1、商品房买卖合同纠纷防范及处理讲座商品房买卖合同纠纷防范及处理讲座北京大成（南宁）律师事务所 李祖科律师1.商品房销售广告与合同不一致，开发商需要承担违约责任吗？商品房销售广告与合同不一致，开发商需要承担违约责任吗？最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第三条：第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。商品房买卖合同中的有关法律问题商
2、品房买卖合同中的有关法律问题2.开发商能否没收买受人认购定金？开发商能否没收买受人认购定金？商品房买卖合同纠纷司法解释 第四条第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题3.买受人行使双倍赔偿的情形有哪些？买受人行使双倍赔偿的情形有哪些？商品房买卖合同纠纷司法解释 第八条第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现商品房
3、买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条：第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒
4、所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题4.房屋质量问题，应当如何处理？建设单位拒不履行质量房屋质量问题，应当如何处理？建设单位拒不履行质量维保责任，业主如何维权？维保责任，业主如何维权？商品房买卖合同纠纷司法解释 第十二条第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题
5、，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题5.房屋面积误差，应当如何处理？房屋面积误差，应当如何处理？商品房买卖合同纠纷司法解释 第十四条：第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（
6、二）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题6什么情况下会被法院认为合同约定的违约金过高？什么情况下会被法院认为合同约定的违约金过高？商品房买卖合同纠纷司法解释 第十六条第十六条：当事人以
7、约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题7逾期办证超过一年的，买受人有权解除合同吗？逾期办证超过一年的，买受人有权解除合同吗？商品房买卖合同纠纷司法解释 第十九条第十九条：商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。城市房地产开发经营管理条例 第三十三条：第三十三条
8、：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题8买受人签订买卖合同后未能办理按揭贷款，开发商应否退款？买受人签订买卖合同后未能办理按揭贷款，开发商应否退款？商品房买卖合同纠纷司法解释 第二十三条第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商
9、品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题9商品房买卖合同未备案是否有效？商品房买卖合同未备案是否有效？商品房买卖合同纠纷司法解释 第六条第六条：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接
10、受的除外。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题10合同没有约定违约金，如何处理？合同没有约定违约金，如何处理？商品房买卖合同纠纷司法解释 第三条：第三条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题11、未验收合格擅自交付使用是否认定为已交房？、未
11、验收合格擅自交付使用是否认定为已交房？建筑法 第六十一条第二款：第六十一条第二款：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。城市房地产开发经营管理条例 第十七条：第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”商品房销售管理办法 第四十条：第四十条：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。”商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题12、小区的命名权应归随享有？、小区的命名权应归随享有？目前，物权法及其他
12、相关法律对楼宇命名权及小区命名权没有明确规定。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题13、交房前，房价下跌幅度较大引起房子贬值，业主是否、交房前，房价下跌幅度较大引起房子贬值，业主是否可以退房？可以退房？退房无法律依据。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题14、出卖人逾期交房如何承担违约赔偿责任？、出卖人逾期交房如何承担违约赔偿责任？商品房买卖合同纠纷司法解释 第三条：第三条：根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律
13、没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”合同法 第九十四条：第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题15、出卖人以合同专用章及法定代表人与买受人签订商品、出卖人以合同专用章及法定代表人与买受人签订商品房买卖合同是否具有法律效力？房买卖合同是否具有法律效力？合同法 第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同
14、成立。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题16、出卖人为房地产开发公司的分公司，并以分公司名义、出卖人为房地产开发公司的分公司，并以分公司名义与买受人签订商品房买卖合同，是否具有法律效力？与买受人签订商品房买卖合同，是否具有法律效力？合同法 第十四条：第十四条：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题17、买受人提出商品房买卖合同不是亲笔签字要求解除合、买受人提出商品房买卖合同不是亲笔签字要求解除合同，法院如何认定？同，法院如何认定？
15、看具体情况而定。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题18、相邻业主对业主的维修事宜以及公共部位的维修有哪、相邻业主对业主的维修事宜以及公共部位的维修有哪些义务？如不配合，会产生什么法律后果？些义务？如不配合，会产生什么法律后果？物权法 第八十八条：第八十八条：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。第七十二条第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第七十八条：第七十八条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力
16、。商品房买卖合同中的有关法律问题商品房买卖合同中的有关法律问题1.小区会所是否属于业主共有？小区会所是否属于业主共有？物权法 第七十三条：第七十三条：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第三条：第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。物权有关法律问题物权有关法律问题2.地下室人防工程的产权和使用权？地下室人防工程的产权和使用权？人民防空法 第五条第二
17、款：第五条第二款：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。物权有关法律问题物权有关法律问题3.开发商将小区绿地划为部分业主的开发商将小区绿地划为部分业主的“私家花园私家花园”是否合法？是否合法？物权法 第七十三条：第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。物权有关法律问题物权有关法律问题4.小区车库、停车位能否对外出售、出租？小区车库、
18、停车位能否对外出售、出租？物权法 第七十四条第一款：第七十四条第一款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第七十四条第三款：第七十四条第三款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑物区分所有权司法解释 第五条第五条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。物权有关法律问题物权有关法律问题5.住宅改为商用的条件及后果？住宅改为商用的条件及后果？
19、物权法 第七十七条：第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。建筑物区分所有权司法解释 第十条第十条：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条：第十一条：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建
20、筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。物权有关法律问题物权有关法律问题6.怎样理解业主对外墙、屋顶的合理利用？怎样理解业主对外墙、屋顶的合理利用？建筑物区分所有权司法解释 第四条第四条：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。物权有关法律问题物权有关法律问题7.屋顶露台的所有权是否归楼顶业主？屋顶露台的所有权是否归楼顶业主？建筑物区分所有权司法解释 第二条第二款第二条第二款：规划上专
21、属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。物权有关法律问题物权有关法律问题8.小区的供水、供电、供气、有线电视、网络等设施是否归小区的供水、供电、供气、有线电视、网络等设施是否归业主所有？业主所有？物权法 第七十三条：第七十三条：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。物权有关法律问题物权有关法律问题9、小区建筑区划内，规划配套建设用于停放车辆的露天车、小区建筑区划内，规划配套建设用于停放车辆的露天车位是否归全体业主所有？位是否归全体业主所有？物权法 第七十四条第二款：第七十四条第二款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。物权有关法律问题物权有关法律问题谢 谢李祖科李祖科北京大成(南宁)律师事务所 律师 国家企业法律顾问资格地址：广西南宁市金湖路63号金源CBD现代城19层D座（530028）电话:南宁86-771-2366929 传真:南宁86-771-5511887手机:86-13597005895邮箱：
