1、物业与物业管理教学内容n一一.物业的概念、性质及分类。物业的概念、性质及分类。n二二.物业与房地产之间的关系。物业与房地产之间的关系。n三三.物业管理的概念、内容、作用、特征物业管理的概念、内容、作用、特征及环节。及环节。n四四.物业管理的类型及我国内地物业管理物业管理的类型及我国内地物业管理未来的发展方向。未来的发展方向。n五五.物业管理与传统房屋管理之间的关物业管理与传统房屋管理之间的关系。系。一.物业物业就是房地产或不动产？n一个小区中，一位业主对物业服务不满意，就指着物一个小区中，一位业主对物业服务不满意，就指着物业管理人员说：业管理人员说：“你们物业公司和房地产开发公司就你们物业公司
2、和房地产开发公司就是一伙的，变着法忽悠业主。是一伙的，变着法忽悠业主。”一家物公司的办公室里争论物业与房地产概念的区别，一家物公司的办公室里争论物业与房地产概念的区别，有人说有人说“物业就是建成投入使用的房地产，也就是说，物业就是建成投入使用的房地产，也就是说，物业就是房地产的另一种解释物业就是房地产的另一种解释”,也有人说也有人说“物业不就物业不就是外国人讲的不动产吗！是外国人讲的不动产吗！”讨论话题：讨论话题：1.很多人对物业不理解，那么什么是物业？很多人对物业不理解，那么什么是物业？2.如何理解物业与房地产、不动产的联系与区别？如何理解物业与房地产、不动产的联系与区别？什么是物业？n我国
3、古代 汉语大词典记载：宋朝李纲的奏章中 “在京有物业者”竹坞听琴楔（xie）子（元朝十字章）中：“将我那家私里大田物业”n我国近代 辛亥革命洪福全起义档案中：“教堂教民物业”n西方国家 “物业”的英语单词为“Estate”或“Property”含义为“财产”“资产”“拥有物”“房地产”等n物业，是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。一个完整的物业至少包含4个部分：建筑物、设备、设施、场地。n房地产：泛指房屋建筑、土地以及附属定着物，既可以是宏观层面上的建筑、土地及其定着物，也可以是一个具体的建筑、土地及定着物。法律意义上说，房地产本质上是指以土地房屋作为物质存在形态的财
4、产及其权益，是指寓含于房地产试题中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权，使用权，租赁权，抵押权等。n不动产：房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。它与“房地产“区别在于房地产侧重于表明财产是以房屋和土地房地产侧重于表明财产是以房屋和土地作为物质的载体作为物质的载体，而不动产侧重于表明这不动产侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。物业与房地产、不动产区别应用领域不动产房地产物业适用范围某些方面可通用（如狭义的房地产概念）概念外延物业物业仅仅是房地产另有中单元性的房地产概念的别称一个单项的房地产单位，通常用于个体有
5、时可用来指某项具体的房地产，但主要是用用于房地产交易、售后服务，以及日常物业服务等阶段或领域房地产房地产经济法和行政法及商事实务中较长用的称谓可以指一宗具体的物业外，还可以指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产，同长用于整体房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程不动产不动产民法惯常使用的词汇 /物业的性质：自然属性、社会属性n物业的自然属性物业的自然属性 又称物业的物理属性，是指物业的物质实体或物理形态相联系的性质 1.物业的二元性物业的二元性 兼有土地和建筑物两方面的物质内容和自然属性.2.物业的有限性物业的有限性 它是由土地的有限性所决定的。3.物业的差异性和多样性物业的差异性
6、和多样性 4.物业的固定性物业的固定性 5.物业的耐久性物业的耐久性 6.物业的配套性物业的配套性n物业的社会属性物业的社会属性 物业的社会属性，除了社区性、文化性外，主要体现为经济属性。物业作为一种特殊的商品具有意外经济属性：1.稀缺性 2.商品性 3.保值、增值性 4.易受政策的调控性 5.交易的契据性课外了解n关注小产权房的命运关注小产权房的命运1.什么是小产权房？2.从小产权房的自然属性和社会属性分别理解小产权房具有的物业特性。3.从物业自身的价值实现的角度，分析小产权房的出路。物业分类n按使用功能按使用功能：（1）居住物业：住宅小区、公寓、别墅等）居住物业：住宅小区、公寓、别墅等（2
7、）办公物业：办公大楼、写字楼等）办公物业：办公大楼、写字楼等（3）商业物业：购物中心、宾馆酒店、康乐场所等）商业物业：购物中心、宾馆酒店、康乐场所等（4）工业物业：厂房、仓库、货场等）工业物业：厂房、仓库、货场等（5）其他用途物业：医院、学校、交通运输等）其他用途物业：医院、学校、交通运输等n按所有权性质：按所有权性质：（1）专有产权物业：又称独有物业，产权归一个业主所专有的物业）专有产权物业：又称独有物业，产权归一个业主所专有的物业（2）共有产权物业：包括两方共有、部分共有和全体共有产物物业）共有产权物业：包括两方共有、部分共有和全体共有产物物业n按所有权人的多少：按所有权人的多少：（1）单
8、一产权物业：即某物业的业主只有单个个人或单个单位，如过去）单一产权物业：即某物业的业主只有单个个人或单个单位，如过去单位所拥有的某栋住宅楼，产权归该单位所有单位所拥有的某栋住宅楼，产权归该单位所有（2）多产权物业：即某物的业主有多个个人或者单位，如目前大部分新）多产权物业：即某物的业主有多个个人或者单位，如目前大部分新建的商品住宅小区建的商品住宅小区二.物业管理什么是物业管理？n所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务去也按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理的类型n委托服务型委托服
9、务型：房地产开发商将开发建成的物业出售给用户，然后委托物业服务公司对该物业进行管理，完善其售后服务。n自主经营型自主经营型：房地产开发企业建成午夜后，交由下属的物产管理部门进行出租或出售以后售后的管理服务。n社会经营型社会经营型：专业化管理公司，经政府批准，参与市场竞争，获取物业管理的权利。物业管理的基本内容n一一.公共服务公共服务：1.针对物业和所有业主 2.最基本的公共性管理和服务 3.合同中明确规定 4.费用包含在物业服务费中n二二.专项服务专项服务：1.针对一些业主、用户群体和单位 2.提供的代理业务服务 3.事先设立服务项目，有业主、住用人自行选择 4.费用是公共服务费外独立收取n三
10、三.特约服务特约服务：1.针对个别业主与使用人 2.物业服务合同中没有要求 3.专项服务中没有设立 4.单独提供的服务 5.单独提供的服务 6.是一种代理业务物业管理有别于传统房屋管理的特征n社会化n专业化n企业化n经营化n服务性n建管结合物业管理的作用n有利于创造优美和谐的环境n有利于方便居民的生活n有利于实现物业的保值增值n有利于克服传统房屋管理的弊端n有利于扩大社会就业n有利于房地产业的发展 针对物业的管理行为有很多，如房地产管理局和针对物业的管理行为有很多，如房地产管理局和物业管理协会对物业行业、物业服务企业进行行物业管理协会对物业行业、物业服务企业进行行政管理，业主自己管理自己的物业
11、，社区居民委政管理，业主自己管理自己的物业，社区居民委员远等组织也管理一些物业小区的实物，绿化公员远等组织也管理一些物业小区的实物，绿化公司、保安公司以及供水、供电、供气等公用事业司、保安公司以及供水、供电、供气等公用事业公司在物业小区进行的服务活动，物业公司经营公司在物业小区进行的服务活动，物业公司经营管理活动等，那么，那些除物业公司外的其他组管理活动等，那么，那些除物业公司外的其他组织的管理行为和管理活动算不算物业管理？织的管理行为和管理活动算不算物业管理？案例分析 物业管理就是物业公司开展的管理服务吗？最后得出：从理论上看，我们不能局限于物业服务从理论上看，我们不能局限于物业服务公司的物
12、业管理。公司的物业管理。根据对物业管理的概念理解，物业管理根据对物业管理的概念理解，物业管理的内容，物业管理的特征及物业管理的的内容，物业管理的特征及物业管理的作用，我们知道了，那些除物业公司外作用，我们知道了，那些除物业公司外的其他组织的管理行为和管理活动是物的其他组织的管理行为和管理活动是物业管理。业管理。物业管理与传统房屋管理的区别n传统房屋管理：房地产管理中的一项具体管理内容，是介于行政管理和非行政管理之间的一种房屋管理形式。物业管理传统房屋管理物业权属多元产权（私有、公有）单一产权（国有、集体所有）管理主体物业服务企业政府、单位房管部门管理单位性质企业事业或企业型事业单位管理手段经济
13、和法律手段行政手段管理行为企业经营服务行为非企业行为管理性质经营性的有偿管理服务福利型的无偿、抵偿服务物业管理传统房屋管理管理观念为业主、住户服务，以人为本管理住户，以物为中心管理费用自筹低租金和大量补贴管理形式社会化、专业化统一管理部门、系统管理与多头分散管理管理内容全方位、多层次的管理服务管房和养房管理关系服务与被服务的关系管理与被管理的关系管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式管理机制契约、合同形式，竞争上岗行政指令，终身制，无竞争物业管理的环节u一.物业管理的前期阶段（1）物业管理招标与投标（2）物业管理机构设置与人员安排（3）规章制度的制定（4）早期接入管理u二.物业管理的启动阶段
14、（1）接管验收（2）入伙管理（3）产权备案与档案资料的建立（4）首次业主大会的召开和业主委员会的成立u三.物业管理的日常运作阶段（1）日常的综合服务与管理（2）系统的协调u四.物业管理的撤管阶段（1）整理全部档案资料（2）清理账目（3）做好移交前各项准备工作我国物业管理的发展环境与趋势 我国物业管理环境主要包括：法律环境、我国物业管理环境主要包括：法律环境、经济环境、社会环境及科技环境等。经济环境、社会环境及科技环境等。u 法律环境：我国物业管理的政策法规已形成法律环境：我国物业管理的政策法规已形成 了初步的框架体系。了初步的框架体系。u 经济环境：经济持续稳定发展，房屋保值、经济环境：经济持续稳定发展，房屋保值、增值观念快速树立。增值观念快速树立。u 社会环境：物质基础不断增强，整体素质不社会环境：物质基础不断增强，整体素质不断提高。断提高。u 科技环境：现代技术飞速发展。科技环境：现代技术飞速发展。谢谢谢谢
