1、2023年2月7日星期二第二章物业管理的理论第二章物业管理的理论基础基础第二章 物业管理的实际基础学习目的 经过对本章的学习，先生应掌握如下内容：1修建物区分一切权实际的基本内容；2委托代理实际的基本内容及在物业管理中的运用；3公共选择实际的基本内容及在物业管理中的运用；4项目管理实际的基本内容及在物业管理中的运用。第一节 修建物区分一切权实际一、修建物区分一切权概念的来源 在中国，修建物区分一切权概念及制度的正式提出是在物权法中，但其实，早在1989年树立部发布的城市异产毗邻房屋管理规则和1998年树立部、财政部结合公布的住宅共用部位共用设备设备维修基金管理方法中已表达出修建物区分一切权的基
2、本原那么。修建物区分一切权是一个法学概念，以区分一切修建物的权益来源、权益构成、行权规那么和侵权处置为研讨内容，是现代不动产物权实际的重要组成局部。从国际下去看，英美法称修建物区分一切权为condominium，德国法称为寓居一切权，法国法称之为住宅分层一切权，日本和中国台湾地域称之为修建物区分一切权，中国也采用了修建物区分一切权的概念。对修建物区分一切权的概念学术界尚有争议，主要有一元论说、二元论说和三元论说。中国物权法基本采用了三元论说，以为业主对专有局部享有一切权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权益。二、专有局部一切权 物权法第六章第70条、第71条规则：业主对修建物内的住
3、宅、运营性用房等专有局部享有一切权。、业主对其修建物专有局部享有占有、运用、收益和奖励的权益。业主行使权益不得危及修建物的平安，不得损害其他业主的合法权益。因此，专有局部一切权指得是业主对专有局部的享有占有、运用、受益和奖励的权益。一专有局部的界定 对专有局部的边界如何划分，以后主要有四种观念：1壁心说 该学说以日本学者山田幸二与河村贡为代表。以为专有局部的范围到达其与修建物其他局部相隔的墙壁、地板、柱、天花板等境界局部厚度的中心。2空间说 该学说以日本学者右近健男、舟桥淳一及中国台湾学者史尚宽、李肇伟、黄越钦等为代表。空见说以为专有局部的范围仅限于由墙壁、地板和天花板围成的空间，分隔局部如墙
4、壁等那么为全体或局部区分一切权人共有。3最后粉刷表层说 该学说以日本学者玉田弘毅为代表，以为专有局部包括壁、柱天花板、地板等边界局部表层所粉刷的局部，边界本体那么属于共同一切局部。4壁心和最后粉刷表层说 该学说以日本学者岛川一郎、丸山英气为代表，对以上三说停止了折中，以为专有局部的范围应区别外部关系与外部关系而定。在区分一切人之间的外部关系上，尤其是有关修建物的维持、管理关系上，专有局部应包括壁、柱、地板和天花板等边界局部表层所粉刷的局部；但在外部关系，尤其是对第三人如买卖、保险、税金等的关系上，专有局部的范围那么包括壁、柱、地板及天花板局部厚度的中心线。目前，人们较多采用此观念。中国实际中也
5、运用了第四种观念，在房地产买卖计算专有局部面积时，采用壁心原那么；在物业管理中采用最后粉刷表层原那么。二权益和义务 业主对其专有局部享有独自一切权，即对该局部享有占有、运用、收益和奖励的排他性支配权，在性质上与普通一切权并无不同。但此项专有局部与修建物上其他专有局部有亲密的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。因此区分一切权人就专有局部的运用、收益、奖励不得违犯各区分一切权人的共同利益。讨论：住改商效果 三、共有局部共有权 共有局部共有权指修建物区分一切权人依照法律或管理规约的规则，对区分一切修建物的共有局部所享有的占有、运用和收益的权益。共有局部共有权的三个层次：第一，业主对修建物专有局部以外
6、的共有局部，享有权益，承当义务，不得以坚持权益不实行义务。第二，规则其他共有的范围，修建区划内的路途，属于业主共有，但属于城镇公共路途的除外。第三，关于车位和车库，分为三点：修建区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。修建区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属，由当事人经过出售、附赠或许出租等方式商定。占用业主共有的路途或许其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。一共有局部的界定 共有局部的性质包括两个方面。一方面，共有局部具有附属性。共有局部在法律上为同时隶属于数个专有局部而存在的隶属物，区分一切人取得专有局部一切权，必需附带地取得共有一切权；另一方面，共有局部具有
7、不可联系性。共有局部为相关业主所共有，均不得联系，也不得独自转让。区分一切权人的共有局部可细分为两类：1局部业主共有 2全体业主共有二权益和义务 权益包括两方面：第一，对共有局部具有运用权，此为共有权人的一项基本权益；第二，对共有局部具有收益权，即共有权人可以取得因共有局部所生的收益的权益。义务主要包括以下两种：一是依共有局部的原本用途运用共有局部；二是分担共同费用和担负。四、共同管理权一共同管理权的发生 从实质上讲，共同管理权属业主成员权的范围，是业主基于一栋修建物的结构、权益归属及运用上的亲密关系而构成的作为修建物管理集团之一成员而享有的权益和承当的义务。假设说专有一切权和共有局部共有权是
8、修建物区分一切权的外部权益，那么成员权那么构成它的外部权益。物权法对共同管理权的规则最多，从第75条到第83条。共触及到六个方面。第一明白管理的组织是业主大会和业主委员会；第二明白业主大会决议的事项和顺序；第三明白业主大会决议的效能，即业主大会和业主委员会的决议对全体业主有约束力；第四明白维修基金和费用的运用与分摊原那么；第五明白业主与物业的关系；第六明白物业效劳企业对修建物区分一切权的管理。二共同管理权的特征1共同管理权是独立于专有一切权和共有局部共有权之外的权益2共同管理权是基于区分一切权人之间的共同关系而发生的权益3共同管理权具有附属性4共同管理权是一种永续性的权益三权益和义务1区分一切
9、权人的权益1表决权2管理规约制定权3选举及接触管理者的权益4央求权5监视权和知情权2区分一切权人的义务1执行业主大会和业主委员会所做出的决议，遵守管理规约2接受管理者管理3支付共同管理费用第二节 委托代理实际一、委托代理实际概述 一委托代理关系与委托代理效果 1.委托代理关系：依照詹森Jensen和威廉麦克林William Meckling的定义，委托代理关系是指一个或多个行为主体依据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其效劳，同时授予后者一定的决策权益，并依据后者提供的效劳数量和质量对其支付相应的报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。2.委托代理效果：委托代理效果，是指由于
10、代理人目的函数与委托人目的函数不分歧，加上存在不确定性和信息不对称，代理人有能够偏离委托人的目的函数而委托人难以观察并监视从而出现的代理人损害委托人利益的理想。3.两者关系：委托代理关系并不会肯定招致委托代理效果，委托代理效果出现的根源主要在于：一方面由于理性的经济人追求自身利益而非他人利益的最大化，委托人与代理人的目的函数不能够完全分歧。因此代理人追求的自身利益最大化不会肯定招致委托人利益的最大化。另一方面由于信息不对称，招致委托人无法充沛了解和监视代理人的行为，因此，代理人就有能够为了满足自身利益而损害委托人利益。二委托代理效果的典型表现 1逆向选择 所谓逆向选择是指在买卖双方信息不对称的
11、状况下，高质量商品被低质量商品逐出市场的状况，犹如货币流通中劣币驱逐良币的现象。逆向选择是在合同签署前发作的委托代理效果。2品德风险 所谓品德风险是指买卖合约中的某一方在合约达成以后，具有自私自利的鼓舞，或做出自私自利的行为。品德风险是在合同签署后发作的委托代理效果，三委托代理效果的处置设计鼓舞约束机制 外部鼓舞约束机制：外部鼓舞约束机制：1固定租金固定租金 2目的产量承包目的产量承包 3分红制分红制 外部约束机制外部约束机制：1资本市场和产资本市场和产品市场的鼓舞约束品市场的鼓舞约束 2职业经理人市职业经理人市场的鼓舞约束场的鼓舞约束 3外部董事的监外部董事的监视视二、物业管理中的委托代理关
12、系 详细来说，在物业管理活动中，存在三级委托代理关系。首先，在成立业主委员会时，业主大会委托业主委员会执行日常任务；其次，业主或业主大会委托物业效劳企业提供效劳；第三，物业效劳企业委派员工或专业分包公司执行详细任务。三、物业管理中的委托代理效果一业主大会与业主委员会 依照委托代理实际的剖析，假设业主委员会委员的团体利益与全体业主的共同利益不完全分歧，而全体业主又不能充沛监视和了解业主委员会委员的任务状况，就能够发作委托代理效果，也就是业主委员会委员能够将团体志愿强加于全体业主，损害全体业主的共同利益。担任业主委员会的任务要付出时间和精神，而且展开任务并不容易；在理性人的假定下，就会出现有才干的
13、业主没有时间或许没有愿望为全体业主效劳，反而那些希望追求某些不正常团体利益的业主有动力参选业主委员会委员。业主委员会作为小区权利机构业主大会的执行机构，虽然法律上没有赋予其明白的决策权，但实践运作中有着相当大的权利，例如在物业公司的选聘、公共维修基金的运用、公共局部的运用等方面，业主委员会都会有一定的决议权，或对业主起一定的导向作用，所以理想中，物业公司、商户等向业主委员会行贿的事也经常发作。二业主大会与物业效劳企业 物业效劳企业接受业主大会的委托提供物业管理活动，因此，业主大会与物业效劳企业构成物业管理中的第二层委托代理关系。依据委托代理实际可知，在签署物业效劳合同之前，业主为规避物业效劳企
14、业的隐瞒信息行为会招致逆向选择；在签署物业效劳合同之后，那么会发作物业效劳企业物业不担任任、偷懒、故意加大物业效劳本钱等品德风险效果。四、物业管理中委托代理效果的处置 一对物业管理停止规范化来消弭信息不对称效果 二充沛发扬外部鼓舞约束机制的作用 1设计合理的补偿机制 2树立迷信的业主委员会监视机制 三充沛发扬外部鼓舞约束机制的作用 1充沛发扬第三方的作用，对物业管理停止有效监视与约束 1充沛发扬银行对专项维修基金的第三方监视与管理作用 2充沛发扬物业管理行业协会的作用 3引入物业第三方监理评价机制，化解物业纠纷 2推进物业效劳的市场化，增强物业效劳企业之间的竞争 3构建和完善物业管理职业经理人
15、市场第三节 公共选择实际 一、公共产品的含义 依据商品或效劳的竞争性和排他性可以将商品或效劳分为两大基本类别：公家产品和公共产品。同时具有竞争性和排他性的商品或效劳属于公家产品，而同时具有非竞争性和非排他性的商品或效劳就是纯公共产品，只具有非竞争性或非排他性的商品或效劳属于准公共产品。纯公共产品的典型例子是国防，而准公共产品的典型例子比如说公园、高速公路等。二、公共选择实际一公共选择实际的发生 公共选择实际来源于财政实际。20世纪初，瑞典经济学家威克塞尔Wicksell对财政决策效果停止了研讨，成为现代公共选择实际的先驱者。美国经济学家布坎南Buchanan等人在此基础上将政治决策的剖析同经济
16、实际结合起来，大大推进、丰厚和完善了公共选择实际。所谓公共选择，是指与团体选择相区别的团体选择，也就是经过团体举动和投票顺序来决议资源在公共产品之间如何停止分配。公共选择实际的中心是对投票及其相关决策顺序的研讨，包括直接民主制和直接民主制两大类。二直接民主制下的公共选择 直接民主制是指团体决策中一切相关利益的人都能直接参与投票决策的制度。目前，业主大会议事规那么采用的由全体业主直接投票的方式就是直接民主制度的方式。1投票规那么 1分歧赞同规那么 2复杂少数规那么3改良的投票规那么加权投票规那么 否决投票规那么 2直接民主制下的效果1投票悖论 投票悖论指的是在经过少数原那么完成团体选择到团体选择
17、的转换进程中所遇到的阻碍或非传递性，这是阿罗不能够定理衍生出的难题。2投票买卖3用脚投票4革命三直接民主制下的公共选择 公共选择实际主要讨论了代议制中的3个效果。首先，代表们在竞选时期和中选后的行为；其次，选民在选举代表中的行为；再次，代议制下结果的特征。依照公共选择实际一向的假定，代表和选民一样都是理性的经济人，都一心追求自身成效的最大化。因此，代议制的效果基本上都可以用委托代理实际来剖析。三、物业效劳的公共产品属性及其招致的效果一公共产品属性 物业效劳企业对一切业主提供的惯例性公共效劳是一切业主共同支付的物业效劳费所包括的效劳内容。在一个物业管理区域内，这局部公共效劳具有非竞争性和非排他性
18、。因此，物业管理在一个物业管理区域内是公共产品，与政府提供的公共效劳是相似的。二效果及处置 1.效果1公共产品实际指出，公共产品消费的最大效果在于搭便车行为。在物业管理行业那么是指业主不交物业效劳费异样可以享遭到物业效劳。2公共产品在传统上是由政府无偿提供的，国度经过强迫性的税收完成公共产品的价值补偿。物业效劳具有公共产品的非排他性和非竞争性，却必需经过市场手腕由业主即受益者提供效劳本钱。2.处置 从实际上讲，可以采用政府干预的方法来处置，同时也可以采用市场的手腕来处置。因此，一方面我们要充沛发扬市场需求、价钱竞争对物业管理供应的调理作用和要素资源配置作用；另一方面还必需依托政府力气，在不干预
19、企业外部正常运营管理活动的前提下，经过追加投入、制定政策、完善机制等来完成。四、物业管理中的公共选择效果及处置一物业管理中的公共选择效果1业主的投票冷漠症2物业管理严重事项的决策难效果二公共选择实际在物业管理中的运用 1让业主了解和接受民主规那么 2对业主自治各项制度停止深化 第四节 项目管理实际 一、项目管理实际概述 一相关概念1项目 美国项目管理学会对项目下的定义是：为了在规则的时间、费用和功用参数下满足特定的目的而由团体或组织所停止的具有规则的末尾时间和完毕时间、相互协调的、共同的活动的集合。2项目管理 项目管理是指在一定约束条件下，以高效率地完成项目业主的目的为目的，以项目经理团体担任
20、制为基础和以项目为独立经济核算，并依照项目内在规律，停止有效的方案、组织、协调、控制的系统管理活动。3项目经理担任制 项目管理是一件十分复杂的任务，因此设置和明白工程项目担任人普通称之为项目经理就显得十分重要。二项目管理的主要任务内容 1明白项目组织方式2树立项目管理制度3设立合理高效的项目部 4指定项目目的体系 5实施项目6考核项目完成状况三项目管理的生命周期启动计划执行控制收尾批准一个项目；建立目标，估计资源；组成项目组确定项目组织方法，制定基本预算和进度，为执行阶段准备项目的实施（设计、假设、生产等）通过定期监控和测量进度，确定与计划存在的偏差，以便在必要时候采取纠正措施，从而保证项目目
21、标的实现项目或阶段的正式接受并达到有序的结束二、项目管理与物业管理 一项目管理在物业管理中的可行性1物业管理与项目管理在外延上的分歧性2物业管理与项目管理进程的分歧性 3物业管理和项目管理目的的分歧性 二物业效劳企业采用项目管理的优势1便于资源共享 2便于技术交流、信息共享 3有利于集中各项目的优势，提高物业效劳的全体水平 4有利于推行一致的管理规程和效劳规范 三物业项目管理的周期1立项阶段的介入 2项目规划设计阶段的介入 3项目实施阶段的介入 4接收验收、日常管理阶段 四物业项目管理的任务内容1只跨越接收验收、物业管理阶段的物业项目管理方案2跨越施工介入阶段及接收验收、物业管理阶段两个阶段的
22、物业项目管理方案3跨越规划设计介入阶段、施工介入阶段及接收验收、物业管理阶段三个阶段的物业项目管理方案 4跨越可行性研讨阶段、规划设计介入阶段、施工介入阶段及接收验收、物业管理阶段等全部四个阶段的物业项目管理方案本章小结1在中国，修建物区分一切权概念及制度的正式提出是在物权法中，物权法对修建物区分一切权的含义基本采用了三元论说，以为业主对专有局部享有一切权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权益。2委托代理实际的中心义务是研讨在利益相抵触和信息不对称的环境下，委托人如何设计最优契约鼓舞代理人从而增加委托代理损失。委托代理效果的典型表现为逆向选择和品德风险，可经过设计合理的外部和外部鼓
23、舞约束机制来促进委托代理效果的处置。3在物业效劳活动中，存在三级委托代理关系。即业主大会委托业主委员会执行日常任务；业主或业主大会委托物业效劳企业提供效劳以及物业效劳企业委派员工或专业分包公司执行详细任务。前两级委托代理关系能够招致的效果，可经过对物业管理停止规范化、充沛发扬外部和外部鼓舞约束机制的作用等来处置。4公共产品实际和公共选择实际是公共经济学的中心思论。物业效劳具有公共产品属性，从而招致搭便车效果和物业效劳收费难现象，应该经过市场机制和政府规制两个方面的配合来停止调控。在物业管理活动中也存在很多公共选择效果，如业主的投票冷漠症和物业管理难以就严重事项的表决达成决策，为处置上述效果，需求增强业主对民主规那么的了解和接受和深化业主自治的各项制度。5项目管理是指在一定约束条件下，以高效率地完成项目业主的目的为目的，以项目经理团体担任制为基础和以项目为独立经济核算，并依照项目内在规律，停止有效的方案、组织、协调、控制的系统管理活动。在物业管理中引入项目管理方法将是物业管理今后开展的一个趋向。
