1、（Suitable for teaching courseware and reports）星河湾上海浦东星河湾产品分析报告背景概述 星河湾地产以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、物业管理、房地产开发、物业管理、商务经营、生产制造业、建筑设计商务经营、生产制造业、建筑设计等五大业务板块。“舍得、用心、创新舍得、用心、创新”为其企业核心理念 八年仅打造三个产品（星河湾 广州；星河湾 北京；星河湾 上海），却赢得了国内外多项业内大奖。“以创造艺术品的态度来做房产以创造艺术品的态度来做房产”，是其打造项目的一贯态度。开发商背景项目地址浦东新区锦绣路2580弄户型面积220-600发展商上海浦
2、东星河湾房地产开发有限公司开盘对外报价40000-60000元/建筑形态小高层销售代理易居中国占地面积20万售楼处电话021-58818888建筑面积一期9.5万，13栋15-18层的小高层装修报价10000-12000元/容积率1.58交房日期2010年6月绿化率35%备注首批共推322套房源，当日销售82%开盘日期2009年8月8日最新动态见后星河湾上海项目的成功，标志着星河湾地产全面进驻北京、广州、上海，地产业的黄金三角地从此都有了星河湾的印记。项目参数项目区位项目位于浦东新区花木板块，龙阳路以南，紧邻锦绣路，距龙阳路地铁站约2.2公里，距陆家嘴约8公里，距人民广场约11公里。陆陆家家嘴
3、嘴人民人民广场广场星河湾星河湾约8公里约11公里龙阳龙阳路路约2.2公里项目区位星河湾星河湾项目地块周边被白莲泾、中心河、浪水浜三条水系包围，水景资源丰富，离最近的轨道交通龙阳路站约2.2公里，从龙阳路乘坐磁悬浮到浦东机场仅15分钟。星河湾项目从区位的角度客观说，并非是一个城市公寓类豪宅项目的最理想地段。周边的人气、配套和氛围尚不足以和“豪宅”二字匹配。地块情况周边四至北北南南东东西西项目规划小区总体规划一期在建一期在建后期待开发酒店、商业及教育配套人才公寓规划用地（陆家嘴集团）整个小区总占地面积约为20万，规划总建面积约为30万，目前开发的一期约为9.5万，共13栋15-18层的小高层。商业
4、部分包含有一个五星级酒店、商业街、幼儿园和小学。注：项目北侧规划建造约28万的高级人才公寓。（但未最终确定）一期总评图：小区动线完全的人车分流人行动线成工字型排布，和景观布局相对应，在步入小区的同时，沿途充分欣赏周边的丰富景观资源。车行动线完全安排在小区外围，将车辆进出对小区的影响降至最低。建筑分布小区整体呈王字形分布，前后之间的栋距最短的也有近70米，楼王更是一览众山小，日照和采光非常理想，且小区外围的建筑距小区外的道路最近的距离也接近10米，且有水系区隔，私密性较好。这样的布局使得景观组团比较集中，利于打造较大规模的多层次小区景观。70米70米70米70米160米已部分建成投入使用的五星级
5、星河湾大酒店项目配套即将建成的商业街内街，环境优美。商铺共分上下两层，并连通地下车库，一层层高约4.5米，二层层高为5.5-6米，单套面积近1500平方米另外，作为教育配套设施的幼儿园和小学将于明年动工兴建小区外围隔离水系小区外围隔离水系北侧在建道路北侧在建道路外围设计商业内街旁的内部道路和停车位项目整体相对于锦绣路路面抬高了整整1.7米，继体现了项目豪宅的档次感，又保障了低层业主的私密性。豪华的精装修车库，大理石贴面，吊顶，还与中心瀑布直接相通，既美观又通风。园林景观园林景观小区门口的喷泉花坛，大气而不失艺术气息人行出入正门口的花坛和镇宅石，不仅在视觉效果上起到了美观和私密性的效果，同时在风
6、水学上也起到挡煞的作用。每栋楼宇前都有一条2米多宽的“护城河”，在美观的同时，在一定程度上也保证了1楼业主的私密性。进门后的中心下沉式瀑布，将小区的档次感体现无疑，同时连接地下车库的设计，使原本封闭阴暗的车库也具有“水景”，共享景观资源。观景平台，多层次的绿化植被，小桥流水，阶梯小径，给小区营造出公园般的内部景观荷花池，丰富了单调的水景，同时也丰富了植物的品种。不同风格的观景凉亭。精雕细琢的细节小区设计有中心游泳池和儿童戏水池，给业主创造了视觉和生活的双重享受，尤其是在游泳池旁边设计了一个鲤鱼池，让人能体验和鱼儿一同戏水滋味，享受天人合一的非凡感觉泳池旁边的淋浴龙头和消毒池，在细节方面处处体现
7、豪宅的人性化配置建筑形态改良过的西班牙风格建筑，更具贵气。米黄色+灰棕的搭配，比传统西班牙的米黄色+红色的搭配更显尊贵沉稳。澳洲进口沙石贴面基座，低调内敛。美中不足的是大楼整体部分为涂料，较星河湾北京和广州项目略有差距。涂料沙石贴面立面风格特色的八角楼设计，在立面上做到了美观别致，并充分从业主使用的人性化角度考虑，在空间布局上也通过加大尺度，增设一步阳台的设计。雕花屋檐的设计，既实用又美观在外力面的细节处，做适当的装饰，贵气而不庸俗。一期户型配比及分布名名 称称套套 数数配配 比比三房7222%四房20864.5%五房4113%复式10.5%283-320 的四房591-593 的大五房，及1
8、套近900 的复式（1F-2F）480-530 五房220-245 三房和四房单体户型4.8m4.1m7.2m5.4m三房三厅三卫+工人套房219 220 主卧面宽4.1m,(通常为3.6-3.8)，客卧面宽3.7-4.1m,(通常为3.2-3.4米)，大面宽设计使室内的采光性更好，同时，适当加大的进深也使得室内空间感更强，另外，工人套房合理的和主功能区分开，而早餐餐厅的设计，使得生活的品质感得到了具体的体现。工人房早餐餐厅电梯大堂B户型样板房（现代简约）餐厅卧室空调新风卫生间四房三厅四卫+工人套房 289 公共卫生间可灵活变成客卫和公卫主要户型结构与B户型类似，只是多了一个卧室的设计，其他基
9、本功能布局相似。整体功能布局合理，动静分离，全明设计，每个卧室均配有独立卫生间，主卧还配有独立衣帽间。A户型样板房（现代奢华）书房厨房早餐区卧室卫生间客厅入口动区动区静区静区五房四厅五卫+工人套房 592 位于小区内的楼王位置，二梯一户设计，592 豪华大平层，室内动区和静区分离，尤其是主卧部分的套房设计，更是彰显主人的非凡身份和高尚的生活品味。动区设计有会客厅，阅读区，影音室等，功能齐全。特A户型样板房（奢华风格）主卧主卫主卫更衣间入户门廊厨房客厅餐厅影音室客卧客卫户型总结户户南北通透，全明设计户型方正，功能布局合理（动区和静区分离，工人房和主人房分离）每个卧室都配备一个盥洗室。特别设立早餐区，完善功能的同时也倡导一种健康的生活态度衣帽间空间较大，完全解决的收纳衣物的问题。装修总结世界顶级品牌的厨卫设备厨卫间全大理石地面，黑檀木的双开门设计，豪华气派大量运用石材，玻化砖，皮革、高档实木等建材，细节之处彰显非凡生活营销动态推广方式口碑营销，媒体宣传，酒店推介会酒店大门推介会现场报 广销售情况开盘日期开盘日期推盘量（套）推盘量（套）已售套数已售套数可售套可售套数数销售率销售率销售均价销售均价2009年8月8日三房（72）69395.8%50432元/四房（208）1783085.6%五房（41）311075.6%复式（1）10100%数据来源：网上房地产。截止日期：09年9月10日
