1、苏州经济从苏州经济从“加工制加工制造业造业”向向“现代都市现代都市服务业服务业”的转型的转型PART-1 项目认知PART-2 市场分析PART-3 产品定位PART-4 客层分析PART-5 价格建议PART-6 形象包装PART-1 项目认知苏州是世界历史文化名城和国际风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。城市价值城市价值拙政园虎丘狮子林 沧浪亭网师园寒山寺盘门周庄觅渡桥项目用地面积15508平方米，容积率0.5，总建筑面积约7500平方米，地块呈狭长状；苏州护城河与古运河在此交融；莫邪路、杨枝塘路、南门路交汇，交通十分
2、便利；历史名桥觅渡桥；隔河相望的公园桂花公园古城门之一 蛇门产品要义产品要义莫邪路南门路杨枝塘路竹辉路南园路护城河运河独一无二的风景与历史及现代商独一无二的风景与历史及现代商业元素相融合！业元素相融合！地脉价值地脉价值良好的地理位置、环境资源、使其具有成为苏州餐良好的地理位置、环境资源、使其具有成为苏州餐饮娱乐商业佼佼者的基础条件！饮娱乐商业佼佼者的基础条件！地脉价值地脉价值桂花公园桥洞酒吧古城墙觅渡桥消费力不足，不具备可以辐射周边社区的商业消费特点，项目所在区域历史、文化、景色俱佳，车行便利。目的性消费性的商业从苏州部分特色街区与部分专业市场进行研究PART-2 市场分析觅渡桥项目地处苏州古
3、运河、古护城河、古城门、古桥等历史古迹的怀抱，为了挖掘其自身的价值，我们对苏州市文化历史街区及茶叶市场进行了详细的市场调查及访谈。平江路历史文化街区拙政园周边旅游街区十全街桃花坞创意园大龙港茶叶市场美地广场茶叶市场定慧寺巷书画一条街平江路历史文化街区 平江路从2002年至2004年，苏州政府实施平江路风貌保护与环境整治工程，通过拆除违章建筑、10类管线入地、铺设石板路、疏浚河道、维修老房子等，共耗资1亿多元，使平江路从北塔东路到干将路的主要部分（全长1090米）再现原来的面貌，这个保护工作做得很出色，因而获联合国教科文组织颁发的2005年度亚太地区文化遗产保护荣誉奖。联合国教科文组织评委会对该
4、区保护规划的评价是：“该项目是城市复兴的一个范例，在历史风貌保护、社会结构维护、实施操作模式等方面的突出表现，证明了历史街区是可以走向永继发展的。”目前平江路已成为苏州旅游的一大景点，也成为苏州本地人休闲的好去处。经营模式平江路由平江路历史文化街区旅游发展公司进行整体商业运营，但平江路的所有权分属不同的业主：平江路历史文化街区旅游发展公司占有五分之一，其他部分国有单位占有五分之二左右，私人业主占有五分之二左右，因此租金的不等在平江路是比较正常的现象。其中整体趋势，从南向北，租金从高到低递减。客群分析 高消费群体：玉石、紫砂、砚台、画廊等文化艺术、珍贵藏品的收藏客群，以国内事业成功人士及国外客户
5、为主；中坚消费群体：游客、城市白领；低端消费群体：学生及普通客户。小商铺中商铺大商铺店铺户数19店铺户数15店铺户数19小铺户均15中铺户均50大铺户均100业态分类面积户数艺术品10249手工艺、饰品1075餐饮132018丝绸及服装855独家特色产品1245概念4655摄影3003其他3583 平江路日租金整体在3-4块之间，个别达到7块。年租金一般在3万-15万之间。从早上9点到晚上12点左右均有一定的人流量。目前很多商家想进来，但没有空闲商铺。作为新兴的旅游历史文化街区，中大型商铺招商比较严格，需要以特色经营及历史文化性休闲产品为主。业态分析 地段的核心性：位于市中心，距离观前街步行十
6、分钟左右路程；历史文化性：平江作为苏州的起源，有其悠久的文化历史，平江路很好的将历史与现实联系在一起，充分利用江南水乡的环境，禁止汽车通行，营造出悠闲氛围的历史街区；业态的历史文化性：平江路的商业业态均带有一定的历史文化性，如带有传统手工艺及文化传承性的消费品：紫砂壶、砚台、水墨服装、玉器、瓷器、陶器、木器、漆器、小饰品等等，带有文化休闲消费的咖啡、茶馆、书店、文化会馆、摄影等等，带有传统色彩的琴馆、香馆、酒馆等等，传统艺术类的昆曲讲习所、评弹会馆、画廊等等，不一而足；业态的补充性：商业业态对于观前街来说，是对观前街的有益补充，体量也有小型为主，除个别特色餐饮以外，基本商业面积均在100平米以
7、下，平均商业面积在40平米左右；政府的公益性：政府成立了平江路历史文化街区旅游发展公司，对部分手工艺大师采取招商的手法，以低廉的租金邀请民间大师入驻，如蔡金兴砚雕、徐琴紫砂壶等；并为残疾人艺术家在平江路也设置了会社；前期租金的低廉性：相对于十全街和观前街而言，平江路的租金高低不等，整体为低租金模式。自2006年起开始进行商业运营，到现在出现一铺难求的现象。总结其成功经验，有如下几点：平江路作为苏州市历史文化古街区的典范，本案业态可以平江路作为苏州市历史文化古街区的典范，本案业态可以借鉴！借鉴！十全街作为苏州著名的商业街，以酒吧作为原先街区的名片，目前由于其他如阊胥路、李公堤酒吧街道的兴起，十全
8、街的酒吧逐渐褪色，外贸服饰、小型酒吧、临河咖啡馆、特色商品成为十全街主要的商业业态。十全街 十全街作为苏州比较繁华的一条商业街，毗邻凤凰街。日租金平均达到20-40元/平米，中小型商铺整体租金在15-30万左右。大多数商家苦不堪言，一些竞争比较激烈的商家，如服装店、餐饮店等，在付出高昂的商铺转让费和房租后，有很多商户在经营两三个月就退出。但等着进十全街的商户还是很多。从目前市调及了解情况来看，十全街经营出入比与商业的火爆呈一个畸形的状态：不堪高额房租的商户在苦苦维持，被表面繁华迷惑、期望较高的商户打破头想进入。经营状况 高端客群：外国人士、部分固定老客户 中坚客群：城市白领，时尚女性 普通客群
9、：过路客群客群分析 十全街约有七百家左右的商户，我们重点走访了53家商户，其中大部分是中小户型商铺，代表了十全街商业业态的绝大组成部分。也是日后本项目商铺的主要招租对象。除部分在十全街与业主签订长期合同的商家，即在07年之前就入住十全街的商家，还勉强保持着部分盈利外，大部分新进商家因高额租金叫苦不迭。在十全街的商家，以特色经营为主，尤其是在本区域内没有竞争的，大部分都可以盈利。从食草堂、平衡点户外、绿竹翁等特色产品经营店的走访中可以很明显的感觉到这种特色店与服装店盈利上的差别。业态分类面积户数服装66022饰品2007餐饮61711工艺品1485其他20910业态分析十全街是苏州的老牌商业街，
10、由早期的酒吧一条街演变成现在以服饰和餐饮为主的商业街：十全街商铺面积多在20平米左右，租金一般在20万左右，如此高的租金下各路商家轮番更迭，十全街旧称十泉街，古今名人聚集，目前主要以外贸服饰和特色餐饮为主，与本身的历史文化没有太多的联系；由于十全街在国外有一定的名声，除国内游客光顾，同时也吸引大批国外游客光顾。本案与十全街临近，可做十全街的延伸商业或升级！本案与十全街临近，可做十全街的延伸商业或升级！园林路东北街商业依靠的是苏州博物馆、狮子林和拙政园三大旅游景点带来的旺盛人气和文化脉络。本区域大部分商业由于旅游的特性，一般在早上9点-下午5点之间为营业时间，一年分为淡旺两季。园林路、东北街商业
11、高端客群：外国游客，圈内人士中坚客群：游客客群分析园林路经营状况业态分析小商铺中商铺大商铺店铺户数30店铺户数9店铺户数4小铺户均12中铺户均28大铺户均88业态分类面积户数户均面积丝绸3171620艺术品26213工艺品64611绣品74515小商品74419玉器60230茶具818家具1501150餐饮158353服饰43314东西合计9744323 园林路北段（东北街至狮林寺路）商家相对较少，年租金总价在3万以下，因为铺位相对较小，日租金较高在4元-9元之间，特别是靠近东北街的商铺在8元-10元间，政府物业为主，租金抬高，这里的许多商家已经经营已经很难维持。园林路南段（狮林寺路至白塔东路
12、）人流稀少，游客不多。以玉器店为主，商铺面积以5070平米为主，年租金在5万-10万之间，日租金并不高，主要是3元左右，商家生意普遍不错，客户不依赖游客，主要圈内是高端客户，产品价格在万元到百万元都有。玉石行业协会在此地段上。小商铺中商铺大商铺店铺户数24店铺户数22店铺户数18小铺户均12中铺户均32大铺户均106业态分类面积户数户均面积丝绸13002454艺术品186293工艺品1861019绣品165355饰品155531小食品113338小商品53318照相30215茶具110255电脑产品818餐饮333842服饰3001300南北合计29396446东北街经营状况业态分析 东北街在
13、园林路商区中人流最多，今年因世博会整体上涨15%20%，年租金总价在2.5万29万之间，属于该地区最的高年租金，主要是政府的物业主导市场价格，日租金主要在3元5元之间，个别小铺位甚至达到9元左右的租金，商户在该地区很难维持。产品以旅游产品和丝绸为主，产品档次低，一般只有6个月的营业时间，以白天8小时为营业时间，时间和季节性十分明显。商业前景不佳。租金地段一览表园林路东北街商业依靠的是苏州博物馆、狮子林和拙政园三大旅游景点带来的旺盛人气和文化脉络。园林路和东北街依托周边旅游景点，目前主要的经营业态还是以旅游商品为主，主要消费者还是以国内外游客为主，根据地段不同租金也不等，租金较低的部分是以玉器经
14、营为主的园林路南段。由于景点的时间限制，商家经营的时间也是与景点时间同步，商家到下午5点开始歇业。本案没有拙政园和苏州博物馆的影响力，不适合做旅游类本案没有拙政园和苏州博物馆的影响力，不适合做旅游类目的性消费商业！目的性消费商业！桃花坞创新文化空间，位于苏州桃花坞大街158号，在原新光丝织厂老厂房（建筑面积约35000平方米）的基础上改造而成。启用“多业态互补共生”的全新模式，“桃花坞”将成为一个“传统与现代文化创意产业相辅共生”的文化创意产业园，是苏州老城区里最新的亮点。“桃花坞里桃花庵”，唐宋时期的桃花坞曾是一个遍植桃树、花开满枝的地方。而在“桃花仙”唐寅之外，明清时期的桃花坞还是中国年明
15、清时期的桃花坞还是中国年画的南方中心，大大小小的木刻年画庄就集中在当年的桃花坞大街上，画的南方中心，大大小小的木刻年画庄就集中在当年的桃花坞大街上，所产年画行销全国，甚至传入南洋、日本等地。所产年画行销全国，甚至传入南洋、日本等地。“看中这片老厂房的原因之一就是它的区位优势。”在这个非常开敞的空间里，体量不一的大楼有八九幢，其中一大半是一期工程中已经改造完成的，雪白的外墙与泛着光泽的青砖配合着，颇为雅致。在这个区域里，苏州美术馆新馆、文化馆新馆都在建设，周边还有那么多传统工艺企业分布着，再与临近的北寺塔、拙政园、五峰园等串联起来，会是一个不错的旅游线路。桃花坞创意园店名业态分类使用面积(平米)
16、年租金（元）日租金（元/平米）店铺数说明1.1.桃花坞大街自然散铺（主要从人民路口入至单家桥）桃花坞大街自然散铺（主要从人民路口入至单家桥）桃花坞大街南侧街面主要以相邻的面点小食排挡为主；其次水果店。北侧街面散布超市、烟杂、五金，满足基本需求，无论从业态到环境上都谈不上档次。排挡（无名）熟面食9324009.861小城饼馒店小城饼馒店熟面食熟面食323216000160001.371.371 1水果店（无名）水果店（无名）水果水果9 912000120003.73.71 1水果店（无名）水果670003.21东方名剪美发50420002.31因其租金每年都在上调，除去面积因素，商户拿到的时间的
17、不同，导致了租金的差异。除去第一个商铺租金，后面四个商铺的租金情况基本代表了此片区的租金情况。2.2.桃花坞创意园桃花坞创意园统一招商，统一管理。以书画、玉石、个人工作室、装裱等文化类产品为主，其次有教育、信贷担保、国际青年旅舍、小酒吧、汽车旅馆。正在修建幼儿园。特征特征基本租金30元/月/平，沿街商铺60元/月/平。铺面划分较大，大的有整栋或单层租赁，中间有100平以上，最小的也在40-50平。目前出租率接近100%。具体附图示。经营状况业态分析桃花坞大街人民路桃花坞创意园汽车旅馆信贷大师坊散铺教育及分割铺镜框画枕石轩DELL服务中心联想服务中心保安室艺馨堂桃花坞小酒馆桃花坞国际青年旅舍婚纱
18、摄影面食水果铺等美发超市烟杂店等创意园入口单家桥平面布局图桃花坞大街人民路桃花坞创意园汽车旅馆汽车旅馆信贷大师坊大师坊散铺教育及分割铺镜框画枕石轩DELL服务中心联想服务中心联想服务中心保安室艺馨堂桃花坞小酒桃花坞小酒馆馆桃花坞国桃花坞国际青年旅舍际青年旅舍婚纱摄影面食水果铺等美发超市烟杂店等创意园入口创意园入口单家桥桃花坞创意坊，是将老厂房改造的创意产业园，“传统与现代文化创意产业相辅共生”目前主要入驻的商家以美术工艺品为主，消费客群比较单一，桃花坞大街南侧街面主要以相邻的面点小食排挡为主；其次水果店。北侧街面散布超市、烟杂、五金，满足基本需求，无论从业态到环境上都谈不上档次。本案可借鉴创意
19、园的大师坊，引进工艺美术大师，给项目本案可借鉴创意园的大师坊，引进工艺美术大师，给项目加分！加分！苏州市茶叶市场位处南环西路25号，公交大龙港车站附近，又毗邻南环高架桥盘南路出入口处。是在苏州对外交通总枢纽苏州长途汽车站向西直行不到2公里处，其周边新村社区林立，与大卖场百润发区域高密度的客流量相呼应，形成了繁华的黄金商圈。市场是由一群粉墙黛瓦的具有苏州园林风格的二层楼商铺房构成。占地近1.3万平方米，八排古色古香、整齐宽敞的经营门店共250余间，经营面积共达6000平方米，东西、南北向的棋盘式通道错落有致，间距宽达68米。市场还辟有600平方米的停车场。便捷的交通地理位置和良好的硬件设施建设，
20、为驻场茶商们提供了聚集人气，拓展财源的有利条件。目前驻场的茶叶经营商，大部分来自安徽、江苏、浙江、福建、山东等省区的行家里手，经营品种集全国各地名茶荟萃计达200余个品种，营销网络遍布全国各地。大龙港茶叶市场 大龙港茶叶市场一般为茶农、茶厂的直销机构，或是著名茶叶品牌的区域总代理。06年之前，16平米的商铺年租金为八千左右，现在涨到3万，日租金为5块左右，目前已经形成的集群效应，客户认知度较高。走访的茶商基本没有搬迁的迹象。从三年前，茶商之间就有大龙港茶叶市场要拆迁的传闻，但是一直没有见诸行动。经营状况分析大龙港茶叶市场一般为茶农、茶厂的直销机构，或是著名茶叶品牌的区域总代理。大龙港茶叶市场主
21、要是茶叶批发，商家租金较低，对于我大龙港茶叶市场主要是茶叶批发，商家租金较低，对于我们这样地段，租金会很高，被访商家一致认为到本案开店们这样地段，租金会很高，被访商家一致认为到本案开店经营起来比较难。经营起来比较难。美地广场茶叶市场 美地茶园位于人民路人民桥南，08年由纺织品市场逐渐改造成茶叶市场。一般为茶农、茶厂的直销机构，或是著名茶叶品牌的区域总代理。当时由于大龙港茶叶市场传出要拆迁的消息，部分大茶商就在美地茶园也租了一些门面，所以现在美地茶园的一些品牌茶商在大龙港和美地都拥有铺面。美地茶园建筑面积约为1万平米，目前客流量一般，较之大龙港茶叶市场较差，租金也低于大龙港茶叶市场，日租金大约在
22、2元左右，年租金整体在1.5万-3万左右。客户一般为外地茶商，本地茶叶零售商，以及很少的零售客户。经营状况分析美地广场茶叶市场与大龙港茶叶市场一样，一般为茶农、茶厂的直销机构，或是著名茶叶品牌的区域总代理。美地广场交通便利，虽然没有大龙港的茶叶市场生意好，美地广场交通便利，虽然没有大龙港的茶叶市场生意好，但是在低租金的情况下，商家还是愿意坚持在此经营，但是在低租金的情况下，商家还是愿意坚持在此经营，通过对大龙港、美地茶叶市场的调查，我们得出结论：通过对大龙港、美地茶叶市场的调查，我们得出结论：本案不适合做茶叶专业市场！本案不适合做茶叶专业市场！苏州沧浪区双塔街道2008年投资200万元运用置换
23、、租赁的方法在定慧寺巷预备了1020平方米的房源用于开发书画事业，各书画家可以通过专业机构鉴定后以书画抵租金的方式租赁房屋。通过前期宣传和苏州市文联等部门的引导，目前已有卢卫星等六位知名美术家、市书法家协会等两家书法团体、市美术家协会等两家美术团体进驻书画街。定慧寺巷书画一条街 定慧寺巷从2008年确定为书画一条街之后，数十家书画单位或画廊只有一家经营较好，其他都在勉强维持或是撤离了本区域。目前日租金约在4块钱左右。客群基本为圈内人，部分散客或游客。经营状况分析定慧寺书画一条街的客群面窄，经营惨定慧寺书画一条街的客群面窄，经营惨淡，本案不适合做书画市场！淡，本案不适合做书画市场！平江路历史文化
24、街区拙政园周边旅游街区十全街桃花坞创意园大龙港茶叶市场美地广场茶叶市场定慧寺巷书画一条街升级版的十全街升级版的十全街平江路补充平江路补充通过我们对市场的调查分析，我们通过我们对市场的调查分析，我们认为觅渡桥项目适合做成：认为觅渡桥项目适合做成：PART-3 产品定位为什么我们要做一个升为什么我们要做一个升级版的十全街、平江路级版的十全街、平江路的补充？的补充？升级版的十全街升级版的十全街现在的十全街，租金高！恶性竞争！现在的十全街，租金高！恶性竞争！购物环境差！商业氛围畸形！购物环境差！商业氛围畸形！觅渡桥临近十全街，属于同一个商觅渡桥临近十全街，属于同一个商业圈层业圈层定位方向定位方向平江路
25、补充平江路补充觅渡桥历史悠久，风景宜人，适合觅渡桥历史悠久，风景宜人，适合将其打造成苏州特色商业文化街区。将其打造成苏州特色商业文化街区。平江路名扬世界、满铺、期待进入平江路名扬世界、满铺、期待进入的商家继续排队等候！的商家继续排队等候！定位方向定位方向项目定位项目定位业态定位业态定位百年老店总汇百年老店总汇工艺美术大师坊工艺美术大师坊昆曲大看台昆曲大看台得月楼、五芳斋、陆稿荐等得月楼、五芳斋、陆稿荐等刺绣、缂丝、雕刻、檀香刺绣、缂丝、雕刻、檀香扇、乐器等苏州传统工艺扇、乐器等苏州传统工艺品制作艺人品制作艺人 评弹茶社评弹茶社苏州、昆山、上海昆曲团苏州、昆山、上海昆曲团 评弹名家、评弹学校学生
26、评弹名家、评弹学校学生其他补充业态其他补充业态酒吧、西餐厅、特色服饰酒吧、西餐厅、特色服饰苏州的百年老店以得月楼最为有名，其他还有近水台、陆稿荐、五芳斋、叶受之、近水台、陆稿荐、五芳斋、叶受之、稻香村、采芝斋、乾生元、观振兴、黄天源、松鹤楼稻香村、采芝斋、乾生元、观振兴、黄天源、松鹤楼等，集合这些百年老店，结合项目所处地段，必定会震撼姑苏！苏州百年老店总汇苏州百年老店总汇工艺美术大师坊工艺美术大师坊自古以来，苏州就能工巧将辈出，目前是全国工艺品类最多，从业人员最多的城市之一。从刺绣、缂丝、雕刻、檀香扇、乐器等刺绣、缂丝、雕刻、檀香扇、乐器等苏州传统工艺品制作艺人中，邀请部分大师进驻，宣传苏州工
27、艺美术大师的同时又带动项目商机。任慧嫺(2003故)周筱楠金海鸥任嘒閒(19162003)任先生14岁入丹阳正则女子刺绣学校，绘画师从绘画艺术家、教育家吕凤子先生，刺绣师从刺绣艺术家杨守玉教授，能画擅绣，书法亦佳，1935年以优异的成绩毕业后留校执教。1958年，任先生首创“虚实乱针绣”，艺术上达到了“以少许胜多许”的境界。1966年初，又创“双面异色异样绣法”，开了双面三异绣的先河。任先生的作品，针法简洁凝练，寓意新颖，形成了独特的风格，成为苏绣史上的一颗璀璨明珠。她的作品，有不少被选为国礼，有的被中外博物馆、艺术馆珍藏。是苏绣历史上举足轻重的人物，正是她发明的虚实乱针绣，将苏绣推向了一个新
28、的高度。项目规划传统戏台，定期邀请评弹、昆曲剧团演出，形成项目集聚的亮点。穿越时空繁华的古戏台穿越时空繁华的古戏台采取引进苏州强势百年品牌集群、知名工艺美术大师合作；借其品牌号召力推动，带动物业销售。百年品牌集群强力聚集人流是弱化地块位置不利影响的极佳模式；可以利用品牌号召力和成功案例直接实现销售；利用品牌的人流加快的升值引入品牌、请进大师经营的模式，引入品牌、请进大师经营的模式，增加经营信心增加经营信心.护城河布局建议布局建议莫邪路传统商业文化集群差异化传统古戏台聚集人气沿河点幢商业沿河点幢商业内街特色商业内街特色商业老城门桂花公园戏台面积分割建议面积分割建议我们建议铺位分割区间为：4824
29、0一级商铺：一、二、三层连卖，面宽6米，进深15米。单套面积240，约5个铺位，共约1200。戏台二级商铺：一、二、三层连卖，面宽5米，进深12米。单套面积180，约20个铺位，共约3600。三级商铺：一、二层连卖，面宽4米，进深6米。总面积48，约55个铺位，共约2640。24018048 建筑建筑第一眼的价值感第一眼的价值感 中学为体，西学为用的现代江南 挑檐、门头等强烈中式轮廓符号+西式的装饰与空间建筑风格建筑风格新江南建筑风格新江南建筑风格新江南建筑有两个明显的特征：一是吸收，二是保留。新江南建筑有两个明显的特征：一是吸收，二是保留。新江南建筑的精神内核体现了东西方建筑精髓的完美融合。
30、从建筑上来理解，“新江南”的“新”，实际上可以理解为西方的先进技术、手法以及新材料等；“江南”可以理解为苏州文化，新江南建筑实际上是西方现代文明和东方传统文化的结合。新江南建筑就是汲取东西方建筑中的精髓，达到中形西态的和新江南建筑就是汲取东西方建筑中的精髓，达到中形西态的和谐与共融。谐与共融。新江南建筑风格新江南建筑风格观观水水 近水近水 亲亲水水 入水入水苏州空间与文化特色苏州空间与文化特色将建筑局部探入水中，让客人在用餐的过程中欣赏来往于苏州护城河的游船，闲游的金鱼，静静伫立在对岸的古城门，还有飘过来桂花香的桂花公园。苏州最具特色的水景餐厅苏州最具特色的水景餐厅观观水水 近水近水 亲亲水水
31、 入水入水PART-4 客层分析我们的消费客群是那些人？我们的消费客群是那些人？我们的客群是我们的客群是目的性消费人群！目的性消费人群！由于本项目所处的地理位置，虽然有得天独厚由于本项目所处的地理位置，虽然有得天独厚的景观优势，但是该地段还不是人流密集的地的景观优势，但是该地段还不是人流密集的地段，来此消费的人群是驱车慕名而来；段，来此消费的人群是驱车慕名而来；糖够甜，糖够甜，蚂蚁自然会自己爬过来！蚂蚁自然会自己爬过来！我们的客群特征：我们的客群特征：高消费群体：雕刻、刺绣、乐器珍贵藏品的收藏客群，以国内事业成功人士及国外客户为主；中坚消费群体：海内外游客、城市白领；低端消费群体：普通客户。P
32、ART-5 价格建议序号名称日租金备注1平江路文化街区34元文化、工艺、咖啡2十全街2040元服饰为主3园林路410元旅游特色商品东北街35元玉器4桃花坞创意园15元工艺美术5大龙港茶叶市场5元左右茶叶6美地广场茶叶市场2元左右茶叶7定慧寺书画一条街4元左右书画市调租金一览表市调租金一览表本案租金建议本案租金建议平江路文化街区34元文化、工艺、咖啡十全街2040元服饰为主平江路和十全街作为我们的重点参照对象，可以看出十平江路和十全街作为我们的重点参照对象，可以看出十全街的租金非常高，租金趋于畸形；平江路的商业处于全街的租金非常高，租金趋于畸形；平江路的商业处于初级阶段，租金还比较理性、正常，初
33、级阶段，租金还比较理性、正常，百年老店集群、苏州大师坊的进入，本案租金能够达到百年老店集群、苏州大师坊的进入，本案租金能够达到6元元/日日/平米平米，随着市场的成熟，租金会逐年提高。，随着市场的成熟，租金会逐年提高。一级商铺一级商铺：一、二、三层连卖，2.5万/平，单套金额432万。5套总销3000万元二级商铺二级商铺：一、二、三层连卖，3万/平：单套金额450万。20套总销10800万元三级商铺三级商铺：一、二层连卖，3.5万/平：单套金额144万。55套总销9240万元均价均价2.52.5万万均价均价3 3万万均价均价3.53.5万万本案销售价格建议本案销售价格建议总销售金额：3000+1
34、0800+9240=2304023040万元万元戏台PART-6 形象包装穿越三千繁华，引领一城风尚穿越三千繁华，引领一城风尚【中国古都，第一古城中国古都，第一古城】公元前公元前514514年，伍子胥建吴国都城阖闾大城；年，伍子胥建吴国都城阖闾大城；公元公元589589年，隋开皇始称苏州，年，隋开皇始称苏州，春秋之吴国、战国之越国、三国之孙吴、春秋之吴国、战国之越国、三国之孙吴、元末之张吴，中国著名古都，中国现存最古老的城市。元末之张吴，中国著名古都，中国现存最古老的城市。只今惟有西江月，曾照吴王宫里人只今惟有西江月，曾照吴王宫里人关键词：古都她是吴文化的发祥地和集大成者，她是吴文化的发祥地和
35、集大成者，她，传统文化发达、历史底蕴深厚、风景秀美如画，她，传统文化发达、历史底蕴深厚、风景秀美如画，她是她是“丝绸之都丝绸之都”、“园林之城园林之城”、“东方威尼斯东方威尼斯”，她是繁荣发达、长盛不衰的她是繁荣发达、长盛不衰的“人间天堂人间天堂”。【千年文化，人间天堂千年文化，人间天堂】姑苏城外寒山寺，夜半钟声到客船姑苏城外寒山寺，夜半钟声到客船关键词：文化小桥流水，粉墙黛瓦，古迹名园小桥流水，粉墙黛瓦，古迹名园白墙、灰瓦、漏窗、静水、碧树、翠竹、湖石白墙、灰瓦、漏窗、静水、碧树、翠竹、湖石老苏州那古典的优雅，宛如昆曲中水袖的风韵，老苏州那古典的优雅，宛如昆曲中水袖的风韵，回荡着经久不息的精
36、神。回荡着经久不息的精神。【小桥流水、昆曲婉约小桥流水、昆曲婉约】回眸难忘锦绣园，浅笑又忆烟雨巷回眸难忘锦绣园，浅笑又忆烟雨巷关键词：气质水是姑苏之魂，水是文化之本，水是繁荣之源水是姑苏之魂，水是文化之本，水是繁荣之源古运河畔，流转着千年的繁华景象，古运河畔，流转着千年的繁华景象，车水马龙，物资山积，商贾云集，百里未有。车水马龙，物资山积，商贾云集，百里未有。【千年运势，一河载之千年运势，一河载之】风月万家河两岸，笙歌一曲郡西楼风月万家河两岸，笙歌一曲郡西楼 关键词：繁华怀念中国人意识中的那份宁静悠远，怀念中国人意识中的那份宁静悠远，怀念东方意境中的旷古幽情怀念东方意境中的旷古幽情怀念小楼清风对酒当歌的风雅怀念小楼清风对酒当歌的风雅在喧嚣浮躁的今天，如何找回这种缺失？在喧嚣浮躁的今天，如何找回这种缺失？人倚河畔，拱桥栖春人倚河畔，拱桥栖春,曲水描画曲水描画,良人争踏富，贵族趋若鹜，良人争踏富，贵族趋若鹜，唯有觅渡桥唯有觅渡桥！关键词：觅渡桥VI视觉表现一VI视觉表现二VI视觉表现三创意表现穿越三千繁华，引领一城风尚穿越三千繁华，引领一城风尚广告总精神广告总精神古城河畔，觅渡桥北，格调商业街区古城河畔，觅渡桥北，格调商业街区项目定位项目定位八大意境体验，即将上演八大意境体验，即将上演8形象高炮THANKS!THANKS!
