1、2022-10-29蒲台古城营销推广方案蒲台古城营销推广方案蒲台古城营销推广方案蒲台古城营销推广方案纲纲 要要目录目录市场对比市场对比产品解读产品解读营销策略营销策略推广计划推广计划年度销售目标年度销售目标客群分析客群分析蒲台古城营销推广方案产品解读产品解读蒲台古城营销推广方案蒲台古城营销推广方案卖什么？卖什么？答答 案：案：地地 段段 资资 源源 高端产品高端产品蒲台古城营销推广方案地段！地段！地段！地段！还是地段！还是地段！不可复制性！不可复制性！蒲台古城营销推广方案1500年历史给地块本身赋予的价值年历史给地块本身赋予的价值滨州发祥地滨州发祥地人文历史，龙脉传承，人文历史，龙脉传承，蒲台
2、古城营销推广方案政府对地块的关注和重视政府对地块的关注和重视规划定位，滨州象征规划定位，滨州象征蒲台古城营销推广方案老城区商圈带来优良的配套老城区商圈带来优良的配套十分钟生活圈十分钟生活圈蒲台古城营销推广方案滨城区滨城区第七小学第七小学天鹭幼儿园天鹭幼儿园宝宝幼儿园宝宝幼儿园滨城区逸夫小学滨城区逸夫小学金娃娃幼儿园金娃娃幼儿园山东省北镇中学蒲园门诊蒲园门诊协和医院协和医院市立医院市立医院本案本案滨城区滨城区核心商圈核心商圈蒲台古城营销推广方案商业配套商业配套 1.5公里内即为老城区商圈，集科技、生活、购物、休闲、娱乐等于一体的综合性商业 圈满足您的生活购物需求。生活配套生活配套 项目周边1.5
3、公里内配有海鲜批发市场、水果蔬菜批发市场、美食街、茶叶家具建材批 发市场及多家宾馆饭店等基本生活配套。教育配套教育配套 项目周边1公里内辐射数家幼儿园（0.5公里内3家），2.5公里内辐射小学、中学及高 中教育配套。医院配套医院配套 项目周边2.5公里内辐射大型医院7家及数十家门诊，医院配套设施完善。蒲台古城营销推广方案 稀缺性！稀缺性！蒲台古城营销推广方案八园为蒲园、怀蒲园、青城园、蒲情圆、蒲荷园、知春园、生态园、民俗园；十景为蒲湖泛舟、拾楼望月、蒲城怀古、黄河瞭望、踏湖寻坊、神龟驮城、唐赛尔祠、蒲地霞起、坐钓秋水、绿岛松声。坐拥蒲湖景区八园十景坐拥蒲湖景区八园十景临水而居，城市绿肺，天然氧
4、吧临水而居，城市绿肺，天然氧吧蒲台古城营销推广方案蕴含着这座城市独特的气质蕴含着这座城市独特的气质折射出这座城市最具价值的内涵折射出这座城市最具价值的内涵高高端端路路线线？蒲台古城营销推广方案市场对比市场对比蒲台古城营销推广方案蒲台古城营销推广方案别墅产品别墅产品蒲台古城营销推广方案竞争个案配套设施对比分析竞争个案配套设施对比分析项目名称项目名称配配 套套中海城棕榈湾中海城棕榈湾中海风景区，国际会展中心，滨州大饭店；开发区一中、渤海中学幸福景城幸福景城渤海中学、北京金色摇篮山东滨州智力开发幼儿园、市委党校、滨州学院、实验学校、新六中、北镇中学新湖玫瑰园新湖玫瑰园银座黄河店、南洋农贸市场；百世儿
5、童医院；中国工商银行、中国农业银行；黄河文化风情园；城南文教区、阳光政务区、银行、通信公司、学校；园内引进品牌幼儿园；2100m2的超大豪华会所，红酒-雪茄吧、品酒屋、咖啡吧、瑜伽馆、SPA馆、书吧、休息室、健身房香溪翠庭香溪翠庭渤海中学、北京金色摇篮山东滨州智力开发幼儿园、市委党校、滨州学院、实验学校、新六中、北镇中学；开发区一中；开发区中学；门卫安防、高尚会所、休闲广场蒲台古城营销推广方案竞争个案硬件对比分析竞争个案硬件对比分析项目名称项目名称科技、建材、安防科技、建材、安防中海城棕榈湾中海城棕榈湾采用节能环保新技术，实现室内恒温恒湿，微能耗幸福景城幸福景城五星级物业；闭路电视监控系统；车
6、辆出入管理系统；周界防越报警系统；彩色对讲门禁系统；背景音乐系统；电子巡更系统；地源热泵技术新湖玫瑰园新湖玫瑰园上海金牌物业、门禁管理系统香溪翠庭香溪翠庭新风系统；纳米光子空气净化系统；地源热泵系统；室内加湿系统；三玻双中空温屏玻璃门窗；外墙保温系统；垃圾处理系统；室内红外线防盗系统；远程电话控制系统蒲台古城营销推广方案竞争个案景观对比分析竞争个案景观对比分析项目名称项目名称景景 观观中海城棕榈湾中海城棕榈湾中海、中海公园幸福景城幸福景城珍珠湖、南海新湖玫瑰园新湖玫瑰园水木喷泉;玫瑰花池；高尚会所；沿街小品；休闲广场；亲水平台；蒲湖公园，蒲湖水库香溪翠庭香溪翠庭高尚会所蒲台古城营销推广方案竞争
7、个案建筑风格对比分析竞争个案建筑风格对比分析项目名称项目名称建筑风格建筑风格中海城棕榈湾中海城棕榈湾欧式建筑幸福景城幸福景城古典与现代相结合新湖玫瑰园新湖玫瑰园托斯卡纳别墅建筑香溪翠庭香溪翠庭西班牙建筑蒲台古城营销推广方案住宅产品住宅产品蒲台古城营销推广方案竞争个案配套对比分析竞争个案配套对比分析项目名称项目名称项目配套项目配套美信美信海公馆海公馆商务贸易、金融办公、酒店服务、会议与展览中心、国际品牌商场、世贸管理与服务中心、世贸会员俱乐部田园牧歌田园牧歌超市、会所、商业街；市规划局、建设局、中医院、市教育局、汇源商贸城、人民医院、开发区管委会、公路局、国税局、市政府、区位党校、质监局、财政局
8、、交通局、检察院、教育局、审计局、市法院、百货大楼20多个市政、商贸机构聚集于周边。划片小学：实验小学 划片中学：六中 附近有北镇中学 清怡中学国际国际花园城花园城有社区商业广场、大超市、社区商业街、室外游泳池、社区会所、社区物业服务中心、社区医疗诊所、儿童乐园、幼儿园和地上停车场、地下储藏室、车库等一应俱全水清庭水清庭3000平米的河岸广场、6000平米私家水域、5000平米的社区文化广场（健身房、美容SAP养生馆等）、风情商街祥泰祥泰麒麟阁麒麟阁教育：滨州六中、北镇中学、滨州学院、滨州职业学院、滨州技术学院。商业购物：滨州银座新店、女人街、滨州职业学院商业街、滨州技术学院商业街黄河八路的商
9、业步行街一站式购物。美食：青滕苑、小城故事、盛世滨州、北海绿洲、肯德基、渤海十路美食街。医疗：滨州人民医院、滨州市中医院。德坤华府德坤华府项目位于滨州市中心城区，黄河四路以北、黄河五路以南、渤海十二路以西、盟威家园以东。三面有城市道路围合，交通位置优越五岳广场、彩虹湖、新立河绿化带 银座黄河店、银座家具、美食一条街（渤十）、育英幼儿园、滨州学院水岸绿城水岸绿城绿城商场；滨州市立医院；白鹭湖大酒店；白鹭湖；私家会所、直饮纯净水入户、指纹密码门禁、智能监控安防、智能水电管理、可视对讲防盗望湖望湖云水谣云水谣逸夫小学、滨州一中蒲台古城营销推广方案竞争个案景观对比分析竞争个案景观对比分析项目名称项目名
10、称景景 观观美信海公馆美信海公馆人造沙滩浴场；中海；中海公园田园牧歌田园牧歌塞万提斯广场；弗拉门戈广场；兰乔对菲广场；澜花语岸花园；金岸提香花园信达国际花园城信达国际花园城飞架河面的大桥、滨水木栈道、亲水平台、社区码头等号称滨州第六海水青庭水青庭独创滨州首家5000平米的森林式园林广场；占地3000平米的河岸广场；6000平米私家水域祥泰祥泰麒麟阁麒麟阁麒麟湖德坤华府德坤华府入口景观广场；中央风情长廊；音乐喷泉；水景风情长廊；升降庭院广场;新立河风景区、新滨公园、五岳广场、彩虹湖香格里拉香格里拉-水岸绿城水岸绿城约90万平米的白鹭湖生态自然景观望湖望湖云水谣云水谣蒲湖公园、蒲湖水库蒲台古城营销
11、推广方案竞争个案建筑风格对比分析竞争个案建筑风格对比分析项目名称项目名称建筑风格建筑风格美信海公馆美信海公馆现代田园牧歌田园牧歌地中海国际花园城国际花园城欧式水清庭水清庭简约现代祥泰祥泰麒麟阁麒麟阁德坤华府德坤华府地中海水岸绿城水岸绿城巴洛克建筑艺术望湖望湖云水谣云水谣蒲台古城营销推广方案客群分析客群分析蒲台古城营销推广方案蒲台古城营销推广方案寻找我们的客户寻找我们的客户他们是谁他们是谁？他们需要什么他们需要什么蒲台古城营销推广方案【客户购买心理分析客户购买心理分析】购买原因购买原因购买心理购买心理营销思路营销思路体现身份体现身份 面子问题面子问题 体验营销体验营销 使用性使用性 实用主义实用
12、主义 讲事实、摆道理讲事实、摆道理增值保值增值保值 投资渠道投资渠道 描绘远景价值描绘远景价值跟风购买跟风购买 羊群效应羊群效应 线下营销线下营销 蒲台古城营销推广方案沾化沾化无棣无棣惠民惠民阳信阳信博兴博兴邹平邹平蒲台古城营销推广方案企业高管、外县投资客、政府官员。大型企业、外县政要、社会名流、外省商会。企业白领、企业中层、私营业主。蒲台古城营销推广方案显性客户具体描述：显性客户具体描述：p当地及外来私营业业主当地及外来私营业业主 p本地及外来的私企中层管理人员本地及外来的私企中层管理人员p国企中高级管理人员及高级技术人才国企中高级管理人员及高级技术人才p政府具有一定职务的公务员政府具有一定
13、职务的公务员p具有较高收入的部分教师、律师、医师具有较高收入的部分教师、律师、医师蒲台古城营销推广方案隐性客户具体描述：隐性客户具体描述：通过项目品牌的建立、产品的塑造等逐渐挖掘出的潜在的隐性客户群。p自由职业者（证券从业人士等）自由职业者（证券从业人士等）p收入较高的个体工商业者收入较高的个体工商业者p具有隐性收入的其他人士具有隐性收入的其他人士蒲台古城营销推广方案营销策略营销策略蒲台古城营销推广方案 事件一事件一 ：奠奠 基基 仪仪 式式 事件二事件二 ：蒲蒲 台台 文文 化化 节节 举举 办办策略一：策略一：地块形象价值提升地块形象价值提升（筹备期）（筹备期）借助政府力量对地块进行炒作，
14、树立蒲台古城复兴形象。借助政府力量对地块进行炒作，树立蒲台古城复兴形象。蒲台古城营销推广方案活动主题：活动主题：奠基典礼奠基典礼 暨蒲台古城项目工程启动仪式活动目的：活动目的：邀请政府领导参加，利用电视、电台、报纸软文全方面 报导，进行地块的人文历史概念炒作，项目形象初公开，使蒲 台地块概念初步引起社会关注。活动时间：活动时间：2012年4月事件（一）事件（一）做影响蒲台古城营销推广方案活动主题：活动主题：举行蒲台文化节，包括蒲台庙会及蒲台古城举行蒲台文化节，包括蒲台庙会及蒲台古城风采展风采展 -蒲台古城风采展示馆（临时售楼处）公开活动目的：活动目的：继续炒作蒲台地块概念，使本项目地块具悠久人
15、文历史的概念深入人心。活动时间：活动时间：2012年5月事件（二）事件（二）做影响蒲台古城营销推广方案排号活动：客户按照排号单顺序享受优先选房权形式：办理蒲台古城VIP金卡金卡，会员可以享受以下优惠p现金现金p实物实物p礼品礼品p折扣折扣策略二：内部认购策略二：内部认购（蓄客期）（蓄客期）蒲台古城营销推广方案 动作一动作一 ：宣传车宣传车下县下县 动作二动作二 ：商会及企事业单位商会及企事业单位拜访拜访策略三：巡展活动策略三：巡展活动（蓄客期）（蓄客期）蒲台古城营销推广方案活动目的：活动目的：定期组织售楼员到外县进行宣传和路演，并对滨城区及下县的商会及企事业单位进行拜访，上门进行产品说明会（先
16、期必须完成电话拜访及DM直投工作），扩大项目的宣传途径，积累更多的客户为销售做铺垫。活动时间：活动时间：临时售楼处成立后定期组织挖圈层蒲台古城营销推广方案 事件一事件一 ：售楼处售楼处（会所式商业）公开（会所式商业）公开 事件二事件二 ：样板区样板区公开公开 事件三事件三 ：开盘开盘活动活动策略四：体验式营销展示产品形象（策略四：体验式营销展示产品形象（强销期强销期）蒲台古城营销推广方案活动主题：活动主题：售楼处（会所式商业）公开售楼处（会所式商业）公开 蒲台古城项目永久售楼处开放活动目的：活动目的：邀请积累客户参观现场展示中心，通过现场售楼处的品质增强客户对项目的信心，强化对项目认同感。活动
17、时间：活动时间：2012年8月事件（一）事件（一）重体验蒲台古城营销推广方案活动主题：活动主题：样板区公开样板区公开 商业、别墅样板区公开活动目的：活动目的：邀请积累客户参观，举行现场产品说明会，增强客户对项目高端产品的认同感，同时可通过耳语传播积累更多的客户。活动时间：活动时间：2012年8月事件（二）事件（二）重体验蒲台古城营销推广方案活动主题：活动主题：开盘酒会开盘酒会 活动目的：活动目的：开盘后举行开盘酒会暨已购客户答谢会，增强客户对产品的认同及服务的满意，同时聚拢现场人气，让新老客户体会到现场销售火暴现象，提高成交数量。活动时间：活动时间：2012年9月事件（三）事件（三）重体验蒲台
18、古城营销推广方案利用利用秋季房展会秋季房展会契机大力宣传，进一步增强项目在市场契机大力宣传，进一步增强项目在市场中的知名度，同时结合促销活动，提升去化速度。中的知名度，同时结合促销活动，提升去化速度。策略五：房展会策略五：房展会（强销期）（强销期）蒲台古城营销推广方案推广计划推广计划蒲台古城营销推广方案本案建议分两期开发：本案建议分两期开发：一期开发别墅、商业；二期开发住宅用别墅产品入市来宣达项目高端形象城门楼、将军衙署动工可符合政府的要求，又可体现项目古城历史理由理由蒲台古城营销推广方案时间轴线强销期推盘节奏奠基销售蓄客期售楼处、城门楼封顶4月初6月中售楼处、样板间开放工程进度8月中临时售楼
19、处包装完成5月上旬解筹（别墅、商业）景观示范区完成筹备期取得预售证正式开盘9月初持续期12月底持续销售、住宅开始蓄客推广节奏推广节奏客户积累、内部认购10月底蒲台古城营销推广方案时间轴线筹备期筹备期开发商开发商主要工作主要工作三月三月四月四月（1周）（2周）（3周）（4周）代理商代理商主要工作主要工作广告公司广告公司主要工作主要工作（2周）（3周）（4周）1、外展点确定；2、室内设计、装修招标；向政府索取有关蒲台历史资料1、外展点选址；2、广告媒体厂商寻找确定12年广告推广方案 规划方案报批配合开发商寻找活动公司；同时寻找销售工具厂商洽商媒体渠道、销售道具厂商市场调研月报确认LOGO、案名、V
20、I系统奠基配合完成奠基外展点广告布置设计方案确定完成蒲台古城文化活动方案设计蒲台古城宣传片脚本确定 详规确定市场调研月报销售道具设计确定蒲台古城营销推广方案位置：渤七黄一面积：约150平米主题：蒲台古城临时展示馆蒲台古城营销推广方案p沙盘展示区p古城风采展示区p接待洽谈区pVIP室p办公区p储藏间p卫生间、更衣室临时售楼处功能区建议临时售楼处功能区建议蒲台古城营销推广方案时间轴线蓄客期蓄客期开发商开发商主要工作主要工作五月五月六月六月（1周）（2周）（3周）（4周）代理商代理商主要工作主要工作广告公司广告公司主要工作主要工作七月七月（1周）（2周）（3周）（4周）（1周）（2周）（3周）（4周
21、）项目开工蒲台文化节方案确定蒲台文化节媒体宣传设计 临时售楼处完成；沙盘、家配图、效果图发包销售进场（临时售楼处）现场售楼处装修、设计招标第一波销售工具设计完成（海报、手提带、纸杯、基地围档）蒲台文化节进入排号期；市场月报告企事业单位高管及商会会员名单搜集延续排号活动现场售楼处进入装修外展点沙盘进场；宣传片完成第二波销售工具完成（DM、户型册）DM直投、宣传车巡展接洽按揭银行市场月报告排号活动继续1、制定价格、折扣、销控策略；2、产品试销确定交房标准及各项软性设施现场售楼处完成整理试销数据、调整价格、销控策略开盘期广告方案确定蒲台古城营销推广方案现场售楼处建议现场售楼处建议ACB永久性售楼处永
22、久性售楼处建议：体验馆建议：体验馆会所式主题餐厅会所式主题餐厅建议：楚膳建议：楚膳样板示范区样板示范区建议：双拼建议：双拼蒲台古城营销推广方案售楼处售楼处-动线建议动线建议体验式过程体验高端会所式服务尽享奢华、彰显品味感受古建筑的伟大重温蒲台古城文化感受精致景观示范区享受城市奢华样板间蒲台古城营销推广方案售楼处售楼处-动线建议动线建议-城楼门城楼门利用城楼门的恢复来重现蒲台古城的历史，感受古城文化的同时了解历史蒲台古城营销推广方案售楼处售楼处-动线建议动线建议-售楼处建议售楼处建议功能分区：A、文化展示区（古城文化展示）、文化展示区（古城文化展示）B、产品展示区（体验式高端主题会所、别墅样板间
23、）、产品展示区（体验式高端主题会所、别墅样板间）C、行政办公区（贵气十足又不失现代风格）、行政办公区（贵气十足又不失现代风格）蒲台古城营销推广方案售楼处功能分布图售楼处功能分布图楼梯楼梯沙盘展示区沙盘展示区古城风采古城风采展示区展示区茶茶楼包楼包厢厢产品产品展示区展示区27000 中中 庭庭 室外接待区室外接待区15000550075005000500012002800800035003500茶茶楼包楼包厢厢 接待区接待区 办公区办公区一楼功能分布一楼功能分布蒲台古城营销推广方案售楼处功能分布图售楼处功能分布图uA，中厅VIP接待；uB，卫生间；uC，豪华卧室；uD、G，露台；uE，楼梯uF，
24、功能房ADCBEGF二楼功能分布：二楼功能分布：蒲台古城营销推广方案售楼处外环境售楼处外环境售楼处售楼处会所形式建议会所形式建议蒲台古城营销推广方案产品展示区产品展示区售楼处售楼处会所形式建议会所形式建议蒲台古城营销推广方案时间轴线强销期强销期开发商开发商主要工作主要工作八月八月九月九月（1周）（2周）（3周）（4周）代理商代理商主要工作主要工作广告公司广告公司主要工作主要工作十月十月（1周）（2周）（3周）（4周）（1周）（2周）（3周）（4周）现场售楼处完成销售进驻现场售楼处开盘活动媒体宣传设计完成预售证取得售楼处公开、解筹、定转签，开始持续进行签约、追款、按揭资料开盘策略确定样板房、示范
25、景观区完成、开放市场月报告、销售数据整理回馈正式公开、开盘酒会房展会广告设计完成市场月报告参加秋季房展会配合开发商参加秋季房展会市场月报告蒲台古城营销推广方案完成已定购、签约客户后续未竞适宜，加强回款力度持续进行老客户开发调整媒体渠道和宣传方向，进行客层细分持续宣传车巡展蒲台古城营销推广方案媒体配合媒体配合有效的整合传播在推广过程中，必须进行全方位全方位传播广告推广广告推广公关活动公关活动广告执行广告执行蒲台古城营销推广方案PR活动、活动、户外、报广户外、报广户外户外报广报广DM宣传车巡展宣传车巡展PR活动活动加强宣传推广攻势加强宣传推广攻势认知认知认同认同认购认购塑造品牌形象塑造品牌形象提高
26、产品认知提高产品认知加强宣传推广攻势加强宣传推广攻势全方位全方位传播核心诉求传播核心诉求维护老客户维护老客户吸引新客户吸引新客户短信短信售楼处包装售楼处包装蒲台古城营销推广方案 时间3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月媒体推广媒体推广户外POP道旗报纸广告杂志电台广播基地围挡短信DM直投宣传车外展点现场接待中心样板房沙盘印刷品赠品 阶段阶段 筹备期筹备期 蓄客期蓄客期 强销期强销期 持续销售期持续销售期蒲台古城营销推广方案工作大項工作细项费用说明数量费用执行月度媒体预算费用合计(万元)费用执行总计（万元）3月 4月5月6月7月8月9月 10月 11月12月广告类户外POP高炮、大牌、
27、LED5块10-15万/块 1515306060131.6131.6道旗渤七黄一路口起到项目地1万/月111111118 8报纸广告彩色整版15版1万元/次11134321515杂志目标、快乐生活10次0.2万元/次 0.40.40.40.40.42 2电台广播6次/天、15秒/次8个月1万元/月11111117 7基地围挡喷绘布更换/2次若干块2万/次224 4短信10万条/次100.03元/条 0.30.60.61.81.21.20.30.66.66.6DM直投滨城区、六县60000份1元/份1111116 6CF宣传片设计、投放12221616宣传车巡展1辆1万元/月11111117 7
28、工具类外展点租金、装修1年 3030308585沙盘蒲湖全区规划沙盘、项目全区沙盘、户型沙盘2大4小252525印刷品手提袋、纸杯、易拉宝235 5户型图、海报、楼书等3151818赠品巡展1万元/次11111117 7促销活动费PR活动5次5-20万元/次 201010101565656565费费 用用 总总 计计15156868 76.376.37 79 953.253.231.631.615.615.6 4.34.31.61.6281.6281.6281.6281.6蒲台古城蒲台古城2012年媒体预算表年媒体预算表蒲台古城营销推广方案年度销售目标年度销售目标蒲台古城营销推广方案产品类型面积占比面积（）面积小计（）20122012年年去化比例去化比例20132013年年去化比例去化比例商业会所式独栋28%233002500030%30%50%50%店铺2%1700别墅独栋1%10002380050%50%40%40%双拼5%4000联排10%8800叠拼12%10000住宅两居21%174603492020%20%70%70%三居21%17460合计100%8372083720蒲台古城面积配比蒲台古城面积配比2022-10-29蒲台古城营销推广方案
