1、第三章节能管理方案第一节节能管理总体概述为发扬环保先行、勤俭节约的作风，我公司将对某学院的能源使用情况进行及时、准确地统计及分析，推进节能管理工作，在满足环境舒适的前提下，达到持续节能的目的。能源管理工作由设施保障部主管负责。一、节能管理工作内容（1） 在保证物业管理服务质量的条件下，要充分运用节能、环保的新方法和新技术，制定有效降低物业运行各类能耗和环境污染的措施；（2） 贯彻执行环境保护、劳动保护、劳动防护、职业卫生和安全生产的法律法规和有关要求，构建节能、低碳、环保、健康和安全的物业管理服务新模式。（3） 协助学院做好物业管理区域内各项节能管理工作，对物业服务人员进行节能专业培训，加大节
2、能力度，完成学院下达的物业公共部位年度节能指标。（4） 学院每年对公共楼宇下达公共区域内的用能定额指标，指标的考核对象为楼宇所在的物业公司。考核采用综合评分方式，完成指标给予加分，未完成指标则考评扣分。（5） 配合学院对楼宇实行节能环保项目改造，确保项目改造的顺利实施。（6） 负责对楼内节能设施进行日常维护。二、节能管理工作要求（1） 节能管理工作内容：保质保量完成节能管理各项工作内容，接受学院考核、监督与指导；（2） 能耗统计与管理：协助学院做好各项能耗计量表周期计数据的统计；（3） 能耗统计与管理：适时提出有效的节能降耗管理意见，经学院认可后实施开展；（4） 节能校园创建：协助学院做好节能
3、型校园创建工作，随手关闭辖区内“无人空开”的水电开关。25第二节节能、降耗措施在保证物业管理服务质量的条件下，我公司充分运用节能、环保的新方法和新技术，针对某学院节能管理，制定了以下有效降低物业运行各类能耗的措施。一、环保节能管理思路及措施A、节能管理思路1、根据学院要求和现场设施设备配置情况，提出节能目标。2、对年度能耗进行统计分析，找出其中的问题，挖掘节能潜力。3、制定节能方案。4、实施节能方案，节能监督管理职能落实到人。B、节能管理措施（一）开展能耗分析首先全面了解各耗能情况，找出耗能方面存在问题与薄弱环节，挖掘节能潜力，寻找节能方向，将每天、每周、每月的能耗分时段的予以准确记录，制成图
4、标，画出曲线，并附有节能日记，根据运行情况找出水、电、油消耗的高峰时期和重点时段，从而准确的掌握整个能耗规律，为节能方案的制定提供主要依据， 对各类用电、水、油设备（如空调、电梯、动力、照明、食堂、机房）实行单体计量，根据分表计量参数找出能耗设备运行情况，掌握整个能耗现状，为节能方案的制定提供主要切入点。1、 用水管理各区域用水量的统计；总用水量与某市计划用水办公室核定的计划用水量进行比较分析；根据预测人数、天气情况等，估算用水量。对可能超出计划范围的用水量，向计划用水办公室提出申请，补充用水额度的不足，防止超计划用水。每月统计用水量并提报移动公司1） 对于可重复使用的水源尽量收回并重复使用，
5、如：消防系统检修结合集水坑清洗、排污泵保养等。2） 按时巡检抄表，核对水表读数，保证各级水表的正常运转， 发现问题及时解决。3） 根据各区域用水情况，调整减压阀出口端的压力及卫生间用水设施进水角阀开启度，保持供水适量。4） 按时对卫生间设施、集水井、污水管道、污水处理间巡检， 发现问题及时处理，尽可能避免因堵塞而耗用大量冲洗用水。2、用电管理对各区域用电量的统计、分析并采取有针对性的节电措施。1） 供配电：对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在 0.9 以上（标准为 0.85）。2） 照明系统：采用关闭区域照明、减少照明点数、控制照明时间、调整照明亮度等方法。3） 无人值守机房，
6、在无人状态下，应将灯关闭；办公室、会议室在无人使用时，应将灯关闭，做到人离灯灭；公共区域照明根据天气及现场实际情况随时进行调整。4） 根据开放及接待的实际需求，调节开启、关闭电梯时间，确保电梯的经济运行。5） 根据年度工作计划，及时对设备进行维修保养，使设备始终处于良好状态下运行，确保系统的经济运行。6） 部门。3、冷源管理每月统计用电量至能耗统计分析表，提报移动公司主管对冷源的用量进行统计分析并采取有针对性的节能措施。1） 空调系统：根据季节、天气、温度、各区域人数，合理调整新风供应及空调供应量。2） 加强公共区域及办公区域巡视检查（外门在无人时应及时关闭，房间内无人时空调也可及时关闭）。（
7、二）制定节能减排方案节能减排工作是一项系统工程，我们始终坚持把“符合政策规定，保证使用功能，体现以人为本，满足服务需求，务必履行节约”作为制定具体节能减排方案的指导原则，从节能减排的长期性着眼，从节能减排的可行性着手，从节能减排的可靠性着力，做好节能减排整体方案，同时针对项目区域不同状况及节能减排的基础条件，因地制宜，确定大楼节能减排重点，使项目节能减排工作的开展即有序又有效，根据我们多年高校物业管理经验结合各类节能减排法律法规，将各类用能设备系统分类，制定不同操作规定，落实各岗位能源管理责任，使节能减排管理和设备运行达到标准化，规范化，系统化的目标，使节能减排规定切实落实到实处也是物业管理节
8、能减排有章可依。（三）落实节能减排措施节能减排方案的制定只是做好节能减排工作的前提条件，落实各项节能减排措施才是做好节能减排工作的关键所在，通过我们多年节能减排经验总结正确处理好能耗的正常使用，合理使用，常规使用和科学使用的关系入手，在满足服务对象的合理需求前提下，落实严格、有效的节能减排管理措施，持续提高设备、系统运行的效率，持续提高设备、系统运行的能效比，持续降低设备、系统运行的能源消耗，节能降耗管理的措施及相关要求如下：1、 开展节能降耗管理的标准化工作，在满足需求的基础上减少资源使用过程中的浪费现象，规定合理的服务提供标准（如：规定中央空调系统的供冷/暖温度标准、照明系统的照度标准、给
9、水系统供水量标准、大堂/会所空调、公共区域及会所照明开关时间标准等）， 并将这些标准纳入到各系统运行管理标准中，确保节能降耗标准得到有效实施；2、 应根据需要配置完备的能源管理设施设备，并确保完整完好，（如：配置必要数量的计量仪表进行能源消耗的计量监测，把握能源消耗规律，为能源成本核算和监控提供科学依据）；3、 定时抄录水、电消耗量，积累原始数据，为统计分析提供第一手分析资料，及时发现、制止能源使用中的异常情况；4、 定期检测计量表具，防止耗能误差；5、 利用建筑设备智能化集成管理系统，通过各系统间的联动控制和信息交互，使建筑内的能源使用达到优化控制；6、 在满足业户使用需求的前提下，优化用能
10、设备的运行时间和参数，研究各用能设备何时可降低负荷，并根据季节变化及时调整； 7、 根据年度工作计划，及时对用能设备维修保养，使设备处于良好状态下的经济运行。8、在了解设备运行特点和特性曲线的基础上，保证空调主机负荷合理、分配均匀。9、 避免常开会所排风机，减少冷/热空气散失。10、 楼内防火门、管道井门应常闭，通向室外的大门应保持常闭或有阻隔冷气外泄措施。11、 优化车库通风机的开机时间，避免 24 小时常开，应根据各时段车辆的进出规律，确定风机运行时间及开机数量的优化控制方法。 照明/升降系统节能降耗管理1、在满足业户需求的前提下，对照度超标区域可调整部分灯具功率或设置照明分路控制开关等，
11、降低照明电耗。2、下班后应降低公共区域的照明照度，部分区域仅提供应急照明。3、户外公共道路照明随季节变化应及时调整开关时间，采用时控方式的应及时调整时控开关时间，可采用时控和光控相结合的改造方式。4、调整耗电量大的设施设备运行时间，多利用低谷电。5、不使用办公电器时应切断电源，减少待机电耗。6、根据营运需求，调节启用/停用电梯的时间表与台数，确保电梯经济运行。 供水系统节能降耗管理1、提高物业使用人的节水意识，杜绝“常流水”等浪费现象。2、热水洗手供水系统应将热水温度控制在 45左右。3、低楼层使用外部自来水，减少生活用水泵启动次数和时间。4、巡查、检修设施设备的“跑、冒、滴、漏”现象，提高水
12、浸事件的处置能力，降低水资源损失。（四）建立能耗巡查于监管岗位落实能耗管理专门人员，监督与巡查，检查节能减排措施的到位情况，建立健全相应能源消耗统计制度，能耗监测制度以及量化管理、目标管理、督导检查， 实现节能减排目标完成。二、环保节能能耗具体实施A、计量器具管理1、项目根据共用设施、设备的实际情况完善、级计量体系。2、项目根据计量体系，建立和完善计量器具台账、能源计量网络图。3、对运行时间较长或可能发生故障的计量器具，定期开展校验工作。B 、能耗统计和分析1、项目进行每日用水、用电量的统计、分析。2、项目每月根据供水、供电公司的抄表时间按时同步抄取计量分表，做到户表对应、总分表对应。3、项目
13、就本年度与历史同期、本月与上月的水电用量进行比较分析其原因， 及时发现用水、电异常情况，并采取相应的应对措施。四、共用设施、设备管理节能1、项目制定项目共用设施设备经济运行时间表，报甲方批准后实施。（1） 电梯：根据项目实际情况控制电梯开关时间，电梯内照度适中。（2） 地下停车场照明：地下室停车场照明应根据车辆停放数量实行动态管理，按需调整部分光源确保节能效果，除应急照明外，仅保持照度要求的基本照明。停车场入口、转角及车位处必须保证最低照度要求。（3） 设备房照明：地下室设备房日常仅开启配电房部分照明，其余设备房照明按需开关。（4） 水泵设备：生活水泵每天加强巡检力度，重点检查深夜用水情况，发
14、现异常情况立即处理。雨污水泵设备每天加强巡检力度，及时处理设备故障，避免水泵空转及损毁水泵。消防泵每半个月开启试运行，在不影响业主的情况下尽量安排谷段运行。（4） 送排风机：地下室送排风及消防排烟系统视地下室停车数量调整运行时间长度，在不影响业主的情况下尽量选择谷段运行。（5） 楼道照明：通道及楼梯间照明按需调整部分光源确保节能效果，每日定时检查，避免处于长明状态。（6） 电梯前室照明：电梯前室照明尽量采用声控延时控制，按需调整部分光源确保节能效果，同时加强用电检查并及时更换故障开关。（7） 光彩照明：光彩照明严格按照公司要求开关。（8） 草坪灯：草坪灯按需调整部分光源确保节能效果，按项目共用
15、设施设备经济运行时间表时间要求进行。（9） 庭院灯：庭院灯按需调整部分光源确保节能效果，按项目共用设施设备经济运行时间表时间要求进行。（10） 泛光灯、水下灯、喷池循环泵：泛光灯、水下灯、喷水池循环泵严格按项目共用设施设备经济运行时间表时间要求进行。（11） 监控中心空调：监控中心空调开启条件应满足：冬季室温低于18，夏季室温高于 26。（12） 监控中心照明：监控中心照明在白天光线充足情况下仅开启基本照明，晚上值班按照度开启部分照明。（13） 服务中心空调：物业服务中心空调开启条件应满足：冬季室温低于18，夏季室温高于 26。（14） 服务中心照明：物业服务中心照明在白天光线充足情况下仅开启
16、基本照明，同时保证前台对客部分照明。办公室人离关灯、关办公设备。（15） 治消寝室：人离关灯、关空调设备。（16） 空调：主机和空调水泵、新风机组应根据实际使用情况严格制定的开关时间表。（17） 项目所管辖项目共用设施设备经济运行时间表应经区域公司工程管理部门汇总后报学校及商业物业管理事业部工程管理中心备案。2、其他管理措施（1） 设备设施以养代修：严格按照年度房屋及共用设备设施专项/日常维护保养年度计划实施维修保养，加强巡视，以养代修，严禁跑、冒、滴、漏现象发生，确保项目设备完好率达到 98以上。（2） 保持配电变压器经济运行：合理分配变压器等设备运行负荷，定期检查配电系统三相平衡度，使设备
17、处于经济运行状态。（3） 确保功率因数补偿：严格监控配电室电容补偿柜运行状况，确保功率因数在 0.95 以上。（4） 使用节能型器具：各项目在使用用水、用电器具时尽量选择节能型器具，如选用节水型水龙头、节能灯等。（5） 提高效率降低损耗：对能耗较大的共用设施设备，严格控制其运行时间，尽量提高效率，降低运行损耗。五、共用设施、设备技术节能1、根据项目共用设施、设备实际情况积极推广应用节能节电产品。2、对适合进行节能改造的共用设施、设备，进行合理的节能技术改造，降低能耗、节约成本。3、广泛开展水平衡测试、设备设施节电测试等技术研究，并推广落实。六、能耗定额管理及指标考核。1、根据项目共用设施设备经
18、济运行时间表落实共用设施、设备能耗指标。2、共用设施、设备能耗指标纳入项目 KPI 考核。七、环保节能经济运行一）、中央空调系统经济运行由于中央空调属于大功率设备，耗电量很高，为保证广大客户有一个舒适的工作环境，同时节约电能，特制定以下方案：1、物业公司每月进行一次空调系统能耗和供冷量统计。电制冷压缩机组满负荷及部分负荷制冷（热）性能系数（COP）应符合公共建筑节能设计标准GB501892005 第 5.4.4 条的要求;2、注意空调系统的使用功能和负荷分布发生变化时，或空调系统存在明显的温度不平衡时，工程人员应对空调水系统和风系统进行平衡调试，水量失调率（实测流量与需求流量的偏差/需求流量）
19、和风量失调率（实测风量与需求风量的偏差/需求风量）均不应超过 20%。3、全空气系统运行中的新风量控制，按以下原则运行： a.在系统预热和预冷运行时，可以无新风运行；b. 在系统正常运行时，新风量可按 CO2 浓度小于 0.1%控制；c. 增大新风量会降低系统能耗时，宜增大新风量或采用全新风直供方式运行；d. 增大新风量会增加系统能耗时，宜适当减少新风量。4、 注意表冷器的冷水进水温度，应比空气出口温度至少低 3.5。冷水温升宜采用 2.56.5。表冷器用于空气冷却去湿过程时，冷水出口温度应比空气的出口露点温度至少低 0.7。5、 空调系统中的热回收装置，做到定期检查维护，确保其正常工作。6、
20、当空调系统供冷工况下，系统的供回水温差经常小于 3时（设计温差5）；供热工况下，系统的供回水温差经常小于6时（设计温差10）,宜采用减少流量的节能措施，且不应影响系统的水力平衡。尽量避免小温差大流量的运行工况。7、风系统运行时采取有效措施以增大送回风温差，且不应影响系统的风量平衡和室内气流组织。8、定期检查空气过滤器的前后压差，如压差不能直接显示或远程显示，可增设可视检测仪表。9、有再热盘管的空气处理设备，运行中宜尽量减少冷热抵消。10、 根据季节、当日气温状况及实际负荷情况，自动或手动调整运行台数， 使输出的容量（如冷量、热量、水量、风量、压力等）与要求其提供的参数相匹配。11、空调工况下的
21、制冷主机操作人员避免将冷水出水温度调在 7以下运行。当主机负载不大，在满足空调系统冷量需要的条件下，可适当提高机组的出水温度，以提高制冷机效率。12、完善和提高中央空调制冷系统的自动控制水平。条件允许的，尽可能改手动操作为自动控制。13、加强管路保温措施的检查和维护，以减少冷、热量的流失。14、适当提高空调环境的温度。15、中央空调的运行时间与用户的使用时间严格一致；16、空调值班人员在用户使用前 15 分钟开启空调，在用户停止使用前 15 分钟关机；17、严禁制冷机空载运行，以节约电能。二）、运载系统经济运行电梯的用电量仅次于空调用电量，远高于照明，供水等的用电量。为确保客户正常使用和节约能
22、源，特制定本方案：1、电梯使用与客户工作时间一致，每日下班后和节假日保持单梯运行；2、电梯要节电，核心是如何将处于发电制动状态电动机输出的电能利用起来。一般情况下，电梯主要用能是由电网经整流器、滤波器、逆变器等传输到电动机的。当电动机处于发电状态（即电梯非平衡上下运行或减速到站时），能量将在滤波电容上累积，产生泵升电压，如果泵升电压过高，就会威胁电梯控制系统的安全。目前国内使用的电梯在控制泵升电压方面采用最简单的方法是：泵升电压产生后，在直流母线之间接通一个能耗电阻，将能量释放。如果电梯制动频繁或经常处于非平衡状态上下运行，则能量浪费严重；同时电阻发热，导致环境温度升高，将会影响电梯控制系统的
23、可靠运行，缩短电梯的使用寿命；通常为了降低机房高温对电梯控制系统的影响，用户需要在电梯机房安装降温设备（如空调、风机）来降温，防止电梯控制系统发生故障。这样一来不仅电梯能量浪费严重，又增加了降温设备的耗电量。鉴于上述原因，我们建议采用电梯能量回馈节能技术，由于没有了电阻发热源，电梯机房温度明显下降，不仅减少电梯故障率， 延长了电梯的使用寿命，也节省了机房降温设备的耗电量。据我们测算，每台电梯每天用电量从 50 度150 度；按照每台电梯平均每天用电量约为 80 度/天计算，全年用电量为29200 度，再加上为了解决机房高温的降温设备（如空调、风机等）的消耗电量，能耗相当惊人。使用上述技术后一般
24、可节约电梯用电21%-46%；功率越大、楼层越高、使用越频繁，节能效果就越明显。此项技术改造的投入回收周期为 2 年左右。三)、供配电系统经济运行为确保客户使用，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，我们将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：1、对所有露天照明灯具采用光控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，进行必要的调整；2、对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采用声、光控开关或红外线开关进行控制，做到人走灯灭。3、灯具逐步调整为节能型。4、根据楼内各处场所用电性质的不同，合理进行电力配载，并根据季节不同造成的用电量差异，
25、合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。四)、给排水系统经济运行1、为确保客户使用，杜绝水、电资源浪费，特制定本方案：2、加强日常巡检，杜绝“跑、冒、滴、漏”现象；3、每日记录用水情况，每月分析，发现异常，及时查明原因并进行处理；4、根据合理需要和楼层高度设置各楼层水压和水量；5、根据需要，合理设置排污泵启动水位，避免水泵频繁启动。五)、照明系统经济运行1、为确保客户使用和节约能源，特制定本方案：2、制定合理的公共照明开、关时间并根据季节和日照情况及时调整；3、按区域性质需要，合理决定开灯数量；4、客户下班后对楼层进行巡视，无人楼层除必需外，其余照明全部关闭；5、对光源（灯
26、）部分的使用情况进行统计分析，选择质量最好、使用寿命最长的光源。第三节防治污染措施在保证物业管理服务质量的条件下，我公司充分运用节能、环保的新方法和新技术，针对某学院节能管理，制定了以下有效降低物业运行各类环境污染的措施。一、绿化管理亲近自然是人的本性，然而随着工业化、城市化的发展，自然环境的空间越来越小，利用有限的自然条件为人们创造接近自然、亲近自然的机会变得非常重要。在物业管理前期介人阶段，我公司将站在学校师生及使用人的角度，因地制宜地对物业的自然环境建设提出建议，尽可能保护和合理利用自然条件，以提高整个校园自然环境的亲和性，使“天更蓝、水更清、空气更清新”。绿化是提高居住环境的重要手段，
27、通过绿化，可以减少环境污染和噪音，创造优美的景观，让学校师生有回归大自然的感觉。而绿化管理是一项经常性的工作，在物业管理过程中，只有精心养护，细心管理，才能达到绿化和美化功能， 使小区内花香草绿，空气清新。二、噪音管理物业管理中的噪音主要由交通噪音和建筑施工及装修噪音。对于后者可以通过施工时间的限制得以防治。对前者必须采取综合措施解决，一方面是要加强对车辆的引导，解决道路不畅、交通堵塞问题，这是减少交通噪音的有效手段;二方面是加强学校的封闭式管理，限制车辆的出人，可以有效避免噪音的产生。三、水环境管理物业管理中的水污染主要是指生活污水，为了做到减少水污染，一方面是要节约用水，这是防治水污染最有
28、效、最经济、最合理的措施，不但可以减少污水的排放，还可以减少污水处理的费用;二方面是采用合理的治理方案，加强对废水的末端处理，使其达到相关的排放标准后再进行排放。三、废品管理随着校园师生的日益增多，垃圾的产生也日益增多，危害也越来越严重， 对小区的垃圾处理提出了新要求，在管理中，应设置分类垃圾桶，对垃圾进行分类处理，对有用得垃圾进行综合利用，变废为宝。垃圾要做到日日清，并且每天要安排清洁人员定时对公共区域进行打扫，保持小区的清洁。导入 ISO14001 环境管理体系规范，对垃圾回收系统进行规划，建立垃圾分类回收处理机制，使垃圾处于受控状态。通过各种形式向校园师生宣传垃圾回收的必要性和可行性，在
29、服务过程中， 应不断地灌输节能降耗的必要性。建议配备符合环保要求的各类垃圾处理设施， 例如垃圾分类回收系统、食物碎渣处理机、封闭式垃圾中转站等，缩减垃圾排放量以及污染程度。四、校园实验室校园实验室的管理过程中，若未及时、有效处理各类化学制剂、实验废物， 将极可能对校园环境产生污染，如水污染等。因此，物业公司必须与院方紧密配合，严格按照学校规定，处理校园实验室废弃的垃圾，并按照规定监督实验室日常用水情况，减少污染。五、污染防治宣传与培训只有人人都多一份关注，才能促使防治污染的措施真正落地。因此必须加强防治污染措施的宣传范围和频次。对内，物业公司将对员工进行专业知识的培训，要求每月一次，做好培训记
30、录，并对培训成果转化情况进行检验。对外，每季度举行一次污染防治的大型宣传活动。张贴各类污染防治的宣传标语、标识。建立公告宣传栏，对污染防治的好人好事进行大力宣传，对破坏环境的不良行为进行制止并温馨提示。第四节物业节能管理服务新模式在贯彻执行环境保护、劳动保护、劳动防护、职业卫生和安全生产的法律法规和有关要求的同时，针对某学院物业节能管理，我公司构建以下节能、低碳、环保、健康和安全的物业管理服务新模式。一、物业能源管理（PEM）服务新模式定义“物业能源管理”（property energy management 简称 PEM）是一种新的节能服务模式，其基本定义是：以物业管理公司为主体，以基于智能
31、化的节能运营管理为手段，以物业管理范围为合同能源管理的落地平台，以节能量支付为直接收益、以节能设备运营维保费用为增值收益，形成可持续发展的创新服务业态。物业能源管理（PEM）是在建筑节能领域实施合同能源管理的一种创新性节能服务模式，其基本形式是利用传统的物业管理平台开展合同能源管理业务，主要特征是在物业管理服务中融入节能服务，达到为业主节能减排、为物业管理公司增加经济收益的目的。二、物业能源管理（PEM）的主体截止到“十一五”末，全国物业管理行业实现主营业务收入超过 2000 亿元， 从业人员 300 万人左右（加上专业分包从业人员达到 600 万人左右），物业服务企业 6 万家左右。预计在“
32、十二五”期间结构变化等新的背景下，产业化发展仍将呈现持续加速，业内市场竞争进一步加剧，物业管理公司经营管理的理念、模式、路径等的创新将成为全行业持续发展的主旋律。1、节能服务是传统物业管理公司集体突围的新方向现有的物业管理公司目前运行的主业是传统型“四保业务”：保安、保洁、保修、保绿，承担着物业项目正常运行的管理、服务、维护工作，其主要的社会形象多以保安为象征，以至于中国物业管理协会一再强调要求改成“秩序维护员” 的文雅称谓。长期以来，物业管理公司的传统物业服务普遍面临着市场空间狭小、收费难、履约率低、生存环境日益窘迫的问题，亏损率居高不下，可持续发展能力不强。究其原因，除了从业人员业务素质普
33、遍偏低等因素以外，一个重要的原因是物业资源和市场的开发始终鲜有创新，如果没有房地产业的强力拉动，物业管理行业自身的独立发展十分有限。进入“十二五”期间，物业管理行业的激烈竞争逼迫人们不得不加紧考虑开发新的物业资源市场，全行业都在思考如何能够尽快实现在逆境中突围，其中有关建筑节能的市场资源就被业界首先看好。2、导入合同能源管理业务，转身节能服务关联企业作为能源管理和节能服务的新模式，“合同能源管理”方式目前在国内发展迅猛，这为物业管理公司提供了一个十分诱人的突围战略选择。合同能源管理是一种由节能服务公司提供节能服务，包括解决方案、投资、技术、设备、运行管理等，而业主则不用投入，只需把节能量效益拿
34、出来与节能服务方分成即可。这种方式与物业管理行业有着天然的联系：一方面，在建筑节能领域合同能源管理方式的节能服务必须通过物业管理平台实现落地，能源审计、节能诊断、能耗分析、解决方案、节能量计量和认证等几乎整个链条的所有环节都离不开物业管理公司的配合；另一方面，节能服务的全程管理和维护也需要物业管理公司共同参与，因为对业主的节能服务的常态化特征决定了必须有一个“当地托管方”，而大部分专业节能服务公司做不到这一点。节能服务公司需要物业管理公司，而现实中物业管理公司却常常并不配合节能服务公司，这是因为在这二者之间没有形成一个利益链机制，物业管理公司看不到节能服务业务里自己的位置，也没有发现这是一个巨
35、大的物业管理市场资 源。节能服务与物业管理之间的分离是很不合理、也很不理性的现象，双方为什么不能联合起来共同发展呢？可以试想，如果节能服务公司都是物业管理公司， 那么建筑节能领域的合同能源管理就会获得更加迅速的发展；同时，如果物业管理公司也都是节能服务公司，那么物业管理的业务收益将会大大提高。事实上， 物业管理公司有必要、也有条件全面参与节能服务业务，把物业管理公司转变为节能服务关联企业的可行性是现实存在的。三、物业能源管理（PEM）的服务对象作为建筑节能领域合同能源管理的节能服务平台，物业能源管理的服务对象就是那些既有建筑物业的业主单位，即各类物业的业主就是建筑节能服务管理的客体。1、十大物
36、业业主体系就是十大建筑节能服务行业物业管理的业态大体上可以划分为十大物业，这也是建筑节能的分类，即：（1） 商场物业（商场、超市、商亭、步行街、商业街、批发卖场）（2） 商业物业（餐饮、娱乐、广场、游乐、美容、健身、影剧院、网吧）（3） 住宅物业（居民小区、公寓群、别墅区、街道、广场、花园）（4） 工厂物业（厂区、车间、办公区、宿舍区、广场、景观）（5） 公建物业（机场、车站、码头、地铁、公园、图书馆、体育场馆、博物馆、展览馆、电视台、公厕）（6） 办公物业（办公区、办公楼、写字楼）（7） 宾馆物业（星级酒店、快捷酒店、招待所）（8） 医院物业（医院、医务所、养老院、疗养院、殡仪馆）（9） 校
37、园物业（大学、中学、小学、托儿所、幼儿园、培训基地）（10） 园区物业（工业区、开发区、主题园区）物业能源管理（PEM）内容表业主行业节能服务范围节能工程项目领域1商场物业商场、超市、商亭、步行街、商业街、暖通、电梯、照明、建筑、用水、监测、安防、批发卖场、库房、停车场、广场、广景观、声像、垃圾、网络告媒体2商业物业餐饮、娱乐、广场、游乐、美容、健专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、用水、身、影剧院、网吧、库房、停车场、暖通、照明、安防、声像、监测、网络、垃圾广告媒体3住宅物业居民小区、公寓群、别墅区、主题社家用电器、电梯、空调、燃气、用水、门禁、网区（使馆区）、街道、广场、花园、络、景观、网
38、络、垃圾广告媒体4工厂物业厂区、车间、库房、停车场、专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、办公区、宿舍区、广场、景观用水、照明、安防、监测、网络、垃圾5公建物业机场、车站、码头、口岸、公园、图专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、书馆、体育馆（场）、博物馆、展览馆、电视台、广场、库房、停车场、用水、照明、安防、监测、声像、网络、建材、通用电器、垃圾广告6办公物业办公区、办公楼、写字楼、库房、停专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、车场、广场、街道、景观、广告媒体用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾7宾馆物业星级酒店、快捷酒店、招待所、附属专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通
39、、设施、广场、街道、库房、停车场、用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾广告媒体8医院物业医院、医务所、养老院、疗养院、殡专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、仪馆、广场、街道、库房、停车场、用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾附属设施9校园物业大学、中学、小学、托儿所、幼儿园、专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、培训基地、景观、广场、街道、库房、停车场用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾10园区物业工业区、开发区、主题园区、专用设备、外墙（幕墙）、景观、电梯、暖通、库房、景观、广场、街道、停车场、用水、照明、安防、监测、声像、网络、垃圾广告媒体10 类物业平均 10 类节
40、能主体（场所）平均 10 类节能项目2、各业主体系的十大附属设施即十大节能服务项目每一类物业管理的业主形态都有自己的附属设施，就像任何公共建筑里都有厕所一样，这些都是建筑节能的业务所必须涵盖的内容。（1） 停车场（2） 广场（3） 库房（4） 景观（5） 街道（6） 水务（7） 机房（8） 油料（9） 地下室（10） 广告媒体。四、物业能源管理（PEM）的内容在建筑节能领域实施的物业能源管理服务，大体上分为既有建筑运行节能和既有建筑节能改造两个大类，而今后的发展方向则是智能化、自动化、数字化的物联网体系的应用。1、既有建筑“运行节能”十大系统（1） 暖通空调系统：冷热源、风系统、输送系统（2）
41、 照明系统：室内灯、户外灯、景观灯、路灯（3） 拖动系统：电梯（平梯、直梯、滚梯）、提升机（4） 家用电器：家用空调、电冰箱、电视机、餐厨电器、卫浴电器（5） 用水系统（水泵）：冷水、热水、饮用水，水处理、循环水（6） 燃气系统：天然气管道、控制系统、安全系统（7） 安防系统：门禁、声像、监测、报警、控制系统（8） 保洁系统：楼宇保洁、垃圾处理、循环利用（9） 绿化系统：庭院绿化、社区景观、屋顶绿化（10） 维保系统：装置维护、设备保养、运行监控2、既有建筑“节能改造”十大趋势（1） 电机变频化：风机、水泵（2） 照明 LED 化：节能灯（3） 用水循环化：中水回用（4） 控制自动化：电、热、
42、气、水、油（5） 围护节能化：外墙、屋顶、门窗（6） 建材节能化：墙体材料、玻璃、地热材料（7） 部件节能化：配电柜、弱电系统、管线、水管、阀门（8） 新能源应用：太阳能、地热能、自然光、生物质能、风能（9） 智能仪表应用：能源管网、计量、分配、自动控制（10） 供应集中化：冷热电三联供3、建筑节能服务管理的发展方向智能建筑是我国未来建筑产业发展的必然趋势，应用信息化技术开展建筑节能是今后我国节能发展的主攻方向，在物业能源管理的规划起步阶段就要全面考虑从这个高起点切入，为物业管理产业的转型跨越发展奠定基础。国家建设部、科技部 2005 年 10 月 27 日发布的绿色建筑技术导则规定了绿色建筑
43、的智能技术要点，提出要促进智能技术与智能化系统的发展。（1） 智能化：可采用综合性智能采光控制、地热与协同控制、外遮阳自动控制、能源消耗与水资源消耗自动统计与管理、空调与新风综合控制、中水雨水利用综合控制等技术。智能建筑的“智能化结构”通常指的是楼宇自动化系统(BAS)、办公自动化系统(OAS)、通信自动化系统(CAS)的“三化”，在节能领域需要加上第四化“节能自动化”，即把“三化”应用在节能方面。（2） 自动化：借助楼宇自动化系统(BAS)对整个建筑的所有公用机电设备， 包括建筑的中央空调系统、给排水系统、供配电系统、照明系统、电梯系统，进行集中监测和遥控来提高建筑的管理水平，降低设备故障率
44、，减少能源消耗和维护及营运成本。（3） 数字化：随着我国大力推进电力需求侧管理节能模式，智能抄表系统将成为建筑节能智能化发展的先行官。源自智能电网组成部分的智能电表技术目前正在广泛应用在建筑节能领域，通过实施电力载波技术、无线传感网技术、自组网技术（公用事业能源计量信息化管理平台）等，在感知、计量、分析、通信、控制路径等方面，实现对建筑业主电表、水表、气表、热表的智能化和网络化管理。五、物业能源管理（PEM）的方式合同能源管理（EPC）模式由三种方式组成：效益分享型、目标保证型、运行托管型，第一种方式是政府财政奖励的主要节能服务方式，其最重要的特征就是节能服务方要垫资投入技术、设备、管理服务等
45、，而这一点物业管理公司恰恰难以做到。因此，将合同能源管理模式引入物业管理的节能服务，基本上不能考虑采取垫资投入的方式，而是主要依靠物业管理资源开展节能服务。当然，如何在工商注册（或增项）成为“专业的”节能服务公司，如何获得政府财政奖励， 还要另想办法。1、合同能源管理的集成运营商方式物业能源管理首选的节能服务模式应该是“集成运营商”，这是因为物业管理公司都是资源性平台，有条件综合运营节能技术、设备、管理的落地。从另一个角度看，物业管理公司实际上在节能方面一无所有，没有节能的资本、技术、设备、运行机制、管理人才等，所以无法成为节能服务的专业公司，在他们面前只有一个选择：做平台（即“二房东”），成
46、为合同能源管理模式的节能服务公司进入建筑节能市场的“接入商”，就像城市燃气公司一样，没有气源、没有设备、没有技术，只管接入，实际上是靠卖平台资源赚钱。其实，目前节能服务公司十分需要像物业管理公司这样的平台接入商，他们在建筑节能的市场开发和准入方面也面临着不得其门而入的困境，一些节能服务公司虽然进去了，但是往往还遭到物业管理公司的冷遇甚至刁难，当然这也是因为物业管理公司没有什么利益所使然。在现有条件下物业管理公司转身为节能服务公司最直接、最省力的方式，应该是变成节能服务的集成运营商：广泛接待甚至招徕各类节能服务公司，与他们签订整体节能改造合作协议，向他们提供节能审计、规划、计量、运行的全链条一条龙配合支持，向他们出售第一张市场准入的门票，而且是一张多年限的“套票”。2、合同能源管理的节能目标保证型方式与集成运营商模式相区别，物业管理公司也可以开展单项节能服务，只不过需要转包运行，就像物业管理业务中的洗衣、保安、保洁
