1、 物业概述物业概述 物业管理的内涵与特征物业管理的内涵与特征 物业管理的起源与发展物业管理的起源与发展 房地产房地产 房地产，又称不动房地产，又称不动产（产（real estatereal estate）：）：狭义上是指土地和狭义上是指土地和土地上永久性建筑物土地上永久性建筑物及其衍生的权利；及其衍生的权利；广义上除上述内容广义上除上述内容外，还包括诸如水、外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资矿藏和森林等自然资源。源。房地产可以分为：房地产可以分为：F房产房产 指建筑在土地上的各种房指建筑在土地上的各种房屋，包括住房、厂房、仓库和屋，包括住房、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫商业、服务、
2、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等；生、体育以及办公用房等；F地产地产 指土地（含水面、海域）指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路下的各种基础设施、地面道路等。等。v房地产业房地产业 房地产业房地产业是横跨生产、是横跨生产、流通和消费领流通和消费领域，从事房地域，从事房地产投资、开发、产投资、开发、经营、管理和经营、管理和服务的产业部服务的产业部门，属于第三门，属于第三产业。产业。我国国民经济行业分类中的房地产业（我国国民经济行业分类中的房地产业（20022002）v房地产业房地产业 房地产业房地产业是横跨生产、是横跨生产、流通
3、和消费领流通和消费领域，从事房地域，从事房地产投资、开发、产投资、开发、经营、管理和经营、管理和服务的产业部服务的产业部门，属于第三门，属于第三产业。产业。具体来说，房地产业包括的活动领具体来说，房地产业包括的活动领域包括以下七个方面：域包括以下七个方面：1 1）土地开发和再开发；）土地开发和再开发；2 2）房屋开发；）房屋开发；3 3）地产经营，包括土地使用权出）地产经营，包括土地使用权出让、转让、租赁和抵押等；让、转让、租赁和抵押等；4 4）房地产经营，包括房地产转让、）房地产经营，包括房地产转让、房屋租赁、房地产抵押等；房屋租赁、房地产抵押等；v房地产业房地产业 房地产业房地产业是横跨生
4、产、是横跨生产、流通和消费领流通和消费领域，从事房地域，从事房地产投资、开发、产投资、开发、经营、管理和经营、管理和服务的产业部服务的产业部门，属于第三门，属于第三产业。产业。5 5）房地产中介服务，包括房地产）房地产中介服务，包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等；咨询、房地产估价、房地产经纪等；6 6）物业管理服务，包括家居服务、）物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；代付等；7 7）房地产金融，包括房地产信贷、）房地产金融，包括房地产信贷、房地产信托、房地产保险
5、等内容。房地产信托、房地产保险等内容。“物业物业”一词是由英语一词是由英语Estate Estate/Property/Property翻译而来，其含义为翻译而来，其含义为“财产财产”、“资产资产”、“拥有物拥有物”、“房地产房地产”、“不动产不动产”等，这是等，这是一个较为广义的范畴。一个较为广义的范畴。“物业物业”一词，原来是粤港方一词，原来是粤港方言对房地产的称呼，它最早于香港言对房地产的称呼，它最早于香港及东南亚一带的国家和地区使用，及东南亚一带的国家和地区使用，其含义是单元性的房地产。其含义是单元性的房地产。2020世纪世纪8080年代引入内地。年代引入内地。如香港李宗锷先生认为：如
6、香港李宗锷先生认为：“物物业是单元性的房地产。它既可以是业是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋。是一栋楼宇或房屋。”中国皇帝大传中国皇帝大传之之“康熙传康熙传”中收复中收复台湾一章中有一段记载：康熙二十二年台湾一章中有一段记载：康熙二十二年（16831683年）收复台湾，时任福建总督姚启圣年）收复台湾，时任福建总督姚启圣在转给康熙的信件中既表示在转给康熙的信件中既表示“纳款请降待纳款请降待命命”，又提出，又提出“欲求原居台湾，承祀祖先，欲求原居台湾，承祀祖先，照管照管
7、物业物业”，施琅（时任福建水师提督）拒，施琅（时任福建水师提督）拒绝，但郑克爽（时任台湾最高统治者）又修绝，但郑克爽（时任台湾最高统治者）又修降表，由姚启圣转复康熙。其含义与今物业降表，由姚启圣转复康熙。其含义与今物业一词原则一致，而且在信件中直达圣听，也一词原则一致，而且在信件中直达圣听，也间接反映出大陆以及清王朝对物业一词的熟间接反映出大陆以及清王朝对物业一词的熟悉程度。词语的普及与使用须经长期实践而悉程度。词语的普及与使用须经长期实践而约定俗成，故可能更早。约定俗成，故可能更早。一个完整的物业至少包括以一个完整的物业至少包括以下部分：下部分：建筑物建筑物:包括房屋建筑、构包括房屋建筑、构
8、筑物（如桥梁、水塔等）、筑物（如桥梁、水塔等）、道路、码头等；道路、码头等；设备设备:指配套的专用机械、指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等；备用电源等；设施设施:指配套的公用管、线、指配套的公用管、线、路。如上下水管、消防、强路。如上下水管、消防、强电（供变电等）、弱电（通电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施（如幼儿以及室外公建设施（如幼儿园、医院）等；园、医院）等；场地场地:指开发待建或露天堆指开发待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。庭院、停车场等。第
9、一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或单独的场地，则不能称其为物业。独的设备、设施或单独的场地，则不能称其为物业。第二，物业管理中的物业主要是物业的第二，物业管理中的物业主要是物业的共同部共同部位位、共用设施设备共用设施设备、物业规划红线内的、物业规划红线内的市政设施和市政设施和附属建筑及附属配套服务设施附属建筑及附属配套服务设施（住宅小区尤是）。（住宅小区尤是）。第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、
10、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或单独的场地，则不能称其为物业。独的设备、设施或单独的场地，则不能称其为物业。第二，物业管理中的物业主要是物业的第二，物业管理中的物业主要是物业的共同部共同部位位、共用设施设备共用设施设备、物业规划红线内的、物业规划红线内的市政设施和市政设施和附属建筑及附属配套服务设施附属建筑及附属配套服务设施（住宅小区尤是）。（住宅小区尤是）。共同部位主要包括楼盖、屋顶、共同部位主要包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通构部位和外墙面、楼梯间、走廊
11、通道、门厅、电梯厅等。道、门厅、电梯厅等。第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或单独的场地，则不能称其为物业。独的设备、设施或单独的场地，则不能称其为物业。第二，物业管理中的物业主要是物业的第二，物业管理中的物业主要是物业的共同部共同部位位、共用设施设备共用设施设备、物业规划红线内的、物业规划红线内的市政设施和市政设施和附属建筑及附属配套服务设施附属建筑及附属配套服务设施（住宅小区尤是）。（住宅小区尤是）。共用设施设备包括共用的上下共用设施设备包括共
12、用的上下水管、消防、强电（供变电等）、水管、消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施（如幼儿园、医以及室外公建设施（如幼儿园、医院）等。院）等。第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或单独的场地，则不能称其为物业。独的设备、设施或单独的场地，则不能称其为物业。第二，物业管理中的物业主要是物业的第二，物业管理中的物业主要是物业的共同部共同部位位、共用设施设备共用设施设备、物业规划红线内的、物
13、业规划红线内的市政设施和市政设施和附属建筑及附属配套服务设施附属建筑及附属配套服务设施（住宅小区尤是）。（住宅小区尤是）。物业规划红线内的市政设施和物业规划红线内的市政设施和附属建筑包括道路、绿化、停车场附属建筑包括道路、绿化、停车场等；物业规划红线内的附属配套服等；物业规划红线内的附属配套服务设施包括游泳池、运动场、商业务设施包括游泳池、运动场、商业网点等。网点等。物业的所有权与使用权：物业的所有权与使用权：所有权：物业所有者在法律规定所有权：物业所有者在法律规定的范围内对该物业所拥有的占有、的范围内对该物业所拥有的占有、使用、收益和处置的权利。使用、收益和处置的权利。使用权：两权分离后出现
14、的一种使用权：两权分离后出现的一种有限产权，是依法对物业加以利用有限产权，是依法对物业加以利用或获取收益的权利，需向所有者交或获取收益的权利，需向所有者交纳租金。纳租金。在经济领域内所表现的特性，即在经济领域内所表现的特性，即商品属性，且具有双重性：商品属性，且具有双重性：消费品消费品 投资品投资品 构成内容上的二重性（建筑物与构成内容上的二重性（建筑物与土地的统一物）土地的统一物）位置上的不可移动性位置上的不可移动性 使用上的长期性使用上的长期性 形式上的多样性（用途与功能不形式上的多样性（用途与功能不同形式不同；区域位置不同，影响同形式不同；区域位置不同，影响环境、气候等，所以结构、材料不
15、环境、气候等，所以结构、材料不同，如南方与北方）同，如南方与北方）物业实物形态所表现的质量及其周物业实物形态所表现的质量及其周围环境质量特性：围环境质量特性：1 1楼龄：考虑剩余的使用年限楼龄：考虑剩余的使用年限2 2区域位置：形成级差地租，影区域位置：形成级差地租，影响房价的基本条件；响房价的基本条件；3 3基础设施、楼层、朝向：影响基础设施、楼层、朝向：影响使用功能、便利性、舒适性；使用功能、便利性、舒适性；4 4工程质量：建筑施工质量、装工程质量：建筑施工质量、装修质量及环境工程质量等；修质量及环境工程质量等；5 5结构及装修结构及装修6 6设备状况设备状况7 7完好程度完好程度8 8地
16、质地形条件地质地形条件9 9物业环境条件物业环境条件 物业软质量是物业投资者对该物物业软质量是物业投资者对该物业投资所享有的权利与承担的义务、业投资所享有的权利与承担的义务、风险等。风险等。投资者应尽义务做的好坏对用户投资者应尽义务做的好坏对用户影响极大，会直接影响到用户的居影响极大，会直接影响到用户的居住条件。住条件。管理作为一个动态的管理作为一个动态的系统工程，通常是指为完系统工程，通常是指为完成一项任务或实施一个过成一项任务或实施一个过程所进行的计划、组织、程所进行的计划、组织、指挥、协调、调度、控制指挥、协调、调度、控制和处理。和处理。物业管理是房地产综物业管理是房地产综合开发的派生产
17、物，它作合开发的派生产物，它作为房地产市场的消费环节，为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发实质上是房地产综合开发的延续与完善，是一种综的延续与完善，是一种综合性经营服务方式。合性经营服务方式。一、物业管理基本概念一、物业管理基本概念物业管理有广义和狭义之分：物业管理有广义和狭义之分：广义的物业管理广义的物业管理 是对资产、财产的管理，如是对资产、财产的管理，如对生产资料、生产工具等的管对生产资料、生产工具等的管理都属于物业管理的范畴，因理都属于物业管理的范畴，因为为“资产资产”、“财产财产”所指的所指的范围很广，可以说无所不包。范围很广，可以说无所不包。狭义的物业管理狭义的物业管理
18、专指对房地产的管理，即我专指对房地产的管理，即我们通常所讲的们通常所讲的物业管理物业管理。一、物业管理基本概念一、物业管理基本概念 -学界观述学界观述 物业管理，物业管理，是是物业管理经营人物业管理经营人受受物业所有人物业所有人的委托，按照国家法律规的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，对已竣工验收定，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，运用现代化的管理方式设施及场地，运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术，以经济手段和先进的维修养护技术，以经济手段进行管理；进行管理；同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共同
19、时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一绿化、道路养护统一实施专业化管理实施专业化管理；并且向住户使用人提供多方面的并且向住户使用人提供多方面的综合性服务综合性服务，以创造一个，以创造一个良好的社会环境，满足人们日益增长的居住、消费需求，使得良好的社会环境，满足人们日益增长的居住、消费需求，使得物业能保值、增值。物业能保值、增值。一、物业管理基本概念一、物业管理基本概念 -法律界定法律界定F物业管理条例物业管理条例：本条例所称：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务
20、合同约定，对服务及按照物业服务合同约定，对服务及配套的设施设备和相关场地进行维配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。的环境卫生和秩序的活动。F物权法物权法：业主可以自行管理：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或其他管理人管理。物业管理机构或其他管理人管理。一、物业管理基本概念一、物业管理基本概念 -注意事项注意事项F 委托性与有偿性委托性与有偿性F 服务主体服务主体 物业服务企业物业服务企业F 物业管理的对象物业管理的对象 物业；物业；F 物业管理服务的对象物业管理
21、服务的对象 物业物业所有权人与使用权人；所有权人与使用权人；F 物业管理的属性：服务性；物业管理的属性：服务性；第三产业第三产业 管理、经营、服务管理、经营、服务 二、物业管理的目的与意义二、物业管理的目的与意义 三、物业管理的宏观视野与层次划分 物业管理是城市管理中的一个十分重要的组成部分，物业管理是城市管理中的一个十分重要的组成部分，是一个系统工程，它的管理分为三个层次进行，即是一个系统工程，它的管理分为三个层次进行，即:1.1.政府管理政府管理2.2.行业管理行业管理3.3.物业服务企业开展的管理物业服务企业开展的管理 三、物业管理的宏观视野与层次划分1.1.政府管理政府管理1 1）加强
22、物业管理的法制建设。）加强物业管理的法制建设。2 2）通过国家舆论工具宣传物业管理的意义和基本政策。）通过国家舆论工具宣传物业管理的意义和基本政策。3 3）开展对物业管理企业进行资质审查，注册登记，以规）开展对物业管理企业进行资质审查，注册登记，以规范物业管理公司运作行为。范物业管理公司运作行为。4 4）对新建住宅小区，在房屋所有者和使用者尚未明确条）对新建住宅小区，在房屋所有者和使用者尚未明确条件下，政府主管部门应指定或委托物业管理公司参与管理件下，政府主管部门应指定或委托物业管理公司参与管理;在规划、设计、施工、交付使用时都要征求物业管理公司在规划、设计、施工、交付使用时都要征求物业管理公
23、司意见意见;小区建成以后，开发公司应按规定交全售后维修养护小区建成以后，开发公司应按规定交全售后维修养护基金。基金。三、物业管理的宏观视野与层次划分1.1.政府管理政府管理5 5）政府组织开展物业管理先进单位及文明住宅小区的评）政府组织开展物业管理先进单位及文明住宅小区的评选，以促进物业管理持续、深入地开展。选，以促进物业管理持续、深入地开展。6 6）组建物业管理市场及其管理机构。）组建物业管理市场及其管理机构。三、物业管理的宏观视野与层次划分2.2.行业管理行业管理1 1）根据国家制定的有关法律法规以及当地政府主管部门）根据国家制定的有关法律法规以及当地政府主管部门的要求，制订本行业的发展规
24、划及技术经济政策，组织行的要求，制订本行业的发展规划及技术经济政策，组织行业内部的信息交流。业内部的信息交流。2 2）开展行业调研，办好协会简报或杂志，收集资料，提）开展行业调研，办好协会简报或杂志，收集资料，提供行业信息，并对本行业的热点、重点问题进行科学研究。供行业信息，并对本行业的热点、重点问题进行科学研究。3 3）为物业管理公司提供各种业务咨询，举办各类专业技）为物业管理公司提供各种业务咨询，举办各类专业技术人员的业务培训。术人员的业务培训。三、物业管理的宏观视野与层次划分2.2.行业管理行业管理4 4）协助政府主管部门开展物业管理评优活动，负责制定）协助政府主管部门开展物业管理评优活
25、动，负责制定评选标准及方案评选标准及方案,帮助整理材料帮助整理材料,积极推荐参加评选的对象。积极推荐参加评选的对象。5 5）参与物业管理市场工作，向所有协会或负责单位提供）参与物业管理市场工作，向所有协会或负责单位提供市场行情。定期的向协会成员通报表扬规范管理好的单位，市场行情。定期的向协会成员通报表扬规范管理好的单位，批评帮助未达标准的单位。批评帮助未达标准的单位。三、物业管理的宏观视野与层次划分3.3.物业服务企业开展的管理物业服务企业开展的管理 物业服务企业是物业管理的具体操作者，是以提供服物业服务企业是物业管理的具体操作者，是以提供服务获得收益的法人单位。它所开展的工作内容具体而丰富。
26、务获得收益的法人单位。它所开展的工作内容具体而丰富。而这是学习的重点，且不特别指出，课程内容均关此层面。而这是学习的重点，且不特别指出，课程内容均关此层面。1 1）物业管理的基本业务）物业管理的基本业务2 2）物业管理的专项业务）物业管理的专项业务3 3）物业管理的特色业务）物业管理的特色业务4 4）物业管理的多种经营业务）物业管理的多种经营业务 三、物业管理的宏观视野与层次划分3.3.物业服务企业开展的管理物业服务企业开展的管理1 1）物业管理的基本业务）物业管理的基本业务 对物业进行日常维修保养和计划修理工作，是物管的对物业进行日常维修保养和计划修理工作，是物管的基础工作。基础工作。2 2
27、）物业管理的专项业务）物业管理的专项业务治安保卫治安保卫环境卫生环境卫生消防安全消防安全园林绿化园林绿化日常修理日常修理车辆交通车辆交通 此两项为物业管理此两项为物业管理的基础工作。的基础工作。三、物业管理的宏观视野与层次划分3.3.物业服务企业开展的管理物业服务企业开展的管理3 3）物业管理的特色业务）物业管理的特色业务 特约服务：接受业务委托提供给业主的服务，如：车特约服务：接受业务委托提供给业主的服务，如：车辆保管、室内清洁、代购商品、家庭护理、接送小孩等；辆保管、室内清洁、代购商品、家庭护理、接送小孩等；便民服务：物业管理企业和社会联合举办的服务项目便民服务：物业管理企业和社会联合举办
28、的服务项目（商业网点、文体娱乐、教育卫生、交通网点）（商业网点、文体娱乐、教育卫生、交通网点）4 4）物业管理的多种经营业务）物业管理的多种经营业务 以多种经营的收入来弥补管理费的短缺。如：投资咨以多种经营的收入来弥补管理费的短缺。如：投资咨询、中介、代理经租、住房交换、房屋更新、开发装潢、询、中介、代理经租、住房交换、房屋更新、开发装潢、设备安装和经营建材等。设备安装和经营建材等。相关链接相关链接 20032003年深圳物业管理企业的收入排行榜却爆出一个大年深圳物业管理企业的收入排行榜却爆出一个大冷门，收入排在榜首的并非是管理面积号称千万平方米以冷门，收入排在榜首的并非是管理面积号称千万平方
29、米以上的物业管理企业，而是管理面积仅为上的物业管理企业，而是管理面积仅为400400万平方米，以万平方米，以高端的商业物业为主的深圳中航物业，其年收入高达高端的商业物业为主的深圳中航物业，其年收入高达1469014690万元。还有，境外的第一太平洋戴维斯、戴德梁行万元。还有，境外的第一太平洋戴维斯、戴德梁行等香港的物业管理公司凭借自身经验丰富的优势，进入内等香港的物业管理公司凭借自身经验丰富的优势，进入内地，在内地扮演物业管理公司地，在内地扮演物业管理公司“老师老师”兼竞争对手的双重兼竞争对手的双重身份：一方面对物业管理公司进行管理咨询和输出，另一身份：一方面对物业管理公司进行管理咨询和输出，
30、另一方面直接托管高档物业项目，志在拿下服务和项目两个市方面直接托管高档物业项目，志在拿下服务和项目两个市场的高端业务场的高端业务 ，对，对“微利行业微利行业”、“规模取胜规模取胜”的行业的行业生存发展态势及格局。生存发展态势及格局。物业管理新资讯物业管理新资讯 四、物业管理与其他形式管理的比较比较项目比较项目物业管理物业管理传统房产管理传统房产管理 1.1.物业权属物业权属 2.2.管理模式管理模式 3.3.管理手段管理手段 4.4.管理实体管理实体 5.5.服务性质服务性质 6.6.管理行为管理行为 7.7.管理关系管理关系 8.8.管理形式管理形式 9.9.管理方针管理方针 10.10.管
31、理内容管理内容 11.11.管理费用管理费用 12.12.管理观念管理观念个人产权（产权多样化）个人产权（产权多样化）市场经济管理模式市场经济管理模式经济、法律手段经济、法律手段物业管理专业企业物业管理专业企业有偿服务有偿服务企业行为企业行为代表业主管理，业主主导型代表业主管理，业主主导型社会化、专业化统一管理社会化、专业化统一管理以业养房以业养房多功能全方位多功能全方位自筹、管理费、服务费自筹、管理费、服务费为业主（住户）服务为业主（住户）服务国家产权（产权单一化）国家产权（产权单一化）计划经济管理模式计划经济管理模式行政手段行政手段政府房产管理部门政府房产管理部门无偿服务无偿服务政府行为政
32、府行为代表国家管理，政府部门代表国家管理，政府部门主导型主导型分散的部门管理分散的部门管理以租养房以租养房管房修房，内容单一管房修房，内容单一低租金和大量财政补贴低租金和大量财政补贴管理住户管理住户 四、物业管理与其他形式管理的比较 四、物业管理与其他形式管理的比较 社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。活进行社会化
33、、综合性的管理。具体而言有以下几点区别：具体而言有以下几点区别：1）两者的管理主体不同）两者的管理主体不同2）两者的管理核心不同）两者的管理核心不同3）两者的管理性质不同）两者的管理性质不同 物业管理主要是以物业公物业管理主要是以物业公司为管理主体，而社区管理司为管理主体，而社区管理则是在街道办事处领导下的则是在街道办事处领导下的行政管理和在街道办事处组行政管理和在街道办事处组织引导下，社区有关单位和织引导下，社区有关单位和居民共同参加的综合管理。居民共同参加的综合管理。四、物业管理与其他形式管理的比较 社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型
34、，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。活进行社会化、综合性的管理。具体而言有以下几点区别：具体而言有以下几点区别：1）两者的管理主体不同）两者的管理主体不同2）两者的管理核心不同）两者的管理核心不同3）两者的管理性质不同）两者的管理性质不同 物业管理以各类房屋、相关物业管理以各类房屋、相关配套设备、设施及场地的使用、配套设备、设施及场地的使用、维修、养护为核心的管理；而维修、养护为核心的管理；而社区管理主
35、要是围绕着社区管理主要是围绕着“人的人的居住居住”而实施的管理。而实施的管理。四、物业管理与其他形式管理的比较 社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。活进行社会化、综合性的管理。具体而言有以下几点区别：具体而言有以下几点区别：1）两者的管理主体不同）两者的管理主体不同2）两者的管理核心不同）两者的管理核心不同3）两者
36、的管理性质不同）两者的管理性质不同 物业管理主要是通过经营性物业管理主要是通过经营性有偿服务实施，是一种经营行有偿服务实施，是一种经营行为为;而社区管理则主要以行政管而社区管理则主要以行政管理、互助管理等方式来实施。理、互助管理等方式来实施。四、物业管理与其他形式管理的比较物业管理与社区管理也有密切的关系：物业管理与社区管理也有密切的关系：1）物业管理是社区管理的组成部分，两者是整体与部）物业管理是社区管理的组成部分，两者是整体与部分的关系。分的关系。2）两两相互影响、相互作用。物业管理主要通过对人）两两相互影响、相互作用。物业管理主要通过对人们思想、精神之外的外部环境的塑造，来促进人们的思们
37、思想、精神之外的外部环境的塑造，来促进人们的思想、精神和道德的升华。而社区管理则深入到了人们的想、精神和道德的升华。而社区管理则深入到了人们的精神生活，通过物业管理和人们精神世界的创建等多种精神生活，通过物业管理和人们精神世界的创建等多种途径来实现文明社区的建设。可以说，物业管理搞不好，途径来实现文明社区的建设。可以说，物业管理搞不好，社区管理同样不会搞好；而社区管理搞不好，物业管理社区管理同样不会搞好；而社区管理搞不好，物业管理的开展就会遇到这样或那样的障碍。的开展就会遇到这样或那样的障碍。后勤服务集团与物业管理异同后勤服务集团与物业管理异同项目项目后勤服务后勤服务物业管理物业管理单位性质单
38、位性质学校等单位下属的企业单位学校等单位下属的企业单位一般是社会化的单位一般是社会化的单位专业特长专业特长主要是清洁、医疗、饮食、主要是清洁、医疗、饮食、交通等交通等主要是保安、房屋及设备主要是保安、房屋及设备维修等维修等费用收取费用收取通常比社会上的服务费低通常比社会上的服务费低通常是市场化的收费通常是市场化的收费业务来源业务来源主要是系统或单位内部需求主要是系统或单位内部需求主要到社会上去寻找主要到社会上去寻找服务对象服务对象主要是面向单位的员工主要是面向单位的员工社会各单位、各物业社会各单位、各物业服务内容服务内容针对性强，相对单一、层次针对性强，相对单一、层次雷同雷同针对性弱，内容多样
39、、层针对性弱，内容多样、层次不一次不一 一、国际上物业管理的起源与发展F1.1.起源起源时间、缘由时间、缘由：民间的物业管理活动于民间的物业管理活动于1919世纪世纪6060年代在英国开启了科年代在英国开启了科学化、专门化、行业化进程。学化、专门化、行业化进程。F2.2.关键人物关键人物:奥克塔维娅奥克塔维娅希尔希尔(Octavia Hill)(Octavia Hill)F3.3.缘起产生原因缘起产生原因:工业革命工业革命 工业化工业化 城市化城市化F4.4.现代意义上的物业管理形成于现代意义上的物业管理形成于1919世纪末世纪末2020世纪初的美世纪初的美国。高层建筑产生专业性管理需求。国。
40、高层建筑产生专业性管理需求。一、国际上物业管理的起源与发展F5.5.发展标志性事件发展标志性事件19081908年：年：CBMOCBMO芝加哥建筑物管理人员组织成立。关键人物芝加哥建筑物管理人员组织成立。关键人物芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治A A霍尔特；霍尔特；19111911年：年：BOOBOO建筑物业主组织；建筑物业主组织；BOMABOMA建筑物业主与管理人建筑物业主与管理人员协会；员协会；19331933年：年：IREMIREM美国物业管理协会成立。美国物业管理协会成立。一、国际上物业管理的起源与发展F6.6.发展基本特征发展基本特征 从国外近几年
41、的实践来看，现代意义的从国外近几年的实践来看，现代意义的PMPM（或（或REMREM）与我国开展的物业管理，在内容和范围上存在一定的差别，与我国开展的物业管理，在内容和范围上存在一定的差别，它一般体现出以下的具体特征。它一般体现出以下的具体特征。1 1）内容及范围广义性；）内容及范围广义性；2 2）物业管理的服务性特征；）物业管理的服务性特征；3 3）设施管理模式的产生及其与）设施管理模式的产生及其与PMPM的关系。的关系。二、物业管理在我国的产生 F1.1.产生原因产生原因:伴随我国房地产业的发展与国家改革开放的实施伴随我国房地产业的发展与国家改革开放的实施而实现的。而实现的。F2.2.时间
42、与标志时间与标志:深圳市物业管理公司深圳市物业管理公司，该公司成立于，该公司成立于19811981年年3 3月月1010日，是我国新型房地产管理模式诞生的标志，意味着日，是我国新型房地产管理模式诞生的标志，意味着中国的房地产管理发生了划时代的变化。中国的房地产管理发生了划时代的变化。相关链接：相关链接：东湖丽苑：梦开始的地方东湖丽苑：梦开始的地方 东湖丽苑的尊严和神圣，在于它所开创的中国物业管理历史，以及它所代表的中国物业管理发源地这一标志性的符号。1980年8月，作为中国第一个涉外商品房住宅小区的东湖丽苑开始动工兴建，1981年9月，东湖丽苑正式交付使用，与此同时，东湖丽苑物业管理处也应运而
43、生。房屋销售是出奇地好，蜂拥而至的香港人在短时间内将这个小区的房屋抢购一空。小区的入住率高达95%以上。东湖丽苑的建成，在当时所产生的效应毫不逊色于稍后建成的深圳标志性建筑国贸大厦。2001年3月10日，它得到了一个既是情理之中又在意料之外的光荣，这一天，国家建设部和深圳市有关领导在东湖丽苑小区前，竖起一块纪念碑碑上刻有“深圳物业管理第一村”的字样。今天，这块纪念碑竖立在小区大门口最显眼的位置,诉说着东湖丽苑过去的辉煌。三、物业管理在我国的发展1.1.国家或地方政府的推动国家或地方政府的推动2.2.实践中取得的进步实践中取得的进步3.3.教育培训体系的建立教育培训体系的建立4.4.从业人数佐证
44、从业人数佐证5.5.管理领域与范围的不断拓展管理领域与范围的不断拓展 三、物业管理在我国的发展1.1.国家或地方政府的推动国家或地方政府的推动 1989 1989年，国家建设部开始有计划地组织物业管理新模式年，国家建设部开始有计划地组织物业管理新模式在住宅建设试点小区的应用；在住宅建设试点小区的应用；19891989年年9 9月月1313日，建设部在大庆日，建设部在大庆市召开了第一次市召开了第一次“全国城市住宅小区管理工作会议全国城市住宅小区管理工作会议”；19901990年年6 6月月2828日，建设部在沈阳市召开日，建设部在沈阳市召开“全国城市住宅小全国城市住宅小区管理试点工作会议区管理试
45、点工作会议”，先后颁布，先后颁布全国城市文明住宅小区全国城市文明住宅小区标准标准、全国城市文明住宅小区达标考评办法全国城市文明住宅小区达标考评办法、全国全国城市文明住宅小区达标考评实施细则城市文明住宅小区达标考评实施细则等；等；19921992年年3 3月月6 6日，第二次日，第二次“全国城市住宅小区管理试点工作全国城市住宅小区管理试点工作会议会议”在北京召开；九届全国人大四次会议通过的在北京召开；九届全国人大四次会议通过的中华人中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要明确提明确提出要出要“规范发展物业管理业规范发展物业管理业”这一重要决策
46、。这一重要决策。三、物业管理在我国的发展1.1.国家或地方政府的推动国家或地方政府的推动 1994 1994年年3 3月月2121日，山东省青岛市政府以日，山东省青岛市政府以1818号令批准发布了号令批准发布了全国第一个关于物业管理的地方政府规章全国第一个关于物业管理的地方政府规章青岛市住宅青岛市住宅小区物业管理试行办法小区物业管理试行办法；3 3月月2323日国家建设部以第日国家建设部以第3333号令发号令发布了自同年布了自同年4 4月月1 1日起施行的日起施行的城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法。19941994年年6 6月月1818日深圳市第一届人大常委会通过了自同年日深圳
47、市第一届人大常委会通过了自同年1111月月1 1日起施行的日起施行的深圳经济特区住宅区物业管理条例深圳经济特区住宅区物业管理条例，这是，这是全国第一部地方性法规。从此，在中国确立了物业管理在房全国第一部地方性法规。从此，在中国确立了物业管理在房地产业中的法律地位。地产业中的法律地位。三、物业管理在我国的发展1.1.国家或地方政府的推动国家或地方政府的推动 1994 1994年国家建设部对已按物业管理模式进行管理的住宅年国家建设部对已按物业管理模式进行管理的住宅区、综合大厦进行评比；区、综合大厦进行评比；19961996年扩展到标准厂房工业区。从年扩展到标准厂房工业区。从19961996年以来，
48、以非居住物业实行物业管理的潮流涌动。年以来，以非居住物业实行物业管理的潮流涌动。20032003年，年，物业管理条例物业管理条例出台；出台；20052005年年物业管理师物业管理师制度制度实施；实施；20062006年物业管理师制度管理委员会成立；年物业管理师制度管理委员会成立；20072007年年3 3月月1616日签署主席令公布物权法，同年日签署主席令公布物权法，同年8 8月，月，物业管理条物业管理条例例修订，自修订，自20072007年年1010月月1 1日起施行。日起施行。这些会议、办法、条例、政策与法规等形成了我国物业这些会议、办法、条例、政策与法规等形成了我国物业管理业发展的晴雨表
49、。伴随地方法规、条例的出台以及国家管理业发展的晴雨表。伴随地方法规、条例的出台以及国家房地产管理体制改革的深化与物业管理法规，物业管理这一房地产管理体制改革的深化与物业管理法规，物业管理这一新兴行业必将在我国获得前所未有的大发展。新兴行业必将在我国获得前所未有的大发展。改革开发较早的我国南方沿海一些城市，也纷纷参照深圳改革开发较早的我国南方沿海一些城市，也纷纷参照深圳新的房产管理经验，相继成立了一些物业管理公司。如广东省新的房产管理经验，相继成立了一些物业管理公司。如广东省广州东华实业股份有限公司广州东华实业股份有限公司19841984年征地开发五羊村，年征地开发五羊村，19861986年迎年
50、迎接第一批住户入住后，该公司就成立了专业物业管理公司接第一批住户入住后，该公司就成立了专业物业管理公司广东东华物业管理公司。广东东华物业管理公司。19931993年年6 6月月3030日，日，深圳市物业管理协会正式成立深圳市物业管理协会正式成立，表明我，表明我国的物业管理进入了一个新的阶段。国的物业管理进入了一个新的阶段。20002000年年1 1月月1414日日深圳万科物业有限公司接管了国家建设部深圳万科物业有限公司接管了国家建设部大院（包括办公楼和住宅区）大院（包括办公楼和住宅区）3838万平方米的物业，这是将非居万平方米的物业，这是将非居住物业纳入物业管理潮流的典型性表现。住物业纳入物业
