1、 按揭知识与流程 目目 录录?按揭知识?按揭流程?问题答疑问题答疑 第一部分 按揭知识?二手房按揭定义；?申请贷款的基本条件；?贷款要素；?二手房按揭相关费用；?需要准备的资料；?风险控制；?第二部分 按揭流程?资料准备；?银行审批；?权证?返件及后续；第三部分 问题答疑 自由提问阶段！第一部分第一部分 按揭知识按揭知识 一、二手房按揭定义一、二手房按揭定义 个人二手房贷款是银行使用自有信贷资金向借款人发放的用于购买售房人已取得房屋产权证、具有完全处置权利，在二级市场上合法交易的个人住房或商用房贷款。在贷款期间，借款人所购房产的权益或所有权须抵押给银行，并按合同规定向银行还本付息。二、申请贷款
2、的基本条件二、申请贷款的基本条件 1、凡年满十八周岁，具有完全民事行为能力且具有城镇常住户口或其他居留身份。2、具有稳定的职业和收入，信誉良好，有按期偿还贷款本息的能力 3、具有购房合同或协议。4、在银行开立活期储蓄存款帐户，并存入不低于30%购房首期款；4、同意以所购房产作抵押。5、所购房屋的产权必须明晰，具有完全产权的私房且可进入房地产市场交易并能抵押。三、贷款要素三、贷款要素?贷款比例、年限、利率?（一）.房屋价值的确定依据各银行指定评估事务所对二手房的价值评估确定。（在成交价与评估价之间取低值，一般情况评估公司因为是站在银行的立场上评估，所以会价格普遍偏低）?（二）.贷款比例及年限确定
3、：1.影响因素:房屋建筑年限、土地性质、房屋面积、借款人资质及征信情情况、是否为首次购房、经办银行个贷指导思想等 2.一般情况下：10年以内的出让地，借款人征信良好，首次购房的均可达到7成20年；3.如果是划拨地要贷满7成，需先与信贷员沟通；但划拨地是小区房的一般可以贷满7成；4.如果客户个人征信不好，除需解释原因外，还需提供相关证据；同时有可能在终审时遭遇降成；4.贷款年限加上借款人年龄不能超过借款人法定退休年龄。男65岁，女60岁。贷款年限加上借款人年龄不能超过借款人法定退休年龄。5.其他个案需直接沟通确定；最好是所有案子在合同谈判过程中均能与合作按揭经办人进行确定，主要是应对银行金融政策
4、发生变化所带来的风险；另外还可通过一对一的个案交流，让按揭专员为其提供个性化指导，选择合适的银行（三）利率（三）利率 1.一般情况下，第一套住宅是基准利率下浮15%；2.第二套住宅基准利率上浮10%；3.商用住宅基准利率上浮10%4.具体个案具体咨询；四、相关费用四、相关费用 1、评估费：20万以内260元 评估公司收 2、代收公证费：普件200元 快 快件收300元公证处收。3、代收抵押登记费：80元 （沙区90元）房交所收取 7、放款印花税：贷款额、放款印花税：贷款额0.05 国家征收（10万就是5元）五、需要准备的资料五、需要准备的资料 （一）借款人资料 1.借款人（借款人及配偶）合法的
5、身份证件、户口、婚姻证明；2.借款人经济收入证明或职业证明；（二）所购房屋资料（二）所购房屋资料 1、产权人（卖方）提供资料：房屋所有权证（原件）、产权人和共有财产人的身份证明、户口证明、婚姻证明原件，若有代理人还需提供代理人身份证明公证委托书原件。2.与售房人签订的房屋买卖合同；3.首付款证明；（放款前提供）4.所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件；六、风险控制六、风险控制 1.按主体来讲：分对银行的风险，对公司（担保公司或一般公司）的风险；2.对银行的风险：a.担保标的物不存在，品质达不到要求价格虚高，交易虚假，恶意套取资金所带来的风险 b.借款人资质不好，收入不稳定，抵抗风险能力
6、弱导致无法履行债务；c.房地产市场不稳定带来的不可控风险；d.以贷款银行为抵押权人的手续未完备贷款已出，而遭遇司法冻结导致的权益受损；3.对公司（担保公司或一般公司）的风险：a.客户恶意隐瞒事实，制造虚假交易而带来的对银行失约的风险；b.抵押未办回入库途中的所有风险；4.本质上来讲，作为代理银行业务品种的公司所有的风险，只是银行将自己的风险分解到其合作公司的一种途径；5.公司控制风险的手段：a.选择优质的客户，并尽可能的通过一线员工与客户沟通的方式，追求真实的交易；b.保证从过户之后所有手续的可控性，并尽量缩短时间；即从放款开始，通过借款人公证及银行授权的方式，保证回执单在手，交易费用已清，拥
7、有取证办抵押的权利；而只有真正将抵押完成，法院冻结之类的风险才可能真正解除；第二部分 按揭流程?一、资料准备 1.借款人资料 2.所购房屋资料及产权人资料；3.评估：初评已回；4.约银行客户经理面签；（24小时）5.合同填写及完整；（24小时）6.做好登记并交银行进入审批（当天）二、银行审批二、银行审批?（一）确定借款人申请：?（13个工作日）?（一般有三种方式）?1.客户经理录机，通过网审流程；评客户经理录机，通过网审流程；评分系统有些可以直接审过；有些需要通过人工审核；一般在次日将纸张资料送回分行个贷部；这种方式速度较快，在13个工作日会有结果；2.客户经理录机，并将纸张资料扫描上传，待分
8、行进行二级审批完成终审；这种效率很低，若要保证第一种的速度，至少需增加一名客户经理；3.客户经理初审交本支行个贷部负责人签字，另加行长签字，一级审批完成；这种最快在1个工作日可完成终审；但这种支行的权利太大，有很多潜在问题；（二）进入放款审核（二）进入放款审核（见过户回执单3个工作日完成放款到帐）1.通知公司安排交易双方到交易所过户，（最好能在此时安排写上权证取证人员的姓名）并将过户回执单原件拿回银行；2.公司商务通过流程安排评估公司将正评送回银行准备放款；3.公司商务检查相关按揭费用及过户代收费是否已经完清；4.检查首付款手续是否合标；检查首付款手续是否合标；5.检查借款人是否已将领证办抵押
9、的手续委托于我司相关工作人员；委托于我司相关工作人员；6.出具盖有公司章的放款确认书交银行审核放款；核放款；三、权证三、权证（公司内部流程）1.过户后回执单应交给权证商务，1个工作日应到达相应区域的取证人员 2.同时商务会根据交易所能否进行取证抵押并案处理的特点，安排到各银行取证将办抵押资料一并交给相应区域的取证人员；3.另外，取证人员会根据交易所的要求筛取出那些不需要受托人或本人出场的件；4.1个工作日后，相应人员去取证，尽量争取客户能够到场配合办理取证或抵押；如果不行的，将安排出公证书去办理；5.一般抵押办理后1个工作日就可以去取资料了；四、返件及后续四、返件及后续 1.抵押资料取回返到我司商务处后，客户就可以取资料了；2.可以在面签的时候告诉客户20天之后证应该取出来了，30天之后抵押应该完成了，客户可以在这两个时间打电话来结税费和取手续）3.我司商务也会在相应的时间打电话给客户来取手续；第三部分第三部分 问题答疑问题答疑 自由提问阶段！自由提问阶段！谢谢大家！谢谢大家！
