1、 合合 同同 法法 基基 础础 讲师：刘玉兰讲师：刘玉兰 常见合同种类（我们公司）常见合同种类（我们公司）租赁合同租赁合同 物业管理合同物业管理合同 商品房买卖合同商品房买卖合同 建设工程合同建设工程合同 装饰装修合同装饰装修合同 承包合同承包合同 .住物业管理合同住物业管理合同 用水（电）自来水（电）供应合同用水（电）自来水（电）供应合同 乘车客运服务合同乘车客运服务合同 饭店就餐饮食服务合同饭店就餐饮食服务合同 买衣服、日用品、车、房买衣服、日用品、车、房买卖合同买卖合同 .常见合同种类（生活）常见合同种类（生活）合同是平等主体的自然合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设人、法人、其
2、他组织之间设立、变更、终止民事权利义立、变更、终止民事权利义务关系的协议。务关系的协议。婚烟、收养、监护等有婚烟、收养、监护等有关身份关系的协议不是合同。关身份关系的协议不是合同。1 1、年龄、能力、年龄、能力 具有民事权利能力（出生至死亡）、民事行为能力（具有民事权利能力（出生至死亡）、民事行为能力（1818周岁以上）周岁以上）*精神病人、痴呆精神病人、痴呆 *我公司我公司25256060岁岁 2 2、姓名：身份证上登记的正式用名。、姓名：身份证上登记的正式用名。3 3、租户不能亲自过来，可以委托他人、租户不能亲自过来，可以委托他人 （也要符合以上条件）（也要符合以上条件）授权委托书（内容具
3、体）授权委托书（内容具体）租户本人身份证原件（核对）、复印件（留底）租户本人身份证原件（核对）、复印件（留底）受托人受托人身份证原件（核对）、复印件（留底）身份证原件（核对）、复印件（留底）一、合同的订立主体：自然人一、合同的订立主体：自然人 合同的订立主体：公司合同的订立主体：公司1 1、具有民事权利能力、民事行为能力、具有民事权利能力、民事行为能力（成立终止）（成立终止）营业执照副本加盖公章（年检）营业执照副本加盖公章（年检）2 2、名称：营业执照上的名称、名称：营业执照上的名称3 3、法定代表人、法定代表人：营业执照上的名字一致，加盖公章营业执照上的名字一致，加盖公章4 4、授权委托书：
4、、授权委托书：公章、是法定代表人签字、授权明确具体公章、是法定代表人签字、授权明确具体 5 5、签字盖章、签字盖章 *一般文件是行政章一般文件是行政章 *签合同用合同专用章（行政章）签合同用合同专用章（行政章）*缴费用财务章缴费用财务章 *单位内部章和无明确授权的代理人签字无效单位内部章和无明确授权的代理人签字无效 1 1、书面形式（合同书、信件、数据电文等）、书面形式（合同书、信件、数据电文等）*一般书面形式一般书面形式 *特殊书面形式公证、审批、登记特殊书面形式公证、审批、登记 2 2、口头形式、口头形式3 3、其他形式、其他形式 *默示形式默示形式（推定形式）推定形式）*法律有规定的才适
5、用：租赁合同到期后乙方继续缴租另一方收租、法律有规定的才适用：租赁合同到期后乙方继续缴租另一方收租、不在约定时间内对数额及质量提出异议）不在约定时间内对数额及质量提出异议）例：我公司例：我公司解除合同函解除合同函“如您对数额有异议，请您在收到本函如您对数额有异议，请您在收到本函之日起三日内提出，逾期未提出异议，视为您确认欠费数额并同意缴之日起三日内提出，逾期未提出异议，视为您确认欠费数额并同意缴纳纳”（加强理解（加强理解默示形式默示形式）合同的订立形式合同的订立形式 合同的订立格式合同空白处合同的订立格式合同空白处 1、不能空着（千万不能空着，以防被人填、不能空着（千万不能空着，以防被人填上内
6、容）。上内容）。2、最好写上、最好写上“无无”或或“以下空白以下空白”。3、打上、打上“/”标志标志合同订立签字盖章合同订立签字盖章签字盖章标志合同的成立。注意事项：签字盖章标志合同的成立。注意事项：1 1、每页都有双方签字或盖章（或骑缝签字或盖、每页都有双方签字或盖章（或骑缝签字或盖章）；无公章或只有一方公章的，无效；章）；无公章或只有一方公章的，无效；2 2、内容如有修改，应在修改处加盖双方公章、签、内容如有修改，应在修改处加盖双方公章、签字，修改处无公章（签字）或只有一方公章的，字，修改处无公章（签字）或只有一方公章的，修改后的内容无效，合同内容以修改前的为准。修改后的内容无效，合同内容
7、以修改前的为准。1 1、自然人：姓名指身份证上登记的正式用名、自然人：姓名指身份证上登记的正式用名（及地址）（及地址）2 2、公司和其他经济组织的名称、住所一定要、公司和其他经济组织的名称、住所一定要以其营业执照的的名称和住所为准。注：自然人以其营业执照的的名称和住所为准。注：自然人（小的老的均不行）（小的老的均不行）注意用章注意用章 *一般文件是行政章；一般文件是行政章；*签合同用合同专用章；签合同用合同专用章；*缴费用财务章缴费用财务章 *单位内部章无效。单位内部章无效。二、合同的内容二、合同的内容当事人名称、姓名住所。当事人名称、姓名住所。合同的内容合同的内容 数量、价款、报酬、履行时间
8、、地点数量、价款、报酬、履行时间、地点 1 1、数量。商铺面积、具体地点。、数量。商铺面积、具体地点。2 2、价款或者报酬。是合同当中最重要的条款。、价款或者报酬。是合同当中最重要的条款。（1 1）、钱要写清楚数字，大小写都要写，量词要规范；）、钱要写清楚数字，大小写都要写，量词要规范；（2 2）、要写单位，不能只写数额。）、要写单位，不能只写数额。（3 3）、要写清楚结算方式或支付程序，）、要写清楚结算方式或支付程序，注：未付款而开发票的问题，一旦出现纠纷，只要有发票，而没有其他注：未付款而开发票的问题，一旦出现纠纷，只要有发票，而没有其他相反的证据，法院就可直接认定买方已经付款。相反的证据
9、，法院就可直接认定买方已经付款。3 3、履行地点、日期、履行地点、日期 1、违约责任概念：违约责任概念：指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，所应指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，所应承担的不利的民事法律后果。承担的不利的民事法律后果。2、归责原则：严格责任原则、归责原则：严格责任原则 论何种原因，只要债务人没有全面履行合同，存在违约行为，就应承论何种原因，只要债务人没有全面履行合同，存在违约行为，就应承担违约责任。担违约责任。3、承担违约责任的方式、承担违约责任的方式 继续履行；继续履行；采取补救措施；采取补救措施；赔偿损失；赔偿损失；支付违约金；支付
10、违约金；定金罚则。定金罚则。合同的内容合同的内容违约责任违约责任（1）违约责任违约责任 赔偿损失赔偿损失 1、赔偿损失以给对方造成损失为前提、赔偿损失以给对方造成损失为前提 2、损失赔偿额的确定、损失赔偿额的确定 赔偿全部损失：直接损失、间接损失（可得利益损失）。赔偿全部损失：直接损失、间接损失（可得利益损失）。不得超过订立合同时预见到或者应当预见到的损失。不得超过订立合同时预见到或者应当预见到的损失。双倍赔偿：消费合同关系中，经营者有欺诈行为。双倍赔偿：消费合同关系中，经营者有欺诈行为。消费者权益保护法消费者权益保护法第第49条规定条规定 约定赔偿约定赔偿约定不得违法约定不得违法违约责任违约
11、责任 违约金违约金 1、违约金过低：请求增加违约金过低：请求增加2、违约金过高：请求适当减少、违约金过高：请求适当减少（提交过高证据、提出降低要求）（提交过高证据、提出降低要求）租赁合同租赁合同7 72 2：违约金责任（单方终止合同的违约金）：违约金责任（单方终止合同的违约金）违约责任违约责任 定金罚则定金罚则 三、合同的履行抗辩权三、合同的履行抗辩权 四、合同的变更四、合同的变更 合同的变更合同的变更内容变更内容变更 时间：生效后至履行完毕之前时间：生效后至履行完毕之前 条件：协商一致条件：协商一致、变更内容明确、变更内容明确 方式：一般情况书面变更（变更内容不明确，视为未变方式：一般情况书
12、面变更（变更内容不明确，视为未变更）更）特殊合同还须批准、登记特殊合同还须批准、登记 举例：租金打折问题举例：租金打折问题 1、尽量不要有书面通知尽量不要有书面通知 2、如必须有书面不要给原件、或只有签字没有公章、如必须有书面不要给原件、或只有签字没有公章 3、不要有具体名称、更不要致全体租户、不要有具体名称、更不要致全体租户本人建议加一句：仅对本月有效，下月是否打折或打几折另行通知本人建议加一句：仅对本月有效，下月是否打折或打几折另行通知 1、合同权利转让：通知生效（不得撤销）、合同权利转让：通知生效（不得撤销）2、合同义务转让：应当经债权人同意、合同义务转让：应当经债权人同意 3、权利义务
13、的概括转移：经对方同意、权利义务的概括转移：经对方同意转铺：实质是签订新合同，不属于合同变更转铺：实质是签订新合同，不属于合同变更 我公司转铺、转名均是以签订新合同的方式，只是转名合同期不变我公司转铺、转名均是以签订新合同的方式，只是转名合同期不变合同的转让合同的转让主体变更（转名）主体变更（转名）五、合同的效力五、合同的效力合同生效的时间合同生效的时间1、一般情况、一般情况：依法成立的合同，自成立时起生效：依法成立的合同，自成立时起生效2、特殊情况：办理批准、登记手续后生效。、特殊情况：办理批准、登记手续后生效。如房地产买卖合同，不动产抵押合如房地产买卖合同，不动产抵押合同等同等 3、条件成
14、就时生效、失效。、条件成就时生效、失效。4、期限届至时生效、届满时失效。、期限届至时生效、届满时失效。无权代理人签订的合同的效力无权代理人签订的合同的效力1、无权代理的情形：、无权代理的情形：包括没有代理权包括没有代理权 超越代理权超越代理权 代理权终止后的代理代理权终止后的代理 2、无权代理人签订的合同的效力：、无权代理人签订的合同的效力：一般情况下无效一般情况下无效 经被代理人追认后有效经被代理人追认后有效 相对人有催告权和撤销权相对人有催告权和撤销权 表见代理合同有效表见代理合同有效构成表见代理的条件：构成表见代理的条件：1 1、本质上属于无权代理、本质上属于无权代理 2 2、但是从外部
15、表象上看是有代理权的、但是从外部表象上看是有代理权的3 3、相对人为善意，主观无过错、相对人为善意，主观无过错 合同无效的情形：合同无效的情形：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（两（两个条件同时具备）个条件同时具备）2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；、以合法形式掩盖非法目的；（为逃避债务签订的赠与合同）（为逃避债务签订的赠与合同）4、损害社会公共利益；、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。、违反法律、行政法规的强制性规定。”1、可变
16、更、可撤销合同的情形、可变更、可撤销合同的情形 欺诈欺诈 重大误解重大误解 显失公平显失公平 2、合同无效或被撤销后的财产后果，有以下几种处理方法：、合同无效或被撤销后的财产后果，有以下几种处理方法：返还财产或者折价补偿。返还财产或者折价补偿。赔偿损失（有过错方赔偿无过错方）赔偿损失（有过错方赔偿无过错方）追缴财产，收归国有或返还集体、第三人。追缴财产，收归国有或返还集体、第三人。*按照合同法承担了民事责任后，不排除按照行政法、刑法承担行政按照合同法承担了民事责任后，不排除按照行政法、刑法承担行政责任或刑事责任。责任或刑事责任。或可变更、可撤销的合同或可变更、可撤销的合同 六、合同的终止六、合
17、同的终止1、合同的终止情形：、合同的终止情形：合同履行完毕合同履行完毕 合同解除合同解除2、合同的解除有两种形式：合同的解除有两种形式：协议解除：当事人通过协商一致解除合同关系协议解除：当事人通过协商一致解除合同关系 约定解除：在约定解除条件时，条件符合时合同解除约定解除：在约定解除条件时，条件符合时合同解除 注意与违约责任和补救措施联系在一起注意与违约责任和补救措施联系在一起 3、法定解除情形：、法定解除情形：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）逾期违约（明确表示或者以行为表明不履行主要债务）；）逾期违约（明确表示或者以行为表明不履行主要债务）；（3
18、）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；合同解除的法律后果合同解除的法律后果 1、合同解除后，尚未履行的，终止履行。2、已经履行的：恢复原状。如返还标的物、取回货款等。采取补救措施。赔偿损失，违约方赔偿守约方损失。合同解除的程序合同解除的程序 1、协商一致。2、约定解除要通知。合同自通知到达对方时解除。我公司解除协议注意事项：1、正常到期，无需签订解除协议；2、提前终止：违约责任违约金、没收保证金、追欠费注：签解除协议须带资料：注：签解除协议须带资料：1、合同原件、合同原件 2、保证金收据原件、保证金收据原件 3、退保证金的还须提供租户本人银行账户、退保证金的还须提供租户本人银行账户 4、租户身份证原件、租户身份证原件 5、委托人代签：委托书、委托人及受托人身份证原件、委托人代签：委托书、委托人及受托人身份证原件再见
