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同
17、约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二、土地使用权转让合同相关问题（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。1.1.未取得土地使用权证书，签订的转让合同是否有效？未取得土地使用权证书，签订的转让合同是否有效？为效力待定的合同：起诉前转让方已经取得土地使用权证书或者经有批准权的政府同意转让的，转让合同有效。二、土地使用权转让合同相关问题2 2、尚未完成开发投资总额的、尚未完成开发投资总额的2525以上，签订的转让合同是否
18、有效？以上，签订的转让合同是否有效？不能以不能以”尚未完成开发投资总额的尚未完成开发投资总额的25%25%以上以上“的，主张转让合同无效，的，主张转让合同无效，只要平等自愿，满足其他条件，合同亦有效，因为：只要平等自愿，满足其他条件，合同亦有效，因为：25%25%的标准是物权发生变的标准是物权发生变更的条件，不是合同有效的条件。更的条件，不是合同有效的条件。不能以标的物尚未达到条件主张合同无效（如签订苏30、粮食收购合同），只要能在约定的时间内达到即可。二、土地使用权转让合同相关问题 划拨土地（国家机关、国有企业、事业单位）使用权转让 划拨地转让合同（效力待定）：1、起诉前，有批准权的人民政府
19、批准土地使用权人办理出让手续的，为有效的转让合同；2、经政府批准，由转让合同的受让方办理出让手续的，订立的转让合同实为补偿性质（因原使用人丧失了土地使用权）的合同；3、经政府批准，直接划拨给受让方使用，亦为补偿性质的合同。原转让价条款是否适用?三、合作开发房地产相关问题共同投资、共享利润、共担风险（不需共同经营）1、双方无资质的合作开发合同效力（在合作开发期间，一方取得资质的，合同有效）2、划拨地的合作开发：政府批准为出让地，有效；不批准，无效。3、名实不符的情形：1）只供土地，只享利润、不担风险：土地使用权转让 2）只投资，不担风险，只收固定利润：借款合同 3）只供资金，不担风险，只要求房屋
20、：房屋买卖合同 4）只供资金，不担风险，只租赁或使用房屋：房屋租赁合同四、建设工程施工合同结算1 1、黑白合同的处理、黑白合同的处理主要源于开发商最小投入的考虑招投标备案合同-白（招投标文件已备案，未签招投标合同，也视为白合同）。招投标合同以外-黑改变了白合同的实质性条款（如质量标准），无效，为使招投标合同更好履行，细化，有效。凡改变实质性条款是否一律无效，否。如项目修改，规划修改，工程量的扩大缩小，进行重新协商，有效。如无，原则上按白合同。四、建设工程施工合同的结算2 2、建设工程施工合同无效的工程款结算、建设工程施工合同无效的工程款结算1）无资质或超越资质2）实际施工人借用资质3）承包人非
21、法转包、违法分包（杜的观点）处理：工程合格，参照合同（实质上就是按照）参照合同（实质上就是按照）工程不合格，修复合格，参照合同；修复不合格，损失按过错承担3 3、结算方式、结算方式工程款约定不明，鉴定，据实结算约定按固定价结算，按约定约定据实结算的，按实际花费四、建设工程施工合同的结算4 4、发包人收到承包人结算报告，、发包人收到承包人结算报告，2828天内未做答复的，如何处理天内未做答复的，如何处理 1）建设部建筑工程施工发包与承包计价管理办法第16条第1款第（2）项规定、建设工程价款结算暂行办法 第十四条、第十六条 2）最高法院不认同建设部的规定，除非当事人有约定。a、最高法院关于裁判文书
22、引用法律、法规等规范性法律文件的规定引用法律文件不包括部委规章。b、结算报告可能有水分。5 5、审计报告能否作为结算依据、审计报告能否作为结算依据 1）审计报告对国有资金 工程款结算上要慎重，不认同将审计报告做依据，除非当事人约定 2）未约定审计报告，也未约定其他方式，需委托鉴定。四、建设工程施工合同的结算逾期付款利息逾期付款利息 应付款时间的确定应付款时间的确定约定付款期限的，按约定的付款日未约定和约定不明，工程实际交付的：工程交付日未约定和约定不明的，工程未交付：提供结算文件未约定和约定不明的，工程未交付，工程价款也未结算的：按起诉日1、竣工验收合格以何为标志竣工验收合格以何为标志 案例：
23、某住宅小区交付，买受人甲在现场要求开发商出示竣工验收备案竣工验收备案证明证明。开发商解释：本小区已经通过竣工验收，竣工文件已经报政府建设部门备案，备案证明尚在办理过程中。买受人甲认为，没有取得备案证明，就不能证明竣工验收合格，本小区就不具备交付的条件。开发商必须在取得竣工验收备案证明后，再通知我来收房，延误的期间，由开发商承担延迟交付的违约责任。买受人甲的观点是否正确？五、房屋交付中的相关问题、竣工验收备案表竣工验收备案表不是验收合格的标志不是验收合格的标志建设工程质量管理条例第49条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起合格之日起1515日内日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环
24、保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。政府以备案表作为竣工验收合格的标志，是变相设立行政许可。政府对建设工程的质量监督体现在日常监督、责令停止使用，重新组织竣工验收，不予备案没有法律依据。建设部建设部2000年年4月月7日日房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法理暂行办法 第十三条竣工验收备案文件齐全，备案机关及其工作人员不办理备案手续的，由有关机关责令改正，对直接责任人员给予行政处分。五、房屋交付中的相关问题五、房屋交付中的相关问题五、房屋交付中的相关问题五、房屋交付中的相关问题建设行政主管部
25、门对竣工验收的监督：建设工程质量管理条例第49条第二款建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。3、传统的质监站验收、政府发证，已被“四方验收”所取代。城市房地产法开发经营管理条例城市房地产法开发经营管理条例（1998.7.201998.7.20）第）第1717条二款条二款房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防
26、、人防等有关部门或者单位进行验收。建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例（2000.1.302000.1.30）第）第1616条条建设单位建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。五、房屋交付中的相关问题五、房屋交付中的相关问题五、房屋交付中的相关问题五、房屋交付中的相关问题建设部建设部20002000年年4 4月月7 7日日房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法理暂行办法第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收
27、备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。第七条工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。第八条备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。第九条建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上30万元以下罚款。第十条建设单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工程，在重新组织竣工验收前，擅自使用的，备案机关责令停止使用，处工程合同价款2以上4以下罚款。4 4
28、、商品房买卖合同中应避免约定以商品房买卖合同中应避免约定以备案表备案表为验收合格证明为验收合格证明深圳市官版合同第十条深圳市官版合同第十条交付的文件出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）（二）深圳市建设工程竣工验收备案（回执）深圳市建设工程竣工验收备案（回执）；（三）房地产（住宅）质量保证书；（四）房地产（住宅）使用说明书；（五）收楼意见书；（六）业主临时公约；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；（八）。上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的
29、逾期交付责任由出卖人承担。开发企业可以通过补充协议将（二）修改为开发企业可以通过补充协议将（二）修改为“竣工验收合格的证明文件竣工验收合格的证明文件”。五、房屋交付中的相关问题五、房屋交付中的相关问题1、交付通知的法律意义及风险预防、交付通知的法律意义及风险预防 案例：某甲起诉开发商称，由于未收到交付房屋的通知，致使至今未能收房，要求开发商交房并按合同承担延迟交付360天的违约责任，即按延迟天数乘以每天总房款万分之五，共计18万余元。开发商抗辩称该房屋为成批交付，早已统一发出交付通知，以邮政特快专递方式，有邮局回执为证。但法院认为，从回执上不能看出信件内容，且签收人并非本人，故不认可开发商已经
30、书面通知某甲收房，判决支持原告诉请，要求开发商承担延迟交付违约责任。教训：未从合同层面预防风险；忽视个别客户恶意违约的风险，处理不及时；证据不力。五、房屋交付中的相关问题五、房屋交付中的相关问题）交付通知是不是必须的？.当前法规与合同都将交付通知列为交付的必备条件当前法规与合同都将交付通知列为交付的必备条件商品房买卖合同纠纷司法解释第商品房买卖合同纠纷司法解释第1111条条买受人接到出卖人的书面交房出卖人的书面交房通知通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 深圳市官方合同范本第深圳市官方合同范本第9 9条条出卖人向买受人交付前，应发出应发
31、出交付通交付通知书知书，交付通知书中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。B.B.法院普遍认为，交付通知是出卖人的法定与约定的义务。法院普遍认为，交付通知是出卖人的法定与约定的义务。C.C.这种规定与约定是不正确的。这种规定与约定是不正确的。因为买卖合同上已经约定了交付的时间，交付的地点是房屋所在地，这些都是明确的，不因未通知而影响权利行使。五、房屋交付中的相关问题五、房屋交付中的相关问题1、小区内的车位是谁的？2、建设单位应当如何处分车位？3、“首先满足业主需要”有无时间限制？4、建设单位把车位处分给业主以外的人或者超比例卖给业主，承担何种责任？5、人防车
32、位的产权6、车位不能登记的地方，车位如何处分？、车位纠纷的根本原因，在于政府不恰当的政策。、开发企业预防车位风险的措施六、车位纠纷1、小区内的车位是谁的？规划内的车位，属于建设单位；规划外的车位，属于全体业主。物权法物权法第七十四条第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。区分所有权纠纷司法解释区分所有权纠纷司法解释 第二条第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六
33、章所称的专有部分专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。第六条第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。六、车位纠纷2、建设单位应当如何处分车位？按规划配置比例，出售、附赠、出租给业主。区分所有权纠纷司法解释区分所有权纠纷司法解释第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑
34、区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。3、“首先满足业主需要”有无时间限制？司法解释征求意见稿原写四年内只能面向业主，后删除时间期限，意味着任何时候，业主都有权要求建设单位按规划配置比例提供车位。六、车位纠纷4、建设单位把车位处分给业主以外的人或者超比例卖给业主，承担何种责任？征求意见稿原规定合同无效，后删除。但权威观点仍认为可认定无效。“我们认为，物权法第74条关于车位、车库应当首先满足业主的需要的规定属于合同法第52条规定的强制性规定。如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。”最高人民法院、的理解
35、与适用杜万华、辛正郁、杨永清，法律适用2009第7期六、车位纠纷、人防车位的产权地下车库附加人防功能，并不影响所有权属于建设单位。没有任何法律法规对人防车位的产权做出新的规定。认为人防财产属于国家的观点，没有法律依据。上海、广州等地人防车位可以销售、办证。六、车位纠纷、车位不能登记的地方，车位如何处分？目前多数城市的登记机构不能办理车位的产权登记，这是违反物权法的，反映出登记制度不适应物权保护的需要。许多企业以转让使用权、长期租赁转让使用权、长期租赁等方式变相销售，会留下纠纷的隐患。既有合法的物权，就应当签订买卖合同。暂不能登记过户，合同仍是有效的，双方权利义务是明确的，为将来登记做好准备。合
36、同应说明：“出卖人保证本车位属于规划内的车位，开发建设手续合法齐全。由于登记机构的原因，目前车位不能办理产权登记。出卖人承诺，待登记机构可以办理车位产权登记时，为买受人办理产权登记提供所需要的证明文件。办理登记所发生的税费由买受人承担。”六、车位纠纷房地产纠纷的最大特点，是与市场波动密切相关。每当市场下挫，买卖合同纠纷必然大量增加。表面原因微不足道，借题发挥是普遍规律。此轮宏观调控持续至今，市场已经出现向下迹象。政策不仅动摇了投资人的信心，也为毁约提供了理想的借口。前期高价买房的人以各种理由拒收、索赔、要求解除合同，将成为今后一段时间房地产市场上的普遍景观。1、降价索赔风潮；2、因贷款落空而退
37、定解约。七、宏观调控形势下容易出现的纠纷、因降阶而要求补偿的纠纷。北京某楼盘客户最近数次到开发商办公地聚集“维权”，原由是说不久前买房时，销售员明确保证不降价，但现在大幅度降了，他们蒙受了损失，故要求开发商补偿差价或者退房。开发企业降价，是否损害了前期购房人？降价补偿有无法律或道义依据？）根据市场调整价格，是企业的权利。口头说明不构成合同义务；2）合同有相对性，不能攀比他人的合同条件；3）房屋价值由市场决定，开发商调整价格不改变其市场价值；4）理直气壮拒绝降价补偿，是解决此类纠纷的首要措施。七、宏观调控形势下容易出现的纠纷、因贷款落空而要求退定、解约。2010年4月12日，张某与房主宋某签约，
38、购买宋的房屋，总价为555万元，张某计划贷款200万元。签约后他向宋支付了15万元定金。后因“新国十条”出台，张某因已有两套房，无法得到银行贷款。遂起诉到法院要求解除与宋某的房屋买卖合同，退还定金。卖方宋某认为，合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款，故应按合同执行。法院审理认为，新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张某在签订合同时无法预见的，如果要求张某继续履行合同，对其明显不公平。因此张某请求法院解除合同于法有据，宋某须返还张某已支付的定金15万元。据称，这是北京市判决的首例第三套房买卖纠纷。七、宏观调控形势下容易出现的纠纷贷款
39、落空是否属于情势变更？）情势变更不适用于商业风险。）贷款落空是预见到的风险。）继续履行不导致不公平的结果。）即使不能实现合同目的，也能承担违约责任。合同法解释（二）第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。七、宏观调控形势下容易出现的纠纷八、其他问题八、其他问题 1.合同签订时间在合同约定的付款时间和交房时间之后的处理？2、查明一方先盖章，后书写内容的合同纠纷的处理？3.工程质量鉴定时不宜对责任承担归属做出结论？4.建设工程验收合格后，双方就工程款另行达成欠款协议，嗣后发生纠纷，是属于工程纠纷还是欠款纠纷？5、合同的平衡性问题。
