1、LOGO第一章第一章 总论总论 LOGO学习目标学习目标 通过本章的学习，要求了解资产的概念和分通过本章的学习，要求了解资产的概念和分类；掌握资产评估的概念和特点，资产评估的主类；掌握资产评估的概念和特点，资产评估的主体和客体、资产评估的目的和价值类型；资产评体和客体、资产评估的目的和价值类型；资产评估的假设、依据、原则、程序和方法；理解资产估的假设、依据、原则、程序和方法；理解资产评估与审计的关系；以便于为资产评估课程的学评估与审计的关系；以便于为资产评估课程的学习奠定基础。习奠定基础。LOGO抵债看资产评估抵债看资产评估 上市公司作为债权人，目前追回来的应收帐款往往不上市公司作为债权人，目
2、前追回来的应收帐款往往不是现金，而是一些资产，诸如土地使用权、房产、生产设是现金，而是一些资产，诸如土地使用权、房产、生产设备、股权甚至商标等。那么，这部分资产的价值是否能够备、股权甚至商标等。那么，这部分资产的价值是否能够冲抵同等数额的债务，能否够得上货真价实的冲抵同等数额的债务，能否够得上货真价实的“以资抵以资抵债债”？对此作出判断，投资者主要依赖资产评估报告。？对此作出判断，投资者主要依赖资产评估报告。目前上市公司大股东以资抵债的资产评估过程中，评目前上市公司大股东以资抵债的资产评估过程中，评估价值的公允性颇值得关注。最典型的例子就是美尔雅，估价值的公允性颇值得关注。最典型的例子就是美尔
3、雅，大股东用以抵债的磁湖山庄，其账面价值为大股东用以抵债的磁湖山庄，其账面价值为96279627万元，而万元，而评估值高达评估值高达1656916569万元，评估升值幅度高达万元，评估升值幅度高达7272（更担忧（更担忧的是，该公司抵债资产实质并不盈利）。的是，该公司抵债资产实质并不盈利）。资产评估结果是资产作价的重要依据，是关乎证券市资产评估结果是资产作价的重要依据，是关乎证券市场交易公平、公正的重要防线。场交易公平、公正的重要防线。LOGO思考思考LOGO第一节第一节 资产评估的概念与内涵资产评估的概念与内涵 1第二节第二节 资产评估的主体和客体资产评估的主体和客体 2第三节第三节 资产评
4、估的目的和价值类型资产评估的目的和价值类型3第四节第四节 资产评估的依据、原则和假设资产评估的依据、原则和假设 4第五节第五节 资产评估的程序、方法和结果资产评估的程序、方法和结果5第六节第六节 资产评估功能及其与审计的关系资产评估功能及其与审计的关系 6LOGO资产评估资产评估的概念的概念 资产评估资产评估的产生与的产生与发展发展 资产评估资产评估种类及种类及特点特点 LOGO3、资产预期会给、资产预期会给企业带来经济利企业带来经济利益，是指资产具益，是指资产具有直接或者间接有直接或者间接导致现金和现金导致现金和现金等价物流入企业等价物流入企业的潜力。的潜力。是指过去的交易或者事项形成的、是
5、指过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。带来经济利益的资源。1、资产是由过、资产是由过去的交易或者事去的交易或者事项形成的，包括项形成的，包括购买、生产、建购买、生产、建造行为或者其他造行为或者其他交易或者事项。交易或者事项。预期在未来发生预期在未来发生的交易或者事项的交易或者事项不形成资产。不形成资产。2、资产是企业、资产是企业拥有或者控制的，拥有或者控制的，是指企业享有某是指企业享有某项资源的所有权，项资源的所有权，或者虽然不享有或者虽然不享有某项资源的所有某项资源的所有权，但该资源能权，但该资源能被企业所控制。被
6、企业所控制。LOGO是指专业机构和人员根据特定目的，是指专业机构和人员根据特定目的，依照国家法依照国家法律法规和资产评估准则，律法规和资产评估准则，遵循评估原则，选择适当的价值遵循评估原则，选择适当的价值类型，运用科学方法，按照规定的程序和标准，对资产价类型，运用科学方法，按照规定的程序和标准，对资产价值进行评定和估算。值进行评定和估算。资产评估是资产评估是一种市场化一种市场化和动态化的和动态化的价值鉴证行价值鉴证行为。为。包括：资产评估的主体包括：资产评估的主体和客体、资产评估的目和客体、资产评估的目的、价值类型和时点、的、价值类型和时点、资产评估的依据、原则资产评估的依据、原则和假设；资产
7、评估的程和假设；资产评估的程序、方法和结果等要素。序、方法和结果等要素。LOGO 特点是：评估人员特点是：评估人员具有一定的评估经具有一定的评估经验和专业水平，评验和专业水平，评估业务比较频繁；估业务比较频繁；评估人员对资产评评估人员对资产评估业务进行有偿服估业务进行有偿服务；评估结果的准务；评估结果的准确性主要取决于评确性主要取决于评估人员积累的评估估人员积累的评估经验。经验。特点是：评估量特点是：评估量小，评估主要靠小，评估主要靠评估人的直观感评估人的直观感觉和爱好进行评觉和爱好进行评估，有失公允。估，有失公允。特点是：资产交特点是：资产交易规模更大，交易规模更大，交易更频繁，评估易更频繁
8、，评估的量更大；运用的量更大；运用科学的手段评估科学的手段评估；评估专业化；评估专业化；评估的市场更规评估的市场更规范。范。LOGO资资产产评评估估按评估活动的性质按评估活动的性质评估评估评估复核评估复核评估咨询评估咨询按评估方法按评估方法单项评估单项评估整体评估整体评估按评估客体按评估客体固定资产评估固定资产评估流动资产评估流动资产评估房地产评估房地产评估企业价值评估等企业价值评估等LOGO市场性、系统性、公正性、技术性、咨询市场性、系统性、公正性、技术性、咨询性、目的性、责任性、政策性等。性、目的性、责任性、政策性等。LOGO资产评估资产评估的主体的主体 资产评估资产评估的客体的客体LOG
9、O资产评估机构是资产评估机构是指具备一定条件、指具备一定条件、经过申报和主管经过申报和主管部门批准、依法部门批准、依法取得资产评估资取得资产评估资格证书的中介机格证书的中介机构。构。资产评估人员应具备资产评估方面资产评估人员应具备资产评估方面的扎实的理论知识，工程技术、财的扎实的理论知识，工程技术、财务会计等有关学科的专业知识，丰务会计等有关学科的专业知识，丰富的实践经验和良好的职业道德，富的实践经验和良好的职业道德，并需经过严格的考试或考核，取得并需经过严格的考试或考核，取得资产评估管理部门认可的资产评估资产评估管理部门认可的资产评估资格。资格。LOGO 资产按存在的形资产按存在的形态分，可
10、以分为态分，可以分为有形资产和无形有形资产和无形资产资产 资产按是否具有综资产按是否具有综合获利能力划分，合获利能力划分，可以分为单项资产可以分为单项资产和整体资产和整体资产 资产评估中对资产评估中对资产的分类资产的分类 LOGO资产评估资产评估的目的的目的 资产评估资产评估的价值类型的价值类型LOGO特定目的特定目的 是指评估当事人委托进行资产评估的特定目的。主要有：是指评估当事人委托进行资产评估的特定目的。主要有：企业的兼并与联合企业的兼并与联合、企业的破产与清算、资产的转让与、企业的破产与清算、资产的转让与置换、抵押、租赁或担保、咨询服务等。置换、抵押、租赁或担保、咨询服务等。一般目的一
11、般目的是取得资产在评估基准日的公允价值。即：评估人员遵守相是取得资产在评估基准日的公允价值。即：评估人员遵守相关的法律法规、资产评估准则等进行评估的、评估各方当关的法律法规、资产评估准则等进行评估的、评估各方当事人都可以接受的价值。这个价值既符合评估当事人的利事人都可以接受的价值。这个价值既符合评估当事人的利益，也不会损害其他人的利益。益，也不会损害其他人的利益。l 资产评估特定目的对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响；资产评估特定目的对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响；l 资产评估特定目的是界定评估对象的基础；资产评估特定目的是界定评估对象的基础；l 资产评估特定目的对于资产评估的
12、价值类型选择具有约束作用。资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。LOGO 资产评估的价值类型是指资产评估活动所确资产评估的价值类型是指资产评估活动所确认的资产的价值属性及其表现形式，是对资产评认的资产的价值属性及其表现形式，是对资产评估价值质的规定。资产评估不同的价值类型所说估价值质的规定。资产评估不同的价值类型所说明的被评估资产价值在性质与内涵上是不同的，明的被评估资产价值在性质与内涵上是不同的，在量上也是不同的。在量上也是不同的。LOGO资资产产评评估估的的价价值值类类型型按估价标准形式按估价标准形式 重置成本重置成本收益现值收益现值现行市价现行市价(或变现价值或变现价值
13、)清算价格清算价格 按所依据的市场条件按所依据的市场条件 市场价值市场价值市场公允价市场公允价值、内在价值等值、内在价值等非市场价值非市场价值账面价值、账面价值、投资价值、在用价值、清投资价值、在用价值、清算价值等算价值等LOGOv资产评估价值类型选择，在满足各自定义及相应资产评估价值类型选择，在满足各自定义及相应使用条件的前提下，市场价值和市场价值以外的使用条件的前提下，市场价值和市场价值以外的价值类型的评估结论都是合理的。价值类型的评估结论都是合理的。v注册资产评估师执行资产评估业务，选择和使用注册资产评估师执行资产评估业务，选择和使用价值类型，应当充分考虑评估目的、市场条件、价值类型，应
14、当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素。评估对象自身条件等因素。LOGO 资产评估的时点是指以什么时间作为资产评资产评估的时点是指以什么时间作为资产评估的时间点。因为市场是变化的，资产的价值会估的时间点。因为市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，并保证资产评估结果可以被市场检估得以操作，并保证资产评估结果可以被市场检验，在资产评估时，必须假设市场条件固定在某验，在资产评估时，必须假设市场条件固定在某一时间，这一时间就是资产评估的时点，也就是一时间，这一时间就是资产评估的时点，也就是评估基准日，或称
15、估价日期，为资产评估提供一评估基准日，或称估价日期，为资产评估提供一个时间基准。个时间基准。LOGO资产评估资产评估的依据的依据 资产评估资产评估的原则的原则 资产评估资产评估的假设的假设 LOGOn资产评估是为评估当事人提供中介服务的一项资产评估是为评估当事人提供中介服务的一项工作。提供的评估结果必须公正、客观，因此工作。提供的评估结果必须公正、客观，因此，资产评估必须要有依据。，资产评估必须要有依据。n评估事项不同，所需的评估依据也不相同。评估事项不同，所需的评估依据也不相同。n评估实践表明，资产评估依据虽然多种多样，评估实践表明，资产评估依据虽然多种多样，但大致可以划分为：法律法规依据、
16、产权依据但大致可以划分为：法律法规依据、产权依据、行为依据、价格依据和时间依据。、行为依据、价格依据和时间依据。LOGO 法律法规依据是指从事资法律法规依据是指从事资产评估工作应遵循的有关产评估工作应遵循的有关法律法规依据。如：法律法规依据。如：1991年国务院颁发的第年国务院颁发的第91号令号令国有资产评估管理办法国有资产评估管理办法、1999年财政部颁发的年财政部颁发的财评字（财评字（1999）号文件）号文件资产评估报告基本内容与资产评估报告基本内容与格式的暂行规定格式的暂行规定等。等。产权依据是指能证明产权依据是指能证明被评估资产权属的依被评估资产权属的依据，如据，如国有土地使国有土地使
17、用证用证、房屋所有房屋所有权证权证等。等。LOGO LOGO资产评估资产评估的工作原则的工作原则独立性独立性客观性客观性科学性科学性专业性专业性LOGO资产评估资产评估的技术原则的技术原则预期收益预期收益原则原则贡献原则贡献原则替代原则替代原则LOGO 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转继续使
18、用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。资产继续使用的方式有：换用途继续使用。资产继续使用的方式有：l 资产将按照现行用途在原地继续使用；资产将按照现行用途在原地继续使用；l 资产将转换用途后在原地继续使用；资产将转换用途后在原地继续使用；l 资产的地理位置发生变化后继续使用。资产的地理位置发生变化后继续使用。LOGO 公开市场假设是指在该市场上，交易双方进行交易的目的公开市场假设是指在该市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，较充
19、裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性，即一个完全竞争的市场。交易条件公开且不具有排他性，即一个完全竞争的市场。清算假设是指资产所有者在某种压力下，如：企业破产、清算假设是指资产所有者在某种压力下，如：企业破产、资产抵押权实施等，将被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产抵押权实施等，将被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售。资产出售。LOGO资产评估资产评估的程序的程序 资产评估资产评估的方法的方法 资产评估资产评估的结果的结果 LOGO资产评估的程序是指在资产评估业务中，评估资产评估的程序是指在资产评估业务中，评估机构和评估人员按照相应的要求进行评估工作机构和
20、评估人员按照相应的要求进行评估工作所要遵循的评估的过程顺序。资产评估的程序所要遵循的评估的过程顺序。资产评估的程序一般包括以下内容：一般包括以下内容：立项立项、签订资产评估业务约定书签订资产评估业务约定书、制制定资产评估计划定资产评估计划、现场调查现场调查、收集、收集、分析资产评估资料分析资产评估资料、评定估算评定估算、撰写撰写资产评估报告资产评估报告。LOGOn资产评估的方法主要有：成本法、收益法、市场法和清资产评估的方法主要有：成本法、收益法、市场法和清算价格法。算价格法。n通常，重置成本法主要使用于固定资产、房地产的评估通常，重置成本法主要使用于固定资产、房地产的评估和资产补偿评估；收益
21、现值法主要使用于无形资产的评估和资产补偿评估；收益现值法主要使用于无形资产的评估和资产使用权、所有权转让等方面的评估；现行市价法主和资产使用权、所有权转让等方面的评估；现行市价法主要适用于流动资产的评估和资产的转让、处置等方面的评要适用于流动资产的评估和资产的转让、处置等方面的评估；清算价格法主要适用于企业各类资产的破产清算方面估；清算价格法主要适用于企业各类资产的破产清算方面的评估。的评估。n 在许多情况下，资产评估的方法可以根据具体情况来在许多情况下，资产评估的方法可以根据具体情况来灵活运用，对一项资产可以用两种甚至几种评估方法进行灵活运用，对一项资产可以用两种甚至几种评估方法进行评估。评
22、估。LOGO 根据资产评估准则根据资产评估准则评估报告（中评协评估报告（中评协2007189号），资产评估的结果是由注册资产号），资产评估的结果是由注册资产评估师编制和出具评估报告。评估报告，是指评估师编制和出具评估报告。评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。构出具的书面专业意见。LOGO资产评估资产评估的功能的功能 资产评估资产评估与审计的与审计的关系关系
23、LOGO1价值评定价值评定功能功能通过对被评估通过对被评估资产的现时价资产的现时价值作出评定和值作出评定和估算，为资产估算，为资产业务提供公正业务提供公正的价值尺度。的价值尺度。2效益评价功效益评价功能能对被评估资产的对被评估资产的经营效果进行评经营效果进行评价，分析不同时价，分析不同时间资产的价值和间资产的价值和运营绩效的差异，运营绩效的差异，来考核、评价企来考核、评价企业的经营业绩业的经营业绩 3产权界定功产权界定功能能资产评估需要对资产评估需要对产权业务有关方产权业务有关方面的财产权利进面的财产权利进行科学合理的界行科学合理的界定，以便明确产定，以便明确产权主体，维护各权主体，维护各方利
24、益。方利益。4公正功能公正功能指资产评估结指资产评估结果的真实性、果的真实性、公允性和合法公允性和合法性在法律上具性在法律上具有公正效力。有公正效力。LOGO1资产评估与审计的区别资产评估与审计的区别 l审计具有明显的公证性特征，审计具有明显的公证性特征，资产评估具有明显的咨询性特资产评估具有明显的咨询性特征征l审计主要是对会计报告的审审计主要是对会计报告的审计，审计对业务的处理标准与计，审计对业务的处理标准与会计是同一的，而与资产评估会计是同一的，而与资产评估却是大相径庭却是大相径庭 2资产评估与审计的联系资产评估与审计的联系l资产评估有相当部分工作资产评估有相当部分工作借鉴借鉴采用了审计的
25、方法采用了审计的方法l在企业价值评估中，经审在企业价值评估中，经审计后的财务报表及相关数据计后的财务报表及相关数据可以作为企业评估的基础数可以作为企业评估的基础数据。据。LOGO理解资产评估的概念及其要素；资产评估价值类型的概念和理解资产评估的概念及其要素；资产评估价值类型的概念和分类；分类；了解资产评估目的、资产评估假设及其对资产评估价值类型了解资产评估目的、资产评估假设及其对资产评估价值类型选择的影响；选择的影响；LOGO1 1、什么是资产评估？资产评估的功能和作用是、什么是资产评估？资产评估的功能和作用是什么？什么？2 2、资产评估的要素有哪些？、资产评估的要素有哪些？3 3、资产评估应遵循哪些原则？、资产评估应遵循哪些原则？4 4、什么是资产评估的假设？资产评估的假设有、什么是资产评估的假设？资产评估的假设有哪些？哪些？5 5、什么是资产评估的价值类型？资产评估的价、什么是资产评估的价值类型？资产评估的价值类型如何与资产评估的特定目的相匹配？值类型如何与资产评估的特定目的相匹配？LOGO
