1、北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程房地产公司最新融资业务培训房地产公司最新融资业务培训北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程银行最喜欢的开发商类型银行最喜欢的开发商类型1、强势品牌开发商、强势品牌开发商万科地产、保利地产、碧桂园万科地产、保利地产、碧桂园华侨城地产、华侨城地产、3、抵押物易变现、抵押物易变现北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程银行最喜欢的开发商类型银行最喜欢的开发商类型1、强势股东背景，股东提供担保开发商、强势股东背景，股东提供担保开发商深圳机场地产集团、首都机深圳机场地产集团、首都机场地产、中铁地产、中水地产、中铁置业、山西晋煤地产、安徽高
2、速场地产、中铁地产、中水地产、中铁置业、山西晋煤地产、安徽高速地产、中粮地产、华润置业、地产、中粮地产、华润置业、2、抵押物足值、抵押物足值3、抵押物易变现、抵押物易变现北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程开发商最大的价值开发商最大的价值1、价格承担能力强。、价格承担能力强。10%2、抵押物足值、抵押物足值3、抵押物易变现、抵押物易变现北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程银行最大的价值银行最大的价值商业信用被商务的买卖交易双方广泛认可商业信用被商务的买卖交易双方广泛认可良好的风险控制能力良好的风险控制能力社会资金流动的主渠道社会资金流动的主渠道中间业务快速增长中间业务快
3、速增长北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程从项目立项介入，统筹项目开发资金融资来源；“拿地+开发贷”一揽子服务，提前锁定项目财务成本；按揭贷款投放，服务项目去化进度要求，与项目公司共进退；以房地产开发贷款、房地产信托、房地产基金为主要服务手段；以房地产PE、理财资金为有力支撑；以房地产并购贷款、企业发债和资产证券化为补充。目标客户立项拿地资金开发贷款按揭资金项目开发融资支持拿地销售开发建设北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程项目公司项目公司房地产金融房地产金融房地产信托房地产信托开发贷款开发贷款房地产基金房地产基金理财资金理财资金资产证券化资产证券化并购贷款并购贷款房地
4、产房地产PEPE发债发债北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程案例案例1 安徽高速地产亳州有限公司交付土地安徽高速地产亳州有限公司交付土地出让金融资出让金融资北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程 安徽省高速地产集团有限公司（以下简称安徽省高速地产集团有限公司（以下简称“高速地产集团高速地产集团”）是）是安徽省属大型一类企业安徽省属大型一类企业安徽省高速公路总公司属下的全资子公司，安徽省高速公路总公司属下的全资子公司，旗下有安徽高速房产、安徽高速投资、安徽安高投资、巢湖开发投资旗下有安徽高速房产、安徽高速投资、安徽安高投资、巢湖开发投资等多家核心层房地产开发公司和高速营销、
5、高速物业等配套公司，是等多家核心层房地产开发公司和高速营销、高速物业等配套公司，是一家集房地产开发经营、房地产销售代理、物业管理、房地产咨询服一家集房地产开发经营、房地产销售代理、物业管理、房地产咨询服务等于一体的集团企业，拥有各类中、高级人才一百多人，总资产逾务等于一体的集团企业，拥有各类中、高级人才一百多人，总资产逾百亿元。百亿元。安徽高速地产集团亳州有限公司已经支付土地出让金安徽高速地产集团亳州有限公司已经支付土地出让金20%，还需，还需要支付要支付80%土地出让金，拿土地证。土地出让金，拿土地证。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程银行提供授信方案：银行提供授信方案：银行对
6、安徽高速地产集团提供银行对安徽高速地产集团提供10亿元授信额度，切分给安徽高速地产集亿元授信额度，切分给安徽高速地产集团亳州有限公司使用。团亳州有限公司使用。安徽高速地产集团亳州有限公司用信方式：商业承兑汇票安徽高速地产集团亳州有限公司用信方式：商业承兑汇票+买方付息票据买方付息票据+代理贴现代理贴现由总公司提供阶段性担保，在子公司拿到土地使用权证后，担保解除，由总公司提供阶段性担保，在子公司拿到土地使用权证后，担保解除，换成土地证抵押。换成土地证抵押。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程400-650-57762 提供商票提供商票安徽高速安徽高速银行银行安徽高速安徽高速亳州地产亳
7、州地产公司公司1 提供担提供担保保土地储备土地储备中心中心3 划转资金划转资金4 土地证抵土地证抵押押北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程案例案例2 委托贷款撮合融资（中间委托贷款撮合融资（中间业务收入）业务收入）北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程人民银行规定：人民银行规定：应收账款包括下列权利：应收账款包括下列权利：1、销售产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的、销售产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用等；许可使用等；2、出租产生的债权，包括出租动产或不动产；、出租产生的债权，包括出租动产或不动产；3、提供服务产生的债权
8、；公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权；、提供服务产生的债权；公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权；4、提供贷款或其他信用产生的债权。、提供贷款或其他信用产生的债权。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程400-650-5776中小开发中小开发商商委托人委托人4 委托贷款（委托贷款（15%）银行银行3 委托贷款债权委托贷款债权质押（远期回购）质押（远期回购）银行中间业务收入：银行中间业务收入：7%1委托贷款委托贷款 8%北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程委托贷款到期日一定要早于委托人流动资金贷款到期日委托贷款到期日一定要早于委托人流动资金贷款到期日委托人流动贷款期限委托
9、人流动贷款期限委托贷款期限委托贷款期限北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程委托贷款定价：委托贷款定价：7%银行测算委托人要求的最低收益率和借款人可以承受的最高成本。银行测算委托人要求的最低收益率和借款人可以承受的最高成本。比照房地产基金和信托公司成本。比照房地产基金和信托公司成本。收益计算：只要办理收益计算：只要办理1亿元委托贷款，期限亿元委托贷款，期限1年，银行就可以获得年，银行就可以获得500万万元手续费收入。元手续费收入。借款人：开发商或中小民营企业，参照市场对开发商的平均融资成本即借款人：开发商或中小民营企业，参照市场对开发商的平均融资成本即可，尤其是参照信托公司即可。可，
10、尤其是参照信托公司即可。委托贷款的最大优势：信贷资金用途并不受委托贷款的最大优势：信贷资金用途并不受贷款新规贷款新规约束。约束。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程案例案例3 3 拿土地证定向融资（资拿土地证定向融资（资金撮合业务）金撮合业务）北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程案由：中小开发商自有资金严重不足，支付部分土地出让金，需案由：中小开发商自有资金严重不足，支付部分土地出让金，需要银行提供过桥融资。要银行提供过桥融资。总部对子公司独立考核。总部对子公司独立考核。银行本身开发贷规定：必须四证齐全。银行本身开发贷规定
11、：必须四证齐全。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程委托人银行（银行（5%手续手续费）费）借款人（开发借款人（开发商）商）土储中心 委托贷款委托贷款 10%委托贷款债委托贷款债权远期回购权远期回购土地证抵土地证抵押押母公司担保北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程收益计算：只要办理收益计算：只要办理1 1亿元委托贷款，期限亿元委托贷款，期限1 1年，银行就可以获得年，银行就可以获得500500万元手续万元手续费收入。费收入。借款人：开发商或中小民营企业，参照市场对开发商的平均融资成本即可，借款人：开发商或中小民营企业，参照市
12、场对开发商的平均融资成本即可，尤其是参照信托公司即可。委托贷款的最大优势：信贷资金用途并不受尤其是参照信托公司即可。委托贷款的最大优势：信贷资金用途并不受贷贷款新规款新规约束，可以用于支付土地出让金，以便获得土地使用权证。约束，可以用于支付土地出让金，以便获得土地使用权证。后续委托贷款的退出：在中小开发商获得土地使用权证后，即可以办理土地后续委托贷款的退出：在中小开发商获得土地使用权证后，即可以办理土地使用权证办理信托融资，或立即办理其他使用权证办理信托融资，或立即办理其他3 3证，银行提供开发贷方式退出。证，银行提供开发贷方式退出。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程案例案例4
13、土地拍卖保证金贷款业务案例土地拍卖保证金贷款业务案例北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程400-650-5776银银 行行3退还保证金退还保证金1 贷款贷款开发商开发商2拍卖保证金拍卖保证金土地储备中心土地储备中心委托人委托人1 委托贷款委托贷款北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程【案例启迪案例启迪】土地拍卖保证金专项贷款，开发商不得利用贷款支付土地出让金，缴纳保证土地拍卖保证金专项贷款，开发商不得利用贷款支付土地出让金，缴纳保证金是否算支付土地出让金价款。金是否算支付土地出让金价款。中标后，必须单独寻找资金来支付土地价款，不得折入土地价款。中标后，必须单独寻找资金来支
14、付土地价款，不得折入土地价款。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发（银发20031212003121号）号）商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。履约保证金履约保证金定金定金出让价款（土地出让金）出让价款（土地出让金）北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程【案例启迪案例启迪】土地拍卖两个步骤：土地拍卖两个步骤：投标投标中标（支中标（支付土地款）付土地款）过户土地过户土地土地拍卖保证金土地拍卖保证金土地出让金土地出让金北京立金银行培训中心课
15、程北京立金银行培训中心课程【案例案例5】开发商开发商+施工企业保证金贷款业施工企业保证金贷款业务案例务案例北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程400-650-5776银银 行行3退还保证金退还保证金1 贷款贷款施工企业、材料施工企业、材料商商2支付保证金支付保证金开发商开发商北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程【案例启迪案例启迪】1 1、开发商向银行推荐施工企业；、开发商向银行推荐施工企业；2 2、银行对施工企业发放贷款；、银行对施工企业发放贷款；3 3、施工企业支付工程款至开发商保证金存款账户；、施工企业支付工程款至开发商保证金存款账户；4 4、到期，开发商划款，归还
16、贷款。、到期，开发商划款，归还贷款。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程【案例案例6】拿土地证定向融资拿土地证定向融资（商票融资业务）（商票融资业务）北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程安徽济源房地产开发有限公司，注册资本安徽济源房地产开发有限公司，注册资本3000万元，中小万元，中小开发商自有资金严重不足，支付部分土地出让金，需要银开发商自有资金严重不足，支付部分土地出让金，需要银行提供过桥融资。企业可以提供已经开发的楼盘办理抵押。行提供过桥融资。企业可以提供已经开发的楼盘办理抵押。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程银行授信方案银行授信方案银行对开发商提
17、供商业承兑汇票授信额度，开发商对土储中心签发商银行对开发商提供商业承兑汇票授信额度，开发商对土储中心签发商业承兑汇票，银行提供买方付息业承兑汇票，银行提供买方付息+代理贴现，贴现后资金直接划入土储代理贴现，贴现后资金直接划入土储中心账户。土储中心承诺，将办理好的土地使用权证书直接交付到银中心账户。土储中心承诺，将办理好的土地使用权证书直接交付到银行手中。行手中。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程开发商银行银行（5%手续费）手续费）土储中心核定授信额度（签发商票）买方付息+代理贴现土地证抵押北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程收益计算：只要办理收益计算：只要办理1亿元委
18、托贷款，期限亿元委托贷款，期限1年，银行就可以获得年，银行就可以获得500万万元手续费收入。元手续费收入。借款人：开发商或中小民营企业，参照市场对开发商的平均融资成本借款人：开发商或中小民营企业，参照市场对开发商的平均融资成本即可，尤其是参照信托公司即可。即可，尤其是参照信托公司即可。委托贷款的最大优势：信贷资金用途并不受委托贷款的最大优势：信贷资金用途并不受贷款新规贷款新规约束。约束。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程【案例案例7】资管计划对接房地产融资资管计划对接房地产融资北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程销售基金特定资产管理计划对接恒大南昌项目销售基金特定资产
19、管理计划对接恒大南昌项目光大银行房地产光大银行房地产中心中心银行银行恒大名都项目专恒大名都项目专项资产管理计划项资产管理计划南昌中电投高新置南昌中电投高新置业有限公司业有限公司 恒大名都项目恒大名都项目南昌分行南昌分行恒大地产集团恒大地产集团6 6、偿还贷款、偿还贷款1 1、托管服务、托管服务1 1、连带责、连带责任保证担保任保证担保3 3、委托、委托贷款资金贷款资金1 1、土地抵押、土地抵押4 4、开发、开发建设建设资金资金8 8、销售、销售资金资金效益分配：效益分配：恒大名都项目融资规模2亿元，发行光大恒大名都项目特定资产管理计划2亿元。总收益：项目贷款6.77/年，5000万定期存款，2
20、00万中间业务收入，期限3年；3年期可1年提前终止特定资产管理计划发行价格6%/年；特定资产管理计划管理费0.25%/年，托管费0.1%/年；可获得200万中收，5000万存款，以7.18%/年（上浮17）的价格投放2亿元开发贷款2年，20万元托管费。3 3、委托贷款、委托贷款外部资金方外部资金方2 2、购买、购买产品产品7 7、产品、产品兑付兑付银行房地产中心银行房地产中心3 3和和5 5、开发贷、开发贷9 9、偿还贷款、偿还贷款资金流向协议签署表外融资案例北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程【案例案例8 8】房地产开发商股权融资房地产开发商股权融资北京立金银行培训中心课程北京立
21、金银行培训中心课程，资本人民币壹亿叁仟玖佰肆拾捌万柒仟捌佰叁拾伍元（，资本人民币壹亿叁仟玖佰肆拾捌万柒仟捌佰叁拾伍元（1.391.39亿元），亿元），法定代表人黄红云，主要经营范围为以普通商品住宅开发经营为主，兼法定代表人黄红云，主要经营范围为以普通商品住宅开发经营为主，兼顾商业地产开发经营。目前，金科集团已发展成为重庆市具有雄厚资金顾商业地产开发经营。目前，金科集团已发展成为重庆市具有雄厚资金实力和良好市场美誉度、以房地产开发为主业的大型企业集团，拥有多实力和良好市场美誉度、以房地产开发为主业的大型企业集团，拥有多个成员企业。个成员企业。20082008年位列全国房地产百强企业第年位列全国房
22、地产百强企业第2525名，成长性第名，成长性第5 5名，名，20092009年位列全国房地产百强企业第年位列全国房地产百强企业第2323名，名，“中国住宅产品专业领先品牌中国住宅产品专业领先品牌企业企业”排名全国第一。是一家资产规模大，资产质量优良，效益良好的排名全国第一。是一家资产规模大，资产质量优良，效益良好的大型房地产企业，综合实力强大。位于重庆市北部新区春兰三路大型房地产企业，综合实力强大。位于重庆市北部新区春兰三路1 1号地矿号地矿大厦大厦1010楼。楼。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程北京金科兴源置业有限公司（以下简称北京金科兴源置业有限公司（以下简称“北京金科北京
23、金科”）。目前北京金科成立）。目前北京金科成立于于20082008年年2 2月，在北京正在开发项目昌平区小汤山镇的金科帕提欧项目，月，在北京正在开发项目昌平区小汤山镇的金科帕提欧项目，项目四证齐全，目前部分已预售，还有部分为未售面积。项目四证齐全，目前部分已预售，还有部分为未售面积。20102010年年3 3月月1515日日北京金科与北京纳帕投资有限公司竞买联合体以北京金科与北京纳帕投资有限公司竞买联合体以2323亿人民币的价格拍得亿人民币的价格拍得北京市昌平区常兴庄组团北部地区北京市昌平区常兴庄组团北部地区B B地块居住项目用地。北京常兴庄项目地块居住项目用地。北京常兴庄项目（暂定名）位于北
24、京市昌平区小汤山镇常兴庄村，置身北京上风上水、（暂定名）位于北京市昌平区小汤山镇常兴庄村，置身北京上风上水、最为成熟的小汤山度假别墅区内。最为成熟的小汤山度假别墅区内。根据目前申请人与银行、中融信托拟签署的根据目前申请人与银行、中融信托拟签署的合作协议合作协议，银行拟发行，银行拟发行理财产品，委托中融信托成立单一资金信托，额度理财产品，委托中融信托成立单一资金信托，额度5000050000万元，期限两年万元，期限两年，对北京金科进行股权投资，由重庆市金科实业（集团）有限公司溢价，对北京金科进行股权投资，由重庆市金科实业（集团）有限公司溢价回购。回购。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心
25、课程信托公司信托计信托计划划银行银行北京金科兴源置业北京金科兴源置业有限公司有限公司金科集团金科集团1发行信托4 回购2托管3增资北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程【案例案例9】贷款贷款+信托撮合融资信托撮合融资北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程如何对一些客户提供贷款如何对一些客户提供贷款+信托的前后组合融资模式信托的前后组合融资模式一些优质的房地产公司、优质的借款人贷款到期，如何进行倒贷一些优质的房地产公司、优质的借款人贷款到期，如何进行倒贷如何在帮助客户筹集资金的过程中，银行赚取可观的中间业务收入如何在帮助客户筹集资金的过程中，银行赚取可观的中间业务收入以贷款资
26、金以贷款资金+理财资金的对接机制理财资金的对接机制北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程400-650-57764信托计划信托计划5%理财理财资金资金开发商开发商银行银行2发行理发行理财财信托信托公司公司1提供提供2亿亿元贷款元贷款融资方式融资方式3投资投资 5%北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程【案例案例10】信托计划信托计划+信托收益权远期回信托收益权远期回购购北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程如何对一些客户提供高收益理财如何对一些客户提供高收益理财+融资综合方案融资综合方案一些优质的城投公司、土地储备中心贷款，如何进行理财型筹集一些优质的城投公司、土
27、地储备中心贷款，如何进行理财型筹集如何合理的利用信托公司的资金通道资源如何合理的利用信托公司的资金通道资源北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程400-650-57762 投资信投资信托计划托计划B其他其他银行银行开发商开发商(企业企业)A银行银行信托公司信托公司1 提供提供1亿元贷款亿元贷款额度（抵押）额度（抵押）正确的融资方式正确的融资方式3 信托贷信托贷款款4 远期信托收远期信托收益权回购益权回购北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程业务流程业务流程在信贷资产类理财产品被限制的情况下，银行作为第三方参与民间债权在信贷资产类理财产品被限制的情况下，银行作为第三方参与民间
28、债权转让，创新一种理财产品转让，创新一种理财产品委托贷款债权理财产品。该类产品的模委托贷款债权理财产品。该类产品的模式是银行向投资者销售该产品，募集资金用来买入民间贷款债权。式是银行向投资者销售该产品，募集资金用来买入民间贷款债权。银行不受让信托收益权，而受让委托贷款债权，先由一家企业向融资企银行不受让信托收益权，而受让委托贷款债权，先由一家企业向融资企业发放委托贷款，然后银行理财产品购买这个委托贷款债权。业发放委托贷款，然后银行理财产品购买这个委托贷款债权。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程如何对一些客户提供高收益理财如何对一些客户提供高收益理财+融资综合方案融资综合方案 银行
29、将理财资金将用于购买北京国有资本经营管理中心（简称银行将理财资金将用于购买北京国有资本经营管理中心（简称“原原始债权人始债权人”）持有的委托贷款债权（委托贷款总体情况如下：借款人）持有的委托贷款债权（委托贷款总体情况如下：借款人为北京京煤集团有限责任公司（简称为北京京煤集团有限责任公司（简称“原始债务人原始债务人”）；受托人为北）；受托人为北京银行股份有限公司；委托贷款合同编号为京银行股份有限公司；委托贷款合同编号为2009年委借字第年委借字第020号号；委托贷款合同项下贷款本金总额为人民币委托贷款合同项下贷款本金总额为人民币50,000万元；贷款期限为万元；贷款期限为2年；贷款年利率为年；贷
30、款年利率为5%，并根据委托贷款合同约定浮动；贷款用途为，并根据委托贷款合同约定浮动；贷款用途为保障房建设；贷款性质为信用贷款）保障房建设；贷款性质为信用贷款）北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程北京银行北京银行“心喜理财心喜理财”区域：全国类型：人民币区域：全国类型：人民币预期最高年化收益率预期最高年化收益率(%)：7.5实际收益实际收益(%)：-申购起始金额（元）：申购起始金额（元）：50递增单位（元）：递增单位（元）：10000发售日期：发售日期：2011-06-242011-06-30管理期：管理期：681付息周期：付息周期：681天天北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训
31、中心课程业务流程业务流程，通过委托贷款的形式发放给融资企业，都在额度之外，满足了企业的，通过委托贷款的形式发放给融资企业，都在额度之外，满足了企业的融资需求，比如建行今年发行的乾元系列委托贷款理财产品。融资需求，比如建行今年发行的乾元系列委托贷款理财产品。”有的是总行作为委托人，分行作为委托贷款的中间方；有的则是分行作有的是总行作为委托人，分行作为委托贷款的中间方；有的则是分行作为理财产品发行方和委托人，找一些村镇银行或者中小银行作为委托为理财产品发行方和委托人，找一些村镇银行或者中小银行作为委托贷款的中间方。比如建行内蒙古分行的一期产品，就是将理财资金委贷款的中间方。比如建行内蒙古分行的一期
32、产品，就是将理财资金委托中德住房储蓄银行发放委托贷款。托中德住房储蓄银行发放委托贷款。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程案例案例11 11 委托贷款撮合服务委托贷款撮合服务北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程南京大发地产集团南京大发地产集团公司持有南京市中心土地使用权公司持有南京市中心土地使用权5 5亿元，公司急需资金完成另一块土地的一级开亿元，公司急需资金完成另一块土地的一级开发建设。发建设。通过土地使用权抵押，银行为南京大发地产集团核定通过土地使用权抵押，银行为南京大发地产集团核定 3 3亿元贷款额度。亿元贷款额度。成功案例北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训
33、中心课程业务流程图：委委 托方托方银 行大发地产大发地产 提供委托资金提供土地使用权抵押 发放委托贷款4 4 委托贷款债委托贷款债权回购权回购北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程银行的思考民营房地产公司价格承受能力极强。民营房地产公司价格承受能力极强。有着极为优质的土地资源有着极为优质的土地资源可以采取稳妥的土地使用权抵押方式解决融资可以采取稳妥的土地使用权抵押方式解决融资北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程政策依据政策依据昆明市土地矿产储备中心昆明市土地矿产储备中心昆明市土地矿产储备中心成立于昆明市土地矿产储备中心成立于20022002年，是受市政府委托，代表市政府实
34、施土年，是受市政府委托，代表市政府实施土地收购、储备、前期开发准备工作的参公事业单位。中心为市政府直管单位，地收购、储备、前期开发准备工作的参公事业单位。中心为市政府直管单位，正县级，现有内部处室正县级，现有内部处室9 9个。个。中心的主要职能是统筹、协调和管理土地矿产收储和前期开发整理，积极调控中心的主要职能是统筹、协调和管理土地矿产收储和前期开发整理，积极调控土地市场和优化土地资源配置；统筹协调市土地储备机构、昆发展及其子公司、土地市场和优化土地资源配置；统筹协调市土地储备机构、昆发展及其子公司、轨道公司土地资源资产注入和土地储备融资工作；指导、统筹和督促各县（市）轨道公司土地资源资产注入
35、和土地储备融资工作；指导、统筹和督促各县（市）区政府和土地储备机构、市级各相关部门开展土地储备供应工作收集、研究土区政府和土地储备机构、市级各相关部门开展土地储备供应工作收集、研究土地市场动态和土地政策，定期汇总分析全市土地储备工作进展情况等。地市场动态和土地政策，定期汇总分析全市土地储备工作进展情况等。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程对银行承兑汇票大户如何提供持续的贴现机制对银行承兑汇票大户如何提供持续的贴现机制如何实现通过理财资金帮助企业实现贴现。如何实现通过理财资金帮助企业实现贴现。如何不占用银行的信贷风险资产。如何不占用银行的信贷风险资产。如何为银行赚取可观的中间业务收
36、入如何为银行赚取可观的中间业务收入北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程投资方（银票持有人）信托公司银行1 银票贴现给银行 5%2 理财投资 10%借款人（理财发行人）3信托贷款4信托收益权远期回购10%5核定授信额度北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程借款人（商票借款人（商票持有人）持有人）委托人委托人银银 行行1 商业承兑汇票质押给银行2 委托贷款北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程 北京大华有限公司有北京城建有限公司应收账款北京大华有限公司有北京城建有限公司应收账款50005000万元，银行万元，银行已经核准授信额度已经核准授信额度40004000万元。
37、万元。委托人：北京木业设计有限公司有资金委托人：北京木业设计有限公司有资金40004000万元，闲置在万元，闲置在6 6月以上月以上。银行引导：北极光木业有限公司办理委托贷款，借款人为北京大银行引导：北极光木业有限公司办理委托贷款，借款人为北京大华有限公司。银行远期买入北京大华有限公司持有的委托贷款债华有限公司。银行远期买入北京大华有限公司持有的委托贷款债权。权。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程【案例案例1111】万科商票付款业务万科商票付款业务北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程万科股份有限公司是中国的顶级开发商，该如何设计授信方案？万科股份有限公司是中国的顶级开
38、发商，该如何设计授信方案？如何开发万科的整个产业链？如何开发万科的整个产业链？如何实现万科对银行的存款回报与授信之比。如何实现万科对银行的存款回报与授信之比。1:1北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程400-650-57761核定授信核定授信万科公司万科公司施工企业施工企业银行银行供应商供应商3、贴现或换开银票、贴现或换开银票2签发商票签发商票北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程【12】春光置地股权质押春光置地股权质押+土地使用权抵押土地使用权抵押 北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程北京春光置地房地产开发有限公司成立于2008年1月30日,注册资本6000
39、万人民币。公司是天润置地集团旗下的控股子公司,公司主要从事房地产开发。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程400-650-57762、回购股权、回购股权中信地产公司中信地产公司春光置地春光置地银行银行100%股权股权质押质押1、质押股权、质押股权3、提供贷款、提供贷款北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程【13】大发集团金融管家客户开发案例大发集团金融管家客户开发案例 北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程一、客户介绍（一）主营业务、行业竞争力及市场地位大发集团起源于温州、立足华东，是一家拟上市的成长型民营企业，位列全国房地产企业100强。大发集团有限公司成立于
40、1993年，是国家城市综合开发一级资质的房地产股份制企业，该集团目前的市场地位为房地产行业区域性龙头企业。集团在浙江、上海、江苏、安徽等省市设有10家子公司。在长三角地区先后开发了温州“顺锦商厦”、“金鼎花苑”、“涌金花园”、“凯润花园”、“凯祥花苑”、“凯裕花园”、“大发商厦”、“凯鸿大厦”，上海“凯润金城”、“凯润国际丽都”，南京“凯润金城”、“凯祥花苑”、“凯鸿花苑”，安庆“大发宜景城”等项目，累计开发面积数百万平方米，公司实力雄厚，房地产开发经验丰富。到2009年，连续4年荣获“中国房地产企业100强”、“中国服务业企业500强”。（二）主要业务特点、模式大发集团擅长于在城市优质地段打
41、造中高端商住项目，快速积累当地人气与品牌影响力，通过高品质房源溢价效应和土地增值，享受相对较高的资本收益，近年来发展较快。由于项目业态搭配合理，自2010年进入房地产调控期后，大发集团所开发物业中的办公、商业部分带来的现金流很好地支持了集团继续发展，这意味着大发集团的经营模式较前期有所调整，进入了以部分城市深耕支持部分城市拓展的持续发展阶段。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程二、案例概述在总行实施民企战略、“做民营企业的银行”的思想指导下，地产金融事业部围绕区域龙头企业大发集团有限公司开展了一系列的营销工作，充分发挥了事业部体制优势，通过整体金融打包服务方案与客户进行跨地域、总分
42、部架构的无缝对接，充分发挥金融管家团队的作用，以“投资合伙人”的角色与企业共同投资、共同收益、共同发展，参与企业合作，使双方均获得了丰厚的收益。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程三、客户分析（一）主客户战略解读公司发展战略方面，大发集团除保证在中心城市（主要是温州、上海、南京）主要项目的开发力度，将继续在江苏、湖南、江西、湖北等省主要城市（主要是长沙、武汉、南昌）加大投入。通过积极参与二三线城市相对高速的城市化进程及市政改造、人居环境提升进程，在获取市场占有率和品牌知名度的同时，赚取相对更高的资本回报，并通过反哺形式支持重点城市重点项目的开发投入。北京立金银行培训中心课程北京立金
43、银行培训中心课程（二）机会分析（三）难点分析为实施公司发展战略，大发集团拟通过资本市场上市方式拓宽企业融资渠道，助力企业长期高速发展。过去一年中，集团已初步完成企业上市架构的搭建，将包括南京凯润在内的多个原由集团直接控股的子公司股权转移至集团地产业务核心子公司上海大发房地产集团有限公司名下，并计划以该公司作为上市主体，在市场融资环境较优之时完成上市工作。我行已在集团与银行的合作中占据绝对多数份额，未来集团进一步发展，可能需要与更多的金融渠道进行合作，这对我部的营销工作提出了更高要求。我部需以发展的眼光分析与集团的合作，引领其在资本市场逐步发展，以更多的创新业务和更细致周到的服务赢得客户更高的忠
44、诚度。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程四、客户开发方案（一）开发现状截止到2012年9月底，集团及子公司从各商业银行获得的银行授信总额为2835亿元，我行授信余额24.75亿元，占比近90；向一家子公司发放委托贷款10亿元；组建包括大发集团在内的一只合伙基金；开立预收资金监管账户；在南京、上海、南昌等地的多个项目未来还有进一步扩大合作的空间。公司目前在上海市中心有一块纯住宅地块，2002年取得，目前尚未完成拆迁。我部计划未来采用多种形式对该项目给予资金支持，例如信托融资、私募基金、委托贷款等，争取将该项目在今明两年完成前期拆迁工作。（二）总体方案介绍1保持我行“主办行”地位，继
45、续深入做好各类专业顾问服务。我部密切关注着大发集团未来的发展，在发展规划、市场策略、新项目选择等方面向其提供专业顾问服务，就地段区位、项目定位、销售群体等的判断为大发集团提出专业化的分析。2积极搭建金融渠道，充分利用信托、私募基金、委托贷款等工具与客户进行项目合作，不断丰富金融产品和服务手段，深化“金融管家”综合服务方案内涵。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程五、客户开发的组织推动我部与大发集团的合作经历了以下几个阶段：（一）逆市牵手 地产部于地产部于2008年成立之初，时值房地产调控严冬，我部经充分调研，认定大发集年成立之初，时值房地产调控严冬，我部经充分调研，认定大发集团在南
46、京开发的团在南京开发的“凯润金城凯润金城”项目具有良好的发展潜力，遂制定了以项目具有良好的发展潜力，遂制定了以14亿元开发贷亿元开发贷款介入该项目的方案并全力落实推动，支持客户完成项目开发建设，渡过资金难关。款介入该项目的方案并全力落实推动，支持客户完成项目开发建设，渡过资金难关。后续市场发展形势证明我部预判准确，近一轮的井喷行情使大发集团在该项目上收后续市场发展形势证明我部预判准确，近一轮的井喷行情使大发集团在该项目上收益丰厚，积累了大量可供后续发展的资金，我部也分享了相当于益丰厚，积累了大量可供后续发展的资金，我部也分享了相当于“投资合伙人投资合伙人”份份额的收益。额的收益。（二）顺境深化
47、 “凯润金城凯润金城”项目一役后，大发集团积累了大量的销售回笼资金，我部抓住契机，项目一役后，大发集团积累了大量的销售回笼资金，我部抓住契机，积极参与到集团后续项目的投资决策和融资配套过程之中，其中包括南京积极参与到集团后续项目的投资决策和融资配套过程之中，其中包括南京“凯鸿隽凯鸿隽府府”项目项目35亿元开发贷款融资、南京亿元开发贷款融资、南京“凯洲燕澜湾凯洲燕澜湾”项目购地推荐及项目购地推荐及7亿元开发贷亿元开发贷款融资、上海款融资、上海“凯润国际丽都凯润国际丽都”项目项目10亿元委托贷款融资等。亿元委托贷款融资等。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程（三）稳定发展在经历近一轮的
48、高速扩张后，随着房地产市场在调控之下进入激情消退期，大发集团也开始进入稳步发展和精细化经营阶段。与之战略调整相配套，此阶段我部主要为其办理了10亿经营性物业抵押贷款、撮合组建基金公司、撮合外部资本参与其新项目开发等业务，方案更为强调集团资金的高效运用和主动增值。这意味着我部与大发集团的合作模式，已从先前的主要项目融资商进一步深化为现在的全面综合金融服务提供商，定位更为符合“金融管家”的内涵。同时，我部也逐渐形成了以总裁高级助理为负责人的金融管家精英团队，汇集了熟悉客户、有综合方案设计能力、能够有效控制风险的各类专业人才。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程六、客户开发进展、取得收益
49、截至2012年三季度末，大发集团贷款余额12775亿元，存款年曰均6870万元，收取中收432万元，前三季度综合创利2408万元。具体业务种类的运用及收益如下：1专业顾问服务为大发集团提供的企业发展战略顾问服务、项目融资顾问服务、财务顾问服务等为企业切实带来了显著的经济效益，真正助力企业快速发展，获得企业高度赞誉。自合作以来，大发集团已与我部签署了234亿元的中间业务协议，其中已经收取了19亿元中间业务费，经济效益非常可观。2封闭客户式授信目前，我行对大发集团授信总额2475亿元，委托贷款10亿元，我行的授信额度目前占据大发集团所有银行授信额度的90左右，双方的合作从南京核心地段新街口的“凯润
50、金城”项目14亿元贷款开始，到今天南京、上海、南昌等城市几乎全部优质项目的融资，实现了从“做项目”到“做客户”的飞跃，未来还有进一步扩大合作的空间。北京立金银行培训中心课程北京立金银行培训中心课程3组建合伙基金我部组织了大发集团有限公司等共五家公司共同成立南京汇通投资合伙企业（有限合伙），大发集团参与20。该基金主要以委托贷款形式对外投资，使五家企业获取投资收益。2012年，我部已为该基金促成6笔共169亿元的对外投资。我部在营销过程中提供的包括结构设计、投资顾问、监管方案在内的一揽子解决方案，在确保合法合规的基础上充分整合了银行信誉、专业团队、客户资金等各方面的社会资源和专业资源，体现了金融
