1、小高层产品建议小高层产品建议开发投资情况开发投资情况2008年上半年阜城完成房地产开发投资14.36亿元，同比增长30.7%，但也远低于全省同期平均值63.4%。房地产投资占GDP的比例由06年的4.9%提高到今年的7.4%，房地产投资占固定资产投资额的比重为30.9%，高于全省平均值25.0%达6个百分点，房地产投资增速较快，房地产投资占全市固定资产投资额的比重明显增高。2008上半年阜阳市国土资源局实际挂牌、拍卖土地为870亩，同比增长31.2%。但由于受宏观调控政策、房地产市场形势影响，在上半年出让的19幅土地中，流拍未成交地块达6幅，实际有效供应商品开发用地仅为413亩，同比有效供地反
2、而下降了37.7%，这将进而影响阜阳住房建设计划的实施。同时，阜城廉租住房和经济适用住房的土地供应上半年未能完成征地划拨，现正在进行土地报批。商品房市场供应总量加大，2008年1-6月阜城商品房施工面积完成369.2万平方米，同比增长14%；房屋竣工面积37万平方米，同比增长98%；商品房开工面积123.5万平方米，同比上升20.4%；住宅开工面积103.5万平方米，同比增长14%。受税收政策影响，二手房转让总体下滑。1-6月，二手房转让1088套，建筑面积10.77万平方米，其中住宅974套，9.39万平方米。u施工面积：施工面积：369.2369.2万万 +14%+14%u竣工面积：竣工面
3、积：3737万万 +98%+98%u住宅开工面积：住宅开工面积：103.5103.5万万 +14%+14%u住宅销售面积：住宅销售面积：48.448.4万万 -1.4%-1.4%供应加速，需求减速供应加速，需求减速p 市场供应充足，下半年新开工面积增幅较快，短期内竞争激烈，形势严峻。市场供应充足，下半年新开工面积增幅较快，短期内竞争激烈，形势严峻。p 市场需求减弱，成交量同比下降市场需求减弱，成交量同比下降1.4%，宏观调控负面影响逐步显现。，宏观调控负面影响逐步显现。p 住宅销售面积占住宅竣工面积的倍数为住宅销售面积占住宅竣工面积的倍数为1.381.38，较去年同期下降，较去年同期下降130
4、%130%，如果市场，如果市场持续低迷，商品住宅的空置面积将大量增加。持续低迷，商品住宅的空置面积将大量增加。上半年，阜阳房价上半年，阜阳房价增长基本处于停滞增长基本处于停滞状态。下半年价格状态。下半年价格上升空间不大。上升空间不大。版块版块项目项目1010月价格月价格08.308.3月价格月价格08.808.8月价格月价格中心城区中心城区 中央豪景390042004400外滩国际城325036003750东方第一城42004300区域均价357540004200版块版块项目项目1010月价格月价格08.308.3月价格月价格08.808.8月价格月价格经济开发经济开发区区 阳光绿苑17502
5、1002200广城四季花都175023002350区域均价175022002250版版块块项目项目1010月价格月价格08.308.3月价月价格格08.08.8 8月价格月价格二环板块 上城国际-3600天瑞名城-3000怡和庄园330036003650天筑逸景280033003100万霖花园290034004600鸿港花苑/33003300桂花苑/33003300区域均价287033203350 。市场信号转变市场信号转变20082008年以来，阜阳房地产市场已经开始出现不同与前几年的信号，楼市销售速度减慢，销售年以来，阜阳房地产市场已经开始出现不同与前几年的信号，楼市销售速度减慢，销售周期
6、也在加长，预示着高度卖方市场逐步向均衡市场转变。周期也在加长，预示着高度卖方市场逐步向均衡市场转变。产品同质化产品同质化阜阳市各房地产项目统一执行阜阳市各房地产项目统一执行一刀切一刀切的的90/7090/70政策，将产品同质化问题变得更加严重，政策，将产品同质化问题变得更加严重，市场竞争更趋激烈，这将促使房地产开发在应用技术、设计、项目策划、营销推广、经市场竞争更趋激烈，这将促使房地产开发在应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新，各楼盘必须不断提高产品品质，追求设计的独特性，注重功能的营理念等方面的创新，各楼盘必须不断提高产品品质，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，注重营销
7、策划与市场推广的个性化与差异化，提高房地产性价比等，才能提高前瞻性，注重营销策划与市场推广的个性化与差异化，提高房地产性价比等，才能提高市场竞争力。市场竞争力。风险加剧风险加剧折扣促销、优惠促销、买送促销乃至直接降价的促销风潮已经显现。市场竞争激烈，房地产折扣促销、优惠促销、买送促销乃至直接降价的促销风潮已经显现。市场竞争激烈，房地产市场已经出现阶段性供大于求的现象，未来房价上升的空间不大。城南区域供应量巨大，且市场已经出现阶段性供大于求的现象，未来房价上升的空间不大。城南区域供应量巨大，且有部分处于尾盘阶段，房价出现调整的风险较大。有部分处于尾盘阶段，房价出现调整的风险较大。经过一段时间“休
8、克”后，市场开始复苏当货币政策（加息、汇率）效果不明显，CPI持续走高时强有力的行政政策出台，强制CPI下降CPI开始明显下降，市场可能进入“休克期”不确定性不确定性1 1：CPI是否还会持续上涨？还会上涨多少？什么时候达到最高？不确定性不确定性2 2：什么时候出台强有力的行政政策？将出台什么样的行政政策不确定性不确定性3 3：休克期将持续多长时间？市场什么时候开始复苏？确定性确定性1 1：出台政策来快速有效治理CPI确定性确定性2 2：行政政策出台后，市场将进入休克期供应放量供应放量 观望心理观望心理低价竞争低价竞争金融政策金融政策影响未来市场走势因素影响未来市场走势因素一线城市：一线城市：
9、受928等新政影响北京深圳等一线城市商品房成交量出现大幅度下降，平均降幅超过20%二线城市：二线城市：受928等新政影响天津杭州等二线城市商品房成交量出现大幅度下降，平均降幅超过30%三、四线城市：三、四线城市：已经开始传导，价格增速减缓，成交量出现大幅度下降对策：对策：走量走量高度保持市场敏感，把握、主动创造小阳春，快速出货高度保持市场敏感，把握、主动创造小阳春，快速出货回现回现看短不看长，降低不确定性风险影响，现金为王看短不看长，降低不确定性风险影响，现金为王楼盘名称楼盘名称总建筑面总建筑面积积目前推案进度目前推案进度市场总供应量市场总供应量未来未来1 1年供应量年供应量天筑逸景18计划三
10、期，在推二期，完成总体量3/597万霖花园20计划五期，在推四期，完成总体量4/544天瑞名城32一期首推260套，销售106套306港利上城国际30一期688套，完成一期销售20%286富安地块15预计年底推出15合计8523楼盘名称楼盘名称项目均价项目均价主力户型主力户型主力总价主力总价说明说明年消化量年消化量天筑逸景310094-12625-40二期接近尾盘，剩余房源位置价差，加之市场低迷，在奥运期间推出特价房，暗地降价销售。1.8万万霖花园450086.7-94.338-45现主推5.2米挑高景观小高层，奥运期间单价优惠7%，至8月25日该盘去化90套。2.8万鸿港花苑33001033
11、5量体较小，因此在价格上折扣较多1万桂花苑330030小高层，品质一般，2万天瑞名城300087-13025-40一期以低价入市，但推出产品户型均在100平米以上，销售状况较差，现改变策略推出87-89两种小户型产品，销售状况一般1.5万港利上城国际360085-12030-50地段较好，离阜师院较近，一期案量较大，价格高于市场预期，目前销售状况一般。1.8万产品同质竞争，价格暗降产品同质竞争，价格暗降面积面积推案套数推案套数比例比例56-59126%61-654822%724019%81-862813%99-105167%108-1136129%12294%总计214100%推案面积推案面积
12、推案套数推案套数比例比例57-635026%71-753016%82-894725%117-1223921%130-133126%19542%254-36084%总计190100%面积面积套数套数比例比例634416%74-798832%874817%943814%1015721%总计275100%面积面积套数套数比例比例885311%9917535%1084810%1299619%131245%1228417%178122%20041%总计496100%怡和庄园怡和庄园2 2期期小高层小高层天瑞名城天瑞名城桂花苑桂花苑小高层小高层万霖花园万霖花园小高层小高层项目项目推案套数推案套数已售套数已
13、售套数销售比例销售比例万霖花苑127997376%桂花苑22617477%天筑逸景二期41630974%怡和庄园二期104870968%天瑞名城一期49610621%上城国际一期68813019%月均去化量：月均去化量：200套08年区域新开楼盘年区域新开楼盘3个，大大增加了市场供应：个，大大增加了市场供应：上城国际、天瑞名城、易景国际体量均超过30万方，上城、天瑞开盘销售率均未达到30%，销售状况不容乐观。区域楼盘大打优惠牌区域楼盘大打优惠牌:万霖花园最高折扣可达7%天筑逸景、天瑞名城均推出奥运特价房活动，优惠均超过万元。总建面总建面30万方建筑形态建筑形态多层、小高层客层客层市区80%周边
14、县市乡镇20%价格价格3400-4800元/平方米一次性优惠3%，按揭1%主力户型主力户型两房90以下三房90-120总建面总建面20万方建筑形态建筑形态小高层挑高客层客层市区70%周边县市乡镇30%均价均价4600-5000元/平方米加赠送面积换算后折合2500-2800元/平方米（优惠93折）主力户型主力户型87.6送6194.3送51总建面总建面32万方建筑形态建筑形态多层、小高层客层客层市区60%周边县市乡镇40%均价均价2800-3100元/平方米奥运特价房优惠1万主力户型主力户型两房90-110三房110-140面积段面积段供应套数供应套数户型配比户型配比56-7010417%70
15、-8014824%80-9012320%90-100549%100-11011819%110-120396%120-13091%130以上244%合计619100%小高层主力户型：小高层主力户型：二房二厅一卫面积分布：面积分布：90平米以下户型占61%，90-110平米占27%，110-130平米占7%，130以上占4%。主力面积：主力面积：80-110平米，70平米以下主要为怡和庄园二期酒店式公寓产品，目前销售率在30%以上。客源分析：客源分析：市区客户为主，档次略高于多层客户。面积段面积段供应套数供应套数销售套数销售套数销售率销售率56-701045653.8%70-8014810671.
16、6%80-901237157.7%90-100542240.7%100-1101184739.8%110-120393589.7%120-1309444.4%130以上241562.5%合计61935657.6%90-110m90-110m2 2的小高层户型的小高层户型销售情况并不理想销售情况并不理想90m2以下户型销售率较高：61.1%61.1%90-110m2户型销售率仅为：40.3%40.3%110-120m2之间户型销售率最高：89.7%89.7%120m2以上户型销售率：53.5%53.5%小高层销售率普遍低于楼盘整体销售率。小高层销售率普遍低于楼盘整体销售率。市场上市场上90-11
17、0m290-110m2的小高层户型与多层产品重的小高层户型与多层产品重叠严重，阜阳市民往往优先选择多层。叠严重，阜阳市民往往优先选择多层。小高层小高层110-120m2110-120m2面积段的户型市场上缺乏，面积段的户型市场上缺乏，销售形势也比较乐观。建议小高层面积段控制在销售形势也比较乐观。建议小高层面积段控制在110-120110-120平米和平米和80-9080-90平米的两种户型。平米的两种户型。户型配比建议户型配比建议面积面积套数套数比例比例80-90m80-90m2 234234280%80%121m121m2 2888820%20%合计合计430430100%100%通过以上大
18、量数据分析可以看出：通过以上大量数据分析可以看出：110-120平米户型市场存在暂时性真空。平米户型市场存在暂时性真空。同时区域内小高层同时区域内小高层110-120平米户型受客户欢迎，销售率较高。平米户型受客户欢迎，销售率较高。楼距、消防、道路等诸多限制条件，使得本案规划调整的空间不大。楼距、消防、道路等诸多限制条件，使得本案规划调整的空间不大。90/7090/70政策让本案户型难免流于同质化，市场竞争白日化。政策让本案户型难免流于同质化，市场竞争白日化。我们能做的是尽量在产品设计过程中，使得小面积户型在使用空间上得到增大，我们能做的是尽量在产品设计过程中，使得小面积户型在使用空间上得到增大
19、，在使用效率上得到提高。在使用效率上得到提高。户型配比建议：户型配比建议：全装修OR部分装修错层室内挑高开放式厨房卫生间干湿分离超大阳台/露台室内庭院隐藏式衣柜主卧拐角窗大面积飘窗入户花园怡和庄园怡和庄园天瑞名城天瑞名城上城国际上城国际桂花苑桂花苑万霖花苑万霖花苑外滩国际外滩国际中央豪景中央豪景易景国际易景国际户型创新元素户型创新元素p 阜阳市场上在售户型几乎都具备大面积飘窗、超大阳台/露台的设计元素，此两种元素已经成为阜阳市民选房的基础条件，未来创新及利用空间极低。p 入户花园、室内庭院的创新元素在市场上鲜见，只有市中心楼盘中央豪景在高层公寓的户型上设计了超大入户花园，提高了项目的形象和档次
20、，市场反应强烈。p 开放式厨房在一线城市比较流行，如今阜城部分楼盘已经泊来，但市场反应差强人意，接受度不高。开放式厨房在一线城市比较流行，如今阜城部分楼盘已经泊来，但市场反应差强人意，接受度不高。p 主卧拐角窗、隐藏式衣柜、室内挑高、室内庭院、入户花园作为偷面积的手法在深圳、广州等城市得到广泛运用，该产品面世每每必创当期销售记录，本案可视情况酌情整合利用。p 错层、精/简装产品空白，挑高产品只有万霖花苑。可以尝试将电梯、消防梯位置变换，可以尝试将电梯、消防梯位置变换，利用节省下的面积打造入户花园。利用节省下的面积打造入户花园。小高层小高层高层高层入户花园入户花园据对阜阳楼盘销售员的深度调查反馈
21、，市场上餐厅偏据对阜阳楼盘销售员的深度调查反馈，市场上餐厅偏小的户型不受欢迎，过小的餐厅不符合阜阳人的生活小的户型不受欢迎，过小的餐厅不符合阜阳人的生活习惯，在销售过程中抗性较大。建议餐厅面积增大。习惯，在销售过程中抗性较大。建议餐厅面积增大。增大餐厅面积增大餐厅面积可以考虑增加阜阳市场上目前没有的创新元素可以考虑增加阜阳市场上目前没有的创新元素室室内庭院。填补市场空白，增强项目卖点，同时也可以内庭院。填补市场空白，增强项目卖点，同时也可以让业主享受到空间变化带来的情趣。让业主享受到空间变化带来的情趣。室内庭院及凸窗室内庭院及凸窗卫生间干湿分离卫生间干湿分离卫生间的干湿分离，使不同空间各为所用，互不影响，实实在在地考虑到了细微之处，在很大程度上方便了人们的生活。8713012610689120
