1、信和大厦营销策略沟通方案2012-10-182012-10-18项目定位项目定位2 2项目营销策略项目营销策略3 3项目综合分析项目综合分析1 1工作执行计划工作执行计划4 4报告内容大纲项目区位分析项目毗邻昆明市核心商业区域，属项目毗邻昆明市核心商业区域，属于一环内稀缺土地资源；于一环内稀缺土地资源；位于市中心与南市区交通枢纽要道位于市中心与南市区交通枢纽要道上，可快速驶入二环快速干道，交上，可快速驶入二环快速干道，交通通达性极佳；通通达性极佳；周边配套完善，公共交通便捷，利周边配套完善，公共交通便捷，利于写字楼办公人群的工作与生活。于写字楼办公人群的工作与生活。项目区位分析 项目所处区域2
2、km半径范围内集中了大量的省级政府行政单位、五华区区级政府行政单位。政府行政单位的集中区，往往有着完善的市政配套设施，对商务办公物业的升值对商务办公物业的升值有着较好的促进作用有着较好的促进作用。项目区位分析 伴随昆明新一轮的城市大开发，昆明的城市商业、商务核心区势必将进行外扩。目前项目周边已在建多个大型城市综合体，结合已建成的多个大型商住楼盘，项目所处区域项目所处区域未来有发展为昆明商业、商务核未来有发展为昆明商业、商务核心外扩区域的潜力及趋势，区域心外扩区域的潜力及趋势，区域价值潜力巨大。价值潜力巨大。项目区位分析总结项目所处的一环内区位存在着土地资源稀缺的区位价值优势；项目位于省级行政中
3、心区位，有着较高的物业价值及物业升值空间；伴随城市发展及周边楼盘的开发，项目所处区域未来有着巨大的物业升值潜力。项目的核心竞争优势：地段项目产品分析基本指标分析技术指标分类说明相关指标数据总建筑面积基本面积指标56136.86地下建筑面积13520.27地上建筑面积42616.59写字楼建筑面积可销售部分销售量指标19501.88写字楼一层商业建筑面积931.57住宅楼一层商业建筑面积444.49储藏室建筑面积24车位220个（40110为立体车位）从项目相关技术指标判断，项目是一个小规模的以办公物业从项目相关技术指标判断，项目是一个小规模的以办公物业销售为主的楼盘。销售为主的楼盘。项目产品分
4、析写字楼产品分析房号建筑面积（单位：）单层面积合计（单位：）1#52.37629.782#54.163#47.44#59.155#92.376#71.427#53.398#61.019#68.5910#69.92写字楼物业基本设施条件：写字楼物业基本设施条件：层高层高2.9m2.9m，公用卫生间，公用卫生间，4 4部电梯部电梯12345678910项目产品分析写字楼产品分析项目工程进度主体已完工，后续工程周期较短，可以视为现房销售，对比周边竞争项目，在销售上具有工程进度的优势。项目产品分析写字楼产品分析项目内部办公空间层高仅2.9米，按照一般写字楼的设计标准，此层高较低，空间较为压抑；一般梁的
5、设计为0.4m0.5m，按照2.9m的层高，未来进驻企业办公很难进行装修使用，如还有一定的管网布局，则企业办公区域的形象及档次较低。项目产品分析写字楼产品分析从单层面积判断，本项目写字楼属于规模较小的办公物业设计，物业结构很难吸引大型企业进驻；从物业分割面积判断，本项目后期销售的优势在于购买门槛低即低首付、低总价；从硬件配置判断，项目未来作为办公物业，硬件设施已较为完善，但硬件配置对比日后进驻的企业及办公人数，配置比例有一定不足；从办公物业建筑结构设计来看，层高仅有2.9m，后期作为企业办公使用空间十分压抑，不利于使用及形象展示；项目工程主体已封顶完工，后续工程周期较短，具有现房销售的优势。项
6、目产品分析商业产品分析项目商业均为一层临街商业，基本做到铺铺临街，项目商业均为一层临街商业，基本做到铺铺临街，商业昭示性强，商业整体分割后铺型格局方正，商业昭示性强，商业整体分割后铺型格局方正，开间进深比适中，利于销售及经营。开间进深比适中，利于销售及经营。写字楼底商住宅楼底商项目产品分析商业产品分析写字楼底商房号建筑面积（单位：）1#51.252#90.783#23.684#34.25#39.166#49.187#43.34合计331.59住宅楼底商房号建筑面积（单位：）合计建筑面积1#27.29444.492#21.753#12.824#54.945#12.146#13.417#11.77
7、8#45.079#19.8710#11.7711#38.6112#12.1413#55.114#22.9315#21.7516#17.1717#45.96从商业分割后的面积来看，住宅楼部分底商从商业分割后的面积来看，住宅楼部分底商主要面积区间小，利于销售；写字楼部分底主要面积区间小，利于销售；写字楼部分底商面积区间略大，有一定销售压力，但商业商面积区间略大，有一定销售压力，但商业价值最高。价值最高。项目产品分析商业产品分析面积区间面积区间套数套数比例比例101020208 833.33%33.33%202030305 520.83%20.83%303040403 312.50%12.50%40
8、4050504 416.67%16.67%505060603 312.50%12.50%90901001001 14.17%4.17%项目商业分割后单体商铺面积区间为项目商业分割后单体商铺面积区间为11119191之间，主要面积区间在之间，主要面积区间在10102020之间，次要面积区间在之间，次要面积区间在20203030之间，面积较小，具有总价低、之间，面积较小，具有总价低、易租易售的优势。易租易售的优势。项目产品分析总结 项目整体后续工程周期较短，具有现房销售的优势；项目无论商业或写字楼，均具有低首付、低总价的优势，未来销售压力较小；项目写字楼和商业的规模、物业格局已决定了其不可能成为高
9、端产品，同时也不可能成为区域引领型的标杆楼盘，因此目标客群及推广概念须差异化定位，跳出区域竞争圈层，创造差异化市场需求。项目市场分析昆明写字楼发展过程昆明写字楼发展历程可分为昆明写字楼发展历程可分为3 3个阶段：个阶段：第一阶段：第一阶段：19962000年，借世博会召开的开发热潮，为加强依托世博效应的招商引资能力，昆明市政府鼓励大量国企及民营企业建盖写字楼，这一举措由于昆明薄弱的二、三产业基础，市场没有强大的市场消化能力以及政府招商引资政策落实的不到位，造成了昆明商务办公物业长达接近10年的市场去化的阵痛期。（期间代表：建工大厦、护国大厦、华尔顿大厦、华一广场、如意大厦、美亚大厦等、三合商利
10、写字楼）第二阶段：第二阶段：20052009，昆明掀起了新一轮的城市发展运动，城市的扩张及招商引资力度的加强，造就了市场对办公物业新的需求，但由于市场写字楼总体开发量较小，很多企业办公场地以居住物业进行改造，当新的写字楼问世后，面临的又是市场需求减弱的窘境。（期间代表：银海SOHO、MOMA大厦、鸿城广场、阳光A版、柏联广场、顺城双塔、财富中心等等）第三阶段：第三阶段：2010至今，昆明大量城中村改造项目的启动，由于涉及大量的居民回迁安置，因此开发商需要通过更多的商业物业开发来平衡项目利润，写字楼开发首当其冲，逐步再次造成市场供过于求的趋势。（期间代表：俊发中心、南亚第壹城、欣都龙城、领域时代
11、、金领地等等）项目市场分析昆明主要办公物业分布项目市场分析昆明主要办公物业分布昆明主要办公物业集中区域为一环内，近年来沿北京路向北进行外扩，目前北京路向北沿线的办公物业分布已达到三环区域，但整体集中度不如一环内；一环内办公物业主要集中于东至白塔路、西至东风西路、南至拓东路、北至穿金路区域，核心区为北京路与青年路沿线；随着盘龙区政府昆明中央商务区发展建设规划的启动实施，未来昆明的办公物业将进一步于白塔路沿线至北京路沿线区域集中；项目所处的环城南路与西昌路交汇区域不在昆明办公物业集中的核心区域，周边商务办公氛围有所欠缺，因此物业商务办公价值对比核心区域较低。项目市场分析需求趋势昆明目前的标准化写字
12、楼进驻企业多为大型国企、地产、建设工程、投资公司、金融、贸易等行业的民营企业，这些企业的规模及面积需求也引导了市场租售产品的趋势即整层租售，因此很多服务型企业由于此门槛较高只能望而却步；同时在昆明写字楼市场发展的三个阶段中，逐步形成了较为畸形的市场需求，即众多服务型企业由于标准化办公物业的租金相对较高，多选择地段相对较好的公寓式居住物业进行办公，已形成了一种大型企业进驻中高端商务办公物业，中小型企业进驻低档公寓式居住物业市场趋势，由此，市场出现了中端写字楼市场的空白机会；但随着市场物业管理逐步的规范，未来越来越多的中小型企业面临由于住宅物业不允许做办公用途，须从公寓式居住物业中迁出的局面，因此
13、市场将需求一种能灵活匹配其需求的无论租售均门槛较低的商务办公物业。项目市场分析昆明近年来主要写字楼销售价格项目项目销售均价销售均价（元（元/）开盘时间开盘时间销售情况销售情况世纪中心世纪中心23000230002010.82010.8在销售的楼层中还剩余在销售的楼层中还剩余10-1710-17层，约层，约4040套房套房源源186186财智中心财智中心20000200002010.122010.12售磬售磬华海新境界商务大厦华海新境界商务大厦12000120002011.62011.6A A座已售完，座已售完，B B座已售了一层座已售了一层高顺铭都高顺铭都980098002011.112011
14、.11销售销售90%90%大观花园商务楼大观花园商务楼16000160002011.112011.11售磬售磬上海上海东盟商务大厦东盟商务大厦14500145002011.92011.9A A栋栋B B栋销售栋销售85%85%，现正在卖，现正在卖C C栋栋财智心景财智心景16000160002011.82011.8售磬售磬云上城云上城15000150002011.82011.8售磬售磬融城金阶融城金阶13000130002012.72012.7销售率为销售率为85%85%金尚国际金尚国际CC座座12000120002012.72012.7销售率为销售率为97%97%，还剩余，还剩余8 8套套润
15、城第一大道润城第一大道15000150002012.62012.6销售销售70%70%以上以上金平果国际商务大厦金平果国际商务大厦15000150002012.52012.5销售销售95%95%，还剩余，还剩余1010多套多套银海樱花语银海樱花语11000110002012.82012.8销售销售45%45%项目市场分析昆明近年来主要售写字楼价格从销售单价判断，昆明近年来主要写字楼销售价格区域价格级差不明显，核心区写字楼销售价格与非核心区写字楼销售价格价差没有明显拉开；从销售速度判断，近年来写字楼物业开盘后销售去化面积量较大，市场表面似乎去化速度较快，但通过其他渠道了解，实际很多写字楼物业前期
16、均经过长时间的内部认购大量的去化了销售面积后才公开面向市场发售，因此给予市场的表象判断为写字楼物业需求量很大，销售周期短，属于目前市场较为紧俏的投资型产品，但实际销售周期较长；从统计数据上销售较为理想的几个写字楼楼盘，其销售形势较好的主要原因有三点，首先是开发企业自身的合作企业资源、其次是针对各行业协会、各地商会的营销公关较为成功、第三则是灵活的租售分割销售模式，根据客户实际需求进行产品组合销售。项目市场分析后续市场供应情况楼盘名称总建筑面积（单位：）建设标准单层面积（单位：）电梯配置（单位：部）层高（单位：m）其他硬件配置同德广场同德广场1000001000005A5A甲级写字楼甲级写字楼1
17、562156232324.24.25A5A标准配置标准配置马街摩尔城写字楼马街摩尔城写字楼 96000甲级写字楼甲级写字楼1400103.65A5A标准配置标准配置经典双城写字楼经典双城写字楼 6000006000005A5A甲级写字楼甲级写字楼5A5A标准配置标准配置广电网络大观广场广电网络大观广场 160000160000甲级写字楼甲级写字楼大润发商业广场大润发商业广场21600甲级写字楼甲级写字楼90063.3人民路一号人民路一号甲级写字楼甲级写字楼螺蛳湾中心螺蛳湾中心 5A5A甲级写字楼甲级写字楼5A5A标准配置标准配置海伦国际海伦国际380000380000甲级写字楼甲级写字楼融城优
18、郡融城优郡B B座座24000240005A5A甲级写字楼甲级写字楼112011205 53.63.65A5A标准配置标准配置项目市场分析后续市场供应情况 昆明写字楼市场根据待售项目总建筑面积判断，后续市场供应量巨大，同时未来还有大量的城中村改造项目启动，市场强势的供应趋势不会减弱；从后续待售项目的产品判断，开发建设标准、规模、单层面积、硬件配套均优于本项目；根据后续市场供应及产品竞争判断，本项目在销售上须尽量缩短销售周期以规避后续市场竞争威胁。写字楼市场分析周边写字楼租售价格情况楼盘名称物业类别售价（元/）租金（元/月）备注说明云纺国际商厦写字楼1100050二手房价格方舟大厦写字楼60只租
19、不售和泰商务中心写字楼69只租不售非常天地公寓均价1200045-50二手房价格华海新境界商务大厦写字楼均价12000 70银鹏熙翥苑公寓9100-10300暂未租赁融城优郡写字楼13000暂未租赁区域已售写字楼物业及已建成写字楼物业，无论从售价或租金均在一环周边区域已售写字楼物业及已建成写字楼物业，无论从售价或租金均在一环周边区域价位中处于较低水平，更无法与市中心写字楼看齐。区域价位中处于较低水平，更无法与市中心写字楼看齐。写字楼市场分析周边写字楼产品配置情况写字楼名称电梯数量车位数量单层面积（单位：）云纺国际商厦6部30001600方舟大厦4部801300和泰商务中心3部3001200非常
20、天地3部100A座500，B座300华海新境界商务大厦3部170500银鹏熙翥苑2部4001000区域已建成写字楼物业中，除云纺国际商厦外，其他写字楼物业的硬件配备区域已建成写字楼物业中，除云纺国际商厦外，其他写字楼物业的硬件配备与本项目对比，基本在同一水平线上，但多个在售写字楼项目的物业结构优与本项目对比，基本在同一水平线上，但多个在售写字楼项目的物业结构优于本项目。于本项目。区域竞争项目分析区域竞争项目分部区域竞争项目分析项目名称世纪中心开发商昆明盘通屋业有限公司地理位置南屏街88号建筑类别5A写字楼建筑面积约75850楼层数41层层高大堂层高5.1米，标准层高3米物管费未定写字楼栋数1栋
21、单层面积 约1850电梯品牌日立电梯数量12部（6部高区电梯、5部低区电梯、1部消防电梯）电梯速度3m/s售卖方式主要分割销售，部分整层销售价格均价23000元/销售率已销售大部分单间面积区间53.94-312.04停车位双层地下停车位1000多个，价格未定外立面双层中空LOW-E玻璃洗手间位置每套有1-2个卫生间交房时间2013年12月物业类型和具体分布楼层1-6层为商业，有A、B、C、D、E、G、H、F、I户型，8-10层有14间，7、11层有12间，13-26层28层有10间，29-41层有10间，28层为会议室物管公司第一太平戴维斯硬件设施消防自动化，楼宇自动化控制系统，安保自动化，楼
22、内移动电话、宽带系统，健康交换新风系统，双层LOW-E玻璃防辐射、防冷隔热、能源降耗区域竞争项目分析世纪中心整体销售情况较好，主要原因是以分割销售，通过面积划分控制总价及首付的购买门槛，配合以城市核心黄金地段的物业优势，吸引投资客户购买；目前世纪中心剩余写字楼房源均为分割销售的房源，总量约4550套，通过市调了解，目前该项目剩余尾盘房源销售去化速度较快，但滞销的多为销售分割后面积较大的房源；区域竞争项目分析项目名称华海新境界商务大厦开发商云南华海房地产开发经营有限公司地理位置安康路与环城西路交界地段建筑类别标准写字楼建筑面积约16000楼层数26层层高3米（大堂层高10米）物管费第一年4.5元
23、/，第二年5元/写字楼栋数2栋单层面积500多电梯品牌三菱电梯数量3部电梯速度3m/s售卖方式整层销售价格均价12000元/销售率A座已基本售罄，B座仅售了一层单间面积区间200多-300多（出租面积分割）停车位地下三层车库，有170多个车位，每层楼配车位3个,500元/月外立面玻璃幕墙洗手间位置每层两个交房时间2012年已交房物业类型和具体分布楼层A、B两栋写字楼，1-3层为物业，4-26层每层两间，整层现房销售物管公司华海物业有限公司区域竞争项目分析华海新境界整体销售情况较差，主要原因为项目是单层整体销售，因此总价、首付的购买门槛均较高；单层整体销售，但平面上又进行了分割，分割后的物业格局
24、存在一定缺陷，主要表现为：分割是以实墙进行分割，且此墙体为承重墙体，如企业整体购买或整体出租，办公区域将被一分为二；电梯间为黑电梯间，采光条件较差；单层面积较小、公摊较大、硬件配套不足区域竞争项目分析项目名称融城优郡B座开发商昆明云诚尊龙房地产开发有限公司地理位置滇池路与西园路交叉口建筑类别标准写字楼建筑面积24000楼层数21层高3.6米物管费无写字楼栋数1单层面积1120.19-1126.33电梯品牌电梯数量5部电梯速度3m/s售卖方式分割销售为主，局部整层销售价格均价13000元/销售率2012年11月开盘单间面积区间95.13-437停车位地下三层外立面玻璃幕墙洗手间位置交房时间201
25、3年中旬物业类型和具体分布楼层1-2层为商业，3层有大面积的空中花园，无中柱设计，可自由拆分，负二层设有洗车场 物管公司未定区域竞争项目分析从目前区域在售写字楼物业总量判断，区域写字楼物业供应总量不大；从目前区域在售写字楼物业总量判断，区域写字楼物业供应总量不大；从区域写字楼产品对比判断，由于世纪中心是按从区域写字楼产品对比判断，由于世纪中心是按5A甲级写字楼标准进行甲级写字楼标准进行开发，与本项目及其他周边开发，与本项目及其他周边2个竞争项目均不具有产品的可比性，因此，个竞争项目均不具有产品的可比性，因此，本项目写字楼产品主要对比融城优郡与华海新境界，产品上无明显优势，本项目写字楼产品主要对
26、比融城优郡与华海新境界，产品上无明显优势，局部甚至处于劣势；局部甚至处于劣势；从区位上分析，对比相邻的两个竞争项目，本项目的区位更为中心化，从区位上分析，对比相邻的两个竞争项目，本项目的区位更为中心化，区位价值更高。区位价值更高。项目销售价格分析写字楼比较因素 项目名称 权重 本案 融城优郡华海新境界商务大厦分值 分值 分值*权重 分值 分值*权重 基本条件 地段 0.110090910010道路交通 0.081001108.81108.8外部环境 周边商务环境 0.08100957.6907.2周边配套 0.08100957.6907.2产品因素 产品规模 0.041001204.81054
27、.2车位 0.041001154.6953.8物业档次 0.071001107.71007物业外观 0.061001106.61006公用设备 0.071001057.351007户型 0.061001056.3955.7配套服务 商务配套服务 0.061001106.61006物业管理 0.061001056.3955.7附加值 入住客户层次 0.081001058.4957.6未来规划 0.0810010081008发展商品牌 0.021001052.1951.9推广因素 推广投入及渠道 0.021001202.41002综合分值 1100104.15 98.1项目项目成交均价成交均价(元
28、元/）综合分值综合分值本项目可实现均价本项目可实现均价(元元/)融城优郡13500104.1512962.07华海新境界商务大厦1200098.112232.42算术平均值-12597通过竞品系数比较法，建议通过竞品系数比较法，建议本项目写字楼本项目写字楼20122012年售价：年售价：1212600600元元/项目销售价格分析写字楼修正条件修正幅度均价（单位：元/）最低价（单位：元/）最高价（单位：元/）本项目至少是在建1年的项目，同时项目地处一环内，土地不断升值，项目价格向上修正7%-10%136711348213860项目硬件配套、软件配套、物业形象等方面较其他在售办公物业处于劣势，项目
29、价格向下修正10%-15%11961 1162012303价格修正：价格修正：通过修正，建议本项目2012年市场销售价格约为：1196011960元元/项目销售价格分析写字楼根据对区域市场各办公楼租金调研，价格约为2.0元/天，结合目前昆明写字楼投资回报率约6%，进行租金收益法计算，本项目售价可达：2.02.0*365/365/6 6%=%=1216612166元元/综合租金收益法、竞品系数比较法，该项目如综合租金收益法、竞品系数比较法，该项目如20122012年上市预期价格约为：年上市预期价格约为：（11960+1216611960+12166）/2=12063/2=12063元元/项目销售
30、价格分析写字楼面积区间套数（单位：套）首付区间（单位：元万）总价区间（单位：万元）比例40502924.1230.1548.2560.319.42%506012230.1534.6260.3136.1839.61%60709136.1842.2272.3784.4429.55%70803542.2248.2584.4496.5011.36%80以上3155.71111.4210.06%项目分割销售主力面积区间为项目分割销售主力面积区间为50507070，,如按照测算的项目销售价格如按照测算的项目销售价格1206312063元元/的销售均价计算，项目分割销售主要的总价区间在的销售均价计算，项目分
31、割销售主要的总价区间在6060万万8484万之间，首付比例约在万之间，首付比例约在3030万万4242万之间，整体来看总价及首付不高，购买门槛较低。万之间，整体来看总价及首付不高，购买门槛较低。项目销售价格分析商业系数系数中央丽城一层商铺销售价格中央丽城一层商铺销售价格（元（元/）臻万百货一层商铺销售价格臻万百货一层商铺销售价格（元（元/）环城南路一层二手商铺销售价环城南路一层二手商铺销售价格（元格（元/）项目项目参考均价参考均价480004800072000720004600046000位置系数位置系数1.11.11.31.30.90.91 1商业环境商业环境1 11.21.20.80.81
32、 1产品系数产品系数1.11.11.21.20.80.81 1配套系数配套系数1 11.21.21 11 1消费人流消费人流1 11.31.31.11.11 1商圈成熟度商圈成熟度1 11.21.21.11.11 1279272.73 279272.73 350769.23 350769.23 295747.47 295747.47 初步价格初步价格46545.45 46545.45 58461.54 58461.54 49291.25 49291.25 权重权重0.40 0.40 0.40 0.40 0.20 0.20 建议价格建议价格18618.18 18618.18 23384.62 2
33、3384.62 9858.25 9858.25 51861.05 51861.05 项目销售价格分析商业修正条件修正幅度说明均价（元）最高价（元）最低价（元）项目商业规模较小2%-5%项目商业规模较小，商业氛围较差，租金向下修正50046 50824 49268 商业整体性较差2%-5%两栋点式塔楼的底商规划，规模小，布局分散，难以形成集中的商业氛围48294 49045 47544 通过修正，建议本项目2012年市场销售价格为：4820048200元元/项目销售价格分析商业面积区间套数（单位：套）首付区间（单位：元万）总价区间（单位：万元）比例1020824.1048.2048.2094.4
34、033%2030648.2072.3094.40144.6025%3040272.3096.40144.60192.808%4050496.40120.50192.80241.0017%50603120.50144.60241.00289.2013%80以上1218.78437.564%项目分割销售主力面积区间为1030，,如按照测算的项目销售价格48200元/的销售均价计算，项目分割销售主要的总价区间在48万144万之间，首付比例约在24万72万之间，整体来看总价及首付不高，购买门槛较低。项目综合分析总结从项目区位层面，项目有着较高的城市中心区位价值及成熟的商务配套资源，这是本项目的核心优势
35、；从项目产品层面，项目产品属于低门槛，易租易售的产品，利于实现快速销售，同时工程进度领先，具有现房销售优势；从市场需求及发展趋势层面，由于市场去化能力较弱，后续供应量较大，在大量城市综合体的高端商务办公物业同质化竞争中，项目应该差异化定位，创造新的市场需求；从区域市场价格来看，项目价格预期不高，考虑要规避后续竞争威胁，建议适当价格预期，实现快速销售；对比周边相邻竞争项目，本项目无明显的产品优势，同时存在一定的产品劣势，因此，推广中须结合目标客群，突出核心优势，实现差异化推广。项目定位项目定位2 2项目营销策略项目营销策略3 3项目综合分析项目综合分析1 1工作执行计划工作执行计划4 4报告内容
36、大纲目标客户定位从目前昆明写字楼客户购买动机判断，写字楼产品并非热销的投资产品，购买自用型客户占主导；根据购买客户群体构成判断，主要以企业购买为主，鉴于本项目物业结构较难吸引大型企业投资，因此中小型企业及投资客户将是未来客户拓展的重点。目标客户定位企业类型企业类型办公场地办公场地规模规模（单位：人）（单位：人）典型进驻物业典型进驻物业国企自建或购买、租赁200以上云锡大厦、城投大厦、俊发中心、志远大厦、华尔顿大厦、环球金融私企购买、租赁100200俊发中心、志远大厦、颐高数码中心、华尔顿大厦、财富中心、华一广场、领域时代、金领地50100华尔顿大厦、华一广场、领域时代、金领地、白金大厦2050
37、银海国际公寓、摩玛大厦、集大广场、如意大厦、美亚大厦、汇都国际1期目标客户定位国有企业由于企业规模大、资金实力雄厚，多选择自建办公物业，如选择进驻写字楼，多会选择物业形象好、单层面积大、硬件配置标准高的写字楼物业，因此，本项目的物业标准与其需求契合度不高；上规模的民营或私营企业主要会选择进驻物业形象好、单层面积大、硬件配置标准高的写字楼物业，同理，本项目的物业标准与其需求契合度不高；中等规模的私营企业主要会选择物业形象较好、单层办公面积适中的写字楼物业，对硬件配置标准要求不高，因此，本项目的物业标准与其需求契合度较高；中小规模的私营企业对物业形象、单层办公面积、硬件配置标准要求都不高，但对租金
38、或销售价格相对敏感，本项目灵活的租售面积分割组合及较低的销售总价区间比较符合其需求。目标客户定位房号面积（单位：）首付（单位：万元）总价（单位：万元）单层总价合计（单位：万元）01#52.3731.5963.17759.6902#54.1632.6765.3303#47.4028.6057.1804#59.1535.6871.3505#92.3755.71111.4306#71.4243.0886.1507#53.3932.20 64.4008#61.0136.7073.6009#68.5941.3782.7410#69.9242.1784.34目标客户定位核心核心客户群客户群次要客户群次要客
39、户群游离客户游离客户123较大规模成熟型或发展型较大规模成熟型或发展型企业，有较强资金实力企业，有较强资金实力中小规模成熟型私营企业中小规模成熟型私营企业中等规模上升型私营企业中等规模上升型私营企业较有资金实力的大投资客较有资金实力的大投资客市场小投资客户市场小投资客户中小规模成熟型私营企业中小规模成熟型私营企业小规模上升型私营企业小规模上升型私营企业中小面积分割销售中小面积分割销售半层分割销半层分割销售及大面积售及大面积分割销售分割销售整层销售及整层销售及大面积分割大面积分割销售销售项目形象定位昆明Boutique Office新典范融入“Boutique”精品概念，塑造专属于成长型企业的专
40、属精品商务空间；本项目的综合功能设置将充分与目标客户群的需求与关注点结合，塑造满足目标客户需求的定制型产品形象。项目产品形象打造建议精品商务空间塑造个性时尚的外立面装饰立面装饰结构上板块装饰与玻璃幕墙装饰立面装饰结构上板块装饰与玻璃幕墙装饰相结合，同时板块装饰具有一定的色彩变相结合，同时板块装饰具有一定的色彩变化，在周边区域建筑中有明显的形象识别化，在周边区域建筑中有明显的形象识别性。性。项目产品形象打造建议精品商务空间塑造内部公共空间装饰建议由于项目层高仅2.9m，公共空间部分必然有较多的消防、通风、上下水管网设置，进行装饰吊顶会使空间压抑，因此建议顶部管网区域由专业的装饰公司通过一定的灯光
41、布局进行装饰，公共空间部分整体色调风格工业感与材质感强烈，与灯管效果形成互补。项目产品形象打造建议精品商务空间塑造办公区顶部进行初步装饰配合销售建议项目销售的办公区域部分由专业的装饰公司进行初步的装饰设计，销售时进行带局部装修赠送的销售，即可增加销售卖点附加值，同时也可规避项目层高较低，内部空间差的产品缺陷问题，针对项目的中小型企业与投资客户这样的目标客户群体，对于他们而言具有节约一定装修成本的实惠。项目推广案名建议D1国际商务中心项目卖点梳理地段项目位于一环边，属于一环内范围，区位优势突出。对于昆明市场，一环即意味着稀缺的城市黄金地段、意味着完善的配套、意味着良好的交通通达性、意味着快速增值
42、的固定资产价值，因此需强化中心价值区位。靠CBD首创1环内绝版精品商务空间项目卖点梳理地段一环内的写字楼，进驻的不是大型国企，就是实力民企，不是知名外企，就是金融巨头，其办公物业高昂的售价与租金，高门槛的租售方式将众多的中小型企业拒之门外，项目的面市，将为他们提供走出公寓楼，走进属于自己的“甲级物业”的机会靠CBD中小型企业进驻一环的精品商务空间项目卖点梳理地段这里集中了云南省最高级别的政府行政机关单位，这里的公共配套设施是极为完善的，这里的土地价值是极为稀缺与珍贵的，区位、地段、配套，写字楼的核心优势所在。靠CBD一环内省级行政中心区精品商务空间项目卖点梳理产品我们不是卖“5A甲级写字楼”，
43、我们销售分割面积小巧玲珑。超低的租售门槛，让众多的中小型企业第一次有了走出公寓楼，进驻标准写字楼的机遇。告别公寓办公时代昆明一环内MINI标准化商务空间项目卖点梳理产品像“卖汽车一样卖写字楼”，根据企业的规模、资金实力，可进行灵活的分割组合，如同买车一样购买适合自己企业的定制式的办公物业。灵动空间，可大可小昆明一环内MINI标准化商务空间项目卖点梳理产品在土地稀缺，寸土寸金一环内，开发商总是能建的越多越好，传统的写字楼及其周边区域，永远都是缺乏生机的钢筋水泥建筑，项目附带精致后花园，让死板的办公空间多一些绿色的生机盎然。迈入花园商务领地昆明一环内MINI标准化商务空间项目卖点梳理价格项目由于销
44、售分割后，可控制单体产品面积较小。因此，项目站在销售价格层面，首付较低、总价较低。首付28万！CBD我来了X月X日，昆明一环内精品商务空间盛大开盘总价57万！CBD我来了X月X日，昆明一环内精品商务空间盛大开盘项目卖点梳理客户根据对昆明市场写字楼租售客户群体的了解，愿意投资并购买写字楼物业的企业及个人，除一定的自用或获取租金收益的需求外，同时也看重写字楼作为商用物业的固定资产增值潜力。让小企业两头赚钱！昆明一环内铂金级创富商务投资空间一环内MINI创富商务空间CBD旁掘金旺地引爆全民创富热潮项目卖点梳理投资分析根据项目建议销售价格进行投资分析测算，以写字楼单层1号房为例，本项目写字楼为商业物业
45、，首付比例为50%，商业贷款利率按基准利率上浮10%计算为7.205%，以等额本金还款法按照最长商业贷款年限10年计算，本项目的月租金收益与月供额在前期能够持平，后期能够有盈余，具体如下图所示：一环内写字楼，十年零月供即买即赚钱，DI国际商务中心火爆热销中项目卖点梳理工程充分宣扬项目的工程进度优势，以现房销售为噱头，增加投资者的购买信心，同时也吸引自用型目标客户的关注。写字楼全现房，即买即用昆明一环内精品商务空间全城火爆热销写字楼全现房，买了就收租昆明一环内精品商务空间全城火爆热销项目定位项目定位2 2项目营销策略项目营销策略3 3项目综合分析项目综合分析1 1工作执行计划工作执行计划4 4报
46、告内容大纲项目销售策略销售策略核心：租售并进，化整为零分割销售为主整层销售为辅租约销售配合结合项目目标客户定位及自身产品特点，以单层平面分割销售为主，根据客户的实际需求灵活组合，总价控制、拉高单价；针对实力型客户，预留部分优质楼层整层销售，阶段性实现大笔资金一次性回收；销售过程中，同步开展招租工作，有利于捕捉市场投资散客，扩大市场客户面，促进滞销楼层或分割部分的销售。项目销售策略楼层组合楼层组合营销方向营销方向2032预留为整层销售，在项目整盘销售过程中根据分割销售的蓄客情况进行调整219进行分割销售,后期销售过程中视整层销售客户开拓情况进行调整1层商业首先针对以商务办公配套为主的业态进行招商
47、，同步开展销售，过程中争取带租约销售及捕捉大客户资源（银行、大型数码图文等）项目销售客户拓展策略前期销售阶段 项目资料直投+行销拜访+资源利用 主要针对有较强购买能力的企业、行业协会会员、商会会员进行客户拓展销售渠道建设方式 项目产品手册的快递直投 行销小组进行主动登门推荐 我司客户资源利用目的：最大限度进行整层销售部分货包的销售，通过整层物业的销售量确定分割销目的：最大限度进行整层销售部分货包的销售，通过整层物业的销售量确定分割销售部分的任务量及销售目标，完成项目售部分的任务量及销售目标，完成项目25%的销售的销售项目销售客户拓展策略中期销售阶段媒体组合宣传+行销拜访+二、三级市场联动主要针
48、对有一定购买能力的中小型企业及市场投资散客进行客户拓展销售渠道建设方式多种媒体组合释放项目信息，吸引客户上门行销小组进行主动拓展，开展昆明主要办公物业的行销拓展发动三级市场，扩大项目信息释放面，增强项目信息直效传播效果目的：通过营销推广的全面展开，以线上媒体传播配合线下行销推广，配合行业资目的：通过营销推广的全面展开，以线上媒体传播配合线下行销推广，配合行业资源整合利用，完成项目源整合利用，完成项目60%的销售的销售项目销售客户拓展策略后期销售阶段价格策略+行销拜访+二、三级市场联动主要针对有一定购买能力的中小型企业及市场投资散客进行客户拓展销售渠道建设方式以价格策略为主要诉求点利用媒体组合传
49、播，吸引客户上门行销小组进行主动拓展，开展昆明主要办公物业的行销拓展发动三级市场，扩大项目信息释放面，增强项目信息直效传播效果目的：进入尾盘销售阶段，以线上媒体传播配合线下行销推广，配合行业资源整合目的：进入尾盘销售阶段，以线上媒体传播配合线下行销推广，配合行业资源整合利用，完成项目利用，完成项目15%的销售的销售项目营销节点总控图阶段前期蓄客期内部认购期开盘强销期扫尾期时间12年11月-13年3月13年3月-5月13年7月-8月13年9月-13年12月目标累计客户150组累计销售100套累计销售150套累计销售58套推广户外出街/短信/DM单/楼书/户外更换/DM单/短信户外更换/DM单/短
50、信户外更换/DM单/短信阶段前期蓄客期内部认购期开盘期扫尾期时间12年11月-13年3月13年3月-5月13年7月-8月13年9月-13年12月营销策略行销策略大客户政策/行销策略价格策略/行销策略/二手联动策略促销政策/行销策略/二手联动策略推广主题方向地段+产品地段+产品+政策价格+产品价格+产品+政策项目各阶段推广重点总控图项目定位项目定位2 2项目营销策略项目营销策略3 3项目综合分析项目综合分析1 1营销执行策略营销执行策略4 4报告内容大纲项目蓄客期营销主题项目形象期主打项目核心优势区位地段，同时阐述项目的产品特征，直接锁定中小型企业这一目标客群，直击其办公环境升级及企业固定资产投
