1、第一节 建设工程合同概述一、建设工程合同的概念 二、建设工程合同的特点4、合同谈判的主要内容 关于工程内容和范围的确认 关于技术要求、技术规范和施工技术方案 关于合同价格条款 关于价格调整条款 关于合同款支付方式的条款 关于工期和保修期 关于完善合同条件的问题（1）合同标的：工程承包内容和范围（2）为监理工程师提供的建筑物、家具、车辆以及各项服务（3）工程量变更部分的限制（1）总价合同（2）单价合同（3）成本加酬金合同 价格调整和合同单价（对“单价合同”）及合同总价共同确定了工程承包合同的实际价格，直接影响着承包人的经济利益。（1）预付款（2）工程进度款（3）最终付款（4）退还保留金（1）承包
2、人应根据投标文件中自己填报的工期及考虑工程量的变动而产生的影响，与发包人最后确定工期。（2）对单项工程较多的项目，应当争取在合同中允许分部位或分批提交发包人验收，并从该批验收时起开始算该部分的维修期。（3）承包人应通过谈判使发包人那接受并在合同文本明确承包人保留“作为一个有经验的承包人也无法预料的工程施工过程中条件的变化”等原因对工期产生不利影响要求合理延长工期的权利。（4）合同文本中应对保修期有明确说明，承包人应只承担由于材料和施工方法及操作工艺等不符合合同规定产生的缺陷。（5）承包人应力争以维修保函来代替发包人扣留的保留金。包括：关于合同图纸；关于合同的某些措辞；关于违约罚款和工期提前奖金
3、；工程量验收以及衔接工序和隐蔽工程施工的验收程序；关于施工占地等5、建设工程合同最后文本的确定和合同签订 合同文件内容 关于合同协议的补遗 签订合同（1）合同协议书；（2）工程量及价格单；（3）合同条件，一般由合同一般条件和合同特殊条件构成；（4）投标人须知；（5）合同技术条件（附投标图纸）；（6）发包人授标通知；（7）双方代表共同签订的合同补遗；（8）中标人投标时所递交的主要技术和商务文件；（9）双方认为应该作为合同的一部分文件。（1）在合同谈判阶段双方谈判的结果一般以合同补遗的形式，有时也可以以合同纪要形式，形成书面文件；（2）它在合同解释中优先于其他文件；（3）一般由发包人或其监理工程师
4、起草。（二）（二）建设工程合同的审查建设工程合同的审查1、审查建设工程合同是否符合有效条件 （1）要求行为人具有相应的民事行为能力 （2）审查合同当事人意思表示是否真实 （3）审查有无违反法律和社会公共利益的情况 （4）审查合同是否具备法律规定的形式（二）（二）建设工程合同的审查建设工程合同的审查2、审查建设工程合同有无效力待定情况 （1）审查有无限制民事行为能力人依法不能独立订立合同的情况 （2）审查是否有无代理权的人代订合同的情况 （3）审查合同中是否有无处分权的人处分他人财产的情况（二）（二）建设工程合同的审查建设工程合同的审查3、审查建设工程合同的主要内容 （1）审查是否确定了合理的合
5、同工期 （2）审查双方代表的权限有无重叠的情况 （3）审查合同中有关工程造价及其计算方法是否明确 （4）审查合同中是否明确了工程竣工交付使用的标准、保修年限及质量保证 （5）审查合同中是否具体明确违约责任及争议解决的方式 （二）（二）建设工程合同的审查建设工程合同的审查4、审查建设工程合同中有无免责及限制对方责任问题 免责事由：法定（不可抗力）、约定 无效的免责条款 造成对方人身伤害的 因故意或者重大过失造成对方财产损失的（三）（三）建设工程合同的签订建设工程合同的签订1、订立建设工程合同应遵循的原则 平等 自愿 公平 诚实信用 合法（三）（三）建设工程合同的签订建设工程合同的签订2、订立建设
6、工程合同的方式与形式 （1）订立建设工程合同的方式 要约 承诺 （2）订立建设工程合同的形式 书面形式（三）（三）建设工程合同的签订建设工程合同的签订3、建设工程合同的内容 勘察合同 设计合同 施工合同第三节 建设工程合同的类型一、按照工程建设阶段分类二、按照承发包方式分类三、按照承包工程计价方式分类四、与建设工程有关的其他合同一、按照工程建设阶段分类 建设工程勘察合同 建设工程设计合同 建设工程施工合同二、按照承发包方式分类 勘察、设计或施工总承包合同 单位工程施工承包合同 工程项目总承包合同 BOT合同（又称特许权协议书）三、按照承包工程计价方式分类 总价合同 单价合同 成本加酬金合同四、
7、与建设工程有关的其他合同 建设工程委托监理合同 建设工程物资采购合同 建设工程保险合同 建设工程担保合同业主业主政府政府承包商承包商供应商供应商用户用户保险公司保险公司科技机构科技机构银行银行勘察单位勘察单位物管公司物管公司设计单位设计单位咨询公司咨询公司项目全寿命周期中的合同主体业主业主承包商承包商咨询合同咨询合同贷款合同贷款合同勘察勘察/设计合同设计合同监理委监理委托合同托合同采购供应采购供应合同合同工程保险工程保险合同合同材料设备材料设备运输合同运输合同科技开发科技开发合同合同材料设备材料设备采购合同采购合同流动资金流动资金贷款合同贷款合同保险合同保险合同仓储保管仓储保管合同合同设备租赁
8、设备租赁合同合同工程分包工程分包合同合同国际工程国际工程承包合同承包合同FIDIC运输合同运输合同开发商开发商土地征用与出土地征用与出让让(成批成批/宗地宗地)合同合同拆迁安置及拆迁安置及拆迁承包合同拆迁承包合同供用水供用水/电电/气等合同气等合同房屋租赁与房屋租赁与销售合同销售合同工程施工工程施工承包合同承包合同如果变成如果变成代理销售代理销售合同合同物业管理物业管理合同合同工程建设中的合同关系第四节 建设工程合同的主要内容一、建设工程施工合同的主要内容（另外文件）二、建设工程总承包合同的主要内容三、施工总承包合同的主要内容四、工程分包合同的主要内容五、劳务分包合同的主要内容一、建设工程总承
9、包合同的主要内容 建设工程总承包合同双方当事人应对总承包的内容作明确规定，一般包括从工程立项到交付使用的工程建设全过程，具体应包括：勘察设计、设备采购、施工管理、试车考核（或交付使用）等内容。双方当事人的权利义务 发包人义务 承包人的义务 按照约定向承包人支付工程款；向承包人按照约定向承包人支付工程款；向承包人提供现场；协助承包人申请有关许可、执照和提供现场；协助承包人申请有关许可、执照和批准；如果发包人单方要求终止合同后，没有批准；如果发包人单方要求终止合同后，没有承包人的同意，在一定时期内不得重新开始实承包人的同意，在一定时期内不得重新开始实施该工程。施该工程。完成满足发包人要求的工程以及
10、相关的工完成满足发包人要求的工程以及相关的工作；提供履约保证；负责工程的协调与恰当实作；提供履约保证；负责工程的协调与恰当实施；按照发包人的要求终止合同。施；按照发包人的要求终止合同。建设工程总承包合同的订立 通过招投标方式订立。建设工程总承包合同的履行 建设工程总承包合同订立后，双方都应按合同的规定严格履行 总承包单位可以按合同规定对工程项目进行分包，但不得倒手转包 建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位，但是除总承包合同中约定的工程分包以外，必须经发包人认可。二、施工总承包合同的主要内容 协议书 通用条款 专用条款1.协议书内容 工程概况 工程承包范围
11、 合同工期 质量标准 合同价款 组成合同的文件组成合同文件及优先解释顺序 本合同协议书 中标通知书 投标书及其附件 本合同专用条款 本合同通用条款 标准、规范及有关技术文件 图纸 工程量清单 工程报价单或预算书2.通用条款内容 词语定义及合同文件 双方一般权利和义务 施工组织设计和工期 质量与检验 施工安全 合同价款与支付 材料设备供应 工程变更 竣工验收与结算 违约、索赔与争议 其他3.专用条款内容 专用条款谈判依据及注意事项 专用条款与通用条款是对应的 专用条款具体内容是发包人与承包人将工程的具体要求填写在合同文本中 专用条款的解释权优于通用条款三、工程分包合同的主要内容 工程分包的概念
12、分包资质管理 总、分包的连带责任 关于分包的法律禁止性规定 建设工程施工专业分包合同示范文本的主要内容 工程分包的概念 工程分包，是相对总承包而言的。所谓工程分包，是指施工总承包企业将所承包建设工程中的专业工程或劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动。分包分为专业工程分包和劳务作业分包。分包资质管理1）专业承包资质专业承包序列企业资质设）专业承包资质专业承包序列企业资质设2至至3个等级，个等级，60个资质类别，其中常用类别有个资质类别，其中常用类别有:地基地基与基础、建筑装饰装修、建筑幕墙、钢结构、机与基础、建筑装饰装修、建筑幕墙、钢结构、机电设备安装、电梯安装、消防设施、建筑防水、电设备安装
13、、电梯安装、消防设施、建筑防水、防腐保温、园林古建筑、爆破与拆除、电信工程、防腐保温、园林古建筑、爆破与拆除、电信工程、管道工程等管道工程等。2）劳务分包资质劳务分包序列企业资质设）劳务分包资质劳务分包序列企业资质设1至至2个等级，个等级，13个资质类别，其中常用类别有个资质类别，其中常用类别有:木工木工作业、砌筑作业、抹灰作业、油漆作业、钢筋作作业、砌筑作业、抹灰作业、油漆作业、钢筋作业、混凝土作业、脚手架作业、模板作业、焊接业、混凝土作业、脚手架作业、模板作业、焊接作业、水暖电安装作业等。如同时发生多类作业作业、水暖电安装作业等。如同时发生多类作业可划分为结构劳务作业、装修劳务作业、综合劳
14、可划分为结构劳务作业、装修劳务作业、综合劳务作业务作业。总、分包的连带责任 建筑法第29条规定，建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。建设工程施工专业分包合同示范文本的主要内容 该文本由协议书、通用条款、专用条款三部分组成。四、劳务分包合同的主要内容 劳务分包合同主要包括:劳务分包人资质情况；劳务分包工作对象及提供劳务内容；分包工作期限；质量标准；合同文件及解释顺序；标准规范；总（分）包合同；图纸；项目经理；工程承包人义务；劳务分包人义务；安全施工与检查；安全防护；事故处理；保险；
15、材料、设备供应；劳务报酬；工量及工程量的确认；劳务报酬的中间支付；施工机具、周转材料供应；施工变更；施工验收；施工配合；劳务报酬最终支付；违约责任；索赔；争议；禁止转包或再分包；不可抗力；文物和地下障碍物；合同解除；合同终止；合同价数；补充条款；合同生效。1.工程承包人的义务 组建与工程相适应的项目管理班子，全面履行总（分）组建与工程相适应的项目管理班子，全面履行总（分）包合同，组织实施施工管理的各项工作，对工程的工期包合同，组织实施施工管理的各项工作，对工程的工期和质量向发包人负责。和质量向发包人负责。除非本合同另有约定，工程承包人完成劳务分包人施工除非本合同另有约定，工程承包人完成劳务分包
16、人施工前期的下列工作并承担相应费用前期的下列工作并承担相应费用:向劳务分包人交付具备本合同项下劳务作业开工条件的向劳务分包人交付具备本合同项下劳务作业开工条件的施工场地；施工场地；完成水、电、热、电信等施工管线和施工道路，并满足完成水、电、热、电信等施工管线和施工道路，并满足完成本合同劳务作业所需的能源供应、通信及施工道路完成本合同劳务作业所需的能源供应、通信及施工道路畅通的时间和质量要求；畅通的时间和质量要求；向劳务分包人提供相应的工程地质和地下管网线路资料；向劳务分包人提供相应的工程地质和地下管网线路资料；办理下列工作手续办理下列工作手续:各种证件、批件、规费，但涉及劳务各种证件、批件、规
17、费，但涉及劳务分包人自身的手续除外；向劳务分包人提供相应的水准分包人自身的手续除外；向劳务分包人提供相应的水准点与坐标控制点位置；点与坐标控制点位置；向劳务分包人提供生产、生活临时设施。向劳务分包人提供生产、生活临时设施。负责编制施工组织设计，统一制定各项管理目标，组织负责编制施工组织设计，统一制定各项管理目标，组织编制年、季、月施工计划、物资需用量计划表，实施对编制年、季、月施工计划、物资需用量计划表，实施对工程质量、工期、安全生产、文明施工，计量分析、实工程质量、工期、安全生产、文明施工，计量分析、实验化验的控制、监督、检查和验收。验化验的控制、监督、检查和验收。负责工程测量定位、沉降观测
18、、技术交底，组织图纸会负责工程测量定位、沉降观测、技术交底，组织图纸会审，统一安排技术档案资料的收集整理及交工验收。审，统一安排技术档案资料的收集整理及交工验收。按本合同约定，向劳务分包人支付劳动报酬。按本合同约定，向劳务分包人支付劳动报酬。统筹安排、协调解决非劳务分包人独立使用的生产、生统筹安排、协调解决非劳务分包人独立使用的生产、生活临时设施、工作用水、用电及施工场地。活临时设施、工作用水、用电及施工场地。按时提供图纸，及时交付应供材料、设备，所提供的施工按时提供图纸，及时交付应供材料、设备，所提供的施工机械设备、周转材料、安全设施保证施工需要。机械设备、周转材料、安全设施保证施工需要。负
19、责与发包人、监理、设计及有关部门联系，协调现场负责与发包人、监理、设计及有关部门联系，协调现场工作关系。工作关系。2.劳务分包人的义务 对本合同劳务分包范围内的工程质量向工程承包人负责，对本合同劳务分包范围内的工程质量向工程承包人负责，组织具有相应资格证书的熟练工人投入工作组织具有相应资格证书的熟练工人投入工作:未经工程承未经工程承包人授权或允许，不得擅自与发包人及有关部门建立工包人授权或允许，不得擅自与发包人及有关部门建立工作联系；自觉遵守法律法规及有关规章制度。作联系；自觉遵守法律法规及有关规章制度。劳务分包人根据施工组织设计总进度计划的要求按约定劳务分包人根据施工组织设计总进度计划的要求
20、按约定的日期（一般为每月底前若干天）提交下月施工计划，的日期（一般为每月底前若干天）提交下月施工计划，有阶段工期要求的提交阶段施工计划，必要时按工程承有阶段工期要求的提交阶段施工计划，必要时按工程承包人要求提交旬、周施工计划，以及与完成上述阶段、包人要求提交旬、周施工计划，以及与完成上述阶段、时段施工计划相应的劳动力安排计划，经工程承包人批时段施工计划相应的劳动力安排计划，经工程承包人批准后严格实施。准后严格实施。严格按照设计图纸、施工验收规范、有关技术要求及施严格按照设计图纸、施工验收规范、有关技术要求及施工组织设计精心组织施工，确保工程质量达到约定的标工组织设计精心组织施工，确保工程质量达
21、到约定的标准；科学安排作业计划，投入足够的人力、物力，保证准；科学安排作业计划，投入足够的人力、物力，保证工期；加强安全教育，认真执行安全技术规范，严格遵工期；加强安全教育，认真执行安全技术规范，严格遵守安全制度，落实安全措施，确保施工安全；加强现场守安全制度，落实安全措施，确保施工安全；加强现场管理，严格执行建设主管部门及环保、消防、环卫等有管理，严格执行建设主管部门及环保、消防、环卫等有关部门对施工现场的管理规定，做到文明施工；承担由关部门对施工现场的管理规定，做到文明施工；承担由于自身责任造成的质量修改、返工、工期拖延、安全事于自身责任造成的质量修改、返工、工期拖延、安全事故、现场脏乱造
22、成的损失及各种罚款。故、现场脏乱造成的损失及各种罚款。自觉接受工程承包人及有关部门的管理、监督和检查；自觉接受工程承包人及有关部门的管理、监督和检查；接受工程承包人随时检查其设备、材料保管、使用情况，接受工程承包人随时检查其设备、材料保管、使用情况，及其操作人员的有效证件、持证上岗情况；与现场其他及其操作人员的有效证件、持证上岗情况；与现场其他单位协调配合，照顾全局。单位协调配合，照顾全局。按工程承包人统一规划堆放材料、机具，按工程承包人按工程承包人统一规划堆放材料、机具，按工程承包人标准化工地要求设置标牌，搞好生活区的管理，做好自标准化工地要求设置标牌，搞好生活区的管理，做好自身责任区的治安
23、保卫工作。身责任区的治安保卫工作。按时提交报表、完整的原始技术经济资料，配合工程承按时提交报表、完整的原始技术经济资料，配合工程承包人办理交工验收。包人办理交工验收。做好施工场地周围建筑物、构筑物和地下管线和已完工做好施工场地周围建筑物、构筑物和地下管线和已完工程部分的成品保护工作，因劳务分包人责任发生损坏，程部分的成品保护工作，因劳务分包人责任发生损坏，劳务分包人自行承担由此引起的一切经济损失及各种罚劳务分包人自行承担由此引起的一切经济损失及各种罚款。款。妥善保管、合理使用工程承包人提供或租赁给劳务分包妥善保管、合理使用工程承包人提供或租赁给劳务分包人使用的机具、周转材料及其他设施。人使用的
24、机具、周转材料及其他设施。劳务分包人须服从工程承包人转发的发包人及工程师的劳务分包人须服从工程承包人转发的发包人及工程师的指令。指令。除非本合同另有约定，劳务分包人应对其作业内容的实除非本合同另有约定，劳务分包人应对其作业内容的实施、完工负责，劳务分包人应承担并履行总（分）包合施、完工负责，劳务分包人应承担并履行总（分）包合同约定的、与劳务作业有关的所有义务及工作程序。同约定的、与劳务作业有关的所有义务及工作程序。安全防护及保险 劳务分包人在动力设备、输电线路、地下管道、密封防振车间、易燃易爆地段以及临街交通要道附近施工时，施工开始前应向工程承包人提出安全防护措施，经工程承包人认可后实施，防护
25、措施费用由工程承包人承担。实施爆破作业，在放射、毒害性环境中工作（含储存、运输、使用）及使用毒害性、腐蚀性物品施工时，劳务分包人应在施工前10天以书面形式通知工程承包人，并提出相应的安全防护措施，经工程承包人认可后实施，由工程承包人承担安全防护措施费用。安全防护及保险劳务分包人在动力设备、输电线路、地下管道、密封防振车间、易燃易爆地段以及临街交通要道附近施工时，施工开始前应向工程承包人提出安全防护措施，经工程承包人认可后实施，防护措施费用由工程承包人承担。实施爆破作业，在放射、毒害性环境中工作（含储存、运输、使用）及使用毒害性、腐蚀性物品施工时，劳务分包人应在施工前10天以书面形式通知工程承包
26、人，并提出相应的安全防护措施，经工程承包人认可后实施，由工程承包人承担安全防护措施费用。劳务分包人在施工现场内使用的安全保护用品（如安全帽、安全带及其他保护用品），由劳务分包人提供使用计划，经工程承包人批准后，由工程承包人负责供应。劳务报酬的方式 固定劳务报酬（含管理费）；约定不同工种劳务的计时单价（含管理费），按确认的工时计算；约定不同工作成果的计件单价（含管理费），按确认的工程量计算。违约责任1）当发生下列情况之一时，工程承包人应承担违约责任:工程承包人违反合同的约定，不按时向劳务分包人支付劳务报酬；工程承包人不履行或不按约定履行合同义务的其他情况。违约责任2）当发生下列情况之一时，劳务分
27、包人应承担违约责任:劳务分包人因自身原因延期交工的；劳务分包人施工质量不符合本合同约定的质量标准，但能够达到国家规定的最低标准时；劳务分包人不履行或不按约定履行合同的其他义务时，劳务分包人尚应赔偿因其违约给工程承包人造成的经济损失，延误的劳务分包人工作时间不予顺延。练习1 承包方按照有关规定可以将（）进行分包。A.承包的全部工程B.工程的次要部分C.群体工程（指结构技术要求相同的）半数以下的单位工程D.门窗制作安装E.工程的主体结构BCD练习1 承包方按照有关规定可以将（）进行分包。A.承包的全部工程B.工程的次要部分C.群体工程（指结构技术要求相同的）半数以下的单位工程D.门窗制作安装E.工
28、程的主体结构BCD练习2 有关施工总承包合同组成文件的优先解释顺序正确的是（）A.标准、合同专用条款、工程量清单B.合同专用条款、合同通用条款、工程量清单C.合同协议书、工程量清单、图纸D.中标通知书、标准、工程量清单D组成合同文件及优先解释顺序 本合同协议书 中标通知书 投标书及其附件 本合同专用条款 本合同通用条款 标准、规范及有关技术文件 图纸 工程量清单 工程报价单或预算书练习3 某建设工程当事人双方签订了施工总承包合同，在合同中约定用于该工程的永久设备由发包人提供，该约定应写入（）中。A.合同协议书B.中标通知书C.合同通用条款D.合同专用条款C练习4 以下不属于施工总承包合同文件组
29、成的是（）。A.合同协议书B.投标须知C.合同通用条款D.工程标价单B练习5 以下行为属于挂靠的是（）。A.分包单位将其承包的工程再分包B.建设单位的工程款直接进入项目管理机构财务的C.承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转包给他人D.总承包单位将建设工程分包给不具备资质条件的单位B练习6 建设工程施工劳务分包合同中，劳务分包人的义务包括（）。A.负责与发包人、监理、设计单位及有关部门联系，协调现场工作关系B.完成水、电、热、电信等施工管线和施工道路，并满足完成本合同劳务作业所需要的能源供应、通信及施工道路畅通的时间和质量要求C.严格按照设计图纸、施工验收
30、规范、有关技术要求及施工组织设计精心祖师施工，确保工程质量达到约定的标准D.对工程的工期和质量向发包人负责C练习7 建设工程施工劳务合同中，由劳务分包人负责办理，并支付保险费用的是（）。A.工程承包人租赁或提供给劳务分包人使用的施工机械设备B.运至施工场地用于劳务施工的材料和待安装设备C.施工场地内劳务分包人自有人员生命财产和施工机械设备D.第三方人员生命财产C练习8 建设工程施工劳务分包合同中，施工组织设计由（）负责编制。A.劳务分包人B.发包人C.工程承包人D.工程师C练习9 施工总承包合同协议书的合同工期应填写（）。A.实际施工天数B.总日历天数C.扣除节假日后的总日历天数加上加班天数D.扣除节假日后的总日历天数B练习10 某六层砖混结构住宅楼，建筑面积为1800m2,施工图纸、开工条件齐全完备，建设单位依据该项工程特点，在确定合同计价方式时，宜采用（）。A.纯单价合同B.总价合同C.成本加酬金合同D.单价与包干混合制合同B58 结束语结束语
