1、学习情境五学习情境五 装装修管理与服务修管理与服务【学习目标】n了解装修管理工作的范围和要求n熟悉办理装修管理手续的流程 【技能目标】n能够办理装修手续n能处理装修管理中出现的各类问题办理装修手续办理装修手续【任务引入任务引入】n广州李小姐6月份新买了一套商品房，开发商很快就把房子交付给他，李小姐很高兴。可是在接收房屋准备入伙的时候，物业管理公司告诉她：需要先办一系列手续，李小姐很纳闷：自己买的房子，为什么装修自己家，还要向物业管理公司申报呢？而且还得交装修保证金，李小姐百思不得其解。n任务一：了解办理装修手续的流程n任务二：熟悉办理装修手续所需资料的内容经典案例经典案例一、装修管理的意义一、
2、装修管理的意义 建筑装饰工程是建筑物的重要组成部分，装饰工程质量的好坏与结构工程同样重要。一个优秀的建筑装饰工程，能够增加建筑物的美观和艺术形象，改善建筑物的清洁和卫生条件，防止建筑物遭受浸蚀和污染，增加建筑物的耐久性，从而满足人们生活居住的各种需要。（一）室内装饰装修的定义一）室内装饰装修的定义 室内装饰装修室内装饰装修是指业主或使用人为了改善居住或办公环境，对自己的或者租赁物业范围内的地面、墙面、厨房、卫生间及天花、门窗、水、电、通讯进行装饰处理的建筑活动。（二）住宅室内装饰装修管理的定义（二）住宅室内装饰装修管理的定义 装修管理装修管理是物业管理公司根据政府有关法规、条例，受全体业主委托
3、，对物业管辖范围内的业主或使用人的物业装修过程进行监督检查，使其施工符合规范、结构安全，消防、供水、供电、燃气、环境保护符合要求的行为过程。（三）装修管理的意义（三）装修管理的意义 随着人们生活水平的不断提高，对生活品味的高要求，致使很多的业主购买物业之后都会将家里进行装修，假如没有物业装修管理，业主随意进行装修，在梁、柱、楼板上打眼、开孔、拆除承重墙，破坏房屋承重部位，擅自占用共用部位，损坏公共设施、设备，空调外机乱挂，空调管线乱拉，燃气热水器排烟孔乱开孔，破坏楼宇外部形象，物业的价值马上贬值。由此可见物业装修管理具有十分重要的作用和现实意义。（四）装修管理的相关法律文件（四）装修管理的相关
4、法律文件1.物权法、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释、国务院物业管理条例。2.根据物业管理公司与全体业主签订定的物业服务委托服务合同或商品房买卖合同内有关物业管理内容的约定，以及作为商品房买卖合同附件的物业管理服务协议和室内装修、装修管理服务协议进行物业装修管理。二、二、物业装修管理的内容物业装修管理的内容（一）装修申请流程是为方便业主了解装饰装修管理流程，应简单明了。由客服人员填写由客服人员填写 花园业主装修申请报表花园业主装修申请报表 办理备案登记手续办理备案登记手续到物业管理公司财务处缴纳装修费用及办理装修工人出入证到物业管理公司财务处缴纳装修费用及办理装修
5、工人出入证签署签署装修施工进场证装修施工进场证、进场装修、进场装修业主或装修施工负责人将施工图业主或装修施工负责人将施工图 纸、资质证交给物业管理公司纸、资质证交给物业管理公司（二）装修申请内容（二）装修申请内容1、业主或装修负责人携带施工图纸、资质证到物业管理公司，进行图纸审批2、.由客服人员填写 花园业主装修申请报表3、物业管理公司认真核实申请资料 物业管理公司应该详细核实装修申请登记表上的装修内容，按照住宅室内装饰装修管理办法进行装修审批。4.办理备案登记手续（1）新用电开户、用电增容、用户变更等手续可到供电公司办理；（2)装修备案登记需三个工作日完成；(3)书面告知业主或业主委托的装修
6、单位有关装饰装修的禁止行为及注意事项；涉及到供电系统设计、修改的，请带备国家认可的资质证及工作人员作业证到供电公司申请备案.。5、到物业管理公司财务处缴纳装修管理费及办理装修工人出入证（1）装修应缴纳费用可参阅各物业管理公司的装饰装修应缴费用一览表（2）办证须知：提交装修工人1寸彩照2张/人，身份证复印件一份（3）签署装修施工进场证需物业管理公司、业主和装修施工负责人三方签名确认（4）进场施工。三、住宅装修阶段管理控制三、住宅装修阶段管理控制 天然气 天然气管线、计量表不允许擅自移位，改动封包必须由具有专业资质的天然气公司专业人员改动，并且厨房与卧室、客厅等其他功能区必须安装有效隔断，防止天然
7、气泄漏伤人事件的发生 门窗 由于门窗涉及到物业整体的外观立面整齐、统一、美观，规划局在发展商项目报建时，由发展商委托专业设计院按国家相关规范要求，提供的设计图纸。资料经严格审批后，方能施工建设，因此任何人都不得更改。强弱电 供电线路改造时一定要穿管，套管内不得有接头，强、弱电电线不能混穿，以免发生短路，烧毁电器。防水烟、气道外立面装修管理控制给排水土建方面 业主在装修中，可以拆除房内轻质隔墙，但拆除与厨、卫相邻隔墙要重做防水，不得损坏和拆除承重墙、梁、柱、板等房屋主体承重部位，不得在这些部位开孔、打眼五、五、装修退场流程装修退场流程 为进一步加强对物业的装修管理，规范物业装修行为，创造和保持安
8、全、整洁、舒适的居住环境，维护全体业主的共同利益，装修队伍应按下图所示的流程退场。不合格不合格合格合格合格合格 不合格不合格 装修完毕，到物业管理公司申请装修退场装修完毕，到物业管理公司申请装修退场物业管理公司填写退场申请表，并预约时物业管理公司填写退场申请表，并预约时 间到现场进行间到现场进行装修退场过程检查装修退场过程检查 工程整改工程整改 办理退押金手续办理退押金手续【思考与讨论思考与讨论】1、业主装修影响他人，物业公司是否应该协调？2、装修物堵塞下水道谁赔？3、房屋维修责任如何界定？装修公司在某小区A栋户装修完工3个月后，其装修负责人许某到物管公司要求退还装修保证金（按照物管公司规定可
9、以退还装修保证金了），物管公司工作人员随即与许某到其户内进行最后一次验收，结果发现该户在屋顶上安装了雨棚，并且空调外机未放在指定位置内，因此，物管工作人员要求将上述问题整改后，方能退还保证金。许某当即就反驳说：“雨棚和空调是业主同意我们装的，不关我们的事。”物管工作人员解释说：“装修保证金主要作用是保障房屋主体结构、外观不被破坏，该套房屋违反了装修管理规定，它与是谁要求做的无任何关系。”许某又找到业主，业主不同意恢复，说：“保证金不关我的事。”请问：物业公司的做法正确吗？经典案例经典案例任务二任务二 装修管理装修管理 某花园业主张先生正在做装修，其它部位装修后提出安装防盗网包括阳台部分。管理员
10、接到通知后立即到达现场，并向业主说小区不许安装防盗网。但业主态度非常强硬，质问为什么不允许安装阳台防盗网，如果失盗怎么办？管理员从三方面向业主作了解释：1.安装防盗网，给人的感觉像在笼子里居住一样，既不美观又给人以心情压抑的感觉。2.按照国家有关消防规定是不允许安装任何防盗网，如果室内万一失火安装防盗网后人员 的疏散和消防救火都会带来不利影响。3.本小区是一个智能化小区，每家每户都有智能安防系统，并且小区24小时不间断巡逻，没有必要安装防盗网。如真想安装防盗网，只能根据小区的规定要求安装在室内。张先生后来慢慢接受，认为管理员说的有道理，于是就不加装防盗网了。任务一：装修管理禁止行为和事项有哪些
11、？任务二：熟悉装修管理的日常工作经典案例经典案例一、如何做好装修管理工作一、如何做好装修管理工作（一）关注装修可能出现的质量问题1.治安安全 装修期间，出入小区、大厦人员较多，如果对装修人员监管不力，容易导致一些盗窃事件的发生。或者使用超出指标的建筑材料，增加楼板承重导致一些安全隐患。2.短路由于施工单位偷工减料，导致电线破损，短时间无法及时发现，使用时间久后，导致电线短路，不便更换，为日后的维护工作带来困难和不便。3.堵塞由于施工过程中，保护措施不当，造成泥沙以及混凝土进管道，或者施工人员将残留混凝土或杂物导入管道中，引起管道堵塞，轻者堵塞支管，重者堵塞主管，导致首层或二层返水，带来经济损失
12、。4.渗漏由于装修过程中监管不严可能导致卫生间、浴室、厨房防水层被破坏，导致渗漏现象，在装修完工后，启用时才发现，导致管理过程中协调和处理困难，同时容易导致一些不必要的管理投诉和邻里纠纷。（二）装修现场管理应该注意的事项二）装修现场管理应该注意的事项n1.是否有不适当露面静荷载，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设大理石等n2.是否擅自改变门窗的尺寸n3.是否承重墙、柱子上敲打，以及拆除连接阳台的墙体、门窗n4.装修垃圾和装修材料是否按指定的地点清运和堆放n5.窗花、空调安装是否符合外观统一规范n6.施工作业是否在规定的时间范围内n7.是否改变房屋结构及功能n8.是否刨凿、重击顶板、外墙内侧以及排烟
13、管道，不经管道直接埋设电线或改线n9.拆除或破坏厨房、洗手间地面防水层n10.装修材料以及施工现场是否符合消防要求n11.是否擅自改动分户主供电以及通信煤气管线，煤气罐是否暗藏n12.动火作业现场是否有适当的消防应急处理措施和符合安全操作规范n13.施工人员是否有不文明行为或从事其他违反治安管理的活动n14.排污管道是否有适当的保护措施（三）熟知装修管理巡查的具体内容（三）熟知装修管理巡查的具体内容1.作业时间的巡查。是否按照规定的时间 作业，垃圾堆放地点以及清运的时间、路径是否按规定进行2.煤气巡查。是否有擅自改变或暗埋煤气 管线以及设施3.申请项目的巡查。是否与申报的项目相符4.房屋功能的
14、巡查。是否有改变房屋设计功 能，包括门、窗、阳台是否移位5.防水巡查。卫生间、厨房是否做好防水措 施6.证件巡查。主要巡查装修人员是否与申报人员相符，现场有无生火做饭（三）熟知装修管理巡查的具体内容（三）熟知装修管理巡查的具体内容7.墙体的巡查。是否影响承重结构8.管线巡查。管线敷设是否影响外墙防水 以及安全要求，有无私改、乱接线路9.现场卫生检查。门前卫生状况是否符合 管理要求10.管道的巡查。是否有妥善的保护措施11.违章留宿以及活动监控。有无违章留 宿以及影响其他居民休息12.消防巡查。是否按照规定要求做好消防措施，是否存在在用电以及消费安全隐患（四）学习和掌握装修管理与相关的专业知识（
15、四）学习和掌握装修管理与相关的专业知识 建筑专业 供配电专业 给排水专业 消防知识 供气 规划和环保 结构专业（五）做好白蚁的防治（五）做好白蚁的防治 白蚁危害范围极广、它不但危害房屋建筑、名胜古迹、仓储物资、铁路枕木、船只家具、电线电缆等，而且对水库堤坝、林木果园的危害也十分严重。白蚁的防治工作是物业管理日常工作的一个重要内容，也是装修管理的重要内容之一。必须在装修时就做好白蚁防治措施。但是在城市白蚁防治工作中，以往多偏重于白蚁的灭治，其实一旦白蚁造成了 危害，纵然施化学药剂，也无法挽回已造成的经济损失。对白蚁若不预防控制，依靠单纯的灭治手段，头痛治头，脚痛治脚的方法，达不到有效控制城市房屋
16、白蚁危害的目的。二、加强对装修的科学管理二、加强对装修的科学管理（一）装修公司的选择 选择装修公司是二次装修管理中的一件大事。物业管理公司从所管理的楼宇、小区的安全以及业主或使用人的利益考虑，一般选择几个成熟、具有一定资质的装修公司作为固定施工队伍。住用户需要装修时，可将这几家公司推荐给业主选择。但实际上，由于诸多因素造成许多住用户不一定接受物业管理公司推荐的装修公司，而自行在外面寻找装修公司。这时，物业管理公司应提醒住用户在选择装修公司时，首先不能急，急了容易“病急乱投医”，“抓在篮里就是菜”，而应慢慢悠悠、仔仔细细地找。用户要了解装修公司的资质，了解施工队伍技术实力，了解它的可靠程度。尤其
17、是那些租间小房子、一张桌子、一个人的“皮包”公司，很有可能“打一枪换一个地方”，要紧关头连人也找不到。第二不能贪。这个贪，是指贪方便，贪便宜，贪听好话。有的公司条件要求严是严，但说了算数，有的公司宽是宽，但说与做不一样。另外，业主或使用人在自行确定了装修公司以后，在正式进行房屋装修前一定要签订详细的书面协议，以防止口头协议口说无凭。（二）装修装饰技巧的指导（二）装修装饰技巧的指导 房屋装修装饰是一门实用艺术，是功能性和艺术性的统一。它既要满足工作、生活的功能需要，又要满足人们的审美情趣。所以，“以人为本”是房屋装修装饰的原则。这主要体现在以下几个方面：强调健康性 注意满足功能需求 应具备审美情
18、趣 装修装饰技巧装修装饰技巧（1）客厅装饰不可等闲视之（2）厨房装修的几种方案（3）卧室装饰必须遵循的原则（4）用护墙板装饰墙面应注意的问题（5）地面装饰如何避免返工（6）卫生间装修一个不容忽视的空间【思考与讨论思考与讨论】1业主装修物业前，是否一定要向物业管理公司 申请？2装修施工现场是否一定得配备灭火器，为什 么？3装修管理员日常的工作是什么？某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，侵犯业主和装修施工人的合法权益。请分析：任务一、物业人员是否真的侵害了业主的权利任务二、物业人员对装修单位的违规操作该如何进行沟通与告知整改经典案例经典案例本章书到此结束！
