1、关于调整XX百货商业模式定位的可行性报告添加标添加标题题 可行性可行性 报告报告 业态定位业态定位 商业模式商业模式 调整二O一四五月十四日 核心问题1、如何减少成本亏损2、商场的路在何方3、如何实现品牌与利润的共赢报告报告框架框架第一部分第一部分 调整依据调整依据第二部分第二部分 市场分析市场分析第三部分第三部分 SWOT SWOT分析分析第四部分第四部分 定位定位构想构想 第五部分第五部分 运营模式运营模式第第六六部分部分 收支预估收支预估第第七七部分部分 招商安排招商安排 一、商场采用了五年反租形式，时间较长的培育期选择联营扣点方式于公司不利；二、目前所经营的中高端品牌在并不为XX人民所
2、认可（与消费习惯及购买力低下有关）；三、4000平方米（建筑面积）做综合百货有点牵强，无法满足百货业态的部局，一般综合百货 至少要求5000-8000平米以起；四、从2012年末起，商业，尤其是服装行业大环境不景气；五、目前正处于合同期末，近乎六成商家提出撤场申请。六、2014年起将面临更多同行的竞争，除开依源百货、地下广场、仍将面临目前正在筹备开业的美华国际广场、鑫隆国际广场、明珠国贸等重多同类百货的竞争。调整依据一、运营模式：取消营联扣点模式，建议采用A、租金方式 或 B、租金+扣点方式，如假设预计租100元/平方米，同时可采考虑采用70元/平方米加扣6-8个点的扣点。二、商业定位1、依据
3、商场的面积、地段、配套设施、市调报告等综合数据分析，建议商场定位方案有二：A、继续做百货商场，但不能做大综合百货，可考虑主题性百货或主题大卖场（如服装城、苏宁商城）除外必须更改场内高端品牌，招结合XX消费力的品牌，迎合大众消费。B、重新洗牌，做特色商场，比如电脑城、娱乐城。若是B，个人建议为综性的数码电器城（含手机、各类家电、数码产品及其他电子产品、附属品等）注：两套方案的各自风险评估将于后面提及。调整方向 市场分析市场分析 SWOTSWOT分析分析 定位定位构想构想 运营模式运营模式 招商安排招商安排 宏观背景宏观背景 2013XX 2013XX经济指数经济指数 项目属性项目属性 XX XX
4、各主要商业体概况各主要商业体概况 关于电脑城的市场调查情况及关于电脑城的市场调查情况及 意见分析意见分析 调整方向调整方向 调整依据调整依据 XXXX宏观背宏观背景景 XX县是XX唯一下辖的1个县，并赋予经济 开发区管理；2014年XX常住人口约为110万人；XX县位于XX壮族自治区XX市，县历史文化悠久，具有较深的文化底韵。从XX县历经几千年的变迁与发展至今，已发展成XX市唯一的多民族大县，有28个民族；是“海上丝绸之路”的起始港。XX县位于XX壮族自治区南端，壮族自治区南端，北部湾东北岸，背靠大西南，面向北部湾东北岸，背靠大西南，面向东南亚，是全国沿海开放城市东南亚，是全国沿海开放城市XX
5、市下辖的唯一一个县。全县陆地面市下辖的唯一一个县。全县陆地面积积2380平方公里，海岸线长平方公里，海岸线长308公里公里，现辖，现辖15个乡镇、个乡镇、245个行政村、个行政村、，2014年末总人口约年末总人口约110万人。万人。汉族为主，有壮、瑶等少数民汉族为主，有壮、瑶等少数民族。近年近年XX县经济快速发展，县经济快速发展，2013年年XX县县GDP总量总量168亿元亿元。XX县主要以县主要以第二产业为主第二产业为主，处于，处于“工业化进程工业化进程”状态，状态，2013年年规模以上工业总产值规模以上工业总产值128.1亿元，增长亿元，增长16.7%；。近几年近几年XX固定资产投资增长始
6、终保持在固定资产投资增长始终保持在30%左右，推动经左右，推动经济增长。济增长。第二产业主要有石第二产业主要有石油、矿产、电力、油、矿产、电力、珍珠、建材、蔗糖、珍珠、建材、蔗糖、旅游等。旅游等。XXXX经济发展分析经济发展分析数据来源：XX统计局05000100001500020000250002007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年单位（元）9662127021443615388162572059022806XX2007年年-2013年人均年人均GDP增长情况统计分析增长情况统计分析小结：nXX经济发展迅速，GDP总值位于内地县域城市的前列；n20
7、13年，XX城镇居民人均纯收入22806元，达国际中等偏上水平。注：根据2010年世界银行对不同国家收入水平的分组标准：按人均GNI(国民总收入)计算，1005美元以下是低收入国家；1006-3975美元是中等偏下水平；3976-12275美元是中等偏上水平；12276美元以上为富裕国家.XXXX消费品零售消费品零售统计分析XX2009年-2013年社会消费品零售总额增长情况统计分析01020304050602009年2010年2011年2012年2013年单位（亿元）37.1936.6748.0151.8358.5小结：n1、XX近三年零售总额增长速度较快；n2、XX县的零售行业具有巨大的市
8、场空，商业市场仍有开发潜力。根据我们对XX县商业的实地调查得出，我们将XX县城区的商圈细分为以下几个：美人鱼广场商圈、还珠广场商圈、客运车站商圈、中心市场商圈。XX县目前商业形态主要有卖场、步行街，以经营中低档商品为主，步行街主要经营手机数码、服装。XX百货位于XX县城美人鱼圈的黄金地段，是XX四大商圈中最有发展潜力的主要商圈之一。正因项目占据优越的地理位置及日益发展的成熟商圈，加上交通出行便利条件（定海中路、还珠大道中、还珠中路西段交汇处为中心），4000平方米的业态规划较为适合经营主题性百货（主题商城、服装城、数码城、苏宁电器城等）或购物中心。项目属性XX各主要商业体概况序号序号商业体名称
9、商业体名称地址地址面积面积经营范围经营范围档次档次 公摊系数公摊系数 经营模式经营模式1 1隆鑫国际商业广隆鑫国际商业广场场百货、超市、娱乐、健身、游艺、美食等百货、超市、娱乐、健身、游艺、美食等中中暂没暂没2 2中央公园商业广中央公园商业广场场百货、超市、休闲、美食、娱乐、建百货、超市、休闲、美食、娱乐、建材材中中暂没暂没3 3华兴大卖场华兴大卖场百货、超市、休闲、美食、娱乐百货、超市、休闲、美食、娱乐中中35%35%4 4美华国际商业生美华国际商业生活馆活馆百货、超市、休闲、美食、娱乐百货、超市、休闲、美食、娱乐中中暂没暂没5 5明珠国贸城明珠国贸城大润发进驻、苏宁电器在谈、街铺百大润发进
10、驻、苏宁电器在谈、街铺百货货6 6美人鱼地下广场美人鱼地下广场百货综合体百货综合体高中高中低低25%25%7 7商业一条街商业一条街服饰、鞋、美容美发、杂货币店服饰、鞋、美容美发、杂货币店低中低中8 8 依源百货（东旭）依源百货（东旭）百货、电器、超市百货、电器、超市中中40%40%左右左右9 9 永好百货（超市）永好百货（超市）超市超市1010还珠步行街还珠步行街运动服装、品牌服饰、鞋具、餐饮等运动服装、品牌服饰、鞋具、餐饮等中中1111东坡步行街东坡步行街品牌服饰（街铺）品牌服饰（街铺）中高中高1212华兴步行街华兴步行街咖啡美食、娱乐、服饰咖啡美食、娱乐、服饰中低中低1313定海北路街定
11、海北路街品牌服饰（街铺）、美食、医院、卫品牌服饰（街铺）、美食、医院、卫校校中、中、低低1414尚佳百货尚佳百货低档百货杂店低档百货杂店低低1515鼎富购物中心鼎富购物中心服饰、鞋具服饰、鞋具中低中低1616君怡商厦君怡商厦服饰、电器服饰、电器中中1717灏天灏天嘉园嘉园百货商场百货商场中低中低1818百惠超市百惠超市超市为主超市为主 电器电器 男女服饰男女服饰 图书图书序号序号商业体名称商业体名称1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515161617171818XX各主要商业体概况（续表）序号商业体名称签约期限租赁价格/位置优惠政策
12、管理费目前经营情况1三年一签80-90元/M2/一楼免租三个月3元/M2计划十月份开业23-10年20-70元/免租6-12 个月 3元/关门、商户撤场率80%招商条件外铺收租、里免费。3每年一签60-100元/M2另外扣1.5点的营业额（一层）装修期免租、免3个月管理费10元/月关门，全部商户撤场，重新招商4一年一签起 服装约扣15个点（三层）计划10月份开业563年70-120元/M2二月一交免装修期4元/目前已有三十几家商铺转让或停业7签多年40-60M2属于老商业街、不成规模8一年一签起实用面积算180元/，100元/左右（一层）正值转型、二楼超市让盛世百汇内部收购9签多年60-130
13、/正重新装修，经营范围暂不详10一年起签50-80元/M2经营情况不好、多数均采取收取转让费盈利或保本手段11一年起签90-110/M2无经营比往年差一半、个别商铺转让1240-60M2120元/月13一年起签90-120/M2人流繁华街道、街面生意尚可、个别低档皮具店铺位转让14经营低档商品、人流一般15目前经营并不理想、客观条件限制发展1690-110/一层目前经营情况善可、一楼商场服装还行17120-180/M2（一层）目前二三楼空置状态（80-100）、主要租金太高、一楼转型做手机店为主、有个别几家服饰不成气候18100-120/一层目前经营不错、晚上人流挺多 综合项目周边市场竞争态势
14、，并结合本项目自身情况，初步估计项目的预期租金水平为：70110元/主要区别：商业公摊率高，街铺明显有优势，且我们以是建筑面积计算租金，这个较格较为合理。关于电脑城的市场调查情况及意见分析调查调查对象对象项目项目地区地区经营品类经营品类租金租金/位置位置经营经营面积面积主要特点主要特点经营经营情况情况A、电脑及配件销售、维修B、手机、监控摄相等其他电子产品A座：140-250元/M2（四楼）B座：110-140元/M2A座：6M2-30M2B座：10-70M2A座为商户自招商、B座为商场统一管理商场知名度高，电脑城特点鲜明好A、电脑及配件销售、维修B、音响、监控摄相等其他电子产品租金为80-1
15、10元/M2（套内面积）二楼10M2-60M2前期租金较低，这两年租金升高，没有湛江电脑城的集中规模，经营品类较分散一般电脑及配件销售、维修35-50元/M2二楼50M2-80M2由五家组成的小型电脑集中区，主要以维修为主一般电脑及配件销售、维修40元-60元/M2街铺20M2-50M2200米的路段共四五家电脑店，家电维修店也有几家一般电脑及配件销售、维修40元-60元/M2街铺20M2-40M2周边共计6家电脑实体店，主要以维修为主一般手机专卖店150-250元/M2街铺120M2-300M2形成成熟的手机商城，能够给得起租金好个人建议：A、不赞成商场经营类似Xx，主要原因有三：A、县城经
16、营电脑城风险太大（人口基数小，非生活必需品、耐用特点）；B、XX距离XX太近，约三十分钟车程；C、XX的电脑店主要以维修为主，且需要面积小，单招难度大。建议可做综合性的数码电器城，以手机店为主打（暴利、租金高），家电与其他电子产品为辅，并适当增加健身器材等相关品类，扩大招商范围，降低招商难点，重点要是能将解放路手机城的六成商户引进商场势必事半功倍，但这需要准确的市调及信息收集方能操作（主要竞争优势为租金优势，难点：商户的装修及合同期限、品牌凝聚力、知名度），否则招商难度及调整的时间跨度将大大提升。因此，这块的市调信息缺乏，需要花时间及专业的人才来运作。市场分析市场分析 SWOTSWOT分析分析
17、 定位定位构想构想 运营模式运营模式 招商安排招商安排 调整方向调整方向 调整依据调整依据 1 1、优势（、优势（strengthstrength）2 2、劣势（、劣势（weaknessweakness）3 3、机会（、机会（opportunityopportunity）4 4、威胁（、威胁（threatsthreats）1、地段就是金钱，优越的地理位置与成熟的商业氛围；2、商业配套优势：拥有大地影院、盛世百汇超市、歌汇KTV、地下停车位等配套；3、在XX的品牌影响力及项目知名度。S-优势（strength）1、建立了XX首家中高端百货商场，但商端消费市场并不成熟，县城购买力有限；2、统一收银
18、的的扣点模式在县城难以生存，将一二线城市的商业模式生搬硬拉行不通；3、县城人口少，离XX市区车程仅为30分钟；4、缺乏专业的经营管理人才；5、商场采用返租形式经营；6、人流导向不足，电梯设置的不合理化等因素W-劣势（weakness）1、新场有容易调整及重新定位的可操作性；2、XX县城缺乏类似配套齐全的百货商城，潜在可开发市场；3、更加成熟的美人鱼商业圈正逐渐形成。O-机会（opportunity）1、还珠广场商圈、中心市场、客运中心、各大商业步行街的崛起；地下商场等同行的竞争将导致业绩的分流下降；2、消费习惯的改变及渠道的多元化冲击，尤其是网店对实体百货的巨大影响；3、目前百货，特别是服装行
19、业大环境的不景气，导致厂家开始大范围的缩小市场份额，阻碍经销商开拓市场前进的步伐。T-威胁threats 市场分析市场分析 SWOTSWOT分析分析 定位定位构想构想 运营模式运营模式 招商安排招商安排 调整方向调整方向 调整依据调整依据 1 1、商业模式定位2、业态分布设计商业模式定位 招商之前，首先，要确定的商业模式，以及商招商之前，首先，要确定的商业模式，以及商业主体业态类型。目前，在我国商业模式一般有三业主体业态类型。目前，在我国商业模式一般有三种：种：A、主题商业模式：这种商业模式是通过打造一定这种商业模式是通过打造一定的主体来营造商业环境。的主体来营造商业环境。B、休闲商业模式：这
20、类商业营运模式往往是和旅这类商业营运模式往往是和旅游地产紧密结合在一起的，以旅游地产为载体的商游地产紧密结合在一起的，以旅游地产为载体的商业营运模式。业营运模式。C、城市综合体商业模式：城市综合体商业模式一城市综合体商业模式一般为单体建筑或建筑群，城市综合体内主要的商业般为单体建筑或建筑群，城市综合体内主要的商业业态包括购物中心，电影城，娱乐中心，健身中心，业态包括购物中心，电影城，娱乐中心，健身中心，大型中式酒楼，特色餐饮美食广场，美容美发等。大型中式酒楼，特色餐饮美食广场，美容美发等。如万象城、万达广场。如万象城、万达广场。主题商业模式休闲商业模式城市综合体商业模式三大商业模式：定位方向：
21、XX广场为单体建筑，根据这种建筑结构特点，建议将XX广场商业模式定位为城市综合体商业营运模式，将XX广场打造成为一种“shoping mall”的模式。但目前二、三楼为大型超市，基本满足购物功能的需求，四楼为大地影院及KTV，可满足人们娱乐、休闲的需要，结合商场定位的基本要求（综合型百货商场需要5000平方米以上）以及现已经加盟商家的状况，我司4000平方米建筑面积商场，公摊后的实用面积计算，建议一楼商场可作为主题性百货或特点明显的大卖场，但必须强调特色，与其他同类商场区分。比如：主题性百货、家电数码等指向性强的专业商场。下面是个人对商场调整二套方案的设想：一、综合百货一、综合百货主要调整方向
22、：主要调整方向：1 1、目前规划的经营品类分布不变，降低品牌要求，招商主要、目前规划的经营品类分布不变，降低品牌要求，招商主要 范围：手机、品牌男装、女装、内衣、运动装、化妆范围：手机、品牌男装、女装、内衣、运动装、化妆 品、鞋类、箱包、饰品、冷饮水吧、美容、美发美甲等；品、鞋类、箱包、饰品、冷饮水吧、美容、美发美甲等；（业态分布图略）（业态分布图略）2 2、珠宝、眼镜店暂时不动；、珠宝、眼镜店暂时不动；3 3、取消中庭化装品专柜，保证商场的通透性；、取消中庭化装品专柜，保证商场的通透性；4 4、打通才子、劲霸做为街铺，提高商场整体形像；、打通才子、劲霸做为街铺，提高商场整体形像；5 5、场内
23、部分专柜面积过大，减少规划面积，有利于商户成本、场内部分专柜面积过大，减少规划面积，有利于商户成本 考虑，也有助于招商。考虑，也有助于招商。备注：预估风险系数备注：预估风险系数25%25%，主要因素为，主要因素为A A、大部分现有商户、大部分现有商户提出撤场申请；提出撤场申请；B B、服装行业近年生意不好。、服装行业近年生意不好。风险系数-只是个人用于两套方案的难度对比数，没有特别意义。二、数码城二、数码城1 1、主要招商方向：银行、手机、电脑、家电、摄相机、主要招商方向：银行、手机、电脑、家电、摄相机、监控及其他电子产品；监控及其他电子产品；2 2、以手机体验店为主，电脑、家电、健身器械及其
24、他、以手机体验店为主，电脑、家电、健身器械及其他电子产品为辅；电子产品为辅；3 3、全面洗牌，重新制定商场的品类分布及商场动线。、全面洗牌，重新制定商场的品类分布及商场动线。备注：风险系数预评估：备注：风险系数预评估：35%35%。主要原因为。主要原因为XXXX当地电子产品要求面当地电子产品要求面积较小，且积较小，且XXXX当地除银行、手机等品类外，其他电器城租金较低，特别当地除银行、手机等品类外，其他电器城租金较低，特别是电脑产品；且是电脑产品；且XXXX中心市场已有稳定集中的手机城，电器市场国美、苏中心市场已有稳定集中的手机城，电器市场国美、苏宁两大牌子已经进驻附近商场，美人鱼商场的电器专
25、卖店较多且竞争较宁两大牌子已经进驻附近商场，美人鱼商场的电器专卖店较多且竞争较大。预估招商难度系数稍比百货大，需对招商对象进行意向联系方能掌大。预估招商难度系数稍比百货大，需对招商对象进行意向联系方能掌握实际讯息。握实际讯息。市场分析市场分析 SWOTSWOT分析分析 定位构想定位构想 运营模式运营模式 招商安排招商安排 调整方向调整方向 调整依据调整依据 1 1、租金、租金2、租金+扣点3、运营建议4、财务数据一、租金定价：一、租金定价：A A、街铺、街铺150150元元/平方起（含管理平方起（含管理费）逐年递增费）逐年递增10%10%、内铺、内铺8080元元/平方起（含管理平方起（含管理费
26、），逐年递增费），逐年递增5-8%5-8%。二、租金二、租金+扣点条件要求：内铺扣点条件要求：内铺6565元元/平方加扣平方加扣6 6个点的营业额（优势：减少商户租金成本担忧；个点的营业额（优势：减少商户租金成本担忧；不足：增加我司人力成本）不足：增加我司人力成本）租金加扣点租金加扣点内铺内铺65元元/平方平方 街铺街铺150/平方平方 共共820.1平方平方内铺递增内铺递增6%-8%内铺内铺80元元/平方平方共计共计2711.7平方米平方米街铺递增街铺递增10%三、运营建议三、运营建议 1 1、鉴于商场是、鉴于商场是5 5年反租合同，建议主推租金方式以减少成本亏损，年反租合同，建议主推租金方
27、式以减少成本亏损，但为方便招商工作，可考虑租金但为方便招商工作，可考虑租金+扣点形式；且装修期可免扣点形式；且装修期可免1-21-2个月的免个月的免租期；租期；2 2、建议在招商完成之后与商方协商和平解除合同协议，交由自主经、建议在招商完成之后与商方协商和平解除合同协议，交由自主经营，减少不必要的开支；营，减少不必要的开支；3 3、考虑商业与物业公司合并，进行资源整合及人员重组，节减成本；、考虑商业与物业公司合并，进行资源整合及人员重组，节减成本；4 4、减少目前商场内部面积过大的铺位，既可减少租户成本压力，同、减少目前商场内部面积过大的铺位，既可减少租户成本压力，同时保证商场品类的齐全；时保
28、证商场品类的齐全；5 5、加强项目内外形象的优化，整合现有资源，提升项目知名度。如：、加强项目内外形象的优化，整合现有资源，提升项目知名度。如：场外灯柱广告利用，场内两电梯之间的空板、场外灯柱广告利用，场内两电梯之间的空板、LEDLED屏幕优化使用，墙体广屏幕优化使用，墙体广告灯等内部宣传告灯等内部宣传。租金收支数据分析租金收支数据分析位置位置目前类别目前类别面积（）面积（）租金（元租金（元/M/M2 2）月租金（元）月租金（元）备注备注街铺街铺珠宝珠宝415.1415.1/6351163511街铺街铺劲霸、才子劲霸、才子335335150150元元/M/M2 2、含管理费含管理费502505
29、0250改为手机体验店改为手机体验店街铺街铺眼镜店眼镜店7070150150元元/M/M2 2、含管理费含管理费1050010500场内里铺场内里铺按目前业态分布图按目前业态分布图2711.72711.78080元元/M/M2 2、含管理费含管理费216936216936取消取消C005C005、C006C006、C007C007共共50.150.1的面积的面积3531.83531.8341197341197位置位置目前类别目前类别面积（）面积（）租金（元租金（元/M/M2 2）月租金（元）月租金（元）备注备注街铺街铺珠宝珠宝415.1415.1/6351163511街铺街铺劲霸、才子劲霸、才
30、子335335150150元元/M/M2 2、含管理费含管理费5025050250改为手机体验店改为手机体验店街铺街铺眼镜店眼镜店7070150150元元/M/M2 2、含管理费含管理费1050010500场内里铺场内里铺按目前业态分布图按目前业态分布图2711.72711.76565元元/M/M2 2加加6 6个点（含管理费）个点（含管理费）扣点按日均扣点按日均1000010000元销售额计元销售额计算算租金：租金：176260.5176260.5扣点：扣点：1800018000取消取消C005C005、C006C006、C007C007共共50.150.1的面积的面积3531.83531.
31、8318521.5318521.5成本收支数据分析（成本支出以今年成本收支数据分析（成本支出以今年3 3月份为依据）月份为依据）项目项目明细明细金金额（额（元）备注备注收收入入租金、管理费其他收入收入小计支支出出工资支出职工社保办公费通讯费业务招待费业务费付业主商铺返还租金电费福利费广告费差旅费管理咨询费财务费用折旧费其他支出小计：利润利润 市场分析市场分析 SWOTSWOT分析分析 定位定位构想构想 运营模式运营模式 招商安排招商安排 调整方向调整方向 调整依据调整依据 1 1、招商安排及时间进度表、招商安排及时间进度表招商前期筹备工作序号序号项目项目主要内容主要内容时间进度时间进度备注备注
32、1敲定招商方案主要包括项目定位、品类规划、业态分布、租金条件、推广计划5月底完成严格按进度表执行，遇障碍及时反馈调整2招商物料准备招商手册、宣传DM、合同等文件资料6月10日前3宣传推广计划实施利用多种广告渠道及走访市场进行宣传6月10日前4与供应商沟通谈判主制定招商时间进度表，前期要进行意愿调查及主力店招商7月初5积极联系商户其他品类招商7月底6签约完成报批及合同手续8月中旬7装修完成撰写商户装修规定，包括用水、用电、线路、防火、装修工人规范、押金、临时工牌、装修材料、装修时间、装修尺寸、装修质量、垃圾清运、柜台清洁、安全约定等要求和规范设计装修检查、验收标准及现场管理巡场要求商户装修图纸审核及现场设施设备的装修要求，完成装修验收手续。9月底8开业制定整体的开业方案10月份备注：如果是数码电器城，将重新画线定位，前期可进行推广及意向联系，完成时间进度将延后三个月。时间匆忙，考虑不周敬请见谅。
