1、 物业管理实务物业管理实务主讲人：卫玉成一、物业项目早期介入物业管理实务物业管理实务二、物业项目管理权获取三、物业项目承接查验四、物业项目前期管理五、房屋及设施设备管理六、公共秩序管理七、物业环境管理八、风险防范与紧急事件九、客户服务与公共关系十、人力资源管理 第三章 物业项目承接查验主讲人：卫玉成第一节第一节 新建物业承接查验新建物业承接查验第二节第二节 物业管理机构更迭时的承接查验物业管理机构更迭时的承接查验 第三章第三章 物业项目承接查验物业项目承接查验第一节第一节 新建物业承接查验新建物业承接查验在物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。承接查验与竣工验收的
2、主体、目的、性质等不尽相同，但中心环节都是质量验收。第第50页页一、物业承接查验与工程竣工验收的区别物业承接查验与竣工验收有以下三个不同。目的不同目的不同参与主体不同参与主体不同对象不同对象不同物业承接查验主要在分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行；前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的对物业共用部位、共用设施设备的接管查验工程竣工验收确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格建设单位将建设的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单位进行竣工验收并备案是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进
3、行全面检验二、物业承接查验的依据和原则物业承接查验的依据物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，其中物业承接查验的法律依据主要是物权法合同法和物业管理条例等法律法规。承接查验的内容与标准主要依据物业承接查验办法。以及各人民政府建设主管部门依据该办法制定的实施细则。第第51页页物业承接查验合同依据：根据物业的不同情况有所区别，主要原则是不应超出物业服务合同规定的范围与内容。对新建物业的承接查验，以前期物业服务合同为依据；前期物业服务合同终止后，以物业服务合同为依据。实施物业承接查验，主要依据下列文件：物业管理条例；物业承接查验办法；物业买卖合同；临时管理规约；前期物业服务合同；物业规划设计方案
4、；建设单位移交的图纸资料；建设工程质量法规、政策、标准和规范。重点重点（二）物业承接查验的原则物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。（三）物业承接查验涉及的法律主体主要包括建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会。第第52页页 第第44页页重点重点1.新建物业共用部位、共用设施设备承接查验主体交验方：物业的建设单位；接管方：物业服务企业2.新建物业购买人专有部分物业承接查验主体交验方：物业的建设单位；接管方：物业专有部分的购买人三、新建物业承接查验应当具备的条件主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；供水、排水、供电、供气、供热、
5、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；法律、法规规定的其他条件。四、物业承接查验的程序重点重点 （一）确定物业承接查验方案 （二）移交有关图纸资料建设单位书面提请物业服务企业承接查验，在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交相关物
6、业资料。（三）查验共用部位、共用设施设备综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当有建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。（四）解决查验发现的问题（五）确认现场查验结果，签订物业承接查验协议建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项做出
7、明确约定。第第53页页（六）办理物业交接手续建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：前期物业服务合同临时管理规约物业承接查验协议建设单位移交资料清单查验记录其他承接查验有关的文件。物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。第第54页页五、承接查验的准备与实施确定物业承接查验方案的
8、程序新建物业的建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。而在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。因此，建设单位应在物业交付使用前至少50日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，完成备案后，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位联系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件，即：关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件教育、卫生
9、等公共配套设施的竣工验收文件电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书物业使用、维护和管理相关技术资料完整齐全物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必需的文件；物业竣工图纸及竣工资料。双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。物业承接查验方案的内容1.组建物业承接查验小组由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员(包括土建与安装专业)及管理人员组成物业承接查验小组。2.列出各专业工程实施查验的技术依据 第第55页页3.确定物业现场查验的内容物业共用部位、共用设施设备的现场查验（会区分）。物业管理中的有关合同、共
10、用设备的专用工具和机配件等。4.拟定物业共用部位、共用设施设备现场查验方案5.物业承接查验物资准备 第第56页页6.现场査验风险及预防措施物业资料的查验与移交现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；第第57页页重点重点供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件；房屋、共用设施设备清单；承接查验所必需的其他资料（如物业产权资料、客户资料、保修资料等）。物业共用部位、共用设施
11、设备的现场查验1.现场查验的方法具体做法是：核对。观察。使用。检测。试验。2.查验记录 第第58页页物业现场查验发现问题的解决1.书面通知建设单位及时解决，并进行复验现场查验中，应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的，由物业现场查验小组将问题分类，书面通知建设单位，建设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，组织查验的双方人员进行复验，直至合格。重点重点2.建设单位必须派人参加物业现场查验，并确认查验结果，签订物业承接查验协议建设单位委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。作为前期物业服务合同的补充协议，与前期
12、物业服务合同具有同等法律效力。六、物业共用部位、共用设施设备的交接建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房及其他物业共用部位、共用设施设备。第第58页页七、其他1.分期开发的物业项目的承接查验分期开发的物业项目，对符合交付使用条件的物业分期承接查验与交接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。2.物业承接查验的费用由建设单位承担物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。第第59页页3.办理物业承接查验备案自物业交接后30日内，持下列文
13、件向房地产行政主管部门办理备案手续：前期物业服务合同；临时管理规约；物业承接查验协议；建设单位移交资料清单；查验记录；交接记录；其他承接查验有关的文件。4.其他八、物业承接查验遗留问题解决与物业保修责任物业承接查验存在的问题由建设单位负责解决，否则应承担相应的法律责任物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。第第60页页物业交付物业服务企业管理后，物业服务企业应当按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理的义务，否则亦要承担相应的责任建设单位应当按照国家有关规定，认真履行物业的保修
14、责任，否则应承担相应的法律责任九、物业承接查验中其他法律责任当事人双方均应承担不履行协议的违约责任当事人双方均应承担不履行协议的违约责任建设单位应承担的物业承接查验的违约责任建设单位应承担的物业承接查验的违约责任建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第五十九条的规定处罚。第第61页页物业服务企业应承担的物业承接查验的违规责任业主在物业承接查验中具有知情权、监督权房地产行政主管部门的监管责任十、争议的解决物业承接查
15、验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。十一、新建物业承接查验注意的问题承接查验时应注意以下几个方面：人员选配要精干验收立场要明确遗留问题要备案保修事宜要落实 第第62页页特殊信息要收集管理配套要关注产权界定要证明管理权限要清楚查验手续要齐全拒接未经查验的物业项目在竣工验收合格后，根据建设单位与物业服务企业签订的合同的约定，拟对物业进行检查和验收。在现场查验20日前，建设单位向物业服务企业移交了相关物业资料，物业服务企业与建设单位共同开展了以下工作：（1）对物业及配套设施设备进行了现场查验。（2）对发现的问题进行记录并双方进行了确认。（3）签订物业
16、承接查验协议。案例选择题一1、新建物业承接查验的内容和标准主要依据（）A、物业买卖合同B、前期物业服务合同C、物业管理条例D、物业承接查验办法正确答案：D 考察知识点：物业承接查验的依据2、下列属于新建物业承接查验的主要内容的是（）A、设施设备的运行记录B、业主专有房间质量C、园林植物和园林建筑D、各项费用与收支情况正确答案：C 考察知识点：新建物业承接查验的主要内容3、物业服务企业对物业进行现场查验时重点查验共用部位、共用设施设备的配置标准、使用功能和（）A、外观质量B、保修期限C、维修责任方D、使用年限正确答案：A 考察知识点：物业共用部位、共用设施设备现场查验4、除了材料中所体现的几个程
17、序外，新建物业项目承接查验还包括哪些程序：（）A、移交有关图纸资料B、确定物业承接查验方案C、查验共用部位、共用设施设备D、办理各类管理资产和各项费用的移交正确答案：B 考察知识点：新建物业项目承接查验的程序5、对（2）中发现的问题，该由谁负责解决，否则应承担相应的法律责任：（）A、物业服务企业B、建设单位C、施工单位D、业主正确答案：B 考察知识点：新建物业承接查验遗留问题的解决某物业服务公司是开发建设单位刚刚成立的控股子公司。申领了企业法人营业执照以后，受建设单位的指派，接管了建设单位新建的28 万已经竣工验收的住宅小区，接管后发现；建设单位向物业服务公司移交部分物业买受人的资料和设施设备
18、清单；电梯及消防未取得准许使用文件；.小区道路、绿地还不具备使用条件。针对以上情况，请根据你所学的知识回答以下问题：1.物业承接查验与工程竣工验收的区别？（5 分）2.物业承接查验准备与实施？（8 分）3.物业资料的查验与移交？（6 分）4.物业现场查验发现问题的解决。（2 分）5.开发建设单位和物业服务公司在承接查验中的违规之处？（4 分）案例分析题1.物业承接查验与工程竣工验收的区别（5 分）目的不同竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷。参与主体不同竣工验收是建设单位将建设
19、的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单位进行竣工验收并备案。承接查验是前期物业合同当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。对象不同竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。答案解析2.2.物业承接查验准备与实施（物业承接查验准备与实施（8 8 分）分）确定物业承接查验方案的程序新建物业的建设单位应当在物业交付使用15 日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。而在现场查验20 日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。因此，建设单位应在物业交付使用前至少50
20、日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，完成备案后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验。物业服务企业接到通知后，应主动与建设单位联系，并查看应具备的条件相关文件，即：关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件；供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件；教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件；电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必需的文件；物业竣工图纸及竣工资料。双方根据以上条件，约定物业承接
21、查验的时间，共同制定物业承接查验方案3.物业资料的查验与移交（6 分）物业共用部位、共用设施设备现场查验20 日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件；房屋、共用设施设备清单；承接查验所必需的其他资料（如物业产权资料、客户资料、保修资料等）。4.4.物业现场查验发现问题的解决。（物业现场查验发现问题的解决。（2 2 分）分）书面通知建设单位及
22、时解决，并进行复验建设单位必须派人参加物业现场查验，并确认查验结果，签订物业承接查验协议5.开发建设单位和物业服务公司在承接查验中的违规之处（4 分）在上述承接查验中双方主体都存在违规之处：开发建设单位的违规之处在于：首先，该项目既然是居住物业，按照物业管理条例24 条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；”应当招标而没有招标，违背了物业管理条例的规定；其次，该项目的建筑面积是28 万。按照125 号令规定：只有二级以上的物业服务企业才有资格接管该项目。违背了物业服务企业资质管理办法的规定。物业服务企业违规之处在于：刚刚申领了企业法人营业执照，只是完成
23、了工商管理部门的登记注册而没有在30天内到设区的市房地产主管部门申请物业服务企业资质。此外，即使申请了三级暂定资质，也无权接管28万的居住物业项目。只能接管20万以下的住宅物业。第二节 物业管理机构更迭时的承接查验一、承接查验的法律主体1.原有的物业服务企业向业主或业主委员会移交时的双方法律主体 交验方：原有的物业服务企业接管方：物业的业主或业主委员会2.业主或业主委员会向新的物业服务企业移交时的双方法律方体交验方：业主或业主委员会接管方：新选聘的物业服务企业重点重点 第第63页页二、承接查验的条件在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下才能实施承接查验：业主或业
24、主委员会（产权单位）与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同；业主或业主委员会（产权单位）同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。重点重点三、承接查验依据的文件承接查验依据的文件有：物业服务合同；物业管理条例；物业承接查验办法；管理规约；移交的物业图纸资料、清单；物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范；物业管理相关的合同、协议等。P63四、承接查验的准备成立物业承接查验小组査验小组成员要求有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。准备资料和工具提前与有关单位协调关系同建设单位、原物业服务企业、业主委员会、行业主管部门等单位进行良好沟通。对物业项目进
25、行调查评估 第第64页页调查的内容包括：了解房屋的完好情况；了解各类设备设施的运行、管理、维护情况；了解卫生、消杀、绿化、公共秩序、消防安全的管理服务情况；业主、行政主管部门、社会公众媒体对该项目物业管理的评价情况；了解员工的办公、生活情况；了解各类管理人员的素质；管理处经营情况，包括管理费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取、日常开支、维修基金使用、各类押金、欠收款项、待付费用等。五、承接查验及移交的程序和内容成立承接查验组织，确定查验和移交方成立承接查验组织，确定查验和移交方查验和移交的物业管理资料查验和移交的物业管理资料(1)物业原始资料。包括物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位
26、承接来的物业原始资料，主要是物业竣工图纸资料，竣工验收资料，设备的使用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。(2)物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。第第66页页(3)业主资料(4)财务管理资料。(5)合同协议书(6)人事档案资料(7)其他需移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后三方当事人在目录清单上签名、盖章。物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交物业查验与移交资料六、承接查验注意事项明确交接主体和次序。明确交接主体和次序。此类物业的管理移交是原物业服务企业将物业管理工作移交给物业的业主、业
27、主委员会或物业产权单位之后，再由业主、业主委员会或产权单位将物业管理工作移交给新选聘的物业服务企业，而不是原有的物业服务企业将物业管理工作直接移交给新的物业服务企业。虽然在具体移交中可合并进行，但要分清楚移交的主体和责任。各项资产和费用的移交，共用配套设施和机电设备接管，承接单位应尽量分析全面、考虑周全，以利用交接和日后管理工作的开展；如承接的项目部分还在质保期内，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联系方式。在物业移交工作中，存在的问题不易全部发现，难免遗漏，因此在签订移交协议应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。1.机构更迭时，物业承接查验一般包括以下工作内容：物业共用
28、部位、公用设施设备及管理现状各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况物业资料情况其他内容。正确的程序是（）。A.-B.-C.-D.-习 题正确答案：B解析：物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容有以下几个方面。物业资料情况物业共用部位、共用设施设备及管理现状各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况其他内容2.业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务企业应向（）交还有关的物业管理档案资料和物业管理用房。A.建设单位B.业主委员会C.政府主管部门D.新物业服务企业 习 题正确答案：B解析：物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作分为三种情况：一是由建设单位将新
29、建物业移交给物业管理企业；（前期管理阶段）二是由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业服务企业（日常管理阶段）三是由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。（机构更迭，由原物业服务企业向业主大会或业主委员会交还有关的物业管理档案资料和物业管理用房。）3.住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（）。A.物业管理费收缴率达到95%以上B.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权C.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除E.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同 习 题答
30、案：DE案例选择题4.C5.C6.B案例分析题答案解析 某住宅小区入住不足两年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。现场交接时，乙公司派项目经理一人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其它设施运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲乙两公司未将该问题列入移交工作范围。资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，并称入住资料属短期保管，已销毁。费用交接时，甲公司提出因有
31、部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不交物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收入冲抵。上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。案例分析题一问题：16.本案例中物业承接查验的做法是否正确？简要说明理由。（3 分）17.本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当？甲乙两公司的处置方法是否正确？（4分）18.物业资料的移交应包含哪些内容（请列举）？本案例中，甲公司处置入住资料行为是否符合档案管理规定？简要说明理由。（6分）19.本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。甲公司的欠费以广告
32、收入冲抵的处理方法是否恰当？请列出两条你认为恰当的方法。（4 分）20.你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接查验工作？简要说明理由（8 分）16.本案例中物业承接查验的做法是否正确？简要说明理由。（3 分）答：甲乙双方对物业承接查验的做法不正确。合同签订的形式：应通过书面形式签订才有效。查验的过程。应成立物业承接查验小组、制定承接查验方案、承接查验内容的完整性。甲乙处置问题的方法不妥。乙公司应与建设单位、甲公司签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。资料移交不全。答案解析17.17.本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当？甲本案例中对
33、于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当？甲乙两公司交接的处置方法是否正确？简要说明理由。（乙两公司交接的处置方法是否正确？简要说明理由。（4 4 分分）答：对于屋面甲公司的解释不恰当，入住不满两年屋面漏水，虽然是在5 年保修期内，甲公司采取了哪那些整改措施；房地产开发商是怎样态度；什么时间维修整改；在与乙公司交接时都应该一一详细交接。甲乙两公司交接的处置方法也是不正确的。物业管理机构更迭时查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状。应查验的主要项目内容有:建筑结构及装饰装修工程的状况；供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；保安监控、对讲门禁设施；清洁卫生设施；绿化及设施；停车场、门岗、
34、道闸设施；室外道路、雨污水井等排水设施；公共活动场所及娱乐设施；其他需了解查验的设施、设备。现场交接时，乙公司如按照上述规定接管，就不至于接管后发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。18.答：物业更迭时首先应移交物业资料包括：物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。业主资料包括：1）业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；2）房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。3）管理资料包括：各类值班记录、设备维修记录水质化验报告等各类服务质量的原始记录。4）财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单
35、、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单5）合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。6）人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。7）其他需要移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。其次应该是：物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。以及与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。资料交接时，甲公司只向乙公司移交了开发
36、商提供的前期物业资料，对于业主入住资料声称“入住资料属短期保管，已销毁”。显然甲公司处置入住资料行为是不符合档案管理规定。19.19.本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。甲公司的欠费以广告收入冲抵的处理方法是要说明理由。甲公司的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当？请列出两条你认为恰当的方法。（否恰当？请列出两条你认为恰当的方法。（4 4 分）分）答：（一问）部分业主以没入住为由拒缴物业服务费的理由是不成立的。物业管理条例第七条明确规定：“按时交纳物业服务费用”。另外，条例第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业
37、服务费用。”同时规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”根据这一规定：建设单位没有售出或虽已出售但是尚未交给物业买受人的物业都需要由建设单位来交纳物业服务费。此案例中提到的没有入住的业主绝无理由因自己的原因尚未入住就拒交物业服务费用。（二问）甲公司的欠费以广告收入冲抵的处理方法是不恰当的。其原因是利用公用部位的广告收入，应由业主大会来支配。当然物业服务企业参与经营管理，可以从中获得一定收益。但是应由业主大会同意或符合合同约定。我认为物业服务企业首先应向欠费业主催缴欠缴的服务服务费，必要时可以通过协商、调解仲裁或诉讼等合法程序讨回企业的合法权益。其次，
38、可以由获得的部分广告费收入或者多种经营收入、以及增收节支来补亏增盈。20.你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接查验工作？简要说明理由（8 分）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会的决议选聘了乙服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面的形式通知甲物业服务企业应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠
39、缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。案例分析题二2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复，乙物业服务企业称这是甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。1.上述上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？由乙物业服务企业负责无偿修复？2.乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该企乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该企业的负责人，如何处理业主的投诉？业的负责人，如何处理业主的投诉？
40、3.该小区的前期物业服务合同何时终止？该小区的前期物业服务合同何时终止？4.甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。理由。5.在甲物业服务企业拒绝移交物业管理资料和配合物在甲物业服务企业拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验业承接查验？问题问题1：上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限，但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋尚在质保期内，应由建设单位负责。问题2：乙物业服务企业的做法不妥当，该企业应勘察现场，统计业
41、主损失情况，积极向业主做好解释工作，告之业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿修复，同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告之建设单位）积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。答案解析问题问题3 3：20052005年年7 7月月3131日或者日或者20052005年年8 8月月1 1日（零时）。日（零时）。问题问题4 4：拒绝移交的理由不成立。业主欠缴的物业服务费用：拒绝移交的理由不成立。业主欠缴的物业服务费用，应通过业主委员会督促、物业服务企业诉讼等其它途经，应通过业主委员会督促、物业服务企业诉讼等其它途经解决。解决。问题问题5 5：乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业：乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位，共用设施设备进行实物查验，做好查验记录，共用部位，共用设施设备进行实物查验，做好查验记录，尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作，自查验工作之日办事处、社区居委会等）参加查验工作，自查验工作之日起，物业服务企业应建立共用设施设备运行维护技术档案起，物业服务企业应建立共用设施设备运行维护技术档案，物业服务企业可从建设单位或城建馆获取该小区相关原，物业服务企业可从建设单位或城建馆获取该小区相关原始档案资料。始档案资料。
