1、 物物 业业 管管 理理 法律制度法律制度与实务与实务河南城建学院河南金年华律师事务所 2014年3月20日王 建 立引例：北京26层高楼房顶盖别墅 楼顶盖别墅，有山还有树！位于北京某小区26楼顶层的建筑乍看还以为是个景点，但其实这座大兴土木6年的工程却是不折不扣的违建。该栋楼顶平台上建造两层的小楼，墙体外表还用岩石质感外壳包裹上，并在外壳上种上花草。建造者是顶层张姓住户，在建造过程中将平台上的管道口破坏导致雨水流入，多名居民家中漏水。主要内容 一、物业与物业管理 二、业主的权利与义务 三、业主大会与业主委员会 四、物业管理实务中的常见问题一、物业与物业管理 1、物业 概念 是指已经建成并投入
2、使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业的特征固定性耐久性地域性保值性 物业的分类 工业物业 居住物业 办公物业 其他物业 商业物业 2、物业管理（property management）概念 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。-物权法 物业管理的源起 从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有
3、者和管理者乔治A霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMOChicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。我国大陆物业管理是一新兴行业，在我国仅有20年左右的发展历史。20世纪80年代初，社会化、专业化、企业化的物业管理由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。产生的背景 我国住房制度的改革，由计划经济条件下的实物分房、福利分房逐步转变为住房分配货币化、商品化、市场化，房改后，政府不再提供物管，产生迫
4、切的物业管理需求，专业化物业管理应运而生。3、物业管理的特点即时性公共性综合性无形性持续性4、物业管理主要法律法规 物权法 物业管理条例 业主大会和业主委员会指导规则 住宅专项维修资金管理办法 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 河南省物业管理条例 5、物业服务合同的订立 合同主体：物业所有人、建设单位、物业公司 订立方式：协商订立 招标订立 合同形式：书面6、物业管理的主要内容设备维护清洁绿化消防管理秩序维护装修管理 7、国企职工住宅物业管理改革的必要性 房屋设施严重老化，小区环境差。管理水平低，生活秩序乱。物业费用
5、低廉，亏差很大。补贴于法无据，造成国有资产流失。中华人民共和国企业国有资产法 第十条国有资产受法律保护，任何单位和个人不得侵害。第十八条第二款 国家出资企业应当依照法律、行政法规以及企业章程的规定，向出资人分配利润。二、业主的权利与义务 1、业主 房屋的所有权人为业主。-物权法 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。-关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 2、业主的建筑物区分所有权 指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而
6、产生的管理权的结合。建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有权专有权共有权共有权成员权成员权建筑物区分所有权示意图 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。建筑物区分所有权法律依据 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。3、业主在物业管理中的权利（一）按照物业服务合
7、同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。4、业主在物业管理中的义务（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境
8、卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、业主大会与业主委员会 1、业主大会 由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应义务的团体。2、首次业主大会筹建 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政
9、府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。3、业主大会的职责 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。例：楼顶广告100万元收入业主你受
10、益了吗?在广州某处附近的七层住宅楼，其顶上的户外广告报价近万元。按照一梯四户计算，一共有户人家，即使物业管理公司只收取其中万元的广告年租，那么每户人家年收益也接近万元。面对这样巨大的收益，小区业主的回答是：不知道。记者在该物业楼下采访了一个据称是该楼业主的女士，她表示，自己连广告牌是什么时候立起来的都记不得了，更不用说了解它收了多少钱。4、业主大会表决程序 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规
11、定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。5、业主委员会 是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，反映业主意愿和要求，监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会职责（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业
12、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。四、物业管理中的常见问题 1、房屋空置业主应否交纳物业费？【来源】新闻晨报 2006年11月，李先生购买了某大厦的一间房屋用作办公，房屋建筑面积为112.49平方米。他与物业公司约定：物业管理服务费为每月每平方米21元，物业公司周一至周五提供中央空调，周六、日空调关闭。此外，如果房产空置时，仍需定期交纳各项费用。自2008年6月起，李先生的房屋开始空置，他就开始欠付物业管理费。一审法院认为，物业公司提供了服务，所以李先生理应支付物业管理费。但李先生的房屋的确处于空置状态，客观上导
13、致物业公司管理费降低，所以法院酌情适当扣减物业管理费，判决李先生支付所欠物业费3.6万元。2、业主家中被盗，物业公司是否该赔？盗贼光天化日光顾，物业居然未采取任何安保措施，常德某小区业主吴某夫妇将物业公司告上法庭。近日，湖南省常德市武陵区人民法院对该起财产损害赔偿纠纷案作出一审判决，被告物业公司被判赔偿原告吴某夫妇财产损失52000元。今年3月19日，吴某夫妇回到常德某小区发现家中失窃，随即通知物业工作人员并报案。经勘察，公安机关确认吴家当日发生盗窃案，作案人采取套锁手段入室盗走财物，总价值52000元。经调查，案发当日13时57分，一辆外地牌照的白色轿车（套牌）进入该小区，随后从车上下来4人
14、采取套锁手段进入吴家所在房屋的单元门。该小车上4名男子具有重大作案嫌疑。遗憾的是，对于该小车及4名可疑人员进入和离开，小区物业工作人员既没有要求车辆进行登记，也没有询问该车人员因何事到访何人，更没有因为4人的异常举动采取任何安保措施，而是直接放行，监控室也无人值班和及时发现。该盗窃案至今未破。法院认为：吴某夫妇与物业公司之间存在物业管理合同关系。在本案中，物业公司没有尽到合同约定和法律规定的值班、巡查、警卫等义务，未能及时发现、制止罪犯的盗窃行为，导致吴某夫妇直接财物损失52000元，应当承担民事赔偿责任。3、汽车在小区被偷，物业负责吗？在合肥工作的黄某夫妇为出行方便，于2007年购买了一辆价
15、值20万元的高级轿车。2009年4月6日晚，一名偷车贼盯上了黄某夫妇的轿车，潜入小区并将车子盗走。第二天，黄某夫妇向公安机关报案。2009年11月，偷车贼被公安机关抓获，但车辆未追回。于是，黄某夫妇以物业公司没有认真履行双方所签订的物业管理协议为由，将物业公司告上法庭，并要求其赔偿车辆损失15万元。物业公司在庭审中辩称，黄某夫妇不仅没有缴纳物业管理费，也没有将自己的车辆向物业公司进行登记，且其从未向物业公司租赁过任何地上或地下车位。而且双方对于小区停车只是形成租赁关系，而不是保管关系，因此，物业公司没有义务对该车进行保管，不应承担任何责任。法院经审理认为，物业公司在小区车辆管理、安全防范和保卫
16、上存在疏漏和瑕疵，未尽到安全保障的合理注意和保护义务，应当基于其过错承担赔偿责任。法院一审判决物业公司赔偿黄某夫妇4.5万元的车辆损失。4、小区公共用地能否种菜？杨女士系北京市顺义区某别墅区业主，其别墅北侧有一块绿地。其入住不久，将该块绿地圈进自己的花园当中，并种植了玉米、辣椒等农作物。该别墅区物业公司诉至北京市顺义区人民法院，要求杨女士将该块绿地恢复原状。该物业公司诉称，杨女士于2008年3月购买了本小区别墅，入住后不久，就强行扩建花园，将部分公共绿地囊括进其自家花园，侵占的总公共面积大约250平方米。请求判令杨女士将其侵占的公共区域恢复原状。杨女士辩称，我确实超占了一部分绿地，当时这块绿地
17、荒废，我就种植了玉米，我没有什么过错，故我同意今年年底退还该块绿地。5、物业是否有权拆除违章设施？违反业主临时公约在楼顶安装太阳能，却被物业公司擅自拆除，武先生将物业公司告上法院，要求赔偿损失。房山法院依法判决物业公司赔偿武先生5000元。武先生诉称，2010年，其花6500元购买了一套太阳能设施，安装在住宅房顶空闲平台上。安装后的不到5个月期间内，物业公司从未提出过异议，但10月的一天中午，突然擅自派人将其拆除，导致设施报废，要求赔偿损失6500元。法院认为，物业公司认为武先生违规安装太阳能，在要求其拆除未果的情况下，理应通过正当途径解决，擅自派员工将太阳能拆除，属侵权行为，理应承担相应的赔
18、偿责任。6、楼房漏水到底该找谁负责 自从楼上开始装修后我家（我家是1楼）开始漏水，可2楼业主却总是见不着人，好几次明明看见他上楼了，而且听见他家有声音，去敲门他就是不开，要么就是赶我们和物业的人走，不理我们。最近刘女士遇上了这样的麻烦，那么她该怎么办？到底该找物业公司还是找楼上理论？民法通则规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”7、物业服务不周 业主拒交物业费是否可行？很多小区业主认为，拒交物业费是一种督促物业公司提高服务质量的手段。
19、家住城南某小区的周先生称，去年家里有小偷“光顾”，盗走他大量的现金及贵重首饰。案发后，他认为是物业公司未尽物业管理义务，遂与物业公司协商赔偿事宜，但遭物业公司拒绝。从那之后，他就拒交物业费了。业主张小姐称，小区院子里的路灯一直不怎么亮，晚上根本起不到照明的效果，多次投诉无果。像这样一些小问题不可能去法院起诉，只好不交物业费，以示不满意。“住的单元有几户不交物业费，物业服务照常，这对我们正常交费的不是很不公平。”某小区的杨先生不满地说。由于物业服务合同的存在，这样的纠纷闹到法庭上往往还是业主吃亏。在起诉到法院的案例中，业主败诉的居多。这是因为，根据双方的物业服务合同，交纳物业服务费用是房屋业主的
20、基本合同义务。不按期支付物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。因此，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳费用。如果对物业服务不满，应该与物业公司友好协商，或向有关主管部门反映。也可由业主委员会重新选聘物业管理公司，但采取拒交物业费的方式对抗是不可行的。北京 业主拒交物业费被拘留 8、一楼住户要不要交电梯费？北京的徐女士拒绝给物业公司交电梯费，物业费则一分不欠。2012年，她所在小区物业公司北京鸿鹄物业管理有限公司将其起诉到北京市丰台区法院，要求她交纳2006年7月至2009年6月以及2010年7月至2012年6月
21、的电梯费，共计7300余元，及逾期滞纳金500元，承担诉讼费。物业公司要求交费的理由是，徐女士入住时，与公司签订了前期物业管理委托合同，合同约定物业费收费标准为1.78元/建筑平方米/月，其中电梯费的收费标准为0.8元/建筑平方米/月，未按期交纳物业费的按日加收滞纳金3。“电梯对一楼业主纯属无用设施，凭什么要交电梯费?”徐女士在法庭上反驳。她认为，作为一层业主，进出家门用不着电梯，自己不是电梯受益人。当初和物业公司签前期物业管理委托合同，规定每年要交包含电梯费在内的物业费，但合同本身不具有合理性。丰台区法院审理认为，物业公司为业主的房屋提供了物业服务，业主作为房屋产权人，在享受物业服务之后，应
22、当交纳物业费。楼道电梯属于公共设施，其设立的目的在于服务全体业主，其费用理应由全体业主共同负担，且双方已经就电梯费的负担在物业管理合同中进行了约定，该约定对双方均有约束力。2013年1月，法院判决:徐女士支付6800余元电梯费。9、住宅用途能否擅自改变？在自家的房子里开个公司，甚至开个私家菜馆，在很多人眼中是天经地义的事情。我的地盘我做主嘛！可是近来，由于居民在自家开公司、开店引起邻居之间的矛盾却越来越多。几乎每个小区都有居民抱怨邻居开公司、开店，甚至还有当仓库、群租，影响到别人的正常生活。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵
23、守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。物权法10、装修可以改变房屋结构吗？杜女士发现家里的卫生间顶棚总是漏水，后来发现是楼上邻居钱先生在装修时破坏了承重墙，而且改变了水管的位置。杜女士要求钱先生进行赔偿，但钱先生认为，自己在家装修，与别人无关，所以拒绝赔偿。很多业主都认为只要自己获得了房屋产权，就有权对房屋进行任何加工。事实上，这种理解是不正确的。房屋的所有权不是独立的，同一栋楼上的业主对整个建筑物的安全与维护形成了共同的利害关系。因此每个人的房屋所有权，都受到其他住户利益的限制。11、投反对票的业主需要服从业主大会吗？某小区准备更换物业公司，但是在业主大会上大家意见不统一，经过最终投票选举，采取少数服从多数的原则，敲定了一家物业公司。然而，投反对票的居民以物业公司不是他们选出的为由，拒绝缴纳物业费。这种情况应该如何处理呢？根据物权法规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会是全体业主行使自治权的主要机构，通过业主大会产生的决议，是维护全体业主的切身利益的。一旦在业主大会上正式形成决议，业主便应自觉服从。
