1、第七章第七章 工程项目成本管理工程项目成本管理投资框算投资框算投资估算投资估算概算概算 (修正概算修正概算)施工图预算施工图预算标底标底投标价投标价合同价合同价结算结算竣工决算竣工决算投资规划投资规划编制项目建议书编制项目建议书编制可行性研究报告编制可行性研究报告项目评估项目评估设计准备设计准备阶段阶段编制设计任务书编制设计任务书设计阶段设计阶段方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计施工施工施工阶段施工阶段动用前动用前准备阶段准备阶段保修期保修期时间时间有有建设建设意图意图项目项目立项立项项目项目正式正式动用动用施工招标、投标施工招标、投标项目决策项目决策阶段阶段 项目建议书 可
2、行性研究报告 可行性研究 设计准备 工程设计 工程施工 生产/使用准备 竣工验收 生产/使用 后评估 投资规划/估算 设计概算 施工图预算 承包合同价格 竣工决算 工程结算 工程项目投资估算工程项目投资估算投资框算投资框算投资估算投资估算概算概算 (修正概算修正概算)施工图预算施工图预算标底标底投标价投标价合同价合同价结算结算竣工决算竣工决算投资规划投资规划设计准备设计准备阶段阶段设计阶段设计阶段施工阶段施工阶段动用前动用前准备阶段准备阶段保修期保修期时间时间有有建设建设意图意图项目项目立项立项项目项目正式正式动用动用-30%30%25%-25%-15%15%10%-10%-5%5%项目决策项
3、目决策阶段阶段100%95%75%35%10%25%1/43/41/2对项目经济性影响的程度对项目经济性影响的程度竣工竣工设计准备设计准备初步设计初步设计技术设计技术设计施工图设计施工图设计1施工图设计施工图设计2施工施工部分尚余的部分尚余的设计、发包设计、发包设计设计招标、发包招标、发包设计要求改变设计要求改变设计阶段控制投资的意义设计阶段控制投资的意义 时间时间 地点地点 招标方式招标方式 发包方式发包方式 项目规模项目规模招标方式招标方式影响投资的因素影响投资的因素第一节第一节 建设工程项目成本建设工程项目成本控制概述控制概述 一、建设项目成本控制的含义建设项目成本控制的含义 施工成本是
4、指在建设工程项目的施工过程中施工成本是指在建设工程项目的施工过程中所发生的全部生产费用的总和，包括消耗的原所发生的全部生产费用的总和，包括消耗的原材料、辅助材料、构配件等费用，周转材料的材料、辅助材料、构配件等费用，周转材料的摊销费或租赁费，施工机械的使用费或租赁费，摊销费或租赁费，施工机械的使用费或租赁费，支付给生产工人的工资、奖金、工资性质的津支付给生产工人的工资、奖金、工资性质的津贴等，以及进行施工组织与管理所发生的全部贴等，以及进行施工组织与管理所发生的全部费用支出。费用支出。由直接成本和间接成本组成。由直接成本和间接成本组成。直接成本直接成本是指施工过程中耗费的构成工程实体或是指施工
5、过程中耗费的构成工程实体或有助于工程实体形成的各项费用支出，是可以有助于工程实体形成的各项费用支出，是可以直接计入工程对象的费用，包括人工费、材料直接计入工程对象的费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费和施工措施费等。费、施工机械使用费和施工措施费等。间接成本间接成本是指为施工准备、组织和管理施工生产是指为施工准备、组织和管理施工生产的全部费用的支出，是非直接用于也无法直接的全部费用的支出，是非直接用于也无法直接计入工程对象，但为进行工程施工所必须发生计入工程对象，但为进行工程施工所必须发生的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费等。通费等。施工成
6、本管理施工成本管理就是要在保证工期和质量满足要求就是要在保证工期和质量满足要求的情况下，采取相应管理措施，包括组织措施、的情况下，采取相应管理措施，包括组织措施、经济措施、技术措施、合同措施把成本控制在计经济措施、技术措施、合同措施把成本控制在计划范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。划范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。其任务和环节包括：其任务和环节包括：施工成本预测施工成本预测 施工成本计划施工成本计划 施工成本控制施工成本控制 施工成本核算施工成本核算 施工成本分析施工成本分析(一一)建设工程项目成本控制要求实施全过程、多方面综合建设工程项目成本控制要求实施全过程、多方面综合控制控
7、制1、在项目实施前的控制工作在项目实施前的控制工作在建设工程项目的构思与定义阶段，形成工程构想，初步进行项目在建设工程项目的构思与定义阶段，形成工程构想，初步进行项目结构分解，实施分项投资估算，做出拟建项目的概略经济评价，结构分解，实施分项投资估算，做出拟建项目的概略经济评价，形成初步的项目投资建议。形成初步的项目投资建议。在可行性研究阶段，对项目各种拟建方案进行初步投资估算，并论在可行性研究阶段，对项目各种拟建方案进行初步投资估算，并论证每一方案在功能上、技术上和财务上的可行性。证每一方案在功能上、技术上和财务上的可行性。在方案建议阶段，按照不同的设计方案编制估算书。在方案建议阶段，按照不同
8、的设计方案编制估算书。在初步设计阶段，制订投资分项初步概算，制订资金支出初步估算在初步设计阶段，制订投资分项初步概算，制订资金支出初步估算表。表。在施工图设计阶段，编制分项施工图预算，与项目投资限额进行衡在施工图设计阶段，编制分项施工图预算，与项目投资限额进行衡量、比较，调整偏差。量、比较，调整偏差。2、项目实施过程中的控制工作、项目实施过程中的控制工作业主督促、检查承包商严格执行工程合同，审核承包商业主督促、检查承包商严格执行工程合同，审核承包商提交的申请支付报表，综合评价承包商当月的工程完提交的申请支付报表，综合评价承包商当月的工程完成情况。成情况。定期制订成本估计报告书，反映施工中存在的
9、问题及工定期制订成本估计报告书，反映施工中存在的问题及工程价款的分期支付情况。程价款的分期支付情况。严格控制设计变更以及由于业主本身工作失误而引起的严格控制设计变更以及由于业主本身工作失误而引起的工程变更，控制变更申请程序。工程变更，控制变更申请程序。严格按照合同文件的规定及合同与索赔管理的程序，审严格按照合同文件的规定及合同与索赔管理的程序，审核、评估承包商提出的索赔。核、评估承包商提出的索赔。审核承包商工程竣工报告，根据对竣工工程量的核算和审核承包商工程竣工报告，根据对竣工工程量的核算和对承包商其他支付要求的审核，确定工程竣工报表的对承包商其他支付要求的审核，确定工程竣工报表的支付金额，并
10、针对完工项目，做好项目投资控制执行支付金额，并针对完工项目，做好项目投资控制执行情况总结工作。情况总结工作。二、成本控制的特点二、成本控制的特点 1项目参加者对成本控制的积极性和项目参加者对成本控制的积极性和主动性是与他对项目承担的责任形式相主动性是与他对项目承担的责任形式相联系的。联系的。2 2成本控制的综合性。成本控制的综合性。(1)(1)成本目标必须与详细的技术成本目标必须与详细的技术(质量质量)要求、进度要求、要求、进度要求、工作范围、工作量等同时落实到责任者工作范围、工作量等同时落实到责任者(承担者承担者)，作，作为以后评价的尺度。为以后评价的尺度。(2)(2)在成本分析中必须同时在
11、成本分析中必须同时分析进度、效率、质量状况，分析进度、效率、质量状况，才能得到反映实际的信息，才有实际意义和作用，才能得到反映实际的信息，才有实际意义和作用，否否则容易产生误导。有时虽然实际和计划成本相吻合，则容易产生误导。有时虽然实际和计划成本相吻合，但却隐藏着很大的危险。但却隐藏着很大的危险。(3)(3)不能片面强调成本目标，否则容易造成误导不能片面强调成本目标，否则容易造成误导，例如为，例如为降低成本降低成本(特别是建设期成本特别是建设期成本)而使用劣质材料，廉而使用劣质材料，廉价的设备，结果会拖延工期，损害工程的整体功能和价的设备，结果会拖延工期，损害工程的整体功能和效益。效益。在实际
12、工程中，成本超支是很难弥补的，通常都以牺在实际工程中，成本超支是很难弥补的，通常都以牺牲其它的项目目标为代价，对此管理者应有充分的认牲其它的项目目标为代价，对此管理者应有充分的认识。识。(4)(4)成本控制必须与质量控制，进度控制，合同控制成本控制必须与质量控制，进度控制，合同控制(包包括索赔和反索赔括索赔和反索赔)一起同步地进行。一起同步地进行。实践证明，成本实践证明，成本的超支常常并非成本控制本身的问题而是由于如下原的超支常常并非成本控制本身的问题而是由于如下原因引起的：因引起的：质量标准的提高；质量标准的提高；进度的调整；进度的调整；工程量的增加；工程量的增加；业主由于工程管理失误造成的
13、索赔；业主由于工程管理失误造成的索赔；不可抗力因素等。不可抗力因素等。3成本控制的周期不可太长，通常按月成本控制的周期不可太长，通常按月进行核算、对比、分析，而实施中的控进行核算、对比、分析，而实施中的控制以近期成本为主。制以近期成本为主。三、三、成本控制时间区段的划分成本控制时间区段的划分 要控制成本必须有一个强有力的控制系要控制成本必须有一个强有力的控制系统，周期性地计算工程量和实际成本，并按短统，周期性地计算工程量和实际成本，并按短期控制的结果诊断整个工程成本状况，预测工期控制的结果诊断整个工程成本状况，预测工程最终成本。而在实际工程中成本超支常常不程最终成本。而在实际工程中成本超支常常
14、不能及时被发现，真实的状况和趋向也往往会被能及时被发现，真实的状况和趋向也往往会被掩盖，这是非常危险的，而不断的对比分析可掩盖，这是非常危险的，而不断的对比分析可以缩短预警时间。以缩短预警时间。A A为上期末的实际控制结果；为上期末的实际控制结果；B B为本期内的实际完成值；为本期内的实际完成值；C C为控制期末至项目结束的剩余成本预为控制期末至项目结束的剩余成本预测测(诊断诊断)值；值；D(D(为为A A十十B)B)，是至本期末项目全部实际，是至本期末项目全部实际控制结果；控制结果；E(E(为为 D D十十C)C)为整个项目的总成本预测为整个项目的总成本预测(诊断诊断)值。值。在上述的区段划
15、分中，进行成在上述的区段划分中，进行成本控制只需抓住本控制只需抓住B B段段(即本控制期内即本控制期内实际成本信息实际成本信息)和和 C C段段(即剩余成本即剩余成本预测信息预测信息)，其它是已储存的信息，其它是已储存的信息(如如 A)A)或经过处理得到的信息或经过处理得到的信息(如如D D、E)E)。B B段一般以月计，时间越长，信段一般以月计，时间越长，信息的时效消失，就会使控制困难。息的时效消失，就会使控制困难。通常除了按上述正常的核算外，还通常除了按上述正常的核算外，还要进行成本复查，可以取要进行成本复查，可以取3 3个月个月(1(1个个季度季度)为周期进行复查。为周期进行复查。*为了
16、细分成本的变更情况，在成本分析中可以将变更分为为了细分成本的变更情况，在成本分析中可以将变更分为以下各种：以下各种：1 1、已经批准的计划成本的变更，即变更已经发生，、已经批准的计划成本的变更，即变更已经发生，且已经获得批准；且已经获得批准；2 2、尚待批准的计划成本变更，即为已经发生，但尚、尚待批准的计划成本变更，即为已经发生，但尚未经过权力部门批准；未经过权力部门批准；3 3、预计计划成本的变更，即预计后期将要发生的成、预计计划成本的变更，即预计后期将要发生的成本变更；本变更；4 4、预算调整，即由于特殊原因、预算调整，即由于特殊原因(如物价因素如物价因素)须调整须调整计划成本。则：整个项
17、目最终总成本预测值计划成本。则：整个项目最终总成本预测值=原计划总成原计划总成本本+已批准计划成本变更已批准计划成本变更+尚待批准的计划成本变更尚待批准的计划成本变更+预计预计计划计划 （成本变更（成本变更+预算调整）。预算调整）。同样，同样，对于一份合同：预计最终合同额对于一份合同：预计最终合同额=原合同额原合同额+已已批准合同变更批准合同变更+尚待批准的合同变更尚待批准的合同变更+预计合同变更预计合同变更+合同合同价格调整价格调整 四、成本控制的主要工作四、成本控制的主要工作 1成本计划工作，即主要是成本预算工作，按成本计划工作，即主要是成本预算工作，按设计和计划方案预算成本，提出报告。设
18、计和计划方案预算成本，提出报告。2成本监督，包括：成本监督，包括：(l)各项费用的审核，各项费用的审核，(2)作实际成本报告。作实际成本报告。(3)对各项工作进行成本控制，如对设计、采购、对各项工作进行成本控制，如对设计、采购、委托委托(签订合同签订合同)进行控制。进行控制。(4)进行审计活动。进行审计活动。3 3成本跟踪，作详细的成本分析报告，成本跟踪，作详细的成本分析报告，并向各个方面提供不同要求和不同详细并向各个方面提供不同要求和不同详细程度的报告。程度的报告。4 4成本诊断工作，包括：成本诊断工作，包括：(l)(l)超支量及原因分析。超支量及原因分析。(2)(2)剩余工作所需成本预算和
19、工程成剩余工作所需成本预算和工程成本趋势分析。本趋势分析。第二节第二节建设项目设计阶段建设项目设计阶段的造价控制的造价控制 一、工业项目设计评价一、工业项目设计评价 由总平面设计、工艺设计及建筑设计三部由总平面设计、工艺设计及建筑设计三部分组成。分组成。（一）总平面设计评价（一）总平面设计评价 是指总图运输设计和总平面。主要包括是指总图运输设计和总平面。主要包括的内容有：的内容有：厂址方案、占地面积和土地厂址方案、占地面积和土地利用情况；总图运输、主要建筑物和构筑利用情况；总图运输、主要建筑物和构筑物及公用设施的配置；外部运输、水、电、物及公用设施的配置；外部运输、水、电、气及其他外部协作条件
20、。气及其他外部协作条件。1 1、总平面设计中影响造价的因素、总平面设计中影响造价的因素（1 1）占地面积。）占地面积。（2 2）功能分区。）功能分区。（3 3）运输方式的选择。）运输方式的选择。2 2、工业项目总平面设计的评价指标、工业项目总平面设计的评价指标（1 1）有关面积的指标。厂区占地面积、建筑物和构筑物）有关面积的指标。厂区占地面积、建筑物和构筑物占地面积、永久性堆场占地面积、建筑占地面积（建占地面积、永久性堆场占地面积、建筑占地面积（建筑物和构筑物占地面积筑物和构筑物占地面积+永久性堆场占地面积）、厂区永久性堆场占地面积）、厂区道路占地面积、工程管网占地面积、绿化面积。道路占地面积
21、、工程管网占地面积、绿化面积。（2 2）比率指标。）比率指标。1 1）建筑系数（建筑密度）。是指厂区内（一般指厂区围）建筑系数（建筑密度）。是指厂区内（一般指厂区围墙内）建筑物、构筑物和各种露天仓库及堆场、操作墙内）建筑物、构筑物和各种露天仓库及堆场、操作场地等的占地面积与整个厂区建设用地面积之比。它场地等的占地面积与整个厂区建设用地面积之比。它是反映总平面设计用地是否经济合理的指标，建筑系是反映总平面设计用地是否经济合理的指标，建筑系数大，表明布置紧凑，节约用地，又可缩短管线距离，数大，表明布置紧凑，节约用地，又可缩短管线距离，降低工程造价。降低工程造价。2 2）土地利用系数。是指厂区内建筑
22、物、）土地利用系数。是指厂区内建筑物、构筑物、露天仓库及堆场、操作场地、构筑物、露天仓库及堆场、操作场地、铁路、道路、广场、排水设施及地上地铁路、道路、广场、排水设施及地上地下管线等所占面积与整个厂区建设用地下管线等所占面积与整个厂区建设用地面积之比面积之比，它综合反映出总平面布置的，它综合反映出总平面布置的经济合理性和土地利用效率。经济合理性和土地利用效率。3 3）绿化系数。是指厂区内绿化面积与厂）绿化系数。是指厂区内绿化面积与厂区占地面积之比。区占地面积之比。综合反映厂区的环境综合反映厂区的环境质量水平。质量水平。（3 3）工程量指标。包括场地平整土石方）工程量指标。包括场地平整土石方量、
23、地上及地下管线工程量、防洪设施量、地上及地下管线工程量、防洪设施工程量等。工程量等。这些指标反映了总平面设计这些指标反映了总平面设计中功能分区的合理性及设计方案对地势中功能分区的合理性及设计方案对地势地形的适应性。地形的适应性。（4 4）经济指标。包括每吨货物运输费用、）经济指标。包括每吨货物运输费用、经营费用等。经营费用等。（二）工艺设计评价（二）工艺设计评价、工艺设计过程中影响工程造价的因素、工艺设计过程中影响工程造价的因素（）选择合适的生产方法（）选择合适的生产方法）生产方法是否合适首先表现在是否先进适用）生产方法是否合适首先表现在是否先进适用）生产方法和合理性还表现在是否符合所采用）生
24、产方法和合理性还表现在是否符合所采用的原料路线。的原料路线。）所选择的生产方法应该符合清洁生产的要求。）所选择的生产方法应该符合清洁生产的要求。（）合理布置工艺流程（）合理布置工艺流程（）合理的设备选型（）合理的设备选型、工艺技术方案的评价。、工艺技术方案的评价。技术的先进程度、可技术的先进程度、可靠程度，技术对产品质量性能的保证程度，技靠程度，技术对产品质量性能的保证程度，技术对原料的适应程度，工艺流程的合理性，技术对原料的适应程度，工艺流程的合理性，技术获得的难以程度等技术经济指标。术获得的难以程度等技术经济指标。（三）建筑设计技术（三）建筑设计技术、建筑设计阶段影响工程造价的因素、建筑设
25、计阶段影响工程造价的因素（）平面形状。平面形状的选择除考虑造价因素外，还应注意到美（）平面形状。平面形状的选择除考虑造价因素外，还应注意到美观、采光和使用要求方面的要求。观、采光和使用要求方面的要求。（）流通空间。在满足建筑物使用要求的前提下，将流通空间减少（）流通空间。在满足建筑物使用要求的前提下，将流通空间减少到最小。到最小。这样可以相应地降低造价。这样可以相应地降低造价。（）层高。（）层高。在建筑面积不变的情况下，建筑层高的增加会引起各项在建筑面积不变的情况下，建筑层高的增加会引起各项费用的增加：墙与隔墙及其有关粉刷、装饰费用的提高；供暖空费用的增加：墙与隔墙及其有关粉刷、装饰费用的提高
26、；供暖空间体积增加，导致热源及管道费增加；卫生设备、上下水管道长间体积增加，导致热源及管道费增加；卫生设备、上下水管道长达增加；楼梯间和电梯设备费用的增加；施工垂直运输量增加；达增加；楼梯间和电梯设备费用的增加；施工垂直运输量增加；施工垂直运输量增加。施工垂直运输量增加。据有关资料的统计分析，单层厂房层高每增加，单位面据有关资料的统计分析，单层厂房层高每增加，单位面积造价增加，年度采暖费用增加约；多积造价增加，年度采暖费用增加约；多层厂房的层高每增加，单位面积造价将增加左层厂房的层高每增加，单位面积造价将增加左右。右。单层厂房的高度主要取决于车间内的运输方式。在可能的条件下，单层厂房的高度主要
27、取决于车间内的运输方式。在可能的条件下，特别是当起重重量较小时，应考虑采用悬挂式运输设备代替桥式特别是当起重重量较小时，应考虑采用悬挂式运输设备代替桥式吊车；多层厂房的层高应综合考虑生产工艺、采光、通风及建筑吊车；多层厂房的层高应综合考虑生产工艺、采光、通风及建筑经济的因素。经济的因素。（）建筑层数。建筑工程造价随着层数增加而提高。（）建筑层数。建筑工程造价随着层数增加而提高。当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积造价发生变化。面积造价发生变化。
28、工业厂房数的选择就应该重点考虑生产性质和生工业厂房数的选择就应该重点考虑生产性质和生产工艺的要求。对于跨度大和层度高，拥有重型生产产工艺的要求。对于跨度大和层度高，拥有重型生产设备和起重设备，生产时有较大振动及大量热河气散设备和起重设备，生产时有较大振动及大量热河气散发的重型工业，采用单层厂房时经济合理的；而对于发的重型工业，采用单层厂房时经济合理的；而对于工艺工程紧凑，设备和产品重量不大，并要求恒温要工艺工程紧凑，设备和产品重量不大，并要求恒温要求的各种轻型车间，可采用多层厂房。求的各种轻型车间，可采用多层厂房。（）柱网布置。柱网布置是确定柱子的行距（跨度）（）柱网布置。柱网布置是确定柱子的
29、行距（跨度）和间距（相邻两柱子间的距离）。对于单跨厂房，当和间距（相邻两柱子间的距离）。对于单跨厂房，当柱间不变时，跨度大单位面积造价越低。多跨厂房，柱间不变时，跨度大单位面积造价越低。多跨厂房，当跨度不变时，跨数目越多越经济。当跨度不变时，跨数目越多越经济。（）建筑结构。（材料）（）建筑结构。（材料）（）建筑物的体积与面积。（）建筑物的体积与面积。、建筑设计评价指标、建筑设计评价指标）单位面积造价。是一个综合性很强的指标。）单位面积造价。是一个综合性很强的指标。）建筑物周长与建筑面积比。该指标越低，平面形状）建筑物周长与建筑面积比。该指标越低，平面形状越合理。越合理。）厂房展开面积。主要用于
30、确定多层厂房的经济层数，）厂房展开面积。主要用于确定多层厂房的经济层数，展开面积越大，经济层数越可提高。展开面积越大，经济层数越可提高。）厂房有效面积与建筑面积比。用于评价柱网布置是）厂房有效面积与建筑面积比。用于评价柱网布置是否合理，合理的柱网布置可以提高厂房有效使用面积。否合理，合理的柱网布置可以提高厂房有效使用面积。）工程全寿命成本。包括工程造价及工程建设后的使）工程全寿命成本。包括工程造价及工程建设后的使用成本。一般来讲，功能水平低，工程造价低，但使用成本。一般来讲，功能水平低，工程造价低，但使用成本高；功能水平高，工程造价高，但是使用成本用成本高；功能水平高，工程造价高，但是使用成本
31、低。低。二、民用建筑设计评价二、民用建筑设计评价（一）住宅小区建设规划（一）住宅小区建设规划、住宅小区规划中影响工程造价的主要因素、住宅小区规划中影响工程造价的主要因素（）占地面积。直接决定征地费的高低，而且影响着（）占地面积。直接决定征地费的高低，而且影响着小区内道路、工程管线长度和公共设备的多少，而这小区内道路、工程管线长度和公共设备的多少，而这些费用约占小区建设投资的些费用约占小区建设投资的1/51/5。（）建筑群体的布置形式。应采用高低搭配、点条结（）建筑群体的布置形式。应采用高低搭配、点条结合、前后错列以及局部东西向布置、斜向布置或拐角合、前后错列以及局部东西向布置、斜向布置或拐角单
32、元等手法节省用地。在保证小区居住功能的前提下，单元等手法节省用地。在保证小区居住功能的前提下，适当集中公共设施，合理布置道路，充分利用小区内适当集中公共设施，合理布置道路，充分利用小区内的边角用地，有利于提高密度，降低小区的总造价。的边角用地，有利于提高密度，降低小区的总造价。、小区节约用地的主要措施、小区节约用地的主要措施（）压缩建筑的间距。住宅建筑的间距只要有日照间距、（）压缩建筑的间距。住宅建筑的间距只要有日照间距、防火间距和使用间距。取最大间距作为设计依据。防火间距和使用间距。取最大间距作为设计依据。北京北京地区住宅建筑的间距从倍压缩到倍，对于地区住宅建筑的间距从倍压缩到倍，对于四单元
33、六层住宅间的用地可节约平方米左右，四单元六层住宅间的用地可节约平方米左右，每建万平方米的住宅小区可少占地公顷左右。每建万平方米的住宅小区可少占地公顷左右。（）提高住宅层数或高低层搭配。提高住宅层数和采用（）提高住宅层数或高低层搭配。提高住宅层数和采用多层、高层搭配都是节约用地、增加建筑面积的有效措多层、高层搭配都是节约用地、增加建筑面积的有效措施。施。据国外有关资料计算，建筑层数由五层增加到九层，据国外有关资料计算，建筑层数由五层增加到九层，可使小区总居住面积密度提高。但是高层住宅造可使小区总居住面积密度提高。但是高层住宅造价较高，居住不方便。因此确定住宅合理层数对节约用价较高，居住不方便。因
34、此确定住宅合理层数对节约用地有很大的影响。地有很大的影响。（）适当增加房屋长度。（）适当增加房屋长度。房屋长度的增加可以取消山墙房屋长度的增加可以取消山墙间的间距距离，提高建筑密度。间的间距距离，提高建筑密度。（）提高公共建筑的层数。（）提高公共建筑的层数。将有关的公共设施集中建在将有关的公共设施集中建在一栋楼内，不仅方面群众，而且还节约用地。一栋楼内，不仅方面群众，而且还节约用地。（）合理布置道路。（）合理布置道路。、居住小区设计方案评价指标、居住小区设计方案评价指标建筑毛密度居住和公共建筑基底面积居住小区占地建筑毛密度居住和公共建筑基底面积居住小区占地面积面积居住建筑净密度居住建筑基底面积
35、居住建筑占地面居住建筑净密度居住建筑基底面积居住建筑占地面积积居住面积密度居住面积居住建筑占地面积居住面积密度居住面积居住建筑占地面积居住建筑面积密度居住建筑面积居住占地面积居住建筑面积密度居住建筑面积居住占地面积其中需要注意区别的是居住建筑净密度和居住面积密度。其中需要注意区别的是居住建筑净密度和居住面积密度。（）居住建筑净密度是衡量用地经济性和保证居住区（）居住建筑净密度是衡量用地经济性和保证居住区条件的主要技术经济指标。条件的主要技术经济指标。（）居住面积密度是反映建筑布置、平面设计与用地（）居住面积密度是反映建筑布置、平面设计与用地之间关系的重要指标。影响居住面积密度的主要因素之间关系
36、的重要指标。影响居住面积密度的主要因素是房屋的层数，增加层数数值就大，有利于节约土地是房屋的层数，增加层数数值就大，有利于节约土地和管线费用。和管线费用。（二）民用住宅建筑设计评价（二）民用住宅建筑设计评价、民用住宅建筑设计影响工程造价因素、民用住宅建筑设计影响工程造价因素（）建筑物平面形状和周长系数。（）建筑物平面形状和周长系数。圆形建筑周圆形建筑周长最小，但由于施工复杂，施工费用较矩形建长最小，但由于施工复杂，施工费用较矩形建筑增加，故其墙体工程量的减筑增加，故其墙体工程量的减少不能使建筑工程造价降低，而且使用面积有少不能使建筑工程造价降低，而且使用面积有效利用率不高和用户使用不便，因此，
37、一般都效利用率不高和用户使用不便，因此，一般都建造矩形和正方形住宅，既有利于施工，又能建造矩形和正方形住宅，既有利于施工，又能降低造价和使用方便。在矩形住宅建筑中，降低造价和使用方便。在矩形住宅建筑中，以长：宽：为佳。一般住宅单元以以长：宽：为佳。一般住宅单元以个住宅单元、房屋长度米较为个住宅单元、房屋长度米较为经济。经济。（）住宅的层高和净高。住宅的层高和（）住宅的层高和净高。住宅的层高和净高，直接影响工程造价。净高，直接影响工程造价。根据不同性根据不同性质的工程综合测算住宅高每降低质的工程综合测算住宅高每降低，可减低造价。，可减低造价。层高降低还可以提高住宅区的建筑密度，层高降低还可以提高
38、住宅区的建筑密度，节约征地费、拆迁费及市政设施费。民节约征地费、拆迁费及市政设施费。民用建筑按层高一般在米用建筑按层高一般在米米之间。米之间。（）住宅的层数与工程造价的关系。在民用建筑中，（）住宅的层数与工程造价的关系。在民用建筑中，多层住宅具有降低造价和使用费用以及节约用地的优多层住宅具有降低造价和使用费用以及节约用地的优点。点。随着住宅层数的增加，单方造价系数在逐渐降低，随着住宅层数的增加，单方造价系数在逐渐降低，即层数越多越经济，当住宅超过层，就要增加电梯即层数越多越经济，当住宅超过层，就要增加电梯费用，需要较多的交通面积（过道、走廊要加宽）和费用，需要较多的交通面积（过道、走廊要加宽）
39、和补充设备（供水和供电设备）。特别是高层住宅，要补充设备（供水和供电设备）。特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，使工程造价大幅度上升。因此，中小城市以建形式，使工程造价大幅度上升。因此，中小城市以建造多层住宅较为经济，大城市可沿主要街道建设一部造多层住宅较为经济，大城市可沿主要街道建设一部分高层住宅，以合理利用空间，美化市容。对于地皮分高层住宅，以合理利用空间，美化市容。对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用，中、高层住宅特别昂贵的地区，为了降低土地费用，中、高层住宅是比较经济的选择。是比较经济的选择。（）住宅单
40、元组成、户型和住户面积。（）住宅单元组成、户型和住户面积。据统计，三居据统计，三居室住宅的设计比两居室的设计降低左右的工室住宅的设计比两居室的设计降低左右的工程造价，四居室的设计又比三居室的设计降低程造价，四居室的设计又比三居室的设计降低的工程造价。的工程造价。三、静态投资效益评价法三、静态投资效益评价法例：某新建企业有两个设计方案，方案甲例：某新建企业有两个设计方案，方案甲总投资万元，年经营成本总投资万元，年经营成本万元，年产量为件；方案乙万元，年产量为件；方案乙总投资万元，年经营成本总投资万元，年经营成本万元，年产量为件。基准投资万元，年产量为件。基准投资回收期为年，试选出最有设计方案。回
41、收期为年，试选出最有设计方案。例：某企业为扩大生产规模，有三个设计例：某企业为扩大生产规模，有三个设计方案：方案已是改建现有工厂，一次性方案：方案已是改建现有工厂，一次性投资万元，年经营成本投资万元，年经营成本万元；方案二是建新厂，一次性投资万元；方案二是建新厂，一次性投资万元，年经营成本万元。万元，年经营成本万元。三个方案的寿命期相同，所在行业的标三个方案的寿命期相同，所在行业的标准投资效果系数为，用计算费用准投资效果系数为，用计算费用法选择最优方案。法选择最优方案。运用价值工程优化设计方案运用价值工程优化设计方案某厂有三层混砖结构住宅幢。随着企某厂有三层混砖结构住宅幢。随着企业的不断发展，
42、职工人数逐年增加，职业的不断发展，职工人数逐年增加，职工住房条件日趋紧张。为改善职工居住工住房条件日趋紧张。为改善职工居住条件，该厂决定在原有住宅区内新建住条件，该厂决定在原有住宅区内新建住宅。宅。工程合同价款的约定与变更工程合同价款的约定与变更 工程价款结算工程价款结算 工程竣工结算工程竣工结算 建设项目工程价款结算建设项目工程价款结算工程合同价款的约定工程合同价款的约定 预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式；预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式；工程进度款的支付方式、数额及时限；工程进度款的支付方式、数额及时限；工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔工程施工中发生变更时，工程价款的
43、调整方法、索赔方式、时限要求及金额支付方式；方式、时限要求及金额支付方式；发生工程价款纠纷的解决方法；发生工程价款纠纷的解决方法；工程合同价款的约定与变更工程合同价款的约定与变更 约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法；幅度的调整办法；工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限；工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限；工程质量保修金的数额、预扣方式及时限；工程质量保修金的数额、预扣方式及时限；安全措施和意外伤害保险费用；安全措施和意外伤害保险费用；工期及工期提前或延后的奖惩办法；工期及工期提前或延后的奖惩办法；与履行合同、支付价款相关
44、的担保事项。与履行合同、支付价款相关的担保事项。工程价款的变更的类型工程价款的变更的类型因设计变更或工程规模变化而引起的工程量增减；因设计变更或工程规模变化而引起的工程量增减；因设计变更而使得某些工程内容被取消；因设计变更而使得某些工程内容被取消；因设计变更或技术规范改变而导致的工程质量、性因设计变更或技术规范改变而导致的工程质量、性质或类型的改变；质或类型的改变；因设计变更而导致的工程任何部分的标高、位置、因设计变更而导致的工程任何部分的标高、位置、尺寸的改变；尺寸的改变；为使工程竣工而实施的任何种类的附加工作；为使工程竣工而实施的任何种类的附加工作；因规范变更而使得工程任何部分规定的施工顺
45、序或因规范变更而使得工程任何部分规定的施工顺序或时间安排的改变。时间安排的改变。工程合同价款的约定与变更工程合同价款的约定与变更 工程价款结算是指承包人在工程工程价款结算是指承包人在工程实施过程中，依据合同中关于付款条款实施过程中，依据合同中关于付款条款的规定和已完成的工程量，按照规定的的规定和已完成的工程量，按照规定的程序向业主收取工程价款的一项经济活程序向业主收取工程价款的一项经济活动。动。定义定义工程价款结算工程价款结算时间：应不迟于约定的开工日期前时间：应不迟于约定的开工日期前7 7天天 额度：额度：年度承包总额年度承包总额*主要材料及构配件所占比重主要材料及构配件所占比重(%)(%)
46、预付备料款额度预付备料款额度=-=-*材料储备天数材料储备天数 年度施工天数年度施工天数 包工包料工程的预付款按合同约定拨包工包料工程的预付款按合同约定拨付，原则上预付比例不低于合同金额的付，原则上预付比例不低于合同金额的1010，不高于合同金额的不高于合同金额的3030。工程预付款拨付工程预付款拨付 从工程预付款起扣点开始，每月以未从工程预付款起扣点开始，每月以未施工工程尚需的主要材料及构配件价值施工工程尚需的主要材料及构配件价值抵充工程款的方式陆续扣回。其计算公抵充工程款的方式陆续扣回。其计算公式为式为:工程预付款起扣点工程预付款起扣点=工程承包总额工程承包总额-(-(预付备料款主要材料及
47、预付备料款主要材料及构配件所占比重构配件所占比重)工程预付款扣回工程预付款扣回按月结算按月结算 一次性结算一次性结算 分段结算分段结算 工料单价法工料单价法综合单价法综合单价法 工程价款结算工程价款结算工程进度款结算方式工程进度款结算方式工程进度款计价方式工程进度款计价方式 根据确定的工程计量结果，承包根据确定的工程计量结果，承包人向发包人提出支付工程进度款申请，人向发包人提出支付工程进度款申请，发包人应在发包人应在1414天内向承包人支付工程天内向承包人支付工程进度款，并按约定时间扣回工程预付进度款，并按约定时间扣回工程预付款，工程预付款与工程进度款同期结款，工程预付款与工程进度款同期结算抵
48、扣。算抵扣。工程进度款支付工程进度款支付费用索赔与工期索赔实施费用索赔与工期索赔实施程序程序 索赔工作要按合同规定的程序进行，合同没有索赔工作要按合同规定的程序进行，合同没有专门约定时，一般应按以下程序处理：专门约定时，一般应按以下程序处理：（1）进行事态调查，对事件进行详细了解，掌进行事态调查，对事件进行详细了解，掌握索赔证据；握索赔证据；（2）对事件原因进行分析，并判断其责任应由对事件原因进行分析，并判断其责任应由谁承担，并分析对方承担责任的可能性；谁承担，并分析对方承担责任的可能性；（3）对事件的损失进行调查和计算；对事件的损失进行调查和计算；（4）在合同规定的时间内，向对方发出要求索在
49、合同规定的时间内，向对方发出要求索赔的通知和索赔报告，提出索赔要求和支持这个要求赔的通知和索赔报告，提出索赔要求和支持这个要求的有关证据，证据应当详细和全面；的有关证据，证据应当详细和全面；（5）通过双方谈判，或请专家调解裁决或提交通过双方谈判，或请专家调解裁决或提交仲裁，使索赔事件得到最终解决。仲裁，使索赔事件得到最终解决。某施工单位承包某工程项目，甲乙双方签订关于工程某施工单位承包某工程项目，甲乙双方签订关于工程价款的合同内容有：价款的合同内容有：1 1、建筑安装工程造价、建筑安装工程造价660660万元，建筑材料及设备费占万元，建筑材料及设备费占施工产值的比重施工产值的比重60%60%；
50、2 2、工程预付款为建筑安装工程造价的、工程预付款为建筑安装工程造价的20%20%。工程实施。工程实施后，工程预付款从未施工工程尚需的建筑材料及设后，工程预付款从未施工工程尚需的建筑材料及设备费相当于工程预付款数额时扣起，从每次结算工备费相当于工程预付款数额时扣起，从每次结算工程价款中按材料和设备占施工产值的比重抵扣工程程价款中按材料和设备占施工产值的比重抵扣工程预付款，竣工前全部扣清。预付款，竣工前全部扣清。3 3、工程进度款逐月计算；、工程进度款逐月计算；4 4、工程质量保证金为建筑安装工程造价的、工程质量保证金为建筑安装工程造价的3%3%，竣工结，竣工结算月一次扣留；算月一次扣留；5 5
