1、研究背景Code of this report|1?Copyright Centaline Group,2010Part 1研究背景研究背景 优质土地资源不断减少 住宅产品同质性严重 开发商间的竞争方向转向物管服务当面的竞争 物管服务有巨大的盈利空间待挖掘 物管服务在中国仅30年历史，发展不成熟 服务成本不断上升 一味提高物业费无法改变营运困局 更低的物业费 更周到的服务 高科技化管理Code of this report|2?Copyright Centaline Group,2010物管是开发商未来新的盈利点传统物管模式难以为继彩生活开创新物管模式在土地资源日渐稀缺、住宅产品同质化严重、客
2、户对物业专业化服务意识增强的趋势下，物业管理服务将成为开发商未来新的盈利点1历经为期近20年的开发，城中心优质土地资源日益减少2住宅开发过程中，产品设计不断优化，伴随着住宅产品的同质化，开发商在产品设计上竞争优势减弱3在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60%以上，而在中国，目前整体水平不足30%。社区是一块未被开掘的金矿Code of this report|3?Copyright Centaline Group,2010在劳动力成本攀升的趋势下，劳动密集型的传统物管模式难以为继被迫提高物业管理费被迫提高物业管理费劳动密集型产业劳动密集型产业劳动力成本升高劳动力成本升高?成本中人工费占到
3、60%70%?最低工资标准不断上调，劳动力成本升高成趋势政府相关政策对物管收费有严格的规定客户抗性人员招聘成本上升人员招聘成本上升?愿意从事低端服务业的人员越来越少一味提高物管费无法转变传统物管模式的运营困境Code of this report|4?Copyright Centaline Group,2010?Copyright Centaline Group,2010Code of this report|6创新物业服务为企业带来更大的生存发展机会和空间，彩生活的物管运用模式打响了创新物业服务第一枪更低的物管费更低的物管费更省心的服务更省心的服务更便利的生活模式更便利的生活模式彩生活物管模
4、式简介Code of this report|6?Copyright Centaline Group,2010Part 2彩生活物管模式是建立在互联网、移动互联网、物联网与云计算等高新技术基础之上的一种全新的物业服务与运营模式技术房子社区服务彩生活服务模式彩生活服务模式是一种全新的物业服务理念，在房地产开发及运营上，创造性地将“房子房子+社区+技术+服务”完美地结合起来。彩生活通过互联网和云计算技术，为社区业主提供全家全生命周期的居家生活服务体验，并致力于建立一个满足用户需求的信息产品服务交流平台。Code of this report|7?Copyright Centaline Group,
5、2010在其他传统物业模式面临盈利困境时，彩生活物业净利润却逐年增加，成为花样年集团主要盈利业务之一Source：数据来源于彩生活花样年 2012年年报。?在物业管理行业95%亏损的情况下，大型地产商的物管都需要地产业务来补贴，花样年的彩生活却做到盈利?彩生活目前的盈利主要包括三部分，即基础物业、工程投资以及线下增值服务。花样年2012年年报显示，近五年，彩生活利润水平逐年升高。彩生活物业财务情况（2008-2012 年，万元）117424594471559262308437373110571139010002000300040005000600070002008200920102011201
6、2收入利润Code of this report|8?Copyright Centaline Group,2010 服务超过600个社区，逾60万个家庭，管理面积超过7000万。2012年花样年服务平台彩生活服务集团服务的人群约400万。目前在全国五大区域里兼并30多家物业管理公司，覆盖了全国54个城市。彩生活集团已在全国五大区域布局，且 95%是非花样年物业，表明物管模式已被大量发商认可并采用彩生活物业区域分布?除了花样年旗下物业使用彩生活服务外，其余95%以上来自非花样年物业，这使彩生活的净利润增幅一度达到30%。花样年服务物业占比（单位：%）5%非花样年物业花样年旗下物业Code of
7、this report|9?Copyright Centaline Group,201095%95%非花样年非花样年物业物业“彩生活”物管功能及运营特点Code of this report|10?Copyright Centaline Group,2010Part 3在基础物业管理的内容上，彩生活将多种科技手段融入到延伸类的服务当中，不仅实现服务增值，更迎合现代家居的生活方式彩生活物管内容增值类维修管理安保维护清洁绿化房屋增值计划电子商务平台?移动终端APPCode of this report|11?Copyright Centaline Group,2010金融服务其他基础类?互联网平台
8、增值类服务：结合高新技术，不仅让业主享受到便捷安心的服务，也让物业管理成为项目开发后期可持续盈利的途径之一Code of this report|12?Copyright Centaline Group,2010电子商务平台支持在线购物、支付等功能，为业主提供第一手信息资讯花样年物业服务的小区业主可快速实现资源共享，进行团购金融服务彩生活和工商银行推出联名信用卡 支持在线、刷卡支付彩生活商品服务费用 针对符合资格的业主提供小额贷款，收取较低利息其他涵盖美容、健身、教育、旅游、养生养老等房屋增值计划吸纳服务小区的中小户型房源 通过对房屋进行修缮、改造、经营，提高房屋整体租售价 为业主配置家私家电
9、和代收租金 为租户提供酒店式服务及租金代付彩生活三大法宝：作为服务于增值类物管的主要工具，实现线下到线上的服务联接，创造了新的服务模式和物管体验搭载高科技和移动互联网，打造的全新物管服务体验社区空间为提供方便快捷的生活服务,结合移动APP建立的电子商务平台为业主在使用彩之云APP时提供安全的支付方式，并实现社区内积分兑换功能彩空间彩付宝彩之云智能安保系统社区服务体验服务?彩生活服务模式是指通过专业化、机械化、智能化、信息化投入来优化物业服务，解放出部分物业服务劳动力，以保证向客户提供优质、高效、多元的服务，再通过优质的物业服务获取物业资源与客户资源。?该模式是建立在互联网、移动互联网、物联网与
10、云计算等高新技术基础之上的一种全新的物业服务与运营模式。三大法宝关系图示Code of this report|13?Copyright Centaline Group,2010彩之云：APP的应用开启了一个社区服务的全新体验，通过移动互联网实现社区服务行业的精准营销?彩之云的核心就是一网、一彩之云的核心就是一网、一中心、一站中心、一站，充分利用互联网的手段建立彩生活呼叫中心，打造一站式的社区服务平台，真正实践彩生活“把把社区服务做到家社区服务做到家”的品牌理念。?彩之云彩之云APPAPP业务涵盖社区服业务涵盖社区服务的六大核心内容务的六大核心内容，包括社区服务、O2O的服务、虚拟服务、商品服
11、务、智能管 家、连锁经营等。一网社区服务连锁经营虚拟服务商品服务O2O服务智能管家一站一中一中心心 物管、投诉、缴费等 点餐、保修等 出行、汽车、理财等 团购、推送等 高科技安保系统 小区购物等彩之云彩空间彩付宝Code of this report|14?Copyright Centaline Group,2010移动互联网走进社区服务，对于运营者来说有效规避了传统管理途径的弊端，同时对于服务大众来讲，通过移动终端 APP就可以实现社区内所有需求的有效达成彩之云彩付宝彩空间方便、全面、简单、易行方便、全面、简单、易行是现代人对于生活中各类服务的本质要求，彩之云APP的服务内容充分满足业主对于
12、服务全面性的追求满足业主对于服务全面性的追求，以期顾及业主生活的每 一个维度。物业报修管家服务物业缴费，账单查询周边特惠彩之云APP外包或联营商家小区业主服务上门反馈使用其他服务一公里商圈平台信息推送Code of this report|15?Copyright Centaline Group,2010?彩之云APP的迅速快捷不仅反映在周边服务即刻上门，也反映在业主对于社区服务投诉的解决上手机登录彩之云APP，将需要投诉的问题上传，其内容将迅速抵达服务团队的高层管理者那里，投诉问题将会第一时间解决。?彩之云APP通过精准化的社区服务，借助高新智能技术，将APP彻底与生活相融合，业主可以随心选
13、择所需服务。彩付宝：在“彩之云”带来的便捷社区生活服务之下，社区支付和积分平台“彩付宝”应运而生彩付宝彩空间彩之云?作为“彩之云”的支付平台，用户只要在APP上享受任何服务，都可以得到积分，这些积分可以用于社区各种各样的服务，比如充抵管理费等。彩付宝彩付宝支付积分产生抵兑APP即时消费业主业主Code of this report|16?Copyright Centaline Group,2010彩空间：将物业管家与生活服务结合，借助智能科技，基本服务的呼叫方式从线下转到线上，落地社区构建成“彩生活空间体验店”彩空间彩之云彩付宝?通过将物业管家、生活顾问相结合，借助高新技术手段，将基本物业服务
14、更为形象的转化、融合于其中，并落地到社区从而构建的一种“彩生活空间体验店”。?结合移动终端互联网，彩空间逐步改变业主的消费习惯，让业主原来习惯在线下、习惯于面对面和管理处之间的沟通来解决问题，变成由业主自助到线上自助式服务解决问题。移动终端互联网彩空间社区体验改变高新技术线上自助式服务?这种线上线下的推进，无疑会彻底改变传统物业管理与服务模式，为业主提供更便捷更悉心与周到的服务为业主提供更便捷更悉心与周到的服务。Code of this report|17?Copyright Centaline Group,2010生活顾问物业管家物管学院：除了丰富的物管功能，彩生活还成立了物业管理学院，提供
15、物管人员学习成长的空间，从而控制成本，降低人员流动性业内首家组建自己人才培养的专门机构针对不同岗位的人员，培训时长三个月培养综合型服务人才在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优化队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制，淘汰率在10%左右通过与多家职业技术学院进行合作办学，定向培养符合彩生活模式下需要的各种技能的人才Code of this report|18?Copyright Centaline Group,2010物管模式对比：相较传统物管模式及服务形式，“彩生活”不仅降低物管公司成本控制的不确定性，更能以贴心的服务赢得业主的口碑传统物业管理传统物业管理花样年彩生活花样年彩生活 高新技术取
16、代部分人工作业，属于劳动力+科技，成本可控 物业管理公司旗下有彩生活物管学院，及时普及物管知识，创造更多价值 由于物管能力的提升和自我能力的体现，工作人员相对稳定，便于管理 利用移动互联网技术，多维度贴合业主需求，物管人员主动回访更贴心劳动力需求 属于劳动力密集型产业，劳动力成本较高，不可控物管技能培训 基本无统一培训，物管人员素质一般人员稳定性 由于管理疏松，常出现物业纠纷，人员流动性较高服务形式 服务内容单一，及时性较低放松监管社区纠纷物管回访赢得好评Code of this report|19?Copyright Centaline Group,2010盈利模式Code of this
17、report|20?Copyright Centaline Group,2010Part 4生活增值服务降低成本Code of this report|21?Copyright Centaline Group,2010彩生活物管的盈利模式主要包括降低服务成本，为客户生活、房产提供增值服务从中获取服务费、代理费及回扣等积分抵扣物业费、延展服务内容，扩大市场占有率，高科技管理的物管模式易复制、扩张快，短期内即可形成规模效应传统物业服务模式单一物业费不断上涨APP积分抵扣物业费积分抵扣物业费衍生服务内容衍生服务内容高科技物管模式客户接受度高易复制易复制易扩张规模效应增大客户基数，减低边际成本Code
18、 of this report|22?Copyright Centaline Group,2010降低人工成本和管理成本，主要通过保安清洁业务外包、技防代替人防减低人工成本，加强内部管理以降低管理成本降低人工成本减低管理成本小区分片区管理1以片区或楼栋为单位安排客服前台2内部激励、提成机制3保安、清洁业务外包1网络化、移动化、数字化，科技安防代替人工安防2Code of this report|23?Copyright Centaline Group,2010社区电子服务电商，建立有边界的电商平台，聚集衣、食、住、行、娱、购、游等商户资源，从中收取服务费常规费用缴纳电脑维修、开锁、通电脑维修、
19、开锁、通下水道等下水道等社区便利店社区便利店上门配送服务上门配送服务Code of this report|24?Copyright Centaline Group,2010将客户与供应商直接连接，节省流通环节成本，收取供应商佣金和回扣供应商供应商中间商中间商客户客户在形成规模效应的前提 下，将供应商与客户直接 连接，节省30-50%的中间商费用，收取供应商佣金和回扣作为回报，达成三方共赢Code of this report|25?Copyright Centaline Group,2010社会金融服务，提供信用评级收取佣金，或提供小额贷款，收取利息建立信用评估建立信用评估系统给银行提供客给
20、银行提供客户信用评级户信用评级收取佣金收取佣金成立小额贷款成立小额贷款公司公司收取利息收取利息控制坏账控制坏账业主房产作为业主房产作为抵押当前银行提供的小微贷款业务都在50万元以上，无法满足客户50万元以下的短期资金需求，在客户基数形成规模后，遵循“大数法则大数法则”，做海量借款，亦能获取较高的利息、复利收益。Code of this report|26?Copyright Centaline Group,2010业主行为信息业主行为信息水电费物管费停车费消费习惯彩生活物管模式总结与思考Code of this report|27?Copyright Centaline Group,2010P
21、art 5彩生活物管模式小结服务1盈利2 服务更贴近生活，更注重人性化管理Code of this report|28?Copyright Centaline Group,2010 通过低物业费抢占市场份额 以规模效应规模效应保障收益 通过延伸服务延伸服务拓宽赢利点 物管模式可复制，可推广 成立物管学院，提升员工素质，保证人员稳定性3可持续发展思考一：从物管公司发展层面上看，由于“彩生活”对社区的建立基础要求较高，覆盖范围和规模效应仍未达到理想程度?如需完成盈利目标，社区规模须在一定基础之上，保障社区消费?在物管介入时，投入成本很大?便捷的服务大部分建立在移动终端的覆盖和使用上，业主必须使用网
22、络平台和移动APP?对高新智能技术认可，并经常使用?不同地区客户特点不同?社区规模?社区业主?高新科技123?由于进驻社区的条件较高，已服务的54城650社区数量远不及全国可服务社区数量，可挖掘的潜力巨大?在商家、服务提供商的合作联营基础下，更大的社区规模可降低合作成本?单一物管模式的复制，难以落地各地不同社区生活的差异性需求Code of this report|29?Copyright Centaline Group,2010思考二：从业主体验层面上看，价格敏感型业主或对增值服务的收费产生抗性，网络平台应用的信息保护受质疑彩生活手机缴费服务上门房屋中介小额贷款?社区业主在享受便捷的物管服务
23、的同时，不仅需要增加支付，也减少了线下活动，小区邻里间生活、交流氛围减弱?“技防”代替“人防”，加之社区APP推广应用，大量业主信息进入移动互联网管理平台；如今互联网用户数据时常被窃取，智能科技及互联网钢平台的安保性受质疑业主信息：?家庭住址?联系方式消费信息：Code of this report|30?Copyright Centaline Group,2010?消费偏好?消费水平?绑定支付思考三：在“房屋包租”业务上，物管应避免业主对中介资格的质疑，并对租客从严挑选，以免承担坏账风险?房屋中介资质是否鉴定?深圳市明文规定“管理处不可以从事房屋出租”，集团需通过正式文件表明自身可从事该项业
24、务的资格?业主与租客没有直接签署租房合同业主与租客没有直接签署租房合同?对业主来说，不认识租客也难以保障房屋维护；对租客来说也难以及时处理租房期间的部分问题?另外，如果物管公司将租金和押金全部带走离开，业主和租客均会出现损失?而对于物管公司来说，如果由于租客突然离开，不仅收不到租金，还要继续支付给业主包租费用，产生资金风险业主物管房屋增值服务中心小区租客闲置房产低于市场价格签约托管合同，租金一定租用出租交租金房屋托管装修增值房屋增值服务流程图房屋增值服务，就是把业主的闲置房产以低于市场价包租过来，然后经过装修产生增值后，加价租出去赚差价，达到盈利目的Code of this report|31?Copyright Centaline Group,2010Thanks foryour attentionWishyoua good day!Code of this report|32?Copyright Centaline Group,2010
