1、 一、物权的概念和特征一、物权的概念和特征（一）概念（一）概念物权物权 是指权利人直接支配特定物并具有排他性权利。是指权利人直接支配特定物并具有排他性权利。简而言之，物权就是对特定物的排他支配权。简而言之，物权就是对特定物的排他支配权。物权法物权法第第2条第条第3款规定：款规定：“本法所称物权，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。权。”（二）物权的特征（二）物权的特征 对世性对世性 支配性支配性 特定性特定性 绝对性绝对性 排他性排他性 表现为：表现为：二、
2、物权法的基本原则（二、物权法的基本原则（47）1、平等保护原则（、平等保护原则（4）2、物权法定原则（、物权法定原则（5）3、公示公信原则（、公示公信原则（6）4、守法原则（、守法原则（7）三、不动产登记三、不动产登记（922条）条）（一）登记的目的与意义目的目的贯彻物权公示原则，保障交易安全意义意义物权变动的生效（或对抗）要件生效要件生效要件：不动产所有权的取得、转让、抵押，建设用地使用权，权利质权。对抗要件对抗要件：准不动产（24条）、土地承包经营权（129）、宅基地使用权（155）、地役权（158）、动产抵押（188）、浮动抵押（189）（二）统一登记制度：（二）统一登记制度：登记机关、
3、登记范围、登记程序（三）登记机关（三）登记机关1、职责（12条）2、登记机关的禁止行为（13条、22条）3、登记机关的赔偿责任（21条2款）（三）登记簿（三）登记簿（1618条）1、权利归属和内容的根据（16条）2、登记簿与权属证书的关系（17条）3、登记簿的公示与利害关系人的查询权（18条）（四）登记种类（四）登记种类（14条、19条20条）1、初始登记（14）2、变更登记（14）3、更正登记（19）4、注销登记（14）5、预告登记（20）6、异议登记（19）（五）无需登记的物权（五）无需登记的物权（2831条）1、法院、仲裁机构的法律文书、政府的征收决定（28）2、继承、受遗赠（29）3、
4、合法建造、拆除房屋等事实行为（30）4、依法属于国家所有的自然资源（9条2款）三、物权的保护三、物权的保护（3238）1、救济途径、救济途径 和解、调解、仲裁、诉讼和解、调解、仲裁、诉讼2、保护方式、保护方式 确认权利、返还原物、排确认权利、返还原物、排除妨害或消除危险、修理、重作、更换或者除妨害或消除危险、修理、重作、更换或者恢复原状、赔偿损失恢复原状、赔偿损失 一、所有权类型一、所有权类型1.国家所有权国家所有权（4557条）2.集体所有权集体所有权（5863条）3.法人所有权与私人所有权法人所有权与私人所有权（6465条）二、征收与拆迁（拆迁条例）（二、征收与拆迁（拆迁条例）（42）（一
5、）征收的条件（一）征收的条件（42）1、目的条件、目的条件公共利益的需要公共利益的需要2、主体条件、主体条件国家，由政府代表国家行使国家，由政府代表国家行使3、权限和程序条件、权限和程序条件4、给与被征收人合理补偿、给与被征收人合理补偿（二）现行拆迁条例存在的问题（二）现行拆迁条例存在的问题1、强制拆迁的条件与、强制拆迁的条件与物权法物权法规定相抵触规定相抵触2、法律关系混乱、法律关系混乱3、政府的角色问题、政府的角色问题 4、拆迁的程序倒错，导致、拆迁的程序倒错，导致“一女二嫁一女二嫁”问题问题5、被拆迁人的救济程序缺失、被拆迁人的救济程序缺失三、耕地保护与小产权房问题（三、耕地保护与小产权
6、房问题（43）1.耕地保护耕地保护2.小产权房问题小产权房问题 土地制度和土地政策土地制度和土地政策二元土地制度二元土地制度产生原因：产生原因：国家对土地一级市场的垄断国家对土地一级市场的垄断 农民土地权利的自我保护农民土地权利的自我保护 合法化合法化发展前景：发展前景：退还退还三种可能三种可能 拆掉拆掉四、建筑物区分所有权与物业管理四、建筑物区分所有权与物业管理（一）建筑物区分所有权（一）建筑物区分所有权（70条）条）1、建筑物区分所有权：专有所有权、共有所有权、成员权。、建筑物区分所有权：专有所有权、共有所有权、成员权。业主共有的：业主共有的：公认的共有部、建筑区划内的道路、绿地、建筑区公
7、认的共有部、建筑区划内的道路、绿地、建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房（划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房（73）、占用共）、占用共有部分的车位、维修资金（有部分的车位、维修资金（79）。经营性收入归业主共有。）。经营性收入归业主共有。2、车库、车位归属问题、车库、车位归属问题三项内容（三项内容（74条）条）（二）物业管理（二）物业管理1、物业管理模式：自己管理和委托管理（、物业管理模式：自己管理和委托管理（81）2、业主的权利（条例第、业主的权利（条例第6条）义务（条例条）义务（条例7条）条）设立业主大会和业主委员会的权利设立业主大会和业主委员会的权利3、业主遭受侵害的
8、救济权和救济途径（、业主遭受侵害的救济权和救济途径（83）4、行政机关的管理处罚权（条例第、行政机关的管理处罚权（条例第6章）章）五、相邻关系（五、相邻关系（8492）1、处理原则：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。、处理原则：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。2、企业等施工人的权利与不动产权利人提供便利的义务（、企业等施工人的权利与不动产权利人提供便利的义务（88）3、企业等施工人的义务：、企业等施工人的义务：（1）不得违反国家规定排放电磁波辐射（）不得违反国家规定排放电磁波辐射（90）；容易产生电磁）；容易产生电磁污染纠纷；污染纠纷；（2）建造建筑物、铺设管线、安装设备等，不得
9、危及相邻不动）建造建筑物、铺设管线、安装设备等，不得危及相邻不动产的安全（产的安全（91）；）；（3）铺设管线等利用相邻不动产，应当尽量避免对相邻不动产）铺设管线等利用相邻不动产，应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给与赔偿（权利人造成损害；造成损害的，应当给与赔偿（92）。）。六、所有权取得的特别方式六、所有权取得的特别方式1.先占先占2.善意取得（善意取得（106）（1）让与人是动产的占有人或不动产的登记名义人；）让与人是动产的占有人或不动产的登记名义人；构成要件：（构成要件：（2）让与人无处分权；）让与人无处分权；（3）受让人基于交易行为支付了合理的对价；）受让人基于
10、交易行为支付了合理的对价；（4）受让人在受让财产时须为善意；）受让人在受让财产时须为善意；（5）标的物已经交付（动产）或者登记（不动产）。）标的物已经交付（动产）或者登记（不动产）。3.拾得遗失物（拾得遗失物（107）、漂流物、发现埋藏物或者隐藏物）、漂流物、发现埋藏物或者隐藏物拾得人的义务权利：保管、返还和费用偿还请求权（拾得人的义务权利：保管、返还和费用偿还请求权（109-113）4.主物与从物（主物与从物（115）5.孳息（孳息（116）一、用益物权的概念与特征一、用益物权的概念与特征1.概念概念 用益物权是以一范围内的使用、收益为目的而在他人之物上设立用益物权是以一范围内的使用、收益为
11、目的而在他人之物上设立的限制物权。的限制物权。2.特征特征 用益物权是一种限制物权用益物权是一种限制物权 用益物权的成立和实现以占有他人之物为前提用益物权的成立和实现以占有他人之物为前提 用益物权的标的物一般限于不动产用益物权的标的物一般限于不动产 用益物权的设立目的是对物进行使用和收益用益物权的设立目的是对物进行使用和收益 用益物权是种独立物权用益物权是种独立物权二、用益物权的种类二、用益物权的种类（122169）1.土地承包经营权（土地承包经营权（124134）（1）承包经营权的期限：耕地）承包经营权的期限：耕地30年、草地年、草地30-50年、林地年、林地30-70年年（2）土地承包经营
12、权的流转：转包、互换、转让等方式。未经依）土地承包经营权的流转：转包、互换、转让等方式。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。法批准，不得将承包地用于非农建设。（3）承包地被征收的，承包人有权获得相应的补偿。（）承包地被征收的，承包人有权获得相应的补偿。（132）2.建设用地使用权（建设用地使用权（135151）3.宅基地使用权（宅基地使用权（152155）4.地役权（地役权（156169）二、抵押权（二、抵押权（179207）（一）一般抵押（一）一般抵押1、可以抵押的财产：、可以抵押的财产：（180）A.建筑物和其他土地附着物建筑物和其他土地附着物B.建设用地使用权建设用地使用权C.以招标
13、、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权D.生产设备、原材料、半成品、产品生产设备、原材料、半成品、产品E.正在建造的建筑物、船舶、航空器正在建造的建筑物、船舶、航空器F.交通运输工具交通运输工具G.法律、行政法规未禁止抵押的其他财产法律、行政法规未禁止抵押的其他财产 2、不得抵押的财产、不得抵押的财产（184）（1）土地所有权；）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以
14、公益为目的的事业单位、社会团）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。3、禁止流押、禁止流押（186）：在债务履行期届满前不得约定，履行期在债务履行期届满前不得约定，履行期届满后可以约定。届满后可以约定。4、抵押权登记、抵押权登记（187188）（1）登记生效要件：
15、建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；）登记生效要件：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；正在建造的建筑物。正在建造的建筑物。（2）登记对抗要件：生产设备、原材料、半成品、产品；正在建）登记对抗要件：生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的船舶、航空器；交通运输工具。造的船舶、航空器；交通运输工具。5、抵押人的权利：、抵押人的权利：（1）抵押财产的处分权（）抵押财产的处分权（191），须经抵押），须经抵押权人同意，或由第三人代为清偿；（权人同意，或由第三人代为清偿；（2）用益
16、物权及租赁权的设定）用益物权及租赁权的设定权（权（190）；（）；（3）担保物权的再设定权；（）担保物权的再设定权；（4）物上保证人的反）物上保证人的反担保请求权、追偿权与代位权。担保请求权、追偿权与代位权。6、抵押权人的权利：、抵押权人的权利：（1）抵押权的保全权（）抵押权的保全权（193）；（）；（2）抵）抵押权的处分权（押权的处分权（192）；（）；（3）顺位权（）顺位权（194）；（）；（4）孳息收取）孳息收取权（权（197）；（）；（5）优先受偿权。）优先受偿权。7、抵押权的实现、抵押权的实现（195）实现条件：实现条件：（1）债务人不履行到期债务；（）债务人不履行到期债务；（2）发
17、生当事人约）发生当事人约定的实现抵押权的情形（新增加）。定的实现抵押权的情形（新增加）。实现方法：实现方法：（1）协议折价；（）协议折价；（2）拍卖；（）拍卖；（3）变卖。）变卖。强调：强调：一是增加了协议折价；二是无须经过诉讼即可直接申请法一是增加了协议折价；二是无须经过诉讼即可直接申请法院拍卖、变卖。院拍卖、变卖。8、清偿顺序、清偿顺序（199）：（）：（1）抵押权已登记的，按照登记的先后）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（2）抵押权已登）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（记的先于未登记的受偿；（3）抵押权未登
18、记的，按照债权比例）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。清偿。9、抵押权存续期间、抵押权存续期间（202）与主债权诉讼时效期间同步。）与主债权诉讼时效期间同步。（二）浮动抵押（二）浮动抵押（181）1、条件：、条件：（1）主体限于企业、个体户、农业生产经营者；（）主体限于企业、个体户、农业生产经营者；（2）抵押物限于生产设备、原材料、半成品、产品等动产；（抵押物限于生产设备、原材料、半成品、产品等动产；（3）要有）要有书面协议。书面协议。2、浮动抵押登记、浮动抵押登记（189）（）（1）应当登记（抵押人住所地的工商）应当登记（抵押人住所地的工商局）；（局）；（2）抵押权自抵押合同生效时设立；（）
19、抵押权自抵押合同生效时设立；（3）登记的对抗要）登记的对抗要件。（前后矛盾）件。（前后矛盾）3、抵押财产的确定、抵押财产的确定（196）（1）债务履行期届满，债权未实现；（）债务履行期届满，债权未实现；（2）抵押人被宣告破产或）抵押人被宣告破产或者被撤销；（者被撤销；（3）当事人约定的实现抵押权的情形；（）当事人约定的实现抵押权的情形；（4）严重影）严重影响债权实现的其他情形。响债权实现的其他情形。（三）最高额抵押（三）最高额抵押（203207）1、最高额抵押所担保的主债权转让问题，区分两种情况：、最高额抵押所担保的主债权转让问题，区分两种情况：（1）主债权已经确定的，最高额抵押权一并转让；（
20、）主债权已经确定的，最高额抵押权一并转让；（2）主债）主债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。（另有约定的除外。（204）主要有两种情况：一是部分主债权转）主要有两种情况：一是部分主债权转让的，抵押权也部分转让，原最高额抵押所担保的债权额随之相让的，抵押权也部分转让，原最高额抵押所担保的债权额随之相应减少。转让的抵押权需要重新作抵押登记，原最高额抵押权需应减少。转让的抵押权需要重新作抵押登记，原最高额抵押权需要作变更登记；二是部分主债权转让的，全部抵押权随之转让，要作变更登记；二是部分主债权转让的，全部
21、抵押权随之转让，未转让部分的主债权成为无担保债权。未转让部分的主债权成为无担保债权。2、最高额抵押权的确定（、最高额抵押权的确定（206）三、质权三、质权（208229）（一）动产质权（一）动产质权（208222）质权的设立时间：质物交付时（质权的设立时间：质物交付时（212）（二）权利质权（二）权利质权（223229）1、可以出质的权利包括（、可以出质的权利包括（223）（1）汇票、支票、本票；（）汇票、支票、本票；（2）债券、存款单；（）债券、存款单；（3）仓单、提单；）仓单、提单；（4）可以转让的基金份额、股权；（）可以转让的基金份额、股权；（5）可以转让的注册）可以转让的注册 商标专商
22、标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（6）应收账款；）应收账款；（7）法律、行政法规规定的其他财产权利。）法律、行政法规规定的其他财产权利。2、质权的设立时间及公示方法：权利凭证交付时或者办理出质登、质权的设立时间及公示方法：权利凭证交付时或者办理出质登记时。（记时。（224）强调：新增了最高额质押强调：新增了最高额质押 四、留置权四、留置权（230240）1、留置权成立的积极条件：、留置权成立的积极条件：（1）债权人因合法原因占有债务人的动产；）债权人因合法原因占有债务人的动产；（2）债权人留置的动产应当与债权属于同一法律关系，但企业之）
23、债权人留置的动产应当与债权属于同一法律关系，但企业之间的留置除外（间的留置除外（231）；（3）债权已届清偿期。）债权已届清偿期。2、留置权成立的消极条件：、留置权成立的消极条件：（1）行使留置权不得违反公序良俗；）行使留置权不得违反公序良俗；（2）合同约定不得留置的，不得留置（）合同约定不得留置的，不得留置（232）；）；（3）行使留置权不得与其所应承担的义务或合同特殊约定相抵触）行使留置权不得与其所应承担的义务或合同特殊约定相抵触 3、留置权人的权利、留置权人的权利（1）留置占有动产的权利；（）留置占有动产的权利；（2）收取孳息的权利；（）收取孳息的权利；（3）为保管）为保管目的使用留置物
24、的权利；（目的使用留置物的权利；（4）实行留置权并优先受偿的权利。）实行留置权并优先受偿的权利。4、留置权人的义务、留置权人的义务（1）妥善保管留置物的义务；（）妥善保管留置物的义务；（2）不得擅自使用、出租或处分）不得擅自使用、出租或处分留置物；（留置物；（3）返还留置物的义务。）返还留置物的义务。5、债务履行的宽限期、债务履行的宽限期：两个月以上两个月以上6、留置权优先于抵押权和质权、留置权优先于抵押权和质权（239）：不分时间先后；不分善不分时间先后；不分善意还是恶意。意还是恶意。一、占有制度的目的一、占有制度的目的维护物的事实状态秩序而非物的法律秩序，即维护物的占有状态，维护物的事实状
25、态秩序而非物的法律秩序，即维护物的占有状态，禁止他人以私力加以破坏从而维护社会的安宁与和平。禁止他人以私力加以破坏从而维护社会的安宁与和平。二、占有分类二、占有分类有权占有和无权占有；无权占有又分为善意占有和恶意占有有权占有和无权占有；无权占有又分为善意占有和恶意占有1、因使用占有物而造成损害的，恶意占有人的赔偿责任；、因使用占有物而造成损害的，恶意占有人的赔偿责任；2、占有人对占有物的返还义务，善意占有人的费用偿还请求权。、占有人对占有物的返还义务，善意占有人的费用偿还请求权。3、占有物毁损灭失时，如果有代位物，善意占有人对代位物有返、占有物毁损灭失时，如果有代位物，善意占有人对代位物有返还义务，但无赔偿损失的责任；恶意占有人不仅要返还代位物，还义务，但无赔偿损失的责任；恶意占有人不仅要返还代位物，还要赔偿损失。还要赔偿损失。三、占有保护请求权三、占有保护请求权（1）占有物返还请求权（一年）；（）占有物返还请求权（一年）；（2）排除妨害请求权；（）排除妨害请求权；（3）消除危险请求权。消除危险请求权。
