1、1 第八章第八章 土地经济评价土地经济评价2第一节 土地经济评价概述p一、土地经济评价的内涵与目的一、土地经济评价的内涵与目的 p（一）土地经济评价的基本概念（一）土地经济评价的基本概念p 1 1、土地经济评价的由来、土地经济评价的由来p 土地潜力评价和土地适宜性评价都是土地自然评价，都偏重于土地的自然属性，因此也称为土土地自然评价地自然评价。在研究成果的实用价值方面存在一定的局限性。p 根据土地经济学原理，只有在充分考虑物质、劳动力等投入情况下的土地生产率才可以作为衡量土地质量高低的真正尺度，土地经济评价就是依据这样的理论假设提出来的。3p 土地经济评价的基本思想基本思想，是在现实土地利用中
2、，通过劳动与投入的耗费与提供产品或其它效益的对比关系来评定土地质量。即通过活劳动和物化劳动综合消耗所获得的土地的生产率或其它效益评定土地质量。4p土地经济评价和土地自然评价差别土地经济评价和土地自然评价差别:p 1、后者着重研究土地自然属性对不同土地利用方式的潜力和适宜性大小；前者则不仅考虑土地所固有的自然属性的差异，而且要着重研究在等量劳动（包括活劳动和物化劳动）耗费下，土地的产出效果。p 2、土地自然评价是反映各种土地利用方式的潜在能力或适宜性和适宜程度，而土地经济评价则主要展示土地利用方式的经济效果。5第一节 土地经济评价概述p 2、土地经济评价的概念、土地经济评价的概念p 第一，土地经
3、济评价第一，土地经济评价，是指用经济指标对土地的质量作出评价，是指用经济指标对土地的质量作出评价，其目的是为有效利用土地资源提供依据。这种观点强调两点：一是土其目的是为有效利用土地资源提供依据。这种观点强调两点：一是土地经济评价的对象是土地质量，它包括土地的经济属性和自然属性两地经济评价的对象是土地质量，它包括土地的经济属性和自然属性两个方面；二是在评价中采用经济指标，以这些指标表示土地质量的高个方面；二是在评价中采用经济指标，以这些指标表示土地质量的高低，即通过经济学原理使用经济指标来反映土地质量的高低。低，即通过经济学原理使用经济指标来反映土地质量的高低。p 其不足之处：一是评价对象不够明
4、确，即究竟是全面、综合地评其不足之处：一是评价对象不够明确，即究竟是全面、综合地评定土地质量，还是侧重于评定土地的经济属性？如果是前者，则应包定土地质量，还是侧重于评定土地的经济属性？如果是前者，则应包括土地质量鉴定等土地自然质量评价的内容；括土地质量鉴定等土地自然质量评价的内容；p 二是评价标准不够明确，是指经济效益指标，经济效果指标，还二是评价标准不够明确，是指经济效益指标，经济效果指标，还是经济分析指标是经济分析指标?p 三是评价内容不甚清楚。土地经济评价的内容可分为技术经济和三是评价内容不甚清楚。土地经济评价的内容可分为技术经济和社会经济两个方面。前者指经营性质和经营状况的评价；后者则
5、包括社会经济两个方面。前者指经营性质和经营状况的评价；后者则包括区位条件、市场状况等方面的评价。上述土地经济评价的定义未能清区位条件、市场状况等方面的评价。上述土地经济评价的定义未能清楚地对此作出规定。楚地对此作出规定。6第一节 土地经济评价概述p 第二，土地经济评价第二，土地经济评价，是用经济可比指标对土地利用的投入产出效果进行分析以评定土地质量，并确定土地利用的适宜性和经济可行性。是从经济学研究的角度对土地作出质量评价，明确提出用劳动耗费率与提供产品或其它效益的对比关系来进行土地质量的评定。p 优点是通俗、直观，易被评价工作者所接受，目前为大多数土地经济评价所采用。7第一节 土地经济评价概
6、述p（二）土地经济评价的类别（二）土地经济评价的类别p 1、根据土地利用类型p 分为农用土地经济评价和非农业土地经济评价p 2、根据评价对象的性质p 分为区域土地经济评价和项目土地经济评价。8第一节 土地经济评价概述p 二、土地经济评价的理论基础二、土地经济评价的理论基础 p 土地经济评价涉及到一系列经济理论，如生产力理论、区位理论、地租地价理论、市场供求理论等。p (一一)土地生产力理论土地生产力理论 p 由于自然条件存在地区性差异，因而土地具有不同的生产率。在一定社会发展阶段，土地生产率也受劳动投入量大小的影响。土地经济评价可视为揭示在一定自然条件与社会经济条件下，不同土地的生产耗费量与提
7、供产品量的对比关系。9p 对不同土地进行经济评价时，首先要研究和选择对当地土地生产率起主导作用的自然和经济因素，进而对诸因素进行量化（评分），估算各自然、经济因素与土地生产率之间的不同权重关系，然后用定性或定量方法进行土地经济级别的评定。从这个意义上说，土地经济评价就是对土地自然属性和经济属性的综合评定，并以在相同的劳动投入量的条件下，不同地块的生产率差异（或不同质量的地块及其投入和产出的比率）作为评定土地经济级别的标准。10第一节 土地经济评价概述p（二）土地区位理论（二）土地区位理论 p 区位包括自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位。土地的区位条件不仅影响到土地的功能配置和利用布局，更
8、主要的是影响到土地的使用价值和土地利用的收益水平，产生土地利用的级差收益。因此，在土地经济评价中必须考虑土地的区位条件和区位因素及其对土地经济效益的贡献。既要考虑一般的区位因素，还应考虑某些特殊的区位因素，主要是指影响土地收益的某些微观区位条件。11第一节 土地经济评价概述p（三）地租地价理论（三）地租地价理论 p 土地的价值来源于它所提供的物质和非物质的收益，土地的收益是确定其价值的基础，而土地价格（地价）是土地价值的货币表现。土地估价，即地价的评定，就是根据土地质量的优劣、生产率的高低等来确定其价值或价格的经济评价。p 12p 土地存在级差地租，它是指土地的农产品的个别生产价格和受市场调节
9、的生产价格之间的差额所形成的超额利润。p 级差地租存在两种形式：p （1）级差地租：指等量资本投在不同自然条件下的相同面积的土地上，所产生的超额利润转化而形成的级差地租；p （2）级差地租：是由在同一块土地上连续追加资本的生产率不同而产生的超额利润转化而成的级差地租。土地经济评价的一种有效途径，就是测定这些极差地租，通过对地租的资本化来评估土地的价格，从而用货币单位对土地作出经济评定。13第一节 土地经济评价概述p（四）市场供求理论（四）市场供求理论 p 无论是对土地的投入，还是土地所提供的服务和产品，都受到市场供求关系的制约。通常而言，供给大于需求，价格趋低；需求大于供给，价格趋高。p 土地
10、供求关系的另一层意思，是将整个土地作为商品而说的。特别是在完全市场经济条件下，不仅土地的流转会受到土地供求关系的制约，而且土地价格也会受到土地供求关系变动的很大影响。土地供不应求是绝对的、普遍的。一般而言，地价的趋势是逐步上升的。14第一节 土地经济评价概述p三、土地经济评价指标三、土地经济评价指标 p （一）土地经济效果指标（一）土地经济效果指标 p 土地经济效果指标，从农业生产角度来说又可称为土地生产率指标，它是综合反映土地质量与农业技术经济效果的指标。p 土地生产率的计算公式为 土地生产率 产量或产值/土地面积p 在具体工作中主要使用下列指标：单位土地面积的产量或产值；单位农用土地面积的
11、产量或产值；单位耕地面积的产量或产值；单位播种面积的产量或产值；单位土地面积的净产值（农产品产值消耗的生产资料价值）/土地面积（农用地或耕地面积）；单位土地面积的纯收入（土地盈利率）（农产品产值生产成本）/土地面积（农用地或耕地面积）。p 15p 土地经济效果指标是土地经济评价的总体指标，可直接用于土地经济评价，尤其是那些用投入与产出之差来表示土地优劣的指标，这类指标一般适用于集约化水平较低的地区，使用这类指标有助于鼓励土地利用者去挖掘土地利用的潜力。16第一节 土地经济评价概述p（二）土地经济分析指标（二）土地经济分析指标p 1 1）生产资料耗费指标）生产资料耗费指标，如单位面积播种量；单位
12、面积施肥量；单位面积用水量；单位面积用电量。p 2 2）成本费用与资金占有指标）成本费用与资金占有指标，如农作物亩成本（费用）；平均每亩耕地拥有资金量；平均每亩耕地拥有固定资产。p 3 3）土地利用及其结构指标）土地利用及其结构指标，如每亩耕地的国家财政对农业的投资；每平方公里的公路网密度；每平方公里的航道长度；每平方公里的修配网点密度；距主要城镇的距离。17第一节 土地经济评价概述p（三）土地经济效果分析指标（三）土地经济效果分析指标p 1 1）技术效果指标）技术效果指标，如农作物良种化程度；适时作业率；技术措施增产率；水利设施的保证灌溉面积；水井分布密度；渠系分布密度；草场载畜量指数；造林
13、成活率；造林密度；采伐率；（11）单位面积木材蓄积量增长率。p 2 2）生产耗费效果指标）生产耗费效果指标，如每单位物质费用的农产品产值；每单位直接生产费用的农产品产值；成本利润率；每千克商品肥的产量；施肥的边际产量；每千克种子的产量。18p 土地经济评价的资料要求：p 1）准确性。p 2）连续性。为了确保土地经济分析结果的可靠性，既要采用连续的数据系列，又要剔出其中某些因气候异常等引起的偶然性数据。p 3）完整性。不仅要考虑数据在计算上的要求，而且还要考虑到所选指标是否可在各土地评价单元内获得数据。p 4）典型性。通过典型分析，选择若干有代表性样点的资料，可节省人力物力。p 5）可比性。这包
14、括各种指标的时间性要一致即具有同时性。19第一节 土地经济评价概述p四、土地经济评价的一般步骤四、土地经济评价的一般步骤p（一）确定评价单元（一）确定评价单元p 方法:p 1、土地类型单位p 2、土壤分类单位p 3、自然地块或田块p 4、行政单位或生产管理单位p 20p（二）明确评价对象（二）明确评价对象 p 包括评价实体和评价目的。评价对象就是土地评价单元，评价目的就是揭示土地评价单元针对主要土地利用类型或土地利用方式的经济利用效果。p 从农业生产角度而言，土地经济评价中必须明确农作物的主要种类及作物轮作方式和周期，各类作物的种植面积等。p 此外，还须确定土地经济评价的时段范围及所用资料的年
15、份等。21第一节 土地经济评价概述p（三）收集投入产出资料（三）收集投入产出资料 p（四）评价指标和评价结果的确定（四）评价指标和评价结果的确定p 根据实际情况确定用于土地经济评价的指标，如亩产量、亩纯收入、单位产品成本、产品成本综合指标等。对上述投入和产出数据进行折算，并据各种指标的评价结果求出各类土地的评分。然后，利用数轴法、频率曲线法、直方图法等，划分出土地等级。22第二节 土地经济评价常用的方法p 一、毛利分析法一、毛利分析法 p（一）原理与步骤（一）原理与步骤 p 又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业企业产品的产值减去生产成本后的剩余。毛利分析不仅要测算毛利，还要计算纯收入和纯利润。
16、p 毛利分析的结果可反映土地生产力的高低，并可通过在同一类土地评价单元上比较不同作物或其它农林牧产品的毛利收入，用单位土地面积上的收益水平来定量确定土地的适宜性和适宜程度，因此可更好地为确定最佳的土地利用方式提供依据。23种植业中的成本与收益的关系p 成本成本 收益收益p 种子 p 肥料 减 农业企业总产出p 农药p 机械操作 可变成本p 临时劳动力 等于p 杂项 毛利p 建筑物和机械折旧 减p 劳动力p 管理开支 固定成本p 租金p 减 纯收入p 农厂主及其p 家庭的劳动力风险 不可估量费用p 等于p 纯利润24第二节 土地经济评价常用的方法p 毛利分析一般可分两步进行。首先考虑单项作物或其
17、它林牧产品，然后将其分析结果综合起来，对整个农业（或林牧业）企业的土地经济效益作出估算。其步骤为：p 1）利用土地自然评价的成果，选择有发展前景的几种土地利用方式，作为毛利分析的对象。为每一种土地评价单元(制图单位)，从某些经初步确定的土地利用方式中选择最适宜（S1）的土地利用方式。为每一种土地利用方式选择比较适宜的土地评价单元类型，即确定是仅仅对高度适宜的土地（S1）和中等适宜的土地（S2）进行评价，还是也包括勉强适宜的土地（S3）。确定考虑哪一种投入水平，是高投入水平（如发达国家或发达地区的投入水平），还是中等投入水平。25第二节 土地经济评价常用的方法p 2）为每一种已选定的土地利用方式
18、和土地适宜性等级，估算以实物形式的经常投入。这种投入，既包括物质的投入，也包括非物质的投入，尤其是每种农事活动所需的用工量。p 3）估算实物产量。p 4）确定所有的投入和产出的单价。这包括物质的和非物质的投入的单价，尤其是劳动力单价。p 5）估计农场或其它生产经营单位的固定成本。p 6）进行农场或其它生产经营单位的毛利分析。p 对每一种选定的土地利用经营项目（如每一种作物），把经常性投入和估算的产量与投入和产品的价格相结合起来。投入乘以单价为可变成本，产出（产量价格）减去可变成本为此经营项目的毛利（边际效益）。p 按每种土地利用项目的占地面积计算其总毛利，然后再减去固定成本，便得到某农场或其它
19、生产经营单位的纯收入。26第二节 土地经济评价常用的方法p二、贴现现金流量分析法二、贴现现金流量分析法p 最初的土地改良费用和基本建设费用与未来各年从这种费用所得到的收入进行比较，其方法之一就是贴现现金流分析。这种方法通常适用于单项土地利用的经济评价。27p（一）基本原理（一）基本原理 p 在实施土地改良工程时，必然要在第一年或开头几年内支付基本建设投资费用，在以后的年份里，则以增加产量或利润的形式用收益偿还。贴现现金流分析，就在于对最初支付的基建费用与未来不同时段所得收益进行比较。所谓“贴现”，就是附加利息的逆运算。在一般情况下，在n年后支付的成本或收益的货币值，折合现值V可表示为 第二节
20、土地经济评价常用的方法28第二节 土地经济评价常用的方法p （二）步骤（二）步骤p 1 1）估计必须的土地改良工程的规模）估计必须的土地改良工程的规模p 2 2）作出必要的经济假设）作出必要的经济假设 p 首先，要规定采用什么贴现率首先，要规定采用什么贴现率。如果土地改良工程投资费用来自于银行贷款，那么可采用商业利率作为贴现率；如果投资费用由社会资金偿付，即由政府机构负担，则要采用“社会贴现率”，这是指排除通货膨胀影响的贴现率，它比商业利率低得多。p 其次，是关于价格和劳动力其次，是关于价格和劳动力。就价格而言，要决定是采用实际价格还是采用影子价格。劳动力则反映社会成本，尤其要确定农场主及其家
21、庭成员的劳动力是否算在成本之内。p 最后，是关于最后，是关于“项目寿命项目寿命”，即项目发挥效益的时间。29第二节 土地经济评价常用的方法p 3 3）按年度分配投入和产出的现金流量）按年度分配投入和产出的现金流量p 规模小的土地改良工程的投资可全部分配至第一年，因此可不进行贴现计算。p 4 4）对成本和收益进行贴现，计算它们的现值，求得用于）对成本和收益进行贴现，计算它们的现值，求得用于成本收益分析的有关参数，成本收益分析的有关参数，即净现值净现值（收益现值减去成本现值）、收益成本率收益成本率（收益现值除以成本现值）和内部回内部回收率收率（收益现值等于成本现值时的贴现率。这一指标又叫内含报酬率
22、。运用内部回收率对投资方案作出判断选择时，将内部回收率与期望的投资报酬率进行比较，若前者高于后者，说明该投资方案是可行的、有吸引力的；若前者低于后者，说明该投资方案是不理想的、缺乏吸引力的。）。30第二节 土地经济评价常用的方法p三、收益还原法三、收益还原法p（一）基本原理（一）基本原理p 收益还原或地租资本化是将待评估土地在未来各年期的正常年纯收益（地租）作为想象中的一种资本的利息，以适当的收益还原利率还原为评估基准日的总收益即地价的一种方法。p 收益还原法以求取土地纯收益为前提条件，因此此方法仅适用于可产生土地收益的土地价值的评估。31p（二）测算公式（二）测算公式p 假定土地收益在未来年
23、份保持不变p P-地价p a-土地未来预期的年纯收益p r-还原利率(用于将土地纯收益还原为土地价格的比率）p n-土地使用年限 )1()1()1()1(11.)1(32rrrrnnraaaaraP32第二节 土地经济评价常用的方法p（三）有关参数（三）有关参数p1、年总收益、年总收益p 总收益指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳动力及经营等要素相结合而产生的年收益。p 土地收益区分为实际收益和客观收益。p 当待估土地是直接生成经营时，年收益为产品产量乘以估价期日产品的正常市场价格；p 当待估土地是租赁经营时，年收益为出租方每年收取的客观租金和承租方支付的押金的利息收入之和。33p2、年总
24、费用、年总费用p 分几种情况：1）直接生产经营p 2）租赁经营p 3）土地与其上房屋一起租赁34p3 3、确定土地纯收益、确定土地纯收益p 在总收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。p 土地租赁中的土地纯收益计算土地租赁中的土地纯收益计算p 土地纯收益=年租金总收益-年总费用p 房地出租中的土地纯收益计算房地出租中的土地纯收益计算p 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益p 房地纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用p 房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原利率p 房屋现值=房屋重置价*房屋成新度p =房屋重置价-房屋总折旧额p 房屋总折旧额=房屋年折旧额*已使用年限 p 企业经营中土地纯收
25、益的计算企业经营中土地纯收益的计算p 土地纯收益=企业经营纯收益-非土地因素纯收益35p4、土地还原利率、土地还原利率 p 指求取土地价格时所使用的资本化率p 1）土地纯收益与价格比率法 r=a/pp 2）安全利率调整法 土地还原利率=安全利率+风险调整值p 3）收益排序插入法p 将社会上各种类型的投资（如银行存款、贷款、国债、债券、股票等）收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要估计的土地的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原利率的具体数值。36第二节 土地经济评价常用的方法p四、市场比较法四、市场比较法p（一）基本原理（一）基本原理p 利用交易案例的已知价格，通
26、过对照待估土地与交易案例在各方面的差异，对交易案例的土地价格进行修正，从而可以获得待估土地的价格。p 理论依据：不同商品之间存在替代关系。p 此方法应用前提：土地市场发育比较健全，有数量足够的、可比照的土地交易案例，并要求估计人员有比较丰富的经验。p P=Vb*A*B*D*E*Kp P-待估土地的单位面积价格 Vb-比较案例土地的单位面积价格 A-交易情况修正系数 B-交易期日修正系数p D-区域因素修正系数 E-个别因素修正系数 K-土地使用年期修正系数37第二节 土地经济评价常用的方法p（二）步骤（二）步骤p1、选择和确定比较案例p 要求：1）二者用途相同 2）在建筑物的结构类型上相同p
27、3）二者处于同一地区或土地供求关系相类似的地区p 4）二者价格类型相同p 5）成交日期和估价期日尽量接近p 6）比较案例都是交易情况正常的案例p 38第二节 土地经济评价常用的方法p2、进行土地价格影响因素的修正p 1）交易情况的修正）交易情况的修正p 目的是排除非正常交易行为所造成的比较案例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。p 交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：p （1）有利害关系人之间的交易；（2）急于出售或者购买情况下的交易；p （3）受债权债务关系影响的交易；（4）交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；（5）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；（
28、6）相邻地块的合并交易。（7）特殊方式的交易。包括拍卖、招标、哄抬或抛售等。（8）交易税费非正常负担的交易；（9）其它非正常的交易。39p 将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。交易情况修正公式为：p VE=V0Ep/Ee p 式中：VE：情况修正后的比较实例价格 p V0：情况修正前比较实例价格 p Ep：待估宗地交易情况指数 p Ee：比较实例宗地交易情况指数40第二节 土地经济评价常用的方法p 对于有特殊情况的交易案例，一般不宜选择为比较案例，当可供选择的交易案例较少不得不选时，就需要进行交易情况修正。p 如交易形式修正系数交易形式交易形式 协议协议招标招标挂
29、牌挂牌拍卖拍卖修正系数 0.50.750.81.041第二节 土地经济评价常用的方法p 2）交易期日修正）交易期日修正p 目的是将比较案例在其成交时的价格修正到待估土地的估价期日的价格。一般采用地价指数进行修正。p 地价指数，是指应用一定的统计方法，将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平的相对百分数的指数。p 修正公式为：p VE=V0Q/Q0 p 式中：VE：估价期日宗地价格 p V0：比较案例宗地价格 p Q：估价期日地价指数 p Q0：交易期日地价指数42p 土地市场比较稳定，二者时间间隔不长的可不进行期日修正。p 如定基价格指数时间（年）时间（年）2001200
30、2200320042005价格指数1009810210543第二节 土地经济评价常用的方法p 3）区域因素修正）区域因素修正p 目的是将比较案例在其外部区域环境状况下的价格修正为待估土地外部区域环境状况下的价格。p 区域因素修正的主要因子主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和求和，得出区域因素条件指数。p
31、 修正公式为：p VE=V0DP/De p 式中：VE：区域因素修正后的比较实例价格 p V0：区域因素修正前比较实例价格 p Dp：待估宗地区域因素条件指数 p De：比较实例宗地区域因素条件指数44交通状况交通状况道路级别道路级别条件条件(m)(m)20m 10-20m10m 修正系数修正系数1.01.00.9距公交站点距距公交站点距离离条件条件(m)(m)200200-500500修正系数修正系数1.00.970.95距商服中心距商服中心距离距离距市级商服中距市级商服中心心条件条件(m)(m)10001000-20002000修正系数修正系数1.051.000.95距区级商服中距区级商服
32、中心心条件条件(m)(m)10001000-20002000修正系数修正系数1.061.000.94基础设施状基础设施状况况供水保证率供水保证率条件条件(%)(%)9580-9580修正系数修正系数1.000.950.90供电保证率供电保证率条件条件(%)(%)9580-9580修正系数修正系数1.000.950.90排水保证率排水保证率（下水道密度（下水道密度)条件条件(m/hm2)(m/hm2)8560-8560修正系数修正系数1.051.000.95距对外交通距对外交通设施距离设施距离距中小学、医距中小学、医院、影剧院、院、影剧院、集贸市场集贸市场条件条件(m)(m)距4个设施200距3
33、个设施200距2个设施200修正系数修正系数1.101.051.00环境条件环境条件绿化率绿化率条件条件(%)(%)3520-3520修正系数修正系数1.051.000.9545第二节 土地经济评价常用的方法p4 4）个别因素修正）个别因素修正p 目的是将比较案例在其个体状况下的价格修正为待估土地个体状况下的价格。p 个别因素修正的主要因子主要因子包括：宗地面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数。p 修正公式为：Ve=VoSp/Se p 式中：
34、Ve：个别因素修正后的比较实例价格 p Vo：个别因素修正前比较实例价格 p Sp：待估宗地个别因素条件指数 p Se：比较实例宗地个别因素条件指数46第二节 土地经济评价常用的方法)1()1(1111rrnmKp 5 5）土地使用年期修正）土地使用年期修正p 目的是将比较案例的不同使用年期修正到待估土地的使用年期，以消除土地使用年期不同对价格带来的影响。p 第一步 计算土地使用年期修正系数Kp r-土地还原利率p m-待估土地的使用年期p n-比较案例土地的使用年期p 第二步 利用K值对交易案例地价进行修正p Vt=V0K p 式中：Vt：年期修正后宗地价格 p V0：年期修正前比较实例价格
35、 p K：年期修正系数47第二节 土地经济评价常用的方法p3 3、土地价格的综合修正、土地价格的综合修正p 直接比较法直接比较法：以待估土地的状况为基础，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。p 间接比较法间接比较法：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地都与其进行逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。48p4 4、待估土地价格的最终确定、待估土地价格的最终确定p 所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为比准价格：p（1）简单算术平均法。p（2）加权算术平均法。p（3）中位数法。p（4）众数法。49第二节
36、土地经济评价常用的方法p五、成本逼近法五、成本逼近法p （一）基本原理（一）基本原理p 根据经济学上等量资金投入应该取得等量收益回报的投资原理，把土地的所有投资作为基本成本，再加上这一投资所应产出的相应利润和需发生的利息，以及基本投资活动应交纳的相应税费，即为土地价格。p此法评估城镇土地价格公式p P=Ea+Ed+T+R1+R2+R3 p P-土地价格 Ea-土地取得费 Ed-土地开发费 T-税费 R1-土地开发利息 p R2-土地开发利润 R3-土地增值收益 p 50p （二）地价构成项目的测算方法说明（二）地价构成项目的测算方法说明p 1、土地取得费、土地取得费 p 土地取得费按用地单位为
37、取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。p 征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。p 城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。城镇拆迁安置费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。p 从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。51第二节 土地经济评价常用的方法p 2 2、确定土地开发费、确定土地开发费 p 土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。p 宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设
38、施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费，根据估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套费是否计入也不同。p 按照待估宗地的条件、评估目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度。属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。52第二节 土地经济评价常用的方法p3 3、确定各项税费、确定各项税费 p 征地过程中发生的税费一般有:p (1)占用耕地的耕地占用税；p (2)占用耕地的耕地开垦费；p (3)占用菜地的新菜地开发建设基金；p (4)征地管理费；p (5)政府规定的教育基金及其它有关税费。p
39、房屋拆迁过程中发生的税费一般有:p (1)房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；p (2)政府规定的其它有关税费。53第二节 土地经济评价常用的方法p 4 4、确定土地开发利息、确定土地开发利息 p 按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。土地开发周期超过一年，利息按复利计算。p 5 5、确定土地开发利润、确定土地开发利润 p 土地开发总投资应计算合理的利润。土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。p 6 6、确定土地增值确定土地增值 p 土地
40、增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。p p 土地增值率=（土地市场价格-土地成本价格）/土地成本价格54第二节 土地经济评价常用的方法p六、假设开发法六、假设开发法p 基本原理基本原理p 又称为剩余法、倒算法或余值法。在预测和估算土地开发完成后所能实现的不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用以及与建筑物建造和销售相关的专业费、利息、利润和税收等费用，剩余之数即为土地价格。p 理论公式：P=A-(B+C+D)p P-待评估土地价格p A-开发完成后的不动产总价值p B-整个开发项目的开发成本p C-开发利息p D-开发利润p 剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。55
