1、第四章评估方法课件第四章评估方法课件学习目标学习目标 1.1.了解资产评估三种方法的基本原理了解资产评估三种方法的基本原理 2.2.了解资产评估三种方法应用的前提了解资产评估三种方法应用的前提 3.3.掌握资产评估三种方法的具体应用掌握资产评估三种方法的具体应用【本章重点和难点】【本章重点和难点】【三种基本方法】市场法、成本法和收益法【三种基本方法】市场法、成本法和收益法【市场法】可比性的理解【市场法】可比性的理解 类比调整法的运用等类比调整法的运用等 【收益法】折现方法的理解和运用，【收益法】折现方法的理解和运用，不要死记公式不要死记公式【成本法】成本法的基本原理【成本法】成本法的基本原理
2、参数的计算方法参数的计算方法 市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径案案例例 汽车评估案例分析汽车评估案例分析20142014年年3 3月月2323日，陕西省高级人民法院受理交通银行陕西省分行与日，陕西省高级人民法院受理交通银行陕西省分行与T T集团贷集团贷款合同纠纷一案，扣押了款合同纠纷一案，扣押了T T集团的考斯特集团的考斯特BB42LBB42L大客车一辆，委托某评估事务所指派专业大客车一辆，委托某评估事务所指派专业人员进行鉴定估价。人员进行鉴定估价。接到委托书后，评估人员对车辆本身进行现场勘验。首先查验该车的手续，接到委托书后，评估人员对车辆本身进行现场勘验。首先查验该车的手续
3、，此车车牌号为陕此车车牌号为陕AXXXXXAXXXXX，型号：考斯特，型号：考斯特BB42LBB42L，车型为普通大客车，初次登记日期为，车型为普通大客车，初次登记日期为20122012年年7 7月月2424日，发动机号：日，发动机号：XXXXXXXXXXXXXX；车架号：；车架号：XXXXXXXXXXXXXX，年检有效期至，年检有效期至20142014年年4 4月，养路费月，养路费至至20142014年年6 6月，保险至月，保险至20142014年年4 4月月2929日，车辆购置附加费真实有效。接着对车上的发动机日，车辆购置附加费真实有效。接着对车上的发动机号和车架号的进行查验，核实该号码与
4、行车证上的发动机号和车架号完全一致，证实此号和车架号的进行查验，核实该号码与行车证上的发动机号和车架号完全一致，证实此车确为鉴定评估的对象。通过对车辆的进一步，评估人员认定该车为日本原装丰田公司车确为鉴定评估的对象。通过对车辆的进一步，评估人员认定该车为日本原装丰田公司制造，考斯特柴油大客车，车身左、右两边都有擦痕，车身的左前侧有撞伤的痕迹，但制造，考斯特柴油大客车，车身左、右两边都有擦痕，车身的左前侧有撞伤的痕迹，但现已修复，车箱里面的座椅及内饰均完好无损，发动车辆，仪表灯光均工作正常，通过现已修复，车箱里面的座椅及内饰均完好无损，发动车辆，仪表灯光均工作正常，通过里程表数据得知该车至今已行
5、驶了里程表数据得知该车至今已行驶了4325643256公里。操作过程：用力踩油门，车辆提速较快，公里。操作过程：用力踩油门，车辆提速较快，发动机运行良好；挂挡行车，离合器分离较好，换挡平顺，行驶平稳；工作紧急制动检发动机运行良好；挂挡行车，离合器分离较好，换挡平顺，行驶平稳；工作紧急制动检查，方向稍向右跑偏，但属正常情况之列。从查看、操作等方面来看，车辆技术状况较查，方向稍向右跑偏，但属正常情况之列。从查看、操作等方面来看，车辆技术状况较好。看完车辆后，评估人员又与车辆的驾驶员进行交谈，得知该车为好。看完车辆后，评估人员又与车辆的驾驶员进行交谈，得知该车为T T集团接送职工上下集团接送职工上下
6、班的车辆，长年工作在市区内，工作条件较好。从车辆使用年限和累计行驶公里数看，班的车辆，长年工作在市区内，工作条件较好。从车辆使用年限和累计行驶公里数看，年平均行驶年平均行驶2 2万多公里，使用强度不大，车辆不工作时一般都停在车库里，并有专人维护万多公里，使用强度不大，车辆不工作时一般都停在车库里，并有专人维护和保养，所以该车日常维护、保养较好。和保养，所以该车日常维护、保养较好。本次评估的目的是什么？本次评估的价格是正常市场价吗？案例思考案例思考对评估价格有无特别说明的事项？本次评估的结果可以一直有效吗？主主要要第一节第一节 成本法成本法 1第二节第二节 市场法市场法2第三节第三节 收益法收益
7、法 3第四节第四节 评估方法的选择评估方法的选择 4第第一一节、节、成本法是指首先估测被评估资产的重置成成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。它是从成本取得和成本构成的角的总称。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断度对被评估资产的价值进行的分析和判断。一、一、成成本本法法 （一）、成本法的理论基础 生产费用价值论：资产的价值取决于购建时的成本耗费。
8、即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。1、资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。2、资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。x功能价值指数 0.资产评估中收益额的特点（1）是资产未来预期收益额（2）是资产的客观收益资产价值与其功能呈线性关系(正比例)的情况，通常被称作生产能力比例法。=参照物重置成本（）n重置成本定义现行市场条件 重新构建 全新资产 全部合理成本预计该状况还需持续3年，若折现率为10%，试计算经济性贬值率和经济性贬值额成本法是指首先
9、估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。五、收益法的主要技术方法（四）经济性贬值第四节 评估方法的选择（2）评估结果易于被各方面理解和接受。数学式表达资产评估价值=参照物成交价格（1价格折扣率）（五）已知未来若干年后资产价格的条件下也叫类比调整法，具体种类数学式表达资产评估价值=参照物成交价格（1价格折扣率）=20000100（170%）（125%）2.（二）、成本法的评估思路：（二）、成本法的评估思路：重新建造或购置被评估资产的成本，扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。评估值重置成本评估
10、值重置成本-各项贬值各项贬值 基本公式为：基本公式为：资产评估值资产的重置成本资产实体性贬值资产功资产评估值资产的重置成本资产实体性贬值资产功 能性贬值资产经济性贬值能性贬值资产经济性贬值 重置成本成新率功能性贬值经济性贬值重置成本成新率功能性贬值经济性贬值 重置成本综合成新率重置成本综合成新率 注意事项v成本法经常被用于评估新的或完工不久的资产，或评估计划将要建设的项目。成本的估计通常设定了市场参与者为该资产所愿支付金额的上限。v成本法也常用于评估那些很少进行交易的特殊资产或有特殊用途的资产。v成本法如果用于评估较旧的资产，可能会由于对成本和损耗的估计缺乏足够的市场资料支持，评估结果所反映的
11、不是市场价值。二、二、重重置置成成本本法法重置成本法的基本前提：认为资产交易的购买方重置成本法的基本前提：认为资产交易的购买方在购买某项资产时，会把该项资产与具有同样生产在购买某项资产时，会把该项资产与具有同样生产能力的新资产直接进行比较，从而判断资产的价格。能力的新资产直接进行比较，从而判断资产的价格。购买者愿意付出的价格绝不会超过具有相同效能的购买者愿意付出的价格绝不会超过具有相同效能的全新资产的最低成本。按照这种思维逻辑，应用重全新资产的最低成本。按照这种思维逻辑，应用重置成本法时，应具备以下六个前提条件：置成本法时，应具备以下六个前提条件：1 1、购买者对拟购买的资产不改变其原有用途。
12、、购买者对拟购买的资产不改变其原有用途。2 2、评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设重置的全新资产、评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。具有可比性。3 3、评估对象必须是可以再生或复制的，否则不能采用重置成本法评估其、评估对象必须是可以再生或复制的，否则不能采用重置成本法评估其价格。例如，土地、矿藏等资源性资产不宜使用成本法。价格。例如，土地、矿藏等资源性资产不宜使用成本法。4 4、评估对象必须是随着时间的推移，会发生陈旧、贬值等价值损耗的资产，、评估对象必须是随着时间的推移，会发生陈旧、贬值等价值损耗的资产，否则不能运用重置成本法进行评估。例
13、如，古董、文物等特殊资产不宜使用否则不能运用重置成本法进行评估。例如，古董、文物等特殊资产不宜使用成本法。成本法。5 5、形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的，不能是无效的、个别、形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的，不能是无效的、个别的。的。6 6、被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。、被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。根据重置成本法的前提条件，重置成本根据重置成本法的前提条件，重置成本法主要适用于以下情况：法主要适用于以下情况：1 1、可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产，、可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单
14、项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。2 2、可重建或购买的整体资产，如企业、饭店、剧院等。但与整体资产、可重建或购买的整体资产，如企业、饭店、剧院等。但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。因此，重置成本法最适用于难以确定收益，市场上又很难找到交易参因此，重置成本法最适用于难以确定收益，市场上又很难找到交易参照物的评估对象
15、。因为这些资产（如公路、桥梁等）既无法运用收益现照物的评估对象。因为这些资产（如公路、桥梁等）既无法运用收益现值法，又不能用现行市价法进行评估。值法，又不能用现行市价法进行评估。三、成本法的基本要素（一）资产的重置成本 1.重置成本定义现行市场条件 重新构建 全新资产 全部合理成本 2.重置成本分类复原重置成本和更新重置成本 3.两种重置成本运用中注意事项 （1）优选更新重置成本。（2）相同点资产本身的功能，资产的现时价格，不同点技术、设计、标准方面的差异。（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。（4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。三
16、、成本法的基本要素（二）实体性贬值 使用及自然力 资产物理性能的损耗或下降（三）功能性贬值 技术进步，资产功能相对落后（四）经济性贬值 外部条件，资产闲置、收益下降资产购建时同类资产定基物价指数）100%参照物年生产能力时间、地域、功能、实体特征、交易条件纯收益按等比级数递增，收益年期有限计算公式被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈率*（被评估对象的）净利润1、可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。评估值参照物价格功能差异值物价指数的各种表述方法资产实体功能不足和过剩对价格的影响。下列关于折现率的说法正确的有（）资产评估中收益额的特
17、点（1）是资产未来预期收益额（2）是资产的客观收益市场法中涉及的相关因素经济性贬值额=资产年收益损失额（1所得税率）（P/A，r，n）经济性贬值率 =1（资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力）x 100%4、评估对象必须是随着时间的推移，会发生陈旧、贬值等价值损耗的资产，否则不能运用重置成本法进行评估。的数据资料及主要经济技术参数能否搜集（3）风险报酬率根据所投资的行业所面临的行业增减、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要素测算这项交易所承担的风险。交易动机也对资产交易价格有影响。在评估方法的选择过程中应注意以下因素：四、评估程序1、确定待评估资产的范围，并估算重置成本2、确定待评
18、估资产的使用年限3、估算损耗或贬值额4、计算资产的评估价值五、具体评估方法（一）重置成本1、重置核算法成本核算的原理购买型 现行购买价运杂费安装调试费 其他必要费用自建型 料、工、费必要的资金费用 制造者的合理收益（一）重置成本2、价格指数法 物价指数法是利用资产相关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。重置成本=资产的账面原值（1+物价变动指数）=资产的账面原值调整系数定基（评估基准日同类资产定基物价指数 资产购建时同类资产定基物价指数）100%环比环比价格指数连乘积（一）重置成本 【例】某被评估资产购建于2004年1月1日，账面原值为50000元，购建时
19、该类资产的物价指数为95%，该类资产价格时逐年上升5%，评估时点为2010年1月1日，评估时该类物价指数为160%。被估资产重置成本=50000（160%95%）100%=84210（元）【注意】价格指数法复原重置成本，不适用于技术进步较快的资产重置核算法复原重置成本和更新重置成本（一）重置成本3、功能价值类比法（1）生产能力比例法被评估资产重置成本 被评估资产年生产能力=参照物重置成本 参照物年生产能力假定资产成本与生产能力存在线性关系（2）规模经济效益指数法 被评估资产年生产能力=参照物重置成本（）n 参照物年生产能力（一）重置成本4、统计分析法企业整体资产或相同类型的资产1）核实数量，适
20、当分类2）抽取样本资产，估算重置成本3）计算分类资产的调整系数4）估算被评估资产的重置成本（二）实体性贬值的估算1、观察法专业评估人员 与资产完好标准比较，与全新设备比较2、使用年限法 实体性贬值率=实际已使用年限总使用年限实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率实体性贬值=（重置成本预计残值）实体性贬值率3、修复费用法 实体性贬值=修复金额 实体性贬值率=修复金额重置成本（三）功能性贬值的估算1、建造成本超支额（超额投资成本）=复原重置成本更新重置成本 【例】被评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1600元/平方米，而评估基准日，由于替代材料的出现，相同效用的住宅，重置成本只需1
21、500元/平方米，如被评估资产为2000平方米，试计算该资产的功能性贬值。功能性贬值=2000（16001500）=20（万元）【注意】如评估中使用更新重置成本，则不需考虑超额投资成本所形成的功能性贬值。重置成本法的基本前提：认为资产交易的购买方在购买某项资产时，会把该项资产与具有同样生产能力的新资产直接进行比较，从而判断资产的价格。在未来多长时间资产能够给所有者带来未来预期收益。（2）类比调整法是市场法中最基本的评估方法。资产价值与其功能呈线性关系(正比例)的情况，通常被称作生产能力比例法。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。评估方法的选择受各种评估方法运用所需2、分析测算被评估对象未来预
22、期收益不论选择哪种评估方法进行评估，都应保证评估目的，评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致4）估算被评估资产的重置成本2014年3月23日，陕西省高级人民法院受理交通银行陕西省分行与T集团贷款合同纠纷一案，扣押了T集团的考斯特BB42L大客车一辆，委托某评估事务所指派专业人员进行鉴定估价。资产的现实实际收益E.但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。（2）对信息资料的数量和质量要求比较高，而且要求评估人员
23、有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。因为这些资产（如公路、桥梁等）既无法运用收益现值法，又不能用现行市价法进行评估。（6）土地单价评估值3,3301.参照物年生产能力4、计算资产的评估价值一是某些方法的应用前提不具备；当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为市盈率是上市公司股价与每股收益（年）的比值。（三）功能性贬值的估算2、运营成本超支所形成的功能性贬值1）表现材料、能源、工时消耗的增加，废品率的上升，等级率下降2）具体步骤 A、与功能相同且当前普遍使用的同类新资产的年运营成本进行比较 B、计算年超额运营成本净额 C、预测并估计被评估资产的剩余使用年限
24、D、计算功能性贬值 3）公式 功能性贬值=年运营成本超支额（1所得税率）（P/A,r,n）（三）功能性贬值的估算 4）应用举例 【例】被评估资产需要6名技术操作人员，而目前同类普遍应用的新式控制装置仅需4名技术操作人员，假定操作人员的人均年工资费用为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%年超额运营成本=（64）12000=24000（元）年超额运营成本净额=24000（125%）=18000（元）功能性贬值=18000（P/A，10%，3）=44782（元）（四）经济性贬值1、成因外部客观原因2、资产利用率下降，资产运营收益额下降3、公式经济性贬值率=1（资产预计可被利用的
25、生产能力资产原设计生产能力）x 100%经济性贬值额=资产年收益损失额（1所得税率）（P/A，r，n）x功能价值指数 0.6，0.7n预计外部条件影响期与资产剩余经济寿命孰短原则4、应用举例 【例】某被评估资产年设计生产能力为20000台，因市场疲软，实际利用率只有70%，若每台利润为100元，该企业为正常纳税企业，所得税税率为25%。预计该状况还需持续3年，若折现率为10%，试计算经济性贬值率和经济性贬值额经济性贬值率 =1（资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力）x 100%=1（70%）0.6 100%=19%经济性贬值额=资产年收益损失额（1所得税率）（P/A，r，n）=2000
26、0100（170%）（125%）2.4869=1119105（元）六、成本法应用举例 被评估资产购建于2006年6月，账面原值为100万元，会计折旧年限为8年，2010年6月30日进行评估，已知1、2006年以来，设备类定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%2、被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元3、评估前，该设备的利用率为60%，该企业为正常纳税企业，所得税税率为25%。预计该设备尚可使用6年，折现率为10，预计未来设备的利用率正常。【要求】用成本法评估该设备的价值。、重置成本=100 (120%105%)=114.29（万元）2、有形损耗率=4 60%
27、(6+4 60%）=28.57%有形损耗=114.29 28.57%=32.65（万元）3、功能性贬值=1000 12 (1 25%）(P/A，10%，6）=39197（元）=3.92（万元）4、资产评估值=114.29 32.65(3.92)=85.56（万元）第第二二节、节、市场法也叫现行市价法、市场比较法、比较法、交易案例比较市场法也叫现行市价法、市场比较法、比较法、交易案例比较法、买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料法、买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，比较法。市场法是指利用市场上同样或类似资产
28、的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。的总称。一、市场法的应用前提一、市场法的应用前提 1 1、充分发达活跃的资产市场（公开市场）、充分发达活跃的资产市场（公开市场）需要有一个充分发达活跃的资产市场。资产市场上，资产交易需要有一个充分发达活跃的资产市场。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。2 2、资产及其交易的可比性（参照物）、资产及其交易的可比性（参照物）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可公开市场
29、上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。19寸，三星，寸，三星，1500元元19寸，联想，？元寸，联想，？元第一节 市场法比较比较调整调整 被评估资产被评估资产 参照物参照物 【基本思路】【基本思路】资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1 1）参照物与评估对象在功能上具有可比性（包括用途、性能上的相同或相似）。）参照物与评估对象在功能上具
30、有可比性（包括用途、性能上的相同或相似）。资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。（2 2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。市场条件主要包括供求条）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。市场条件主要包括供求条件和交易条件。交易数量不同，交易对象的价格就可能不同。交易动机也对资产交件和交易条件。交易数量不同，交易对象的价格就可能不同。交易动机也对资产交易价格有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也会有差别。市场条件上的差异易价格有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也会有差别。市场条件上的差异对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。对资产价
31、值的影响应引起评估人员足够的关注。（3 3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内。同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。内。同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。市场途径主要适用于单项资产的评估，如对机器设备、运输设备、原材料的评估。市场途径主要适用于单项资产的评估，如对机器设备、运输设备、原材料的评估。由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途径进行评估。径进行评估。二、市场比较法的基本程
32、序及有关指标确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.1.参照物的可比性：功能、市场参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时条件、资产实体特征和质量、成交时间等。间等。2.2.参照物数量：三个以上。参照物数量：三个以上。1.1.选择差异因素：根据资产种类，选选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。择对资产价值影响较大的因素。2.2.指标对比、量化差异。指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。异指
33、标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。或其他方法判断结果的合理性。1.时间因素。参照物交易时间与被评估资产评估时间因素。参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。基准日时间上的不一致所导致的差异。物价变动物价变动 评估值参照物价格评估值参照物价格交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数评估值参照物价格时间差异值评估值参照物价格时间差异值市场法中涉及的相关因素2.区域因素。区域因素。资产所在地区或地段条件对价格的影响差异。资产所在地区或地段条件对价格的影响差异。评估值参照物价格评估值参照物价格区域因
34、素修正系数区域因素修正系数 评估值参照物价格区域差异值评估值参照物价格区域差异值3.功能因素。资产实体功能不足和过剩对价格功能因素。资产实体功能不足和过剩对价格的影响。的影响。评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数 评估值参照物价格功能差异值评估值参照物价格功能差异值4交易情况。交易情况。（1）市场条件。）市场条件。是否公开市场、市场供求状况。是否公开市场、市场供求状况。（2）交易条件：交易批量、动机等。）交易条件：交易批量、动机等。评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数 评估值参照物价格交易情况差异值评估值参照物价格交易情况差异值5个别因素
35、。个别因素。主要包括资产的实体特征和质量。主要包括资产的实体特征和质量。评估值参照物价格评估值参照物价格个别因素修正系数个别因素修正系数 评估值参照物价格个别因素差异值评估值参照物价格个别因素差异值三、市场法中的具体方法（一）直接比较法1.基本原理P792.优点该方法直观简洁，便于操作。3.适用条件对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某几项明显的因素上。（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值参照物合理成交价格（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致 评估对象价值参照物成交价格(评估对象可比因素特征值参照物可比因素特
36、征值)=参照物成交价格修正系数 其中一个可比因素不一致现行市价法。市价折扣法。功能价值类比法。（线性；指数）价格指数调整法。（定基指数；环比指数）成新率价格调整法。其中若干因素存在差异市场售价类比法价值比率法成本市价法市盈率倍数法主要适用于企业价值评估 当评估对象本身具有现行市当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象场价格或与评估对象基本相同基本相同的参的参照物具有现行市场价格的时候，可照物具有现行市场价格的时候，可以以直接直接利用评估对象或参照物在评利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。对象的评估价值。当评估对象与参照物之间只有
37、功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法。4、资产评估值=114.资产实体功能不足和过剩对价格的影响。掌握资产评估三种方法的具体应用本质折现率是一个期望的投资报酬率。二、重置成本法的前提和范围环比环比价格指数连乘积资产评估基本途径和方法100%=84210（元）功能性贬值=18000（P/A，10%，3）=44782（元）实体性贬值=（重置成本预计残值）实体性贬值率1、购买者对拟购买的资产不改变其原有用途。资产评估价值=评估对象（企业）相关财务指标（企业）价值比率优点：收益现值法是国际上公认的资产评估的基本方法之一。五是评估
38、师的职业判断有误。有形损耗=114.4、资产评估值=114.预计该状况还需持续3年，若折现率为10%，试计算经济性贬值率和经济性贬值额资产评估方法之间的区别v【例【例1】评估某拟快速变现资产，在评估】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为基准日与其完全相同的资产正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为现的折扣率应为40%，因此，拟求快速变，因此，拟求快速变现资产价值？现资产价值？v【解析】资产评估价值【解析】资产评估价值=10（140%）v=6（万元）（万元）v【习题【习题1】v 评估某拟快速变现资产，在评估评
39、估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价基准日与其完全相同的资产正常变现价为为20万元，经评估师综合分析，认为快万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为速变现的折扣率应为30%，求其快速变，求其快速变现资产价值？现资产价值？分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况.资产价值与其功能呈线性关系(正比例)的情况，通常被称作生产能力比例法。数学表达式一般表述为【例【例2】某待估资产为一机器设备，年生产某待估资产为一机器设备，年生产能力为能力为150吨。评估基准日为吨。评估基准日为2008年年2月月1日。评估人员从市场上收集到一个该类设日。评估人
40、员从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力备近期交易的案例，该设备的年生产能力为为210吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为160万元。万元。【解析】【解析】评估值评估值=160150/210 =114.29(万元万元)v.资产价值与其功能呈指数关系的情况，资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法。通常被称作规模经济效益指数法。v数学表达式一般表述为数学表达式一般表述为X【例【例3】被评估资产年生产能力为】被评估资产年生产能力为90吨，吨，参照资产的年生产能力为参照资产的年生产能力为120吨，评估吨，评估基准日参照资产的市场价格为基准日参照资产的市场价
41、格为10万元，万元，该类资产的功能价值指数为该类资产的功能价值指数为0.7,由此请由此请确定被评估资产价值。确定被评估资产价值。【解析】资产评估价值【解析】资产评估价值=10（90120）0.7 =8.18(万元万元)【习题【习题2】被评估资产年生产能力为】被评估资产年生产能力为121吨，参照资产的年生产能力为吨，参照资产的年生产能力为100吨，吨，评估基准日参照资产的市场价格为评估基准日参照资产的市场价格为20万元，该类资产的功能价值指数为万元，该类资产的功能价值指数为0.5,由此请确定被评估资产价值。由此请确定被评估资产价值。注意先写公式后计算。注意先写公式后计算。定义定义价格指数调整法是
42、以参照物价格为价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。估对象价值的方法。物价指数的各种表述方法物价指数的各种表述方法.定基物价指数定基物价指数 是以基期的物价为是以基期的物价为100，其他期的物，其他期的物价都和它比较而得到的物价指数。价都和它比较而得到的物价指数。v.环比物价指数（记作环比物价指数（记作a1，a2等）等）第二年的定基物价指数与第一年定基物价指数的第二年的定基物价指数与
43、第一年定基物价指数的商。商。v （综合（综合)物价指数（又叫价格指数）物价指数（又叫价格指数）=a1a2an资产评估值资产评估值v =参照物成交价格参照物成交价格a1a2an【例【例 4】某地区某类房地产】某地区某类房地产 2009 年年 4 月至月至 10 月的价格指数分别为月的价格指数分别为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以（以 2008 年年 1 月为月为 100）其中某宗房地产在）其中某宗房地产在 2009 年年 6 月月的价格为的价格为 18000 元元/平方米，请对其进行交平方米，请对其进行交易日期修正，将其修正到易日期修正，将其修正到 20
44、09年年 10 月的价月的价格？格？【解析】【解析】18000 98.1/76.7 =23022（元（元/平方米）平方米）【例【例 5】某地区某类房地产】某地区某类房地产 2009 年年 4 月至月至 10 月的价格指数分别为月的价格指数分别为 0.996，0.947，0.967，1.050，1.092，1.125，1.181（均以上个月为（均以上个月为 1）其中某宗房地产在）其中某宗房地产在 2009 年年 6 月的价格为月的价格为 20000/平方米，请平方米，请对其进行交易日期修正，将之修正到对其进行交易日期修正，将之修正到 2009 年年 10 月的价格？月的价格？【解析】【解析】20
45、000 1.05 1.092 1.125 1.181=30468（元（元/平方米）平方米）7,由此请确定被评估资产价值。B、计算年超额运营成本净额=20000100（170%）（125%）2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。参照物的可比性：功能、市场在收益永续，各因素不变的条件下PA/r（4）剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为1。明显地，这是一个衡量上市公司股票的价格与价值的比例指标。x功能价值指数 0.以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。（6）土地单价评估值3,3301.3、确定折现率或本金化率环比环比价格指数连乘积=20000100（170%）（
46、125%）2.评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为20万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为30%，求其快速变现资产价值？经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，求待评估资产的评估值。三、成本法的基本要素三个主要经济技术参数是：收益额、折现率、获利期限（3）功能价值类比法定义以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。物价指数法是利用资产相关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。计算公式被评估对象的市价总额=（参照物的）
47、市盈率*（被评估对象的）净利润资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格*（评估对象（评估对象成新率成新率/参照物成新率）参照物成新率）资产的成新率资产的成新率=资产的尚可使用年限资产的尚可使用年限（资产的已使用年限（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）资产的尚可使用年限）【例【例5】待估资产为某机器设备，其生产时间为】待估资产为某机器设备，其生产时间为2005年年6月，评估基准日为月，评估基准日为2013年年1月。搜集到一交易案例，月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为交易时间为2012年年1
48、2月，交易价格为月，交易价格为124000元，该机元，该机器设备的生产时间为器设备的生产时间为2004年年12月。月。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，年，参照资产已使用年限为参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为年，尚可使用年限为15年，求待评估资产的评估值。年，求待评估资产的评估值。【解析】【解析】1.待估资产成新率待估资产成新率=待估资产尚可使用年限待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）待估资产尚可使用年限）100%=13(7.5+13)=63%l2.参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8
49、+15)100%=65%l3.待估设备的评估值待估设备的评估值=参照物成交价格参照物成交价格（评估（评估对象成新率对象成新率/参照物成新率）参照物成新率）=124000(63%65%)=120184.62(元元)基本原理基本原理以参照物（企业）的价值比率（如市盈率以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。象价值的方法。市盈率是上市公司股价与每股收益（年）的比值。即：市市盈率是上市公司股价与每股收益（年）的比值。即：市盈率盈率=股
50、价股价/每股收益（年）。明显地，这是一个衡量上市每股收益（年）。明显地，这是一个衡量上市公司股票的价格与价值的比例指标。可以简单地认为，市公司股票的价格与价值的比例指标。可以简单地认为，市盈率高的股票，其价格与价值的背离程度就越高。也就是盈率高的股票，其价格与价值的背离程度就越高。也就是说市盈率越低，其股票越具有投资价值。说市盈率越低，其股票越具有投资价值。主要适用对象主要适用对象企业价值评估企业价值评估 计算公式计算公式被评估对象的市价总额被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈（参照物的）市盈率率*（被评估对象的）净利润（被评估对象的）净利润 资产评估价值资产评估价值=评估对象（企业）相关财
