1、香港專業議會香港專業議會物業管理的發展及機遇物業管理的發展及機遇物業管理的發展及機遇物業管理的發展及機遇講者：講者：馮國雄馮國雄香港內地經貿協會物業及設施管理委香港內地經貿協會物業及設施管理委員會主席員會主席香港地產行政師學會執行委員會委員香港地產行政師學會執行委員會委員香港信和物業管理有限公司香港信和物業管理有限公司副副總經理總經理 1.導言導言 6.現時情況及困難現時情況及困難2.物業種類物業種類 7.如何面對困難如何面對困難3.服務內容服務內容 8.機遇機遇4.行業特點行業特點 9.如何作好準備如何作好準備5.現今行業的變化現今行業的變化 10.中港兩地物管的分別中港兩地物管的分別195
2、0年代年代 經濟處於戰後發展初期經濟處於戰後發展初期九龍石硤尾大火九龍石硤尾大火政府建臨時房屋政府建臨時房屋從英國聘請物業管理人加入政府從英國聘請物業管理人加入政府1960-1970年經濟改善年經濟改善需求更好的居住環境需求更好的居住環境第一個大型私人房屋計劃第一個大型私人房屋計劃 美孚新邨美孚新邨私人物業管理公司很多私人物業管理公司很多现时现时香港物業管理公司協會香港物業管理公司協會(約約80個會員個會員)住宅住宅(包括單幢樓及屋苑包括單幢樓及屋苑)商場商場/購物中心購物中心寫字樓寫字樓工業大廈工業大廈/工貿大廈工貿大廈其他其他設施設施 -康體中心康體中心、學校、展覽中心、學校、展覽中心、街
3、市等街市等 3.服務內容服務內容傳統及基本的內容傳統及基本的內容 *公用地方及設施的管理公用地方及設施的管理 -保安服務保安服務 -清潔服務清潔服務 -維修保養服務維修保養服務 -園藝綠化園藝綠化4.行業特點行業特點相對穩定的行業相對穩定的行業不是賺大錢的行業不是賺大錢的行業需要員工細心、不怕麻煩及願意與人需要員工細心、不怕麻煩及願意與人溝通的行業溝通的行業是能夠促進社區和諧的行業是能夠促進社區和諧的行業5.現今行業的變化現今行業的變化(i)1.1.傳統的概念傳統的概念2.2.社會的改變社會的改變3.3.市場的改變市場的改變4.4.市場競爭劇烈市場競爭劇烈5.5.多元化服務多元化服務5.現今行
4、業的變化現今行業的變化(ii)傳統的概念傳統的概念*共用地方、共用設施共用地方、共用設施*各業主共同擁有公共設備各業主共同擁有公共設備/設施設施l各業主共用各業主共用/共用各項設施共用各項設施/服務服務*業主及物業使用人為聘用者業主及物業使用人為聘用者*物業管理物業管理公司公司為受為受聘聘者者5.現今行業的變化現今行業的變化(iii)社會的改變社會的改變*政府政府倡倡導及加強宣傳教育，市民意識提高導及加強宣傳教育，市民意識提高*法例法例修修定及施行，行業更規範定及施行，行業更規範*經濟改善，市民生活質素提高經濟改善，市民生活質素提高*物業管理物業管理 物業服務物業服務5.現今行業的變化現今行業
5、的變化(iv)社會的改變社會的改變物業管理物業管理 物業服務物業服務管理處管理處 客戶服務中心客戶服務中心5.現今行業的變化現今行業的變化(v)市場的改變市場的改變*物業管理物業管理公司数量多公司数量多*CEPA IVCEPA IV 容許香港公司將其香港所管理容許香港公司將其香港所管理面積計算在內地公司資質評定內面積計算在內地公司資質評定內*競爭明顯越來越大競爭明顯越來越大、利潤下降、利潤下降5.現今行業的變化現今行業的變化(vi)市場競爭劇烈市場競爭劇烈*減收酬金、服務費減收酬金、服務費*提供各種增值服務提供各種增值服務*訂下各項服務承諾訂下各項服務承諾*多元化發展：多元化發展：地產代理、租
6、務管理、資產管理地產代理、租務管理、資產管理5.現今行業的變化現今行業的變化(vii)市場競爭劇烈市場競爭劇烈物管企業物管企業 *免費免費消毒消毒殺殺蟲蟲服務服務*贈送大廈設施贈送大廈設施(如如:保安系統、空調保安系統、空調 機等機等)*合約期內免收部份酬金合約期內免收部份酬金/服務費服務費或回贈部份酬金或回贈部份酬金/服務費、等等服務費、等等5.現今行業的變化現今行業的變化(viii)多元化服務多元化服務管理處管理處*提供交通工具往返提供交通工具往返屋苑屋苑*代送報紙代送報紙*代收發傳真代收發傳真*雨雨傘傘外借外借*維修工具外借維修工具外借*提供預備早提供預備早餐餐/夜宵服務夜宵服務等等6.
7、現時情況及現時情況及困難困難企業的入行門檻低，無資質的要求企業的入行門檻低，無資質的要求競爭激烈，出現減價戰競爭激烈，出現減價戰經理人酬金越來越低經理人酬金越來越低經濟不景，業主以收費作為選擇標準經濟不景，業主以收費作為選擇標準員工流動性大，影響服務質素員工流動性大，影響服務質素屋苑事務趨政治化屋苑事務趨政治化加強客戶服務，要求員工對客戶有禮貌及耐性加強客戶服務，要求員工對客戶有禮貌及耐性要為客戶提供多元化及全面的服務要為客戶提供多元化及全面的服務恪守專業要求，不做違反專業的事情招攬足夠專才恪守專業要求，不做違反專業的事情招攬足夠專才加強員工培訓，做好企業內部基礎工作加強員工培訓，做好企業內部
8、基礎工作儘量以儘量以酬金制酬金制作為收費標準，減低虧損風險作為收費標準，減低虧損風險為客戶提供更多的服務內容，朝為客戶提供更多的服務內容，朝資產管理資產管理方向發展方向發展主要主要城市城市 -北京、上海、廣州、深圳北京、上海、廣州、深圳其他城市其他城市 -天津、成都、重慶、南京、大連、天津、成都、重慶、南京、大連、東莞東莞、昆明、武漢、昆明、武漢等等等等房房地產發展項目數量多地產發展項目數量多物業管理需求大物業管理需求大有經驗的人才求過於供有經驗的人才求過於供願意支付高酬金及工資願意支付高酬金及工資學習普通話學習普通話認識內地溝通文化認識內地溝通文化瞭解行業法規瞭解行業法規與相關政府主管部門多
9、作聯繫與相關政府主管部門多作聯繫發揮經驗所長，培訓員工發揮經驗所長，培訓員工建立制度，加強監察建立制度，加強監察 六個方面六個方面比較比較1.1.概念概念 4.4.專業資格專業資格2.2.物業種類物業種類 5.5.財務管理財務管理3.3.法律法律 6.6.維修及保養維修及保養 概念方面概念方面 香港香港業主業主/住戶願意繳交管理費住戶願意繳交管理費公公用用地方及設施地方及設施大廈各項收支均為大廈管理帳項大廈各項收支均為大廈管理帳項管理公司只收取經理人酬金作為利潤管理公司只收取經理人酬金作為利潤購買保險購買保險以減低風險以減低風險概念方面概念方面 國內國內業主業主/住戶比較不願意繳交管理費住戶比
10、較不願意繳交管理費發展商售樓後仍然認為擁有物業發展商售樓後仍然認為擁有物業大廈帳內之盈餘大廈帳內之盈餘歸歸物管物管公司公司作為利潤作為利潤沒有購買保險概念沒有購買保險概念物業種類方面物業種類方面 香港香港q住宅住宅 (包括單幢式及屋苑包括單幢式及屋苑)q商場商場 /購物中心購物中心q寫字樓寫字樓q工業大廈工業大廈 /工貿大廈工貿大廈q其其它它設施設施 康體中心、康體中心、學校、展覽中心、街市等學校、展覽中心、街市等物業種類方面物業種類方面 國內國內q住宅住宅小小區區q辦公樓辦公樓q商場商場法律方面法律方面 香港香港(i)成文法例成文法例(Ordinance)v房屋條例房屋條例(第第283283
11、章章)v建築物管理條例建築物管理條例(第第344344章章)v業主與租客業主與租客(綜合綜合)條例條例(第第7 7章章)(ii)普通法的案例普通法的案例(Precedent)法律方面法律方面 国内国内v全國性全國性的法律的法律/法規法規：例如例如 :物業管理條例物業管理條例 物權法物權法v各省、市的各省、市的地方地方性性法規法規：例如：例如：深圳經濟特區住宅區物業管理例深圳經濟特區住宅區物業管理例 北京居住社區物業管理辦法北京居住社區物業管理辦法專業資格方面專業資格方面 香港香港註冊專業房屋經理註冊專業房屋經理 (RPHM)香港房屋經理學會專業會員香港房屋經理學會專業會員 (HKIH)英國特許
12、房屋經理學會專業會員英國特許房屋經理學會專業會員 (CIH)專業資格方面專業資格方面 國內國內建設部建設部 -物業管理員上崗證物業管理員上崗證 -物業管理部門經理上崗證物業管理部門經理上崗證 -物業管理企業經理上崗證物業管理企業經理上崗證 -註冊物業管理師註冊物業管理師 (與與人事部人事部聯合推出聯合推出)勞動及社會保障部勞動及社會保障部 -物業管理員物業管理員 -物業管理師物業管理師維修保養方面維修保養方面 香港香港預防性及定期性的保養預防性及定期性的保養較注重日常之保養維護較注重日常之保養維護樓宇壽命較長樓宇壽命較長國內國內需要需要時時作維修作維修、更換更換保養較忽視保養較忽視樓宇損耗較嚴重樓宇損耗較嚴重 -完完-未盡之處未盡之處 請指正請指正
