1、23.1.311集团在建产品质量实测操作指引（A5版）解读工程管理部&23.1.312&目 录 历史回顾历史回顾1 聚焦目标聚焦目标2 评测类别评测类别 3 实测指标实测指标 4 观感指标观感指标 5 安全文明安全文明 7 发展方向发展方向 8 规定动作规定动作 6&23.1.313&一、历史回顾2009年2月3日：2009年3月6日：产品质量评估管理办法（试行）产品质量评估管理办法（试行）（A/0A/0版），建立了以质量合格率版），建立了以质量合格率和质量风险两大评价指标的产品质量评估体系。和质量风险两大评价指标的产品质量评估体系。发布产品质量实测操作指引（试行）（A/0版）。发布产品质量评
2、估管理办法（试行）（A/1版）、产品质量实测操作指引（试行）（A/1版），增加渗漏、裂缝（空鼓）、防水实测指标。2009年6月22日：发布产品质量实测操作指引（试行）（A/2版），增加给水管、电线管预留预埋实测指标。2009年7月27日：2010年2月22日：发布发布产品质量实测操作指引（试行）产品质量实测操作指引（试行）（A/3A/3版），结合集团技术标准，版），结合集团技术标准，取消、调整和增加了部分实测指标。取消、调整和增加了部分实测指标。2010年5月18日：发布发布产品观感质量评分表产品观感质量评分表，将观感质量纳入评分体系。，将观感质量纳入评分体系。2011年2月18日：发布产品质
3、量实测操作指引（A4版），限制了违规行为。2011年7月5日：发布产品观感质量评分表（A1版），对观感质量评分体系更加聚焦问题和缺陷2012年1月19日：发布发布产品质量实测操作指引（产品质量实测操作指引（A5A5版）版），聚焦定尺加工、观感质量、质量，聚焦定尺加工、观感质量、质量通病、安全文明，增加了管理的规定动作、安全生产等评价指标通病、安全文明，增加了管理的规定动作、安全生产等评价指标&23.1.314&二、聚焦目标生产安全质量管理框架常态化合格率100%文明环保科学的计划管理无质量通病卓越的住宅性能超客户预期交付观感建筑、结构安全合理工合理工序时间序时间采购与生采购与生产匹配产匹配设计
4、一次设计一次定型定型工程策划、工程策划、效率、穿效率、穿插作业插作业杜绝渗漏杜绝渗漏无裂缝无裂缝少空鼓少空鼓无观感缺陷无观感缺陷标准执行标准执行无后期拆改无后期拆改造成的隐患造成的隐患工艺节点工艺节点设计选型设计选型观感标准观感标准定尺加工定尺加工四化管理四化管理单工序流水单工序流水细部与收口细部与收口无功能缺陷无功能缺陷户型合理户型合理空间利用高效空间利用高效节能节能环保环保优异物理性能优异物理性能高居住舒适性高居住舒适性工业化、技术创新、工艺改进工业化、技术创新、工艺改进高质量住宅产品&23.1.315&二、聚焦目标聚焦目标：杜绝渗漏、空鼓杜绝渗漏、空鼓/开裂的系统性质量问题开裂的系统性质
5、量问题尺寸精度控制，（取消或减少湿作业）尺寸精度控制，（取消或减少湿作业）装修部品定尺加工装修部品定尺加工装修交付观感提升，装修房、共用空间、装修交付观感提升，装修房、共用空间、园林景观园林景观管理动作规范化、标准化管理动作规范化、标准化安全零容忍安全零容忍文明施工常态化文明施工常态化&23.1.316&三、评测体系定定量量指指标标实测合格率实测合格率(65%)(65%)规定动作合格率规定动作合格率(20%)(20%)安全文明实测合格率安全文明实测合格率（单独计分）（单独计分）观感质量合格率观感质量合格率(15%)(15%)土建（10）装修（80）四化管理（20）园林（10）安全生产合格率（6
6、0%）计划管理（15）工序管理（15）文明施工合格率（40%）空鼓、开裂类渗漏类定尺加工类观感变更管理（15%）防渗漏管理（35%）基础质量基础质量生产保障生产保障规定动作规定动作客户视角客户视角安全生产安全生产&23.1.317&四、实测指标总则：增加常态原则、公正原则，严禁停工迎检、触犯底线的行为。增加常态原则、公正原则，严禁停工迎检、触犯底线的行为。增加了创新节点的评分方法，鼓励从系统上解决问题。增加了创新节点的评分方法，鼓励从系统上解决问题。增加了禁止性做法等的扣减方法，严厉处罚隐瞒、作假、系统性质量问题。增加了禁止性做法等的扣减方法，严厉处罚隐瞒、作假、系统性质量问题。增加了部分指标
7、的生效时间。增加了部分指标的生效时间。“对于本次新增的涉及图纸设计的相关评测内对于本次新增的涉及图纸设计的相关评测内容，原则上适用于自容，原则上适用于自20122012年年5 5月月1 1日之后通过开工审批的项目日之后通过开工审批的项目”实测指标：&23.1.318&四、实测指标砼混凝土结构截面尺寸偏差，顶板水平度极差，楼板厚度偏差，施工控制线设置 无变化，按照原来操作模式表面平整度增加取消抹灰层的取点要求，增加至135点垂直度增加取消抹灰层和门洞口的要求，增加至75点轴线偏差控制 新增实测指标共12点表面平整度0，8mm2060任选长边墙两面中的一面作为1个检测区。当所选墙长度小于3米时，同
8、一面墙4个角（顶部及根部）中，取左上及右下2个角。按45度角斜放靠尺，累计测2次表面平整度,这2个实测值分别作为该指标合格率的2个计算点;当所选墙长度大于3米时，还需在墙长度中间水平放靠尺增加测量1次，这3个实测值分别作为该指标合格率的3个计算点。跨洞口部位必测。墙表面平整度0，8mm 取消抹灰层15135（1）实测区与合格率计算点：每一面墙为1个实测区，累计15个实测区。所选2套房实测区不足15个时，需增加实测套房数。每一测尺实测值为一个合格计算点。（2）测量方法：同一实测区内当墙面长度小于3米，在同一墙面顶部和根部4个角中，选取左上、右下2个角按45度角斜放靠尺分别测量1次，在距离地面20
9、cm左右的位置水平测1次；当墙面长度大于3米，在同一墙面4个角任选两个方向各测量1次，在墙长度方向任意位置增加2次水平测量，在距离地面20cm左右的位置水平测2次；l 所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的，在各洞口45度斜测一次，洞口两边竖向各测一次；l 以上各实测值作为合格率1个计算点。墙表面平整度&23.1.319&四、实测指标砼轴线偏差控制轴线偏差控制（1）轴线竖向投测：总高H（m）H 30，允许偏差 5(mm)；30 H 60，允许偏差10(mm)；60 H 90，允许偏差15(mm)；90 H 120,允许偏差20(mm)；120 H 150，允许偏差25(mm)。（2）施工层放
10、线精度：承重墙、梁、柱边线精度允许偏差3(mm)。（3）每层放线孔不能少于2个。312（1）每栋楼为一个测区，共3栋楼。每层不少于2个放线孔，每栋楼任选一层进行实测。每层轴线竖向偏差实测值及施工层放线偏差各实测2个实测值，各作为一个计算点，每个测区共4个测点，总共3个测区，12个计算点。（2）轴线竖向投测：在楼层放线孔上架设仪器，通过仪器对准基准点，施工层主轴线和基准点之间的偏差值，若偏差值不满足标准要求及楼层少于2个放线孔，则此测点为不合格。（3）施工层放线精度：用卷尺测量主轴线和施工层控制线（承重墙、柱边线）之间的距离与设计值进行比较，其偏差值是否符合标准要求。（4）数据记录：合格记为“0
11、”，不合格记为“1”。轴线竖向312楼层主轴线楼层主轴线放线精度：3mm用卷尺测量主轴线和施工层控制线（承重墙、柱边线）之间的距离与设计值进行比较，其偏差值是否符合标准要求。轴线竖向：30米以内5mm，以此类推用激光投线仪验证楼层主轴线的关系&23.1.3110&四、实测指标砌筑工程方正度：10mm每套房必须有通长基准控制线或偏差超过5mm/2m，否则该套房的实测以不合格计算外门窗洞口尺寸：（-5，+10mm）增加至20个测区砌筑工程表面平整度，垂直度 无变化方正度 增加方正基准控制线的要求外门窗洞口尺寸偏差 增加了测区数&23.1.3111&四、实测指标抹灰工程尺差控制抹灰工程室内净高偏差，
12、顶板水平度极差，阴阳角、地面表面平整度 不变墙面平整度 “墙长超3米”改“墙长超4米”墙面垂直度 增加门洞口必测方正度 增加方正基准控制线的要求地面水平度极差每个地面增加2点定尺加工抹灰工程房间开间/进深尺寸偏差，同户型同厨卫间开间/进深偏差 不变户内门洞尺寸偏差 增加了测区数、入户门洞必选外墙窗内侧墙体厚度极差 增加了测区同户型同厨卫间管道井尺寸偏差 调整了测区选择同户型同厨卫间窗底框标高偏差 增加了测区数同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差 调整了测区选择柜体嵌入位尺寸偏差 增加测量部位、垂直度、平整度&23.1.3112&四、实测指标抹灰工程表面平整度：（0,4mm)表面垂直度：（0,4mm)少
13、于4米无门洞：3点少于4米有门洞：6点大于4米无门洞：6点大于4米有门洞：9点少于3米无门洞：2点少于3米有门洞：4点大于3米无门洞：3点大于3米有门洞：5点&23.1.3113&四、实测指标抹灰工程方正度：（0,5mm)地面水平度极差：（0,10mm)标准提高一倍测区增加至15个无通长控制线或偏差超过5mm/2m，则该房间测点不合格每个地面增加2点，共10测区&23.1.3114&四、实测指标抹灰工程窗边大小头：（0,5mm)入户门洞必选增加至20个测区高度根据1米底板若离基层距离大于门贴脸宽度的一半，则宽度、高度及门贴脸不合格户内门洞尺寸偏差：（0,10）（0,3）测区增加至30个其中涂饰
14、平窗3个凸窗7个瓷砖收口20个&23.1.3115&四、实测指标抹灰工程同户型同厨卫间窗底框标高偏差：（-10,10mm)必选5个户型，不足按照户型多少选择每个户型选择2套房同户型同厨卫间管井尺寸偏差：（-5,+5）测区增加至20个，明确窗底下的砖必须的整砖；同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差：（-10,10）标准由原来的（0,15）提高至（0,10）测区由原来的6个增加至10个；柜体嵌入位尺寸偏差增加垂直度、平整度测量指标10个测区&23.1.3116&四、实测指标涂饰工程墙面平整、垂直度：（0,4mm)测区10个，每个测区增加2个点地板水平度极差：（0,10测点增加至135、75个，规则同抹灰工
15、程，打磨后标准提高至3涂饰工程墙面垂直度，阴阳角方正，顶棚（吊顶）水平度极差 墙面表面平整度 “墙长超3米”改“墙长超4米”墙面饰面砖表面平整度，垂直度，阴阳角方正，接缝高低差 地面饰面砖表面平整度，接缝高低差 室内门安装门框正、侧面垂直度 铝合金门窗型材拼缝宽度，铝合金门或窗框正面垂直度 型材拼缝高低差 调整了塑钢门窗的合格标准木地板表面平整度，接缝宽度，接缝高低差 水平度极差 增加了踢脚线部位的测点&23.1.3117&四、实测指标防渗漏工程外门窗边框外表面防水层：墙身为砌体时应先抹底层灰，对洞口四周粉刷收头，不能直接在砌块上涂刷JS 防水；防渗漏卫生间涂膜厚度，卫生间附加防水层，卫生间地
16、漏 边框外表面防水层 增加了外边框不做防水的气候条件，调整了部分合格标准边框收口与塞缝 增加了滴水线、散水坡和鹰嘴的要求防空鼓/开裂砌体墙电线管暗埋，裂缝/空鼓（涂饰），裂缝/空鼓（墙面饰面砖），裂缝/空鼓（地面饰面砖）外墙防开裂节点 调整了节点要求内墙防开裂节点 调整了节点要求砼楼板和砼墙面给水管暗埋 增加了禁止砼楼板开槽的要求砌体墙面给水管暗埋 增加了实心砌体墙开槽长度要求裂缝/空鼓（抹灰）增加了修补后的检查标准砌筑节点：顶砖时间外墙是15天，内墙是7天给水线槽：禁止压槽，实心砖水平开槽长度500&23.1.3118&五、观感指标装修房（80%）：将以往的观感总体评价，调整为总体评价与缺陷
17、观察相结合的方式评价。将以往的观感总体评价，调整为总体评价与缺陷观察相结合的方式评价。土建施工（10%）：未调整。仍以总体评价与缺陷观察相结合的方式进行评价。未调整。仍以总体评价与缺陷观察相结合的方式进行评价。园林施工（10%）：将以往的观感总体评价，调整为总体评价与缺陷观察相结合的方式评价。将以往的观感总体评价，调整为总体评价与缺陷观察相结合的方式评价。&23.1.3119&五、观感指标混凝土工程露筋、狗洞等重大缺陷关注漏浆、露筋、楼面是否平整砌筑工程混砌、及二次构件构造柱、窗台板、防水反坎、过梁等二次结构浇筑不密实，存在蜂窝、麻面、漏浆、露筋、涨模、夹渣、马牙槎粗糙等缺陷抹灰工程墙/地面起
18、砂强度不足，起砂。外露钢筋头、钢丝网等外露钢筋头、钢丝网、混凝土面等安装开槽观感缺陷未做到横平竖直、机械切割开槽安装管线定位图无项目工程、设计联合确认书面记录（包含楼栋内公共及室内部分）；&23.1.3120&五、观感指标检查项目检查项目检查内容检查内容缺陷描述缺陷描述涂饰涂饰外露钢筋头、钢丝网外露钢筋头、钢丝网、钢钉未处理，有锈斑砂痕大面砂痕或刷痕明显收口粗糙线盒、穿墙管周边收口粗糙，材料交接处接缝粗糙或过渡明显瓷砖瓷砖工艺缺陷暴边、拼缝目测明显大小不一，开关盒等处开孔过大、粗糙石材石材色差目测明显色差，大面纹路拼接杂乱无规则污染、破损污染、断裂、划伤、破损墙纸墙纸污染、破损污染、划伤、破损
19、接缝距墙1米目测，可见接缝木木地板地板工艺缺陷目测明显起拱、翘曲，松动、异响，踢脚线位有踩踏返灰、扭曲变形、墙面交接不严现象公共公共空间空间污染、破损污染、破损、划伤、裂缝、暴边、霉变。&23.1.3121&六、规定动作指标-汇总四化管理（20%20%）：总体仍按总体仍按A4A4版执行，细化了测区选择、检查标准、评分标准版执行，细化了测区选择、检查标准、评分标准计划管理（15%15%）：分为分为计划编制、部品订单、专项采购、示范区、计划执行计划编制、部品订单、专项采购、示范区、计划执行五个部分。五个部分。明确了测区选择、检查标准、评分方法、数据记录等内容。明确了测区选择、检查标准、评分方法、数
20、据记录等内容。工序管理（15%15%）：以样板管理作为切入点，分为以样板管理作为切入点，分为交付样板、节点和工序样板、样板集中展交付样板、节点和工序样板、样板集中展示区示区三个部分。三个部分。防渗漏管理（35%35%）：分为分为防渗漏体系文件、节点构造、施工工艺、试验与记录防渗漏体系文件、节点构造、施工工艺、试验与记录四个部分。设四个部分。设置了防水节点的强制做法置了防水节点的强制做法变更管理（15%15%）：分为分为安装、建筑、装修、结构安装、建筑、装修、结构四个专业，主要目标是避免因变更造成的四个专业，主要目标是避免因变更造成的后期拆改。后期拆改。&23.1.3122&六、规定动作指标-防
21、渗漏管理防渗漏管理（35%35%）：分为分为防渗漏体系文件、节点构造、施工工艺、试验与记录防渗漏体系文件、节点构造、施工工艺、试验与记录四个部分。四个部分。防渗漏体系文件防渗漏体系文件公司防渗漏体系经过公司专业（专家）委员会批准下发；项目防渗漏体系文件经公司专业（专家）委员会审核，并签字批准；节点构造节点构造结构降板降板、装饰完成面降板外墙防水体系、厨卫防水体系、屋面防水体系严禁做法：地暖管线进出厨卫；水电管进出阳台；半地下室管线；外墙空心砖使用条件联排和别墅全砼外墙；施工工艺施工工艺基层平整、清洁；坡度正确；坡屋面采用双面支模；卫生间门槛石先贴，后做防水；门窗框密封胶牢固、无脱胶、漏胶；构造
22、柱顶端浇筑密实，无漏浇；试验与记录试验与记录记录的时间、部位、阶段等符合要求；厨卫进行砼结构闭水；涂膜防水的检验切片、影像、文字记录；雨季渗漏点检查；外墙淋水、冲水的影像、文字记录；&23.1.3123&六、规定动作指标-四化管理四化管理（20%20%）：总体仍按总体仍按A4A4版执行，细化了测区选择、检查标准、评分标准。（版执行，细化了测区选择、检查标准、评分标准。（红色字体为红色字体为新四化管理的要求新四化管理的要求）图纸深度标准化（图纸深度标准化（质量误差毫米化、部品加工定尺化质量误差毫米化、部品加工定尺化）土建抹灰尺寸控制图（含实测复核图纸、抹灰开始三层后、无遗漏）装饰材料排版图（按户
23、型、楼栋分类；同户型、砼楼栋只有一个排版图）主要部品安装尺寸确认表（土建、装修、部品供应商）同一户型、同一部位所有批次订货单为依据，部品加工尺寸只有一个现场管理可视化（现场管理可视化（观感质量样板化观感质量样板化）质量可视化每户悬挂上墙；每户进度可视化表甚至大堂或户内；数据更新及时，反映罪行状况；每户型材料加工下料表悬挂于加工区材料加工工厂化（质量管理的推手）材料加工工厂化（质量管理的推手）精装修集中加工；材料按类别分区堆放整齐；绿色施工，有降尘降噪措施；整体场地干净整洁、标识清晰施工现场整洁化（施工现场整洁化（工序管理标准化工序管理标准化）楼栋内装饰工程实现单工序流水；户内装修余料集中堆放；
24、每户配垃圾箱、灰槽；户内和共用空间装修垃圾日清日毕户内和共用空间装修垃圾日清日毕&23.1.3124&六、规定动作指标-计划管理计划管理（15%15%）：分为分为计划编制、部品订单、专项采购、示范区、计划执行计划编制、部品订单、专项采购、示范区、计划执行五个部分。五个部分。计划编制计划编制二级运营计划、开工申报计划细化至各楼栋；施工计划符合集团标准工期，且实际偏差不大于3030天；部品订单部品订单最后一批定货数量不高于合同每批次数量要求（避免加工量集中）最后一批生产时间、安装时间不低于合同要求专项采购专项采购装修、园林单位定标时间与工程管理策划书偏差不大于2020天；示范区示范区对外展示的进度
25、最慢楼栋工期较标准工期压缩不超过2020天计划执行计划执行关键线路上楼栋的主体封顶较标准工期偏差不超过3030天；关键线路上楼栋的砌筑大面积开始时间偏差不超过1515天；关键线路上楼栋的抹灰大面积开始时间偏差不超过2020天；关键线路上楼栋的装修工期较标准工期偏差不超过3030天；关键线路上楼栋的模拟验收时间不低于3030天（联合验收制度要求）&23.1.3125&六、规定动作指标-工序管理工序管理（15%15%）：以样板管理作为切入点，分为以样板管理作为切入点，分为交付样板、节点和工序样板、样板集中展示区交付样板、节点和工序样板、样板集中展示区三个部分。三个部分。交付样板交付样板销售样板房：
26、销售样板房：开放前3天完成；达到交付标准；开放前3天完成验收，设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业联合验收，形成会议纪要并签字确认招标用施工样板房：招标用施工样板房：定标前3天完成；质量达到交付标准；定标前完成验收，需工程、采购、成本、设计联合验收，形成会议纪要，并签字确认交付用施工样板房：交付用施工样板房：装修总包定标后，大面积施工前完成；各类装修标准不少于一套（后期将调整为每户型至少一套后期将调整为每户型至少一套）；质量达到交付标准（含保洁）；大面积施工前完成验收，须设计、营销、工程、采购、成本、客服、物业联合验收，与销售样板间承诺一致，并签字确认。节点和工序样板节点和工序样板对涉及的
27、主要工序和节点内容进行了约定，包括防开裂、暗转、抹灰、门窗、外墙、防水等；户内的实际施工的节点和工序与相对应的样板相符。样板集中展示区样板集中展示区总包进场2个月内完成；项目部组织验收，重要工序须工程部参与包括钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏七类工序。&23.1.3126&六、规定动作指标-变更管理变更管理（15%15%）：分为分为安装、建筑、装修、结构安装、建筑、装修、结构四个专业。变更类型含设计变更和工程变更。四个专业。变更类型含设计变更和工程变更。安装专业安装专业给水、排水、燃气、电气、暖通专业无因变更后期拆改建筑专业建筑专业外立面、标高体系、外门窗（含面积赠送等）、户型平面，
28、无因变更造成的后期拆改，含面积赠送等，并进行重复扣减。装修专业装修专业无因变更造成后期装修部品的更换无因变更造成的后期装修工序的交叉干扰无因变更造成的后期装修标准的拆改结构专业结构专业无因变更造成的结构拆改（含后浇楼板等）无因变更造成的结构补强（含后浇楼板等）无因变更造成的结构加板、加墙、加梁等（进行重复扣减）&23.1.3127&七、安全文明文明施工：总体仍按总体仍按A4A4版执行；版执行；分为分为工完场清、材料堆放、工地大门工完场清、材料堆放、工地大门/施工通道施工通道/场地围合场地围合/道路硬化、集道路硬化、集中加工区、临时水电、文字标识中加工区、临时水电、文字标识六个部分；六个部分；建
29、筑垃圾日清日毕。建筑垃圾日清日毕。对与安全生产重复的内容进行了删除。对与安全生产重复的内容进行了删除。安全生产：简化了评价内容、新体系共包含九个评价内容简化了评价内容、新体系共包含九个评价内容根据各评价内容的重要性，设置了不同的权重根据各评价内容的重要性，设置了不同的权重突出安全教育的要求突出安全教育的要求采用扣分制，通过扣分值的大小，明确安全重点采用扣分制，通过扣分值的大小，明确安全重点安全安全管理管理脚手架脚手架及卸料及卸料平台平台安全安全教育教育防防火火三宝、三宝、四口、四口、五临边五临边安全安全用电用电施工施工机具机具机械机械设备设备基坑基坑支护支护合计合计151510101010101010100&23.1.3128&八、发展方向1、杜绝渗漏、空鼓、裂缝方面系统性质量问题2、关注客户视角，提升装修观感3、尺差控制实现常态化的100%合格率（注：2011年第4季度实测合格率集团均值为96.48%）4、鼓励技术创新，从系统上消除质量通病5、鼓励技术进步，保证尺寸精度，提升定尺加工比率6、管理工作前置，标准清晰，动作规范7、坚持一次把事情做对，不给别人添麻烦&23.1.3129
